换汇、购汇到底怎么办？——揭露老外购房的七大陷阱(连载8)

1. 换汇、购汇到底怎么办？——揭露老外购房的七大陷阱(连载8)

【案情简介】 2012年初，澳大利亚人Jerry在上海买了一套住房。这套房子位于黄浦江畔，周围环境优雅、交通便利。能在上海买到一套这样的房子，Jerry非常高兴。最难得的是购房的过程一直很顺利，Jerry之前听说中国的中介都很黑，但是他遇到的房东和中介人都很好，整个谈判协商、签订合同都很顺利，三方之间的合同非常愉快。 可是“人有旦夕祸福、月有阴晴圆缺”，再顺利的事情都可能出点小岔子。Jerry在付款的环节就遇到了麻烦，原因倒不在对方的违约或者Jerry没钱，问题是Jerry有钱却没法支付。为什么呢？因为Jerry的劳动合同显示他没有在中国工作满一年！原来Jerry所在的企业在2011年被其他企业合并，新公司同他们签订了新的劳动合同，到Jerry申请结汇那天还没到一年。于是银行要求Jerry重新提供他在中国工作满一年的证明材料，凭空增添了许多麻烦。 【律师分析】 上海星瀚律师事务所房产法律中心卫新律师认为，境外人购房的特殊点之一在于需要结汇购汇，我国对境外人经常项目下的结汇额度设有限制，而购房结汇是其中的例外之一。也就是说，境外人持相关购房材料结汇不受一般规定的约束。因此，境外人在购房之前一定要弄清楚结汇需要哪些材料，否则会造成Jerry这种“有钱没法花”的境地。 卫新律师表示，外国人如果通过境外汇款或者外汇账户支付房款，必须向外汇指定银行申请结汇，结汇所需的材料之一是其在中国境内工作生活满一年的证明，如果资料不齐或者无法证明，银行是不会办理结汇的。Jerry的情况相对简单，而且Jerry幸运的地方在于卖方人挺不错，否则Jerry还可能面临延期支付被起诉要求迟延付款违约金的风险。 【律师分析】星瀚律师建议境外人结汇购汇是要注意以下几点： 1、境外人购房之前，首先应当确定自己采用何种方式付款，如果通过外汇账户支付房款，则需要先行准备结汇所需材料，结汇材料根据银行不同而有所不同。 2、在同中介或者卖方签订合同之时，要考虑到结汇时间问题，不要盲目的听任对方确定付款方式和时间，容易造成自己违约。 3、境外人在购房前最好能够咨询专业律师，对购房的整个过程和时间节点有所了解，并预防买房过程中可能出现的风险。