保险公司投资房地产有什么规定?

1. 保险公司投资房地产有什么规定?

保险公司投资不动产，应当符合下列条件：
（一）具有完善的公司治理、管理制度、决策流程和内控机制；
（二）实行资产托管机制，资产运作规范透明；
（三）资产管理部门拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于3名；
（四）上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%；
（五）上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币（货币单位下同）;
（六）具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金，且来源充足稳定；
（七）最近三年未发现重大违法违规行为；
（八）中国保监会规定的其他审慎性条件。
投资不动产相关金融产品的，除符合前款第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）项规定外，资产管理部门还应当拥有不少于2名具有3年以上不动产投资和相关经验的专业人员。
保险公司聘请投资机构提供不动产投资管理服务的，可以适当放宽专业人员的数量要求。


保险资金可以投资符合下列条件的不动产：
（一）已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；
（二）已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目；
（三）取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目；
（四）取得产权证或者他项权证的项目；
（五）符合条件的政府土地储备项目。
保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。

2. 房地产保险是特殊的，房地产保险应遵循哪些原则呢？

房地产保险作为一种特殊的合同作为，为了确定合同双方（投保人、保险人）的权利和义务，所订立的保险合同应遵循一定的原则。
1、最大庄信原则。要求合同双方必须以最大的城实态度对竺对方，被保险人尤其要遵守城信原则。为此投保人必须透露一切重要事实，并且不对保险作虚伪陈述。如果不透露重要事实或作虚伪陈述都将违反最大诚信原则，保险方有权解除合同或不负赔偿责任。2．可保权益原则。可保权益原则要求被保险人对所投保的保险标的拥有可保权益。这项原则是财产保险特有的原则。在房地产保险中，由于保险合同以不能事先确定事件的发生作为给予保险金（指以保险财产的价值为依据确定的，在保险灾害事故发生后，保险方承担赔偿责任的最高限额）的前提，这就有了可以利用这种特点来牟利的可能。为了防止这种情况发生，财产保险合同的投保人必须是有保险利益的人员。财产保险的保险利益是指保险标的对投保人有直接的利害关系。这种利害表现为假如财产安全，投保人就能得益，反之，如果财产遭受损毁，投保人便会蒙受损失。换句话说，可以进行投保的财产必须是投保人拥有保险权益的财产。3．赔偿原则。在投保人的财产发生保险责任范围内的灾害事故而遭受损失时，保险人必须按合同所规定的条件进行赔偿。这种赔偿具有几个特点：
（1）保险人对赔偿金额有一定限度。这主要体现在三个方面：第一，以实际损失为限，即保险人对被保险人损失的赔偿应以实际损失为限，被保险人不能得到超过其实际损失的赔偿。第二，以保险金额为限，即保险赔偿金额只能低于。等于保险金额，不能高于保险金额。第三，以可保利益为限。例如在财产抵押贷款保险中，受押财产方在受押财产发生保险责任范围的损失时，只能得到相当子其借出款项的赔偿金。
（2）保险人对赔偿方式可以选择。保险人的赔偿意图是使被保险人在遭受损失后，经过补偿恢复到他在发生损失前的经济状态，保险人可以选择货币支付，或修复原状，或以换置的方法来补偿被保险人的损失。
（3）被保险人不能通过赔偿得到额外的利益。财产保险的赔偿原则是对损失进行补偿，而不能使被保险人通过补偿获得更多的好处。对此，各国的法律都有所规定。这些规定包括两个方面：第一是权益转让的规定。如果保险事故是第三方责任所引起的，第三方就负有赔偿的责任。被保险人从第三方获得了补偿，则不能再向保险人提出索赔要求。被保险人如从保险人处获得了赔偿，那么他要将其原应享有的向第三方索赔的权益转让给保险人。即被保险人不能因一笔财产遭受了损失而获得双份的补偿。关于权益转让，除了上述规定之外，还有下面的含义：被保险人从任何方面得到的赔偿和收益都得转让，但慈善性赠款除外。保险人获得权益转让，一般是在给付了赔偿之后，但也有在保险单上注明不论在赔付之前或赔付之后都可应用权益转让的规定。保险人在权益转让中仅享有保险人可以享有的权益，不能超过保险人赔付的金额。保险人亨有权益而追偿的金额，若小于或等于赔付金额，全归保险人；若大于赔付金额，则超出部分还给被保险人。第二是关于重复保险的规定。虽然一个被保险人可以以其财产就同一危险投保多张保险单，若保险事故发生，他从多个保险人那里获得的赔偿总值则不能超过其财产本身的价值。
4，近因原则。一起事故发生，造成财产损失的原因往往不止一个，有时事故原因错综复杂。但这些原因中必有一个是造成损失的直接原因，即近因。只有承保的风险是损失发生的近因时，保险人才会对损失进行赔偿；若不是近因，保险人不负责赔偿责任。

3. 银保监会：禁止保险资金投资企业直接从事房地产开发建设

（记者 计思敏 胡志挺）11月13日，银保监会网站发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》（下称《通知》）。一方面，银保监会放开了险资财务性股权投资的行业限制，另一方面，也列出负面清单，为投资标的划出红线。
其中明确，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。
具体来看，此次《通知》的核心内容在于取消保险资金财务性股权投资的行业限制。但这也并不意味着保险公司可以任意选择投资标的，负面清单设置了10项情形给保险资金财务性股权投资明确划出红线。
此次《通知》所指的财务性股权投资，是指保险集团（控股）公司、保险公司和保险资产管理公司（统称保险机构）以出资人名义投资并持有未上市企业股权，且按照企业会计准则的相关规定，保险机构及其关联方对该企业不构成控制或共同控制的直接股权投资行为。
某房产研究院分院院长张波认为，《通知》中关于保险资金投资房地产的规定，符合房地产市场金融风险监管的总体监管目标，保险资金采取“明股实债”方式进入房地产开发领域的现象并不鲜现，由此产生的隐形风险不容忽视，因此这一政策无疑强化了资金监管的渗透性。
“一方面，当前房地产行业中TOP50房企中未上市的企业已经不多，未上市企业相对而言风险本身比较大；另一方面，国家对于保险资金投资一些高风险性资产，特别是房地产业作出明确限制性要求，也代表了保险资本对于房地产投资的进一步从严。” 盘古智库高级研究员江瀚提到。
张波认为，在“三道红线”等高压下，“债转股”融资需求增加。目前监管层做出上述禁止性规定，主要是源于整体控制房企的债券融资，这导致房企加大股权类融资，而股权类融资也存在一定风险，保险资金对于风险管控要求高，如果大量进入到房地产直接开发领域，并不利于其稳定性和安全性。
“保险资金的资金来源很大一部分是老百姓交的保费，其带有公共属性，同时其资金成本也非常低，为了防止出现系统性的风险导致保费受损，因此保险资金财务投资此前多集中于养老金、债权性质的债券，给保险资金保值增值。此次，划定负面清单后，保险资金的投资范围扩大，可提升保险资金服务实体经济能力。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说道。
值得一提的是，房地产业由于低估值高收益等特点一直受到险资青睐。据克而瑞地产研究公布的报告，2020年上半年排名TOP50的房企中，有超过三分之一房企的前十大股东中有险资的身影。其中，中国平安和中国人寿投资TOP50强房企数量相对较多，特别是中国平安，目前均位列碧桂园、旭辉控股、中国金茂、华夏幸福的第二大股东。
报告显示，国家“房住不炒”的调控理念不改，险资进入房地产行业，主要集中在股权、债权类投资，资金不会直接流向房市。在险资权益性资产入房方面，一方面随着保费的近几年爆发式增长，险资需要寻找给其带来稳定收益的投资渠道，预期收益率高，风险相对较小，成长性强的产业则会得到青睐，同时险资青睐业绩稳健的价值型上市公司以获取长期分红和股价成长。
张波指出，此次《通知》未对投资房企上市公司提出相应要求，规定目前是禁止投资未上市公司。这在一定程度上或会加剧险资向上市房企靠拢。但值得关注的是，已上市房企并不代表着自身当下的财务风险水平就处于较低水平，未来不排除对上市房企的资金监管，可能会通过证监会等部门进一步规范和升级。

4. 银保监会：禁止保险资金投资企业直接从事房地产开发建设

11月13日，银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》，为规范保险资金直接投资未上市企业股权行为，加大保险资金对各类企业的股权融资支持力度。
观点地产新媒体查阅获悉，《通知》主要内容是取消保险资金财务性股权投资的行业限制，通过“负面清单+正面引导”机制，提升保险资金服务实体经济能力。
《通知》提到，一是财务性股权投资是指保险集团(控股)公司、保险公司和保险资产管理公司(以下统称保险机构)以出资人名义投资并持有未上市企业股权，且按照企业会计准则的相关规定，保险机构及其关联方对该企业不构成控制或共同控制的直接股权投资行为。
二是保险资金开展财务性股权投资，可依法依规自主选择投资企业的行业范围。
三是保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业应当依法登记设立且具有法人资格。标的企业所属产业应当处于成长期、成熟期或者为战略性新兴产业，或者具有明确的上市意向及较高的并购价值。
四是建立财务性股权投资负面清单，禁止保险资金投资存在十类情形的企业，同时鼓励保险资金开展市场化、法治化债转股项目。其中提到，禁止保险资金投资直接从事房地产开发建设的标的企业，包括开发或者销售商业住宅。
五是保险机构开展财务性股权投资，可以运用自有资金和与投资资产期限相匹配的责任准备金。
六是保险机构开展财务性股权投资，应当符合银保监会规定的直接投资股权有关资质条件，加强股权投资能力建设，完善内部控制流程，采取有效措施防范操作风险和道德风险，不得进行内幕交易、利益输送等损害保险机构利益的行为。
七是保险机构应当建立完善财务性股权投资基本制度，明确拟投资企业的行业范围和主要条件，加强项目论证和风险管控，并报经董事会、经营管理层或其授权机构批准。
八是保险机构应当按照银保监会关于非重大股权投资的监管要求，履行财务性股权投资报告程序；九是保险机构投资金融机构股权，金融监管部门另有规定的从其规定。
最后一项是，《保险资金投资股权暂行办法》(保监发〔2010〕79号)、《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》(保监发〔2012〕59号)、《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》(保监发〔2012〕93号)关于保险资金直接股权投资行业范围的条款，自本通知发布之日起停止执行。
财库局：沪深交易所纳入积金局核准证券交易所
11月13日，香港财经事务及库务局局长许正宇表示，与积金局协调及作出研究后，将上海及深圳交易所纳入积金局「核准证券交易所」名单的条件已经成熟，相关修订亦已于今日刊宪，实时生效。
他在网志中提到修订将为强积金投资管理人提供更大灵活性，在符合相关监管规例及基金产品设计框架情况下，可增加投资在内地交易所挂牌的股票，令强积金资产有更多元的投资机遇。
他表示，随着内地资本市场不断改革发展和开放，财库局与监管机构一直审视和检讨相关的监管规例。其中，强积金计划目前已有一定程度投资于内地A股，至9月底占强积金总资产1.12%，约110多亿港元，但由于内地交易所未纳入积金局的「核准证券交易所」名单，因此相关的投资以及其他证券，累算不能多于基金净资产值10%，而早前跟业界交流，听到意见认为A股国际化程度不断提升，应被纳入有关名单。

5. 银保监会：禁止保险资金投资企业直接从事房地产开发

11月13日，银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》，为规范保险资金直接投资未上市企业股权行为，加大保险资金对各类企业的股权融资支持力度。
观点地产新媒体查阅获悉，《通知》主要内容是取消保险资金财务性股权投资的行业限制，通过“负面清单+正面引导”机制，提升保险资金服务实体经济能力。
《通知》提到，一是财务性股权投资是指保险集团(控股)公司、保险公司和保险资产管理公司(以下统称保险机构)以出资人名义投资并持有未上市企业股权，且按照企业会计准则的相关规定，保险机构及其关联方对该企业不构成控制或共同控制的直接股权投资行为。
二是保险资金开展财务性股权投资，可依法依规自主选择投资企业的行业范围。
三是保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业应当依法登记设立且具有法人资格。标的企业所属产业应当处于成长期、成熟期或者为战略性新兴产业，或者具有明确的上市意向及较高的并购价值。
四是建立财务性股权投资负面清单，禁止保险资金投资存在十类情形的企业，同时鼓励保险资金开展市场化、法治化债转股项目。其中提到，禁止保险资金投资直接从事房地产开发建设的标的企业，包括开发或者销售商业住宅。
五是保险机构开展财务性股权投资，可以运用自有资金和与投资资产期限相匹配的责任准备金。
六是保险机构开展财务性股权投资，应当符合银保监会规定的直接投资股权有关资质条件，加强股权投资能力建设，完善内部控制流程，采取有效措施防范操作风险和道德风险，不得进行内幕交易、利益输送等损害保险机构利益的行为。
七是保险机构应当建立完善财务性股权投资基本制度，明确拟投资企业的行业范围和主要条件，加强项目论证和风险管控，并报经董事会、经营管理层或其授权机构批准。
八是保险机构应当按照银保监会关于非重大股权投资的监管要求，履行财务性股权投资报告程序；九是保险机构投资金融机构股权，金融监管部门另有规定的从其规定。
最后一项是，《保险资金投资股权暂行办法》(保监发〔2010〕79号)、《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》(保监发〔2012〕59号)、《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》(保监发〔2012〕93号)关于保险资金直接股权投资行业范围的条款，自本通知发布之日起停止执行。

6. 保险资金投资非上市企业，不得直接从事房地产开发

11月13日，银保监会网站发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》（下称《通知》）。一方面，银保监会放开了险资财务性股权投资的行业限制，另一方面，也列出负面清单，为投资标的划出红线。
其中明确，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。
具体来看，此次《通知》的核心内容在于取消保险资金财务性股权投资的行业限制。但这也并不意味着保险公司可以任意选择投资标的，负面清单设置了10项情形给保险资金财务性股权投资明确划出红线。
此次《通知》所指的财务性股权投资，是指保险集团（控股）公司、保险公司和保险资产管理公司（统称保险机构）以出资人名义投资并持有未上市企业股权，且按照企业会计准则的相关规定，保险机构及其关联方对该企业不构成控制或共同控制的直接股权投资行为。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，《通知》中关于保险资金投资房地产的规定，符合房地产市场金融风险监管的总体监管目标，保险资金采取“明股实债”方式进入房地产开发领域的现象并不鲜现，由此产生的隐形风险不容忽视，因此这一政策无疑强化了资金监管的渗透性。
“一方面，当前房地产行业中TOP50房企中未上市的企业已经不多，未上市企业相对而言风险本身比较大；另一方面，国家对于保险资金投资一些高风险性资产，特别是房地产业作出明确限制性要求，也代表了保险资本对于房地产投资的进一步从严。” 盘古智库高级研究员江瀚提到。
张波认为，在“三道红线”等高压下，“债转股”融资需求增加。目前监管层做出上述禁止性规定，主要是源于整体控制房企的债券融资，这导致房企加大股权类融资，而股权类融资也存在一定风险，保险资金对于风险管控要求高，如果大量进入到房地产直接开发领域，并不利于其稳定性和安全性。
“保险资金的资金来源很大一部分是老百姓交的保费，其带有公共属性，同时其资金成本也非常低，为了防止出现系统性的风险导致保费受损，因此保险资金财务投资此前多集中于养老金、债权性质的债券，给保险资金保值增值。此次，划定负面清单后，保险资金的投资范围扩大，可提升保险资金服务实体经济能力。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说道。
值得一提的是，房地产业由于低估值高收益等特点一直受到险资青睐。据克而瑞地产研究公布的报告，2020年上半年排名TOP50的房企中，有超过三分之一房企的前十大股东中有险资的身影。其中，中国平安和中国人寿投资TOP50强房企数量相对较多，特别是中国平安，目前均位列碧桂园、旭辉控股、中国金茂、华夏幸福的第二大股东。
报告显示，国家“房住不炒”的调控理念不改，险资进入房地产行业，主要集中在股权、债权类投资，资金不会直接流向房市。在险资权益性资产入房方面，一方面随着保费的近几年爆发式增长，险资需要寻找给其带来稳定收益的投资渠道，预期收益率高，风险相对较小，成长性强的产业则会得到青睐，同时险资青睐业绩稳健的价值型上市公司以获取长期分红和股价成长。
张波指出，此次《通知》未对投资房企上市公司提出相应要求，规定目前是禁止投资未上市公司。这在一定程度上或会加剧险资向上市房企靠拢。但值得关注的是，已上市房企并不代表着自身当下的财务风险水平就处于较低水平，未来不排除对上市房企的资金监管，可能会通过证监会等部门进一步规范和升级。

7. 银保监会：禁止保险资金投资企业直接从事房地产开发建设

　　11月13日，银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》，为规范保险资金直接投资未上市企业股权行为，加大保险资金对各类企业的股权融资支持力度。
 
 　　新媒体查阅获悉，《通知》主要内容是取消保险资金财务性股权投资的行业限制，通过“负面清单+正面引导”机制，提升保险资金服务实体经济能力。
 
 　　《通知》提到，一是财务性股权投资是指保险集团(控股)公司、保险公司和保险资产管理公司(以下统称保险机构)以出资人名义投资并持有未上市企业股权，且按照企业会计准则的相关规定，保险机构及其关联方对该企业不构成控制或共同控制的直接股权投资行为。
 
 　　二是保险资金开展财务性股权投资，可依法依规自主选择投资企业的行业范围。
 
 　　三是保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业应当依法登记设立且具有法人资格。标的企业所属产业应当处于成长期、成熟期或者为战略性新兴产业，或者具有明确的上市意向及较高的并购价值。
 
 　　四是建立财务性股权投资负面清单，禁止保险资金投资存在十类情形的企业，同时鼓励保险资金开展市场化、法治化债转股项目。其中提到，禁止保险资金投资直接从事 房地产 开发建设的标的企业，包括开发或者销售商业住宅。
 
 　　五是保险机构开展财务性股权投资，可以运用自有资金和与投资资产期限相匹配的责任准备金。
 
 　　六是保险机构开展财务性股权投资，应当符合银保监会规定的直接投资股权有关资质条件，加强股权投资能力建设，完善内部控制流程，采取有效措施防范操作风险和道德风险，不得进行内幕交易、利益输送等损害保险机构利益的行为。
 
 　　七是保险机构应当建立完善财务性股权投资基本制度，明确拟投资企业的行业范围和主要条件，加强项目论证和风险管控，并报经董事会、经营管理层或其授权机构批准。
 
 　　八是保险机构应当按照银保监会关于非重大股权投资的监管要求，履行财务性股权投资报告程序;九是保险机构投资金融机构股权，金融监管部门另有规定的从其规定。
 
 　　最后一项是，《保险资金投资股权暂行办法》(保监发〔2010〕79号)、《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》(保监发〔2012〕59号)、《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》(保监发〔2012〕93号)关于保险资金直接股权投资行业范围的条款，自本通知发布之日起停止执行。
 
 　　财库局：沪深交易所纳入积金局核准证券交易所
 
 　　11月13日，香港财经事务及库务局局长许正宇表示，与积金局协调及作出研究后，将上海及深圳交易所纳入积金局「核准证券交易所」名单的条件已经成熟，相关修订亦已于今日刊宪，实时生效。
 
 　　他在网志中提到修订将为强积金投资管理人提供更大灵活性，在符合相关监管规例及基金产品设计框架情况下，可增加投资在内地交易所挂牌的股票，令强积金资产有更多元的投资机遇。
 
 　　他表示，随着内地资本市场不断改革发展和开放，财库局与监管机构一直审视和检讨相关的监管规例。其中，强积金计划目前已有一定程度投资于内地A股，至9月底占强积金总资产1.12%，约110多亿港元，但由于内地交易所未纳入积金局的「核准证券交易所」名单，因此相关的投资以及其他证券，累算不能多于基金净资产值10%，而早前跟业界交流，听到意见认为A股国际化程度不断提升，应被纳入有关名单。

8. 银保监会：禁止保险资金投资企业直接从事房地产开发建设

 观点地产网讯：11月13日，银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》，为规范保险资金直接投资未上市企业股权行为，加大保险资金对各类企业的股权融资支持力度。
 观点地产新媒体查阅获悉，《通知》主要内容是取消保险资金财务性股权投资的行业限制，通过“负面清单+正面引导”机制，提升保险资金服务实体经济能力。
 《通知》提到，一是财务性股权投资是指保险集团(控股)公司、保险公司和保险资产管理公司(以下统称保险机构)以出资人名义投资并持有未上市企业股权，且按照企业会计准则的相关规定，保险机构及其关联方对该企业不构成控制或共同控制的直接股权投资行为。
 二是保险资金开展财务性股权投资，可依法依规自主选择投资企业的行业范围。
 三是保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业应当依法登记设立且具有法人资格。标的企业所属产业应当处于成长期、成熟期或者为战略性新兴产业，或者具有明确的上市意向及较高的并购价值。
 四是建立财务性股权投资负面清单，禁止保险资金投资存在十类情形的企业，同时鼓励保险资金开展市场化、法治化债转股项目。其中提到，禁止保险资金投资直接从事房地产开发建设的标的企业，包括开发或者销售商业住宅。
 五是保险机构开展财务性股权投资，可以运用自有资金和与投资资产期限相匹配的责任准备金。
 六是保险机构开展财务性股权投资，应当符合银保监会规定的直接投资股权有关资质条件，加强股权投资能力建设，完善内部控制流程，采取有效措施防范操作风险和道德风险，不得进行内幕交易、利益输送等损害保险机构利益的行为。
 七是保险机构应当建立完善财务性股权投资基本制度，明确拟投资企业的行业范围和主要条件，加强项目论证和风险管控，并报经董事会、经营管理层或其授权机构批准。
 八是保险机构应当按照银保监会关于非重大股权投资的监管要求，履行财务性股权投资报告程序；九是保险机构投资金融机构股权，金融监管部门另有规定的从其规定。
 最后一项是，《保险资金投资股权暂行办法》(保监发〔2010〕79号)、《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》(保监发〔2012〕59号)、《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》(保监发〔2012〕93号)关于保险资金直接股权投资行业范围的条款，自本通知发布之日起停止执行。