什么是地产众筹

1. 什么是地产众筹

2. 房产众筹一般是怎样运作的？

目前市场上的房地产众筹大致分为三种类型。

一是投资理财产品型，用房价上涨概念吸引投资者并募集资金投资房地产项目。项目增值则投资者获利，贬值则亏损。

二是营销推广型，将众筹的概念应用在营销活动中，但并不大范围推广。如搜房天下贷和苏州万科合作推出了一套100平方米房源，在网上以54万元的底价起拍，溢价部分则分配给众筹投资人。

三是合作建房型，以“乐居众筹”为代表，先寻找购房群体，后根据客户的购房需求拿地，并通过专业开发商代建直至最终交付使用。

3. 房产众筹为何不被看好？

数据显示，截至今年3月底，全国涉及房地产众筹的平台有30多家，包括中筹网金、平安好房、房金所等。其中，超过18家业务比较垂直，全部围绕房地产，整体成交规模超过10亿元。
目前国内房产众筹主要有三种模式。第一种是营销模式，主要表现形式为卖房或者预售房；第二种是经营模式，主要表现形式为出让商业地产的收益权；第三种则是股权类，即将原本不可分割的产权，在持股平台上进行分割出让。
“实际上，这三种模式都不太适合众筹。”资深人士称，众筹的本质应当是小额公开大众，房产的交易数额较大，互联网的支付方式并不适用；商业地产的资金需求极大，仅凭普通老百姓众筹根本无法满足；股权类的众筹方式则让整个产权散户化，对开发商想要去化是不利的，他们更愿意交给中介代理机构去卖房，通过众筹的方式效率偏低。这三种类型，实际上都背离了众筹的本质。
京北金融总裁、上海交通大学互联网金融研究所所长罗明雄对房产众筹并不看好。他直言，相比较其他众筹产品而言，房产需要的金额比较大，众筹买房在产权归属方面存在法律障碍，从法律实操性来看，存在一定法律风险。
他还认为，房产众筹的资金流向对产业帮助并不大。“从现实中看，最后的房产众筹项目都是变成炒房来获得回报，这样的意义并不大。”不过他也坦承，由于一线城市房价短期内下跌可能性不大，从投资安全性角度考虑，房产确实有一定保障。“政府层面也会关注市场的走向，一些像首付贷以众筹为名行炒房之实的平台会被压制。”
回归众筹本质才是出路
据悉，美国房地产众筹公司Fundrise已经放弃了其开创的房地产众筹模式，终止项目制投资标的的发行而将更多注意力转移到房地产投资信托基金。
房产众筹平台转型似乎成了大势所趋。据了解，目前国内也已经有很多房地产众筹平台开始着手转型了。有些平台转型为“互联网+房地产+金融”电商平台，也有些转型为房屋租约证券化平台，还有做VR看房的。
这当中，也有部分平台将众筹的目光转向了不良资产的处置。作为国内首家专注于“互联网+特殊资产”的互联网投资公司，分金社依托强大的线下资产评估、收购、处置专业团队，将具有升值空间的实物资产发布在分金社平台，投资者通过互联网渠道投资购买后，再通过包装增值、拆分销售、持有经营等方式，帮助投资者获取安全、高额的升值收益。
这种模式在罗明雄看来，未来存在巨大的想象空间。“这跟众筹买房等不太一样，市场本身就有处置不良资产的需求，以保持资金的流动性，在这种情况下，由专业投资者发起，让普通老百姓参与其中，对这种资产进行投资，是对社会资源的整合”。
但在一些业内人士看来，这种方式并不会被政府层面所允许。“根据最新出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》，P2P平台不得开展类资产证券化业务或实现以打包资产、证券化资产、信托资产、基金份额等形式的债权转让行为。而众筹跟P2P实际上有类似之处，都是点对点的业务，众筹平台也不会被鼓励做这块业务的内容。”一名业内人士在接受记者采访时表示。
他认为，众筹平台不应承担具体的交易过程，而应该专注于服务大众。“未来房产众筹的发展方向，还是应该要回归到众筹的本质，真正做到普惠金融，帮助创业创新型企业融资，作为金融机构的补充来使用。”
该业内人士还指出，房产众筹不应当仅限于房产本身，而更应该着眼于技术创新业态。“其实可以关注包括如何让住宅更智能、更环保的创新技术应用方面，还有包括如何用创新工艺去盘活一些闲置严重的楼宇，让一些创新创业型企业能够从中满足自己的需求，这才是房产众筹未来真正需要做的事情。”
（以上回答发布于2016-09-02，当前相关购房政策请以实际为准）
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4. 房地产众筹？

事实上，目前传统房地产的日子并不好过，都在谋求转型。而互联网众筹以及定制，也许是一条新出路：一是通过众筹资金，帮助房地产开发商解决项目开发的融资问题；二是开发完成后，有需求的众筹者通过一次性团购，大批量地消解项目库存；三是由于前期融资来源于众筹者以及众筹者本身的“团购”，这种“先需求，后生产”的定制模式，为开发商大大降低成本，从而回馈给购房者，降低房价。而通过这种模式，房子的价格最少能降低30%。

众筹，可以简单理解为“借助互联网平台向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。”而不同房企在操作细节方面又有不同之处。从目前来看，众筹模式不尽相同，但共同特点都是消费者先支付一定的金额后，获得有购买优惠房的资格。这样，开发商不但通过“房产众筹”冲刺业绩做大销售额，还可以缓解现金流，用别人的钱做自己的事情，并且也不用支付贷款利息。

5. 房产众筹一般是怎样运作的？

您好。目前市场上的房地产众筹大致分为三种类型。
一是投资理财产品型，用房价上涨概念吸引投资者并募集资金投资房地产项目。项目增值则投资者获利，贬值则亏损。
二是营销推广型，将众筹的概念应用在营销活动中，但并不大范围推广。如平台和开发商合作推出了一套100平方米房源，在网上以54万元的底价起拍，溢价部分则分配给众筹投资人。
三是合作建房型，先寻找购房群体，后根据客户的购房需求拿地，并通过专业开发商代建直至最终交付使用。

6. 房地产众筹是什么时候开始兴起的？

众筹（CrowdFunding）指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。
2012年12月8日美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。
Fundrise提供住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元。房产众筹可以理解为多人投资一处房地产, 共同拥有并共同获取房产收益的过程。

7. 房地产众筹应该怎么玩

    　　在过去十多年的时间里，投资房地产几乎是最保障的投资。但随着经济的放缓和国家货币政策的宽松，房地产行业的一些问题也突出表现出来，发展也开始降温。下面我来告诉大家房地产众筹应该怎么玩。
       　　“互联网+金融+房地产”的房地产众筹模式应景成为新的融资渠道，房地产与众筹相遇,成就了房地产众筹行业的火爆。但游走在法律空白地带的房地产众筹也存在诸多风险,投资人在选择房地产众筹项目前要做足功课。
        　　第一、理财型房产众筹为主 
       　　事实上,目前行业中多为理财型房产众筹,即众筹平台选择短期化、房价有上升预期的现房产品,通过拿出房源作为标的,以低于市场的销售价格及“基本理财收益”+“浮动收益”吸引投资人,由投资人共同享有物产权。一般此类众筹参与时间比较短,多为180天到3个月左右,由于投资人数众多,一般房产证等证件将交由第三方公正公司代投资人持有。
       　　一般而言,此类产品预期收益率在10%到30%之间。比如新快报记者查询房筹网的一些已经回款的项目,年化收益率在20%左右。对于收益率的计算,一般都是由租金收入再加上项目增值收益部分组成。
       　　对于项目增值收益部分的计算一般每家平台都有不同的规则。比如房筹网规定,若项目年化综合收益率等于或低于15%的,则全部收益由全体投资人按所占份额分配,房筹不参与分配。若年化综合收益率超过15%的,则项目综合收益按照不同比例分配。
        　　第二、房地产众筹仍处于摸索期 
       　　国内房地产众筹的起步大多从营销类众筹起步,比如最早的万科等做众筹都是先从预售或营销类众筹开始。最早是2014年9月22日万科与搜房合作推出房地产众筹,“苏州万科城”是试水首单房地产众筹的项目,溢价五成竞拍成功。
       　　国内房地产市场价格居高不下、供远大于求使得房企加大去库存化和调控逐步去行政化成为楼市两大趋势。同时,消费群体年轻化和消费方式多样化使得众筹的全新模式更容易获得购房者的充分参与。“一些地产商拿地前就开始试水,在拿地前有多少人关注这个地方,他们的需求是什么,从拿地到完成初步规划,所有营销都是前置的,需要团队高效运作。”某地产商对新快报记者说,目前很多开发商选择营销类众筹,不是在提高利润,而是降低成本实现资金快速周转。
       　　除了房地产商外,一些第三方房产众筹平台也逐渐兴起。房筹网董事长陈宏楷对新快报记者说,国内的房地产众筹还处在摸索阶段,作为第三方平台,他表示只选产权清晰、现成的物业合作,比如富力盈凯广场办公楼、天河新天地等项目。
       　　“房地产众筹的摸索期,找到合适的切入点很重要。”一米好地创始人冯印陶说,一米好地房地产众筹平台专注做青年公寓、联合办公空间、旧房改造。
       　　他认为,房地产众筹不仅仅用来解决去库存化的问题,“这只是供给需求而不是市场需求”。房地产众筹的需求更多是一种投资性的行为。房地产本身要有升值的潜力,在房地产进入去存量的背景下,指望获得超额收益比较难,但从理财的角度出发,还是有很多机会,比如把房地产打包,尝试资产证券化等等。
        　　第三、房产众筹最大阻碍是政策风险 
       　　众多业内人士均表示,房地产众筹目前最大的阻碍为政策风险,游走在监管的灰色地带,或涉嫌非法集资。北京大成律师事务所肖飒对新快报记者说,非法集资界定并不清晰,一旦向不特定的社会公众吸收资金,通过互联网向社会公开宣传,承诺以货币作为回报,就涉嫌非法吸收公众存款。不过,目前房产众筹平台在宣传时并不承诺本息保障,对于收益率也提醒消费者只是“预期”。
       　　此外,克而瑞信息集团广州机构研究总监曾英杰表示,除了非法集资风险外,房产众筹还涉嫌“非法销售商品房风险”。他表示,根据《中国商品房管理办法》,开发商要销售商品房首先要达到预售条件,无论开发类还是营销类众筹,都需要用户在建房前先把钱给开发商,“一旦商品房没有达到预售要求就很难继续了。”
       　　他还表示,房产众筹也存在合同欺诈的风险。“目前无论是哪类房地产众筹都是基于网上沟通交流,很多投资者没有到实地调研,对于平台提供的项目开发企业资质也很难求证,很多细节没有办法实地考察,比如一开始的条件与交楼的条件是否一致等等”。
       　　最后,曾英杰表示,还存在资金是否被挪用的风险。“房产众筹时间链条比较久,钱给到开发商和平台后怎么保证资金安全?”不过,目前不少房产众筹平台也开始与银行进行了资金存管,可以确保平台自由资金与投资人的资金分离。
       　　虽然房地产与众筹的结合仍面临着相关法律法规作保障、沦为营销推广工具、投资者承担较大风险等问题。但相信在相关政策逐渐明朗，以及证监会确定2016年开展股权众筹试点双重利好的刺激下，众筹模式将会与越来越多的行业紧密结合。
        　　1收益权转让并非保本,风险仍需自担 
       　　目前,大多数理财型房产众筹多是收益权转让,“可以理解成应收账款转让。”冯印陶表示,收益权转让的内在风险就是收益率并非是固定的。“如果资产产生不了收益就可能存在风险”,他建立投资者根据自身的风险偏好来选择产品。
        　　2理财型房产众筹产品收益率难暴涨 
       　　对于喜好超高收益率的投资者而言,理财型房产众筹并非是一个好的选择。“现在买房作为理财手段,想获得超额的收益比较难,不过选择城市核心区域标的获得稳定的收益还是有机会的。”冯印陶表示,一般预期年化均在10%左右。
        　　3房产估值难界定,投资前功课要做足 

8. 房地产众筹是什么时候开始兴起的？

众筹（CrowdFunding）指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。
2012年12月8日美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。
Fundrise提供住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元。房产众筹可以理解为多人投资一处房地产,
共同拥有并共同获取房产收益的过程。