简述假设开发法的应用条件？

1. 简述假设开发法的应用条件？

A. 假设开发法的适用条件及过程
 
  1，假设。2，提出自己所要论证的理由。3，有实力证明自己的理论，4，讨论。5，成定论 
 
 B. 假设开发法的基本公式
 
 传统公式：
  待开发不动产的价值=开发完成后的不动产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买待开发不动产应负担的税费
 
  
 
 C. 假设开发法的优缺点
 
 从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过回程较为复杂;传统方法测算答出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流折现法的情况下，可以采用传统方法。
 
 D. 假设开发法的应用范围
 
 假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现回法和答传统方法。有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。它们之间应该是等价的。搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。
  假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。
  待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。
  假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
 
 E. 试述房地产用假设开发法估价需要具备的条件及报酬率与投资风险的关系.
 
  含义：
   假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 
  
  具备条件：
   假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地(包括生地＼毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。
  
   对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的城市规划设计条件来估价，但必须将该最可能的城市规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，说明它价果的影响，或估价结果对它的依赖性。 
  
   在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
  
  报酬率与投资风险的关系：
   这个问题我想你也应该明白，从投资学的角度来讲，当然是高风险高收益，这是合理的，也是公平的。就算是房地产项目也是一样的！ 因此两者之间当然是正比关系（不过肯定不是严格的正比）。
   当然还有一些偶然因素，不过应该另当别论！ 
 
 F. 运用假设开发法计算公式应注意什么
 
  企业外部环境由存在于组织外部、通常短期内不为企业高层管理人员所控内制的变量所构成。容 企业外部环境包括 1.政治环境是指国家的方针政策、法令法规，国内外政治形势的发展状况。 2.社会环境是指人口、居民的收入或购买力，居民的文化教育水平等。 3.技术环境指与本行业有关的科学技术的水平和发展趋势。 4.经济环境包括宏观经济形势、世界经济形势、行业在经济发展中的地位以及企业的直接市场等。其中，企业的直接市场是与企业关系最密切、影响最大的环境因素。具体包括销售市场、供应市场、资金市场、劳务市场等。 
 
 G. 假设开发法的定义
 
 指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。
 
 H. 运用假设开发法必须具备哪些外部环境
 
  企业外部来环境由存在于组自织外部、通常短期内不为企业高层管理人员所控制的变量所构成。
  企业外部环境包括
   1.政治环境是指国家的方针政策、法令法规，国内外政治形势的发展状况。 
  2.社会环境是指人口、居民的收入或购买力，居民的文化教育水平等。 
  3.技术环境指与本行业有关的科学技术的水平和发展趋势。 
  4.经济环境包括宏观经济形势、世界经济形势、行业在经济发展中的地位以及企业的直接市场等。其中，企业的直接市场是与企业关系最密切、影响最大的环境因素。具体包括销售市场、供应市场、资金市场、劳务市场等。 
 
 I. 1. 假设开发法，市场法，收益法的本质，理论依据，适用对象，条件是什么各种方法估价如何操作
 
 假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法、是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
  
 
 假设开发法的本质：与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额）为导向来求取房地产的价值。
 
 假设开发法的理论依据：与收益法相同，是预期原理。
 
 假设开发法适用的估价对象：凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地（包括生地、毛地；熟地，典型的是房地产开发用地）、在建工程（或者称为房地产开发项目）、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产（包括重新装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。
 
 运用假设开发法估价条件：①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划；③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。如果这些条件不够具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以
 
 预测的房地产市场的客观方面，人为地掺人了更多的不确定性因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对开发完成后的价值以及后续必要支出的预测也会更加困难。
  
 
 运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤：
 
 ①调查分析待开发房地产状况；
 
 ②选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；
 
 ③预测后续开发经营期；
 
 ④预测开发完成后的价值；
 
 ⑤预测后续必要支出及应得利润；
 
 ⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
  
 
 
  
 
 市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格 本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值 
 
 市场法的理论依据：替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格 
 
 市场法适用的估价对象 ：同类房地产较多，且交易活跃。如：住宅写字楼商铺、标准厂房 房地产开发用地
 
 市场法估价需要具备的条件 ：在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易 
 
 市场法估价的操作步骤：
 
 搜集交易实例；
 
 选取可比实例 ；
 
 对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正；
 
 求取比准价格
 
 三类修正：
 
  交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同
 
  市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同） 
 
 房地产状况调整——可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同
 
 
  
 
 收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。 将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。
 
 收益法的本质：是以房地产预期未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格
  
 
 收益法的理论依据： 预期原理——决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益。
 
 收益法的适用的估价对象：是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的潜在能力即可。 
 
 收益法估价需要具备的条件：房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测） 
 
 收益法的操作步骤：
 
 搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料。 
 
 预测估价对象的未来收益（净收益）。 
 
 求取报酬率或资本化率、收益乘数。 
 
 选用适宜的收益法公式计算收益价格。

2. 假设开发法适用的对象和步骤

适用的对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。步骤：调查待开发房地产的基本情况、选择最佳的开发利用方式、估计开发经营期、预计开发完成后的房地产价值、估算开发成本、管理费用、投资利息、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费、进行具体计算求取待开发房地产的价值。

3. 假设开发法的应用范围

假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现法和传统方法。有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。它们之间应该是等价的。搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

4. 假设开发法的定义

指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。

5. 假设开发法的应用方向

假设开发法除了能用于待开发房地产价格评估外，还可以为房地产投资者提供以下分析：（1）测算待开发房地产的最高价格。（2）测算房地产开发项目的预期利润。（3）测算房地产开发中可能的最高费用。

6. 假设开发法的介绍

假设开发法（hypothetical development method， residual method）：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法

7. 运用假设开发法必须具备哪些外部环境

企业外部环境由存在于组织外部、通常短期内不为企业高层管理人员所控制的变量所构成。
企业外部环境包括
       1.政治环境是指国家的方针政策、法令法规，国内外政治形势的发展状况。 
　　2.社会环境是指人口、居民的收入或购买力，居民的文化教育水平等。 
　　3.技术环境指与本行业有关的科学技术的水平和发展趋势。 
　　4.经济环境包括宏观经济形势、世界经济形势、行业在经济发展中的地位以及企业的直接市场等。其中，企业的直接市场是与企业关系最密切、影响最大的环境因素。具体包括销售市场、供应市场、资金市场、劳务市场等。

8. 假设开发法的优缺点

　　从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程较为复杂;传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。　　由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流折现法的情况下，可以采用传统方法。