住建部：稳妥实施长效机制，首提政策性租赁住房

1. 住建部：稳妥实施长效机制，首提政策性租赁住房

12月23日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。会议对2019年住房和城乡建设工作进行全面总结，同时提出了对明年工作的5大要求以及9大重点工作任务。澎湃新闻通过对2018年住房和城乡建设工作会议的内容进行对比，可以看到住建部工作会议的5个变化。1、长效机制表述由“建立和完善”变成“稳妥实施”对于2019年的工作进展和成效方面，住建部工作会议指出，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，落实城市主体责任制，稳步推进“一城一策”试点，房地产总体保持平稳运行，实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。解读：自2016年以来，房地产长效机制已经提出4年。2018年住建部工作会议提出“加快建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制”，此次住建部工作会议明确“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。由此，对于长效机制的表述已从2018年底的“建立和完善”变成了“稳妥实施”。


2、坚决防范化解房地产市场风险对于明年的工作要求，住建部工作会议指出，坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，保持房地产市场平稳运行，坚决防范化解房地产市场风险。解读：此次工作会议进一步强调三大攻坚战，对房地产而言，主要是“防范化解房地产市场风险”，华泰地产研究团队报告指出，随着整体市场热度回落，未来需要防范的是各地方区域的“下行”风险，以及重点房企的杠杆风险。


3、细化公租房针对群体对于2020年的重点工作，进一步规范发展公租房，强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障。严格把握棚改范围和标准，稳步推进棚户区改造。总结推广试点经验，进一步完善支持政策，做好城镇老旧小区改造工作。改革完善住房公积金制度。解读：继续强调公租房，未提共有产权房，细化公租房的针对群体。同时新增老旧小区改造工作的表述。全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，“此次会议明确，解决住房问题的立足点在于人，就是解决哪些人群的住房问题，因此不提建多少保障房，而是明确城市困难群众的住房保障问题，这里包括困难家庭、农民工、环卫、公交等行业困难群体等”。


4、首次提到政策性租赁住房对于2020年的重点工作，住建部工作会议亦明确，着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。解读：与2018年相比，此次会议中将租赁住房分成了市场化租赁和政策性租赁两个领域。其中，政策性租赁住房首次提到。2017年7月，九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。《通知》指出，选取部分人口净流入的大中城市开展试点，通过试点总结经验，形成一批可复制、可推广的试点成果，向全国进行推广。目前，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。截至目前，对政策性租赁住房尚无明确的概念界定。根据目前已经试点的城市情况看，政策性租赁住房通常是以政府及住房租赁企业作为租赁住房的供应主力；同时以新建配建租赁住房、改建存量住房为供应方式；房地产投资信托基金、企业债券、不动产证券化产品等金融产品为建设运营重要资金来源；以公租房保障对象和新市民等为优先供应对象；同时此类住房只租不售等。贝壳研究院首席分析师许小乐指出，对于市场化租赁而言，坚定机构化、规模化的方向，发挥市场的作用，本质上是对租赁供给端升级优化，机构化的提升能够有效改变市场“散乱差”的格局。这一态度一定程度上表明了政府对于长租公寓价值的认可，近年来长租公寓行业出现的一些问题是发展中的问题，需要对新事物有一定的包容，更要通过发展来解决。同时，要更好发挥政府对市场监管的作用，前提是对市场行为的充分了解，建立和完善租赁管理服务平台，提高租赁备案登记率，为监管打好基础设施。政策性租赁住房的责任更多在于政府，尤其是在地方城市政府。地方政府需要将有限的资源发挥最大的价值，探索规范标准和运行机制，核心在于租赁土地供应制度、投融资制度、运营管理制度等，提高供需匹配度，降低运营成本，提高覆盖效率。


5、提出提升城市品质和人居环境质量面对2020年重点工作内容，住建部工作会议还提出，着力提升城市品质和人居环境质量，建设“美丽城市”。建立和完善城市建设管理和人居环境质量评价体系，开展“美丽城市”建设试点。解读：明年重点之一是提升城市品质和人居环境质量。对房企而言开发品质的监控力度要加强，小区物业品质也需要提升。顾云昌认为，明年是全面实现小康社会的收官之年，首先应在住房质量以及居住质量上实现全方位“小康”，包括居住的绿化、交通、配套、学校等。全面实现小康，是“全面的人、全面的生活”，除里住房，还要在衣、食、行等方面下力气。

2. 住建部：实施房地产长效机制 全年筹建保障性租赁住房240万套/间

1月20日，全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开，会议研究部署2022年工作，特别强调要重点抓好八个方面工作。
会议要求，2022年要重点抓好八个方面工作：一是加强房地产市场调控。毫不动摇坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，持续整治规范房地产市场秩序。
二是推进住房供给侧结构性改革。坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，优化住房供应结构。大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。完善城镇住房保障体系，指导各地合理确定本地区住房保障制度安排。加快发展长租房市场。健全住房公积金缴存、使用、管理和运行机制。
三是实施城市更新行动。四是实施乡村建设行动。五是落实碳达峰碳中和目标任务。六是推动建筑业转型升级。七是推动改革创新和法治建设。八是加强党的建设。
值得注意的是，此次会议上首次提出了“落实碳达峰碳中和目标任务”。具体表述为：“出台城乡建设领域碳达峰实施方案，指导各地制定细化方案，推动城乡建设绿色发展。研究建立城乡建设碳排放统计监测体系。构建绿色低碳城市、县城、社区、乡村考评指标体系，研究建立考核评价制度和方法。”

3. 住建部：实施房地产长效机制 全年筹建保障性租赁住房240万套/间

观点网讯：1月20日，全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开，会议研究部署2022年工作，特别强调要重点抓好八个方面工作。
会议要求，2022年要重点抓好八个方面工作：一是加强房地产市场调控。毫不动摇坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，持续整治规范房地产市场秩序。
二是推进住房供给侧结构性改革。坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，优化住房供应结构。大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。完善城镇住房保障体系，指导各地合理确定本地区住房保障制度安排。加快发展长租房市场。健全住房公积金缴存、使用、管理和运行机制。
三是实施城市更新行动。四是实施乡村建设行动。五是落实碳达峰碳中和目标任务。六是推动建筑业转型升级。七是推动改革创新和法治建设。八是加强党的建设。
值得注意的是，此次会议上首次提出了“落实碳达峰碳中和目标任务”。具体表述为：“出台城乡建设领域碳达峰实施方案，指导各地制定细化方案，推动城乡建设绿色发展。研究建立城乡建设碳排放统计监测体系。构建绿色低碳城市、县城、社区、乡村考评指标体系，研究建立考核评价制度和方法。”

4. 住建部：稳妥实施房地产长效机制方案

证券时报记者 张达
12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。会议总结2020年和“十三五”住房和城乡建设工作，分析面临的形势和问题，提出2021年工作总体要求和重点任务。会议要求，2021年重点抓好以下工作，包括稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展；大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。
会议指出，2020年，全国住房和城乡建设各项工作取得了新的进展和成效。其中，稳妥实施房地产长效机制方案，因城施策、分类调控，加强金融土地政策联动，规范发展住房租赁市场。在各方面共同努力下，房地产市场保持平稳运行，基本实现稳地价、稳房价、稳预期目标。住房保障工作扎实推进。推进完善住房保障体系试点，大力发展政策性租赁住房。1~11月，全国各类棚户区改造开工206.9万套，超额完成年度计划任务。
会议指出，“十三五”时期住房和城乡建设事业发展取得了历史性新成就。其中，住房发展向住有所居目标大步迈进，2019年城镇、农村居民人均住房建筑面积分别达到39.8平方米、48.9平方米；全国棚改累计开工超过2300万套，帮助5000多万居民出棚进楼。城市建设发展成就显著，新型城镇化深入推进，城市数量达到684个、城市建成区面积达6.03万平方公里，市政基础设施建设步伐加快，城市人居环境显著改善。
会议要求，2021年要重点抓好以下工作。一是全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。切实转变城市开发建设方式，统筹城市规划、建设、管理，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，深入推进以人为核心的新型城镇化，加快建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。完善城市空间结构，构建以中心城市、都市圈、城市群为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇体系。全面推进城镇老旧小区改造，加快建设完整居住社区，推动物业企业大力发展线上线下服务业。深入开展新型城市基础设施建设试点工作，探索形成可复制可推广的机制和运行模式。
二是稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。
三是大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。稳步推进棚户区改造。进一步完善住房公积金缴存、使用和管理机制。

5. 住建部：稳妥实施房地产长效机制方案

12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。会议总结2020年和“十三五”住房和城乡建设工作，分析面临的形势和问题，提出2021年工作总体要求和重点任务。会议要求，2021年重点抓好以下工作，包括稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展；大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。
会议指出，2020年，全国住房和城乡建设各项工作取得了新的进展和成效。其中，稳妥实施房地产长效机制方案，因城施策、分类调控，加强金融土地政策联动，规范发展住房租赁市场。在各方面共同努力下，房地产市场保持平稳运行，基本实现稳地价、稳房价、稳预期目标。住房保障工作扎实推进。推进完善住房保障体系试点，大力发展政策性租赁住房。1~11月，全国各类棚户区改造开工206.9万套，超额完成年度计划任务。
会议指出，“十三五”时期住房和城乡建设事业发展取得了历史性新成就。其中，住房发展向住有所居目标大步迈进，2019年城镇、农村居民人均住房建筑面积分别达到39.8平方米、48.9平方米；全国棚改累计开工超过2300万套，帮助5000多万居民出棚进楼。城市建设发展成就显著，新型城镇化深入推进，城市数量达到684个、城市建成区面积达6.03万平方公里，市政基础设施建设步伐加快，城市人居环境显著改善。
会议要求，2021年要重点抓好以下工作。一是全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。切实转变城市开发建设方式，统筹城市规划、建设、管理，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，深入推进以人为核心的新型城镇化，加快建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。完善城市空间结构，构建以中心城市、都市圈、城市群为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇体系。全面推进城镇老旧小区改造，加快建设完整居住社区，推动物业企业大力发展线上线下服务业。深入开展新型城市基础设施建设试点工作，探索形成可复制可推广的机制和运行模式。
二是稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。
三是大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。稳步推进棚户区改造。进一步完善住房公积金缴存、使用和管理机制。

6. 住建部部长：“稳”字当头 大力发展政策性租赁住房

3月6日，住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在《人民日报》发表《推动住房和城乡建设事业高质量发展》的署名文章。  
王蒙徽表示，当前，要在全力做好疫情防控工作的同时，统筹抓好住房和城乡建设领域改革发展稳定各项工作，为实现今年经济社会发展目标任务作出应有贡献。  
2020年要坚决打好三大攻坚战。全力推进农村危房改造工作，确保脱贫攻坚需改造的农村危房2020年全部竣工。加大城市黑臭水体治理力度，确保2020年底前地级及以上城市建成区黑臭水体消除90%以上。坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，坚决防范化解房地产市场风险。  
2020年重点工作，首先是统筹做好住房和城乡建设领域新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作，协调专业技术力量全力支持疫情防控重点地区应急医院建设，分区分级推动企业和项目有序复工复产。  
着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，建立和完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等房地产调控体制机制，落实城市主体责任，因城施策、分类指导，保持房地产市场平稳运行。  
着力完善城镇住房保障体系，加大城市困难群众住房保障工作力度。稳步推进棚户区改造，做好城镇老旧小区改造，完善基础设施和公共服务配套，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。修订《住房公积金管理条例》，改革完善住房公积金制度。  
着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。加快推动住房保障体系与住房市场体系相衔接，大力发展政策性租赁住房。进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。会同有关部门落实和完善发展租赁住房的规划、土地、税收、金融等支持政策，鼓励发展长期租赁住房。  
此外，着力提升城市品质和人居环境质量，建设“美丽城市”。全面推进城市生活垃圾分类工作，46个重点城市要实现2020年基本建成生活垃圾分类处理系统的目标。着力改善农村住房条件和居住环境，建设“美丽乡村”。总结推广钢结构装配式等新型农房建设试点经验，完善水、电、气、厕配套，提升农房品质和农村生活条件。着力推进建筑业供给侧结构性改革，促进建筑产业转型升级；着力深化工程建设项目审批制度改革，持续优化营商环境；着力开展美好环境与幸福生活共同缔造活动，推进“完整社区”建设；着力加强党的建设，为住房和城乡建设事业高质量发展提供坚强政治保障。  
王蒙徽表示，2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，要着力解决住房和城乡建设领域发展不平衡不充分问题，走内涵集约式的城乡建设高质量发展新路，全面推动致力于绿色发展的城乡建设，切实把新发展理念落实到住房和城乡建设工作各方面、各环节。  
他说，2019年，房地产市场总体保持平稳运行。按照党中央、国务院决策部署，建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制，稳步推进“一城一策”试点，建立全国房地产市场监测系统，321个城市网签备案数据实现全国联网。加快培育发展住房租赁市场，增加租赁住房有效供应。集中力量开展住房租赁中介乱象专项整治，净化市场环境，维护群众合法权益。  
同时，住房保障工作扎实推进。提出以公租房、政策性租赁住房和共有产权住房为主体，并结合推进城镇棚户区改造和老旧小区改造的住房保障体系基本框架。继续推进棚户区改造，2019年开工316万套，超额完成目标任务。在2个省和8个城市开展城镇老旧小区改造试点，探索融资方式、群众共建等体制机制。持续提升住房公积金管理服务效能，全面建成住房公积金数据平台。

7. 城市更新、长效机制、租赁住房 住建会圈出这些重点

12月21日，全国住房和城乡建设工作会议（以下简称“工作会议”）在京召开。此次会议贯彻落实党的十九届五中全会和中央经济工作会议决策部署，对2021年工作提出重点抓好八个方面的内容，其中包括全力实施城市更新行动、稳妥实施房地产长效机制方案、发展租赁住房等。
对于工作会议重点提到的发展租赁住房，业内人士分析解读称，发展租赁住房是解决大城市住房问题的有效途径。从后续市场来看，年轻人会享受更多的租赁住房保障。可以期待的是，未来增加租赁房源供给，租金更平稳，随着租赁权益的扩大，租住真正成为一种长期居住选择。
全力实施城市更新行动，老旧小区改造或成亮点
此次工作会议首先提出，全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。在城市更新过程中，强化历史文化保护，塑造城市风貌；全面推进城镇老旧小区改造，加快建设完整居住社区，推动物业企业大力发展线上线下服务业；深入开展新型城市基础设施建设试点工作，探索形成可复制可推广的机制和运行模式。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，城市更新行动将更有力地服务于国内大循环战略。城市更新行动是重大民生工程及发展工程，近期召开的中央经济工作会议指出要坚持扩大内需的战略基点，要将扩大消费同改善人民生活品质结合起来，那么包括城镇老旧小区改造在内的城市更新就是重要环节。
许小乐表示，2020年可谓之城镇老旧小区改造政策“元年”，政府工作报告第一次明确年度老旧小区改造目标，且在1-11月，新开工改造城镇老旧小区达3.97万个，惠及居民近725万户。经过探索实践，住建部于近期印发了《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》，为未来改造工作提供指引。
易居研究院智库中心研究总监严跃进解读称，工作会议提及了城市更新的重要领域，包括城市生态修复、历史风貌区保护、老旧小区以及物业服务等内容，预计未来老旧小区改造及物业服务导入，将会是一个亮点。
长效机制有望代替房地产周期性调控
工作会议要求，稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。
对此，严跃进认为，“政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管”，这样的表述把调控的事前和事后、市场化和行政化的手段等进行了结合，具有积极的作用。后续预计在长效机制方面，四大价格监管体系会形成，包括一手房价格体系、二手房价格体系、租赁市场价格体系和地价监管体系会形成。
许小乐认为，房地产调控长效机制逐步落地可以维持市场及行业平稳运行。即使在2020年疫情冲击经济的情况下，房地产调控也未见放松，反而因为局部市场的升温，而引发下半年“一城一策”的密集出台。据不完全统计，有超过20城在限购、限贷及限售等方面作出政策调整。同时，从下半年的调控中可以看出，不仅房地产市场监管预警机制在加强，地方政府部门调控的协同和联动也在加强。
“未来长效机制代替房地产周期性调控，房地产行业发展更加回归本原，也更好地发挥对宏观经济的支持作用。”许小乐如是称。
发展租赁住房有助于解决大城市住房问题
据悉，工作会议还要求，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。许小乐认为，发展租赁是解决大城市住房问题的有效途径，中央经济工作会议及住建部会议，均重点阐述租赁对缓解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。
具体来看，工作会议指出，加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题；加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系；扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。
而在规范发展住房租赁市场方面，工作会议提出，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台；整顿租赁市场秩序，规范市场行为。
严跃进认为，目前将大城市住房问题和租赁住房发展放在一起，说明后续此类物业的发展将会加速，这是一个非常强烈的信号。从目前来看，住房保障的体系更为清晰，即包括保障性租赁住房和共有产权住房。此外，值得关注的是，租赁市场秩序整顿将是2021年的亮点，预计政府将会给予积极的规范。
严跃进还表示，在经济高质量发展的过程中，也需要一个高质量的租赁住房市场，发展租赁住房对于一些人口净流入大中城市有着积极的作用。从后续市场来看，年轻人会享受更多的租赁住房保障，这很值得期待。
许小乐则认为，未来住房租赁将在增加租赁房源供给，租赁权益保障以及权益扩大，规范及支持租赁企业发展等方面持续发力，届时租金更平稳，租住将真正成为一种长期居住选择。

8. 城市更新、长效机制、租赁住房 住建会圈出这些重点

12月21日，全国住房和城乡建设工作会议（以下简称“工作会议”）在京召开。此次会议贯彻落实党的十九届五中全会和中央经济工作会议决策部署，对2021年工作提出重点抓好八个方面的内容，其中包括全力实施城市更新行动、稳妥实施房地产长效机制方案、发展租赁住房等。
对于工作会议重点提到的发展租赁住房，业内人士分析解读称，发展租赁住房是解决大城市住房问题的有效途径。从后续市场来看，年轻人会享受更多的租赁住房保障。可以期待的是，未来增加租赁房源供给，租金更平稳，随着租赁权益的扩大，租住真正成为一种长期居住选择。
全力实施城市更新行动，老旧小区改造或成亮点
此次工作会议首先提出，全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。在城市更新过程中，强化历史文化保护，塑造城市风貌；全面推进城镇老旧小区改造，加快建设完整居住社区，推动物业企业大力发展线上线下服务业；深入开展新型城市基础设施建设试点工作，探索形成可复制可推广的机制和运行模式。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，城市更新行动将更有力地服务于国内大循环战略。城市更新行动是重大民生工程及发展工程，近期召开的中央经济工作会议指出要坚持扩大内需的战略基点，要将扩大消费同改善人民生活品质结合起来，那么包括城镇老旧小区改造在内的城市更新就是重要环节。
许小乐表示，2020年可谓之城镇老旧小区改造政策“元年”，政府工作报告第一次明确年度老旧小区改造目标，且在1-11月，新开工改造城镇老旧小区达3.97万个，惠及居民近725万户。经过探索实践，住建部于近期印发了《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》，为未来改造工作提供指引。
易居研究院智库中心研究总监严跃进解读称，工作会议提及了城市更新的重要领域，包括城市生态修复、历史风貌区保护、老旧小区以及物业服务等内容，预计未来老旧小区改造及物业服务导入，将会是一个亮点。
长效机制有望代替房地产周期性调控
工作会议要求，稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。
对此，严跃进认为，“政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管”，这样的表述把调控的事前和事后、市场化和行政化的手段等进行了结合，具有积极的作用。后续预计在长效机制方面，四大价格监管体系会形成，包括一手房价格体系、二手房价格体系、租赁市场价格体系和地价监管体系会形成。
许小乐认为，房地产调控长效机制逐步落地可以维持市场及行业平稳运行。即使在2020年疫情冲击经济的情况下，房地产调控也未见放松，反而因为局部市场的升温，而引发下半年“一城一策”的密集出台。据不完全统计，有超过20城在限购、限贷及限售等方面作出政策调整。同时，从下半年的调控中可以看出，不仅房地产市场监管预警机制在加强，地方政府部门调控的协同和联动也在加强。
“未来长效机制代替房地产周期性调控，房地产行业发展更加回归本原，也更好地发挥对宏观经济的支持作用。”许小乐如是称。
发展租赁住房有助于解决大城市住房问题
据悉，工作会议还要求，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。许小乐认为，发展租赁是解决大城市住房问题的有效途径，中央经济工作会议及住建部会议，均重点阐述租赁对缓解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。
具体来看，工作会议指出，加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题；加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系；扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。
而在规范发展住房租赁市场方面，工作会议提出，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台；整顿租赁市场秩序，规范市场行为。
严跃进认为，目前将大城市住房问题和租赁住房发展放在一起，说明后续此类物业的发展将会加速，这是一个非常强烈的信号。从目前来看，住房保障的体系更为清晰，即包括保障性租赁住房和共有产权住房。此外，值得关注的是，租赁市场秩序整顿将是2021年的亮点，预计政府将会给予积极的规范。
严跃进还表示，在经济高质量发展的过程中，也需要一个高质量的租赁住房市场，发展租赁住房对于一些人口净流入大中城市有着积极的作用。从后续市场来看，年轻人会享受更多的租赁住房保障，这很值得期待。
许小乐则认为，未来住房租赁将在增加租赁房源供给，租赁权益保障以及权益扩大，规范及支持租赁企业发展等方面持续发力，届时租金更平稳，租住将真正成为一种长期居住选择。