关于市场资本化率？

1. 关于市场资本化率？

市场资本化率按资本资产定价模型计算即可。
资本资产定价模型是研究充分组合情况下风险与要求的收益率之间均衡关系的模型。表达形式：Ri=Rf+β×(Rm-Rf)。
本题印刷有误，正确应该是市场资本化率=6%+1.25*8%=16%

2. 资本化率是什么？怎么算的？

资本化率（又称还原利率）的确定是一个值得探讨的问题。资本化率很难确定其是否准确、是否科学。我的处理方法是看别人的报告，估价对象、估价标的，了解它是怎样一个物业，然后看结果。结果是否正确是我要判断的。结果正确了，技术测算过程可看可不看，许多技术测算报告存在错误，但结果是没问题的。反之，技术测算报告的结果出现问题，那么技术测算的过程肯定存在问题。在实践过程中，我们看了很多房子，估价师要现场查勘某一物业后初步判断这物业到底值多少钱。然后是收集资料进行测算。我们碰到很多商业性房地产的物业，有很大一部分进行数据处理，无论是还原利率、纯收益、经营成本费用，表面上随意性很大，但它内在的东西是不变的。我们对某些数据判断确定其是否正确，也就是要看对一个数据增减一个百分点是不是有一定的理由。首先，价位在市场中能否站得住脚；其次，某一数据的采用和处理是否有相应的理论问题。收益还原法在资本化率的确定时，按照我们的估价规范，是有几种方法： 

1、市场抽取法 

这个方法，我们需要知道物业的市场价位，然后要知道它的租金，它实际每一年的纯收益。租金不代表它的纯收益，所以很难了解。这是一种很好的确定资本化率的方法，但在实践上有很大的难度。有人提出“如果我手里有那么多的市场交易案例，我何必再用收益还原法呢？直接用市场比较法不就行了。”即使有许多的交易案例，如果报告要做得漂亮，还是要用几种方法，特别是对大的项目。对一个大型项目来说，在有条件的时候，一份报告应该是一本书，它有很充实、强劲的理论与现实问题的综合分析，运用几种方法来论证一个价位，这是很不简单的。从市场抽取法来说，从它的本源来说，租金是决定收益价格的，这是根本性的问题。租售比在一定的程度上有它的道理。有人提出“市场价格系统和租金系统不成比例”，比如一般的商品住宅，在前两三年它的价格约为10-12年的租金，现在是15-18年。由此产生价格系统和租金系统不成比例。这句话的前提是还原利率没有变过。如果资本化率变了，它是成比例的。房地产的价格是由收益率决定的，租金越低，还原利率也应该越低。理论上讲，它应该都是一个正常的比例关系，是统一的系统。当然这个租金本身是毛租金，这个租金是不是客观租金，要我们在评估中去判断、甄别。我们在做评估报告的时候，每一个数据都有评定调整的过程，并不是所有的数据都能采用。在我们的大脑里要过滤一下，市场中很多东西是不正常的，比如交易中心的资料，一些成交价格和市场价格不一致，为了偷税、逃税而瞒价。有种交易是有关系的，同一个楼盘、同一标的，有的卖3000美金，有的卖1800美金，哪个正常哪个不正常？有时纯收益算出来了，资本化率也确定了，但算出来的结果却和市场不一致，可能采纳的数据有问题，没有经过甄别、判断。 

2、投资组合法 

特殊情况、特殊要求下我才会使用。因为有两个变量是没法确定的。比如说个人自有资金的期望报酬率、个人自有资金的期望投资收益率，不是社会性的，没有可信性。第二个是贷款比例的问题，这个房子100万，你贷60、70万，银行放贷70%，还是50%，这个方法是加权平均法，在操作上是很简单，两个数字加权平均乘一乘加起来，还原利率就确定了。一般情况下不太会采用。 

3、租售比确定法 

即物业租金和售价的比例，要注意的是，租金是毛收益，不是净收益。在《房地产估价基本理论与方法》中，怎样评定租金？最好的方法是市场比较法，用同类的楼房市场租金。没有案例可比，要计算租金价格，用成本法。简单的道理，土地的价格*还原利率（投资收益率）+建筑物价格*投资收益率+税金+合理的营运费用，结果得出这个房子的合理年租金。任何一个商业性房地产只要经租的，就有租金资料。这一租金要甄别是客观租金还是个别租金。用反算的方法确定租售比问题可以参考，前提要把握商业性房地产在市场中的正常合理价位，这是一个综合性的素质的问题。做房地产估价师要对从上海市东北到大杨浦、西北到莘闵地区、北面到顾村，南面越过黄浦江到康桥，这么大范围内各种不同类型、各种不同档次的房地产，要了解，对市场要熟悉。在这过程中，如价格无法把握，结果自己也没有把握。

3. 资本化率

一般借款资本化率=（600×8%×9/12+450×6%×6/12）÷（600×9/12+450×6/12）×100%=7.33%。

4. 资本化率

资本化率 
   查看答案解析  【正确答案】 资本化率是指未来永续性预期收益折算成现值的比率，其本质是收益率。 【答案解析】 　 　　

5. 资本化率是什么？怎么算的？

资本化率：一种利率

6. 资本化率是什么？怎么算的？

资本化率就是将借款费用利息资本化的利率。你这个问题看来是在做固定资产构建借款费用处理的时候遇到的。
借款费用资本化涉及到符合资本化条件、累计加权平均支出数，等因素，资本化率的计算也由借款的笔数、债券折溢价及其处理方法而不同，还有借款辅助费用、借款本金与利息的汇兑损益的处理也不同。因此借款费用的处理相对比较复杂，在爱问上提问大家七嘴八舌说不清楚，我认为不是最好的办法，建议你最好还是查阅《企业会计准则——借款费用》，你想知道的东西都在里面，一般单位的财务都有这个。

7. 什么是资本化率？

资本化率就是将借款费用利息资本化的利率。你这个问题看来是在做固定资产构建借款费用处理的时候遇到的。
借款费用资本化涉及到符合资本化条件、累计加权平均支出数，等因素，资本化率的计算也由借款的笔数、债券折溢价及其处理方法而不同，还有借款辅助费用、借款本金与利息的汇兑损益的处理也不同。因此借款费用的处理相对比较复杂，在爱问上提问大家七嘴八舌说不清楚，我认为不是最好的办法，建议你最好还是查阅《企业会计准则——借款费用》，你想知道的东西都在里面，一般单位的财务都有这个。

8. 这题资本化率怎么算的？

8％*70％+15％*（1-70％）
＝5.6％+4.5％
＝10.1％