银行评估房子怎么评估？

1. 银行评估房子怎么评估？

1、产权是否明晰
无论你是通过房产开发商或他人处购买、继承或赠与所得，还是自己修建，能够在相关部门办理抵押登记手续的房产银行才会接受。
因此两证齐全即房产证、土地证（对于从开发商处新购房产可凭购房合同办理预抵押登记手续）是银行评估你的房产重要前提。（从开发商处新购房产除外，可凭购房合同办理预抵押登记手续。）
2、房产本身或者周边是否存在安全隐患
这里主要是指房屋本身的结构是否符合建筑标准和要求，是否存在“危房”等相关隐患。对于周边环境主要是指是否涉及易燃易爆等相关物品。
3、房产位置周边环境及面积是否利于交易
房产的位置决定了房产的价值，房产可以新建但真正的好位置却是稀有资源。
对于房屋周边的环境，主要是指交通是否便利，区域配套设施是否齐全等。相对而言，位置好，交通便利，配套设施齐全，容积率较低的住宅小区和商业氛围浓郁的商铺评估单价相对较高。
同时，无论是住房还是商铺，面积过大都不利于处置。因此房产的面积也会影响到房屋的具体评估价格



评估价格确定的基调
在市场经济学中，价格是由供需双方之间的互相影响、平衡产生的。
银行在对客户进行放贷时其实已经做出过最坏的打算：万一贷款出现不良需要对房产进行处置时，抵押的房产变现的价值是否能覆盖贷款的成本？因为评估价格往往与贷款金额成比例正相关，所以对于所抵押房产价格的评估是银行贷款风险中极为重要的一环。
因此，银行往往对房产价格的认定会相对保守。除以真实的一手房交易为背景的住房按揭贷款外，银行对房产价格实际的评估往往会略低于市场上的交易价格，同时对于房屋的装修部分，银行也会估价较低。
因为银行会考虑到拍卖变现过程中的各种问题，包括处置抵押物的时间成本、人力成本、装修的变现等。

2. 银行评估房子怎么评估？

由银行指定的评估机构进行评估，根据历史交易记录或市场价格调查对比后的值，一般接近房屋成交价。
评估标准主要包括区域因素，比如说小区地段、交通条件、周边环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等；还有就是房屋自身因素，主要包括建筑年代、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、通风采光、物业类型、燃气状况、得房率等；当然市场因素和心理因素也是很重要的。





需要做评估房产的情况
1、二手房价格明显过低
购买二手房需要缴纳一定的税费，税费与房产价格紧密相连。当房地产管理部门认为房屋价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
2、买卖双方认为有必要
一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，又不相信对方的报价或中介机构的评估，那就可以自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。
3、申请抵押贷款
抵押人以抵押物作为还款的担保向银行申请抵押贷款时，银行为确定抵押物的担保价值需要对该房地产进行估价。有些借款人证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。
4、发生房地产纠纷
当交易双方发生房产纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

3. 房产评估的内容有哪些

1、建筑物的折旧程度
即建筑物因时间经过而造成的损耗，建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗，而建筑物折旧可分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。
2、土地生熟程度
即基础设施的通达程度和土地的平整程度。
3、基准地价
即在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
4、底价
即政府、企业或私人卖出(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格，亦称起价。
5、标定地价
即时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
6、房屋重置价格
即假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。
7、补地价
即在更改政府原出使得土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转使得、出租、抵押划拨土地使用权，或出使得的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。
8、资本化率
即用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率，实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。
二、房产评估的方法有哪些？
1、重置成本法
对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的建设利润得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
2、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。
3、收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法，房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
4、路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性。如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

4. 房产评估都包括哪些内容

1．凡进行房屋评估作价的单位和个人，必须持有关证件向当地房地产交易管理处（所）申报，由当地房地产交易管理处（所）安排专业评估人员进行评估作价。
2．评估人员要对房屋图卡资料复查核对，进行现场勘察、测绘、评议，准确丈量房屋的建筑面积、使用面积，调查房屋的建筑年代、朝向、层次和用途，按照房屋评估标准勘察记录房屋的结构、装修、设备的完损等级、新旧程度和房屋的增减价值。
3．整理勘察记录，计算房屋的重置完全价值（原值）、现值（净值），尚可使用年限、残值等。
4．整理填写房屋完损等级勘估表和房屋价值评估表，作为提供确定房屋价格的依据。

5. 房地产评估的内容有哪些

　　房地产评估方法常用的有成本法、市场比较法、剩余法、收益法、假设开发法，针对土地估价还有
基准地价修正法
。另外还有路线价法、
房地产价格指数
调整法等等。
重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率
，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
市场经济不太成熟的时候较难适用，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
收益率
)。不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法
。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
房地产开发项目
(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值
，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
基准地价法　　对于城市土地使用权的价值，近年来进行了大范围的基准地价评定工作，并且已得出城市不同级别的土地的基准地价，这对于衡量城市土地使用权的价值具有较可靠的指导意义。针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

6. 房产评估的内容有哪些 评估的方法有哪些

一、房地产评估机构的业务范围：
（1）国家出让、出租或提前收回国有土地使用权；
（2）以集体所有土地使用权入股、联营、合资；
（3）房地产转让、抵押、保险、设典、租赁；
（4）新建、改制股份制企业和有限责任公司涉及的房地产评估；
（5）因企业资产核算、破产清算涉及的房地产评估；
（6）房屋拆迁补偿；
（7）房地产继承、分析、合并；
（8）仲裁或诉讼中的房地产价格评估；
（9）法律、法规规定的其他评估事项。
二、房地产评估公司有那些
你可以登录中国房地产估价师网站，这个网站所有的房地产估价机构都会在房地产估价师协会注册并且搜索到。

7. 房产评估的内容和方法有哪些

一、房产评估的内容有哪些？
1、建筑物的折旧程度
即建筑物因时间经过而造成的损耗，建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗，而建筑物折旧可分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。
2、土地生熟程度
即基础设施的通达程度和土地的平整程度。
3、基准地价
即在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
4、底价
即政府、企业或私人卖出(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格，亦称起价。
5、标定地价
即时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
6、房屋重置价格
即假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。
7、补地价
即在更改政府原出使得土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转使得、出租、抵押划拨土地使用权，或出使得的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。
8、资本化率
即用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率，实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。
二、房产评估的方法有哪些？
1、重置成本法
对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的建设利润得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
2、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。
3、收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法，房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
4、路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性。如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

8. 房产评估的内容有哪些 评估的方法有哪些

相信大家对房产评估并不陌生，不管是申请贷款，购买贷款保险，或者是发生贷款纠纷时，都会涉及到房产评估，那么房产评估到底要评估哪些内容呢？有哪些评估方法呢？一起来看看吧。
一、房产评估的内容有哪些？
1、建筑物的折旧程度
即建筑物因时间经过而造成的损耗，建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗，而建筑物折旧可分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。
2、土地生熟程度
即基础设施的通达程度和土地的平整程度。
3、基准地价
即在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
4、底价
即政府、企业或私人卖出（尤其是拍卖）房地产时确定的最低价格，亦称起价。
5、标定地价
即时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
6、房屋重置价格
即假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。
7、补地价
即在更改政府原出使得土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转使得、出租、抵押划拨土地使用权，或出使得的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。
8、资本化率
即用以将纯收益资本化（或转化）为价格的比率，实质上是一种资本投资的收益率（获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率）。

二、房产评估的方法有哪些？
1、重置成本法
对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的建设利润得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
2、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。
3、收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法，房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。
4、路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性。如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。
以上就是小编为大家整理的房产评估的相关知识，希望可以帮到你们。
（以上回答发布于2015-12-20，当前相关购房政策请以实际为准）
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