物业公司收到房产局拨来的维修基金怎样做账

1. 物业公司收到房产局拨来的维修基金怎样做账

一、物业维修基金怎么做账

计入：代收代缴费用——代收专项维修基金

借：代收代缴费用——代收专项维修基金

贷：银行存款或现金

维修基金属于政府收费，物业只是代收费，收齐之后，要全额移交维修基金管理中心或建设局相关部门。

二、维修基金使用条件

1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。

2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。

3、特殊使用：

(1)物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金;物业管理服务合同另有约定的除外。

(2)住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。

(3)业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备【摘要】
物业公司收到房产局拨来的维修基金怎样做账【提问】
一、物业维修基金怎么做账

计入：代收代缴费用——代收专项维修基金

借：代收代缴费用——代收专项维修基金

贷：银行存款或现金

维修基金属于政府收费，物业只是代收费，收齐之后，要全额移交维修基金管理中心或建设局相关部门。

二、维修基金使用条件

1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。

2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。

3、特殊使用：

(1)物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金;物业管理服务合同另有约定的除外。

(2)住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。

(3)业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备【回答】

2. 物业维修基金应该由业主还是开发商承担？

李国刚
案情简介
原告×××有限公司(以下简称开发商)
被告俞某某(以下简称业主)
2003年12月8日，开发商在申领其开发的萧山美之园楼盘《建设工程规划许可证》时，预交了整个小区1000多套房屋的物业维修基金。2004年始，包括被告在内的各业主先后与开发商签订《商品房买卖合同》，购买商品房。在2005年交房时，开发商向各业主发出《交房通知书》，通知每位业主交纳物业维修基金数千元至一万余元不等。有的业主按《交房通知书》办理了交房交接手续，部分业主认为根据政府主管部门萧价［2003］76号文件物业维修基金已包含在房价内，收房后不愿交纳物业维修基金。双方遂引起纠纷，在协商未果的情况下，开发商向部分业主提起诉讼，要求由业主承担物业维修基金。
此外，在开发商作为原告与业主的物业维修基金案起诉于杭州市萧山区人民法院后，已交纳物业维修基金的业主代表也向杭州市萧山区人民法院起诉开发商，要求开发商退还物业维修基金。
争议焦点
开发商向业主收取物业维修基金是否属重复收费，即物业维修基金是否包含于房价内。
一、开发商主要观点
1．交纳物业维修基金是业主的法定义务；2．物业维修基金不计入销售收入，不属房价的范畴，双方约定的房价不含物业维修基金；3．物业维修基金属代收代缴费用，业主依法应向开发商支付代交的费用。
二、业主主要观点
1．萧价［2003］76号文件是政府职能部门的指令性文件，具有强制性，开发商没有排除适用该文件，执行该文件是开发商的义务；2．按萧价［2003］76号文件规定，业主向开发商购买的是市场调节价的商品房，应实行一次性买断价，即物业维修基金已包含在房价内，业主已经支付了，不存在“拒付”的事实，故开发商无权再次要求业主支付物业维修基金；3．按萧山区商品房交易习惯及历史沿革，物业维修基金实际均由开发商交纳。
三、代理思路
律师系开发商的常年法律顾问，既要维护好顾问单位开发商的利益，也要使业主的合法利益不至于受损，以免引起社会矛盾，涉及一千多名业主的切身利益，推而广之，涉及的是整个萧山乃至杭州及全省各业主的物业维修基金问题，对开发商而言，由于涉及千万户人家，一败全败，一胜全胜，也是利益攸关。因此，严格依法办案，是平衡各方利益重中之重。律师接受了开发商的委托，参与提供整个楼盘各个环节的法律意见，代理了本案一审、二审的诉讼，形成如下主要代理意见：
物业维修基金不计入销售收入，不属房价的范畴。双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋单价不含物业维修基金等代收代缴的费用。
1．根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第5条、《浙江省住宅区物业维修专项资金管理暂行办法》第5条、《杭州市萧山区物业维修基金管理暂行办法》第二条第(一)项之规定，物业维修基金不计入商品房的销售收入。国家税务总局《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(1998年)、《关于住房专项维修基金免征营业税的通知》等文件均对作为开发企业的开发商代收的物业维修基金，不计征营业税。物业维修基金若含于房价内，则应征收营业税。因此，开发商主张向业主收取物业维修基金不属于销售收入，不属于房价的范畴。
2．业主认为房屋单价包含了物业维修基金，并以《杭州市萧山区物价局建设局关于进一步规范商品房销售行为的若干规定》(以下简称《若干规定》)第三条为依据于法不符。
(1)开发商开发的美之园西区为拍卖土地，属实行市场调节价的商品房。《若干规定》一次性买断价所指价格应理解为合同双方约定房屋单价后不作变更。《若干规定》中一次性买断价或预售价均应指房屋单价。
(2)《若干规定》第三条规定“商品房交付使用时结算价格(房款)不再多退少补”应理解为按套出售可予适用，但却不适用本案的业主所选择的按建筑面积成交的房款结算。合同面积与产权面积会有所差异，法律及双方约定均认可并事实上对面积差异引起的房款结算等作了处理。
(3)《若干规定》第三条规定：“商定的价格包括各项与商品房使用功能相关的设备设施和各项合法合规的代收费(包括物业维修基金等)，未经物价部门批准，不得再向购房者收取其他任何费用。”该规定不合法，具体理由如下：擅自设定了行政许可和审批手续，违背《行政许可法》之相关规定；与众多上位的地方规章、行政规章和行政法规相冲突；不属于行政规章、规范性文件，无法律地位。《若干规定》该部分规定正因为其缺乏合法性，限制当事人合同自由，故与其后于2004年3月22日起施行的《杭州市萧山区物业维修基金管理暂行办法》相矛盾，根据《杭州市萧山区物业维修基金管理暂行办法》第六条之规定，该部分规定已被废止，其后事实上又被列入无效文件的清理范围，予以废止。
(4)《若干规定》既不是双方合同的组成部分，又不是开发商的单项或单方义务，也没有法律强制效力。业主认为房屋单价包含了物业维修基金，没有任何法律或事实上的依据。
3．双方签订《商品房买卖合同》的房屋单价不含物业维修基金等开发商代收代缴的费用。
(1)业主双方约定预售房美林14幢2单元302室，《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4973．00元，合同面积104．21平方米，总价4973×104．21=518236元。双方约定内容并没有违反任何法律、行政法规强制性或禁止性规定，应属有效。
(2)商品房的单价之含义，根据浙江省物价局1999年4月1日起施行的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》之规定，商品房的价格由下列项目构成：①土地使用权取得费；②住宅开发成本；③住宅开发期间费用；④利润；⑤税金；⑥商品住宅差价。物业维修基金、管煤费、IC卡功能费、印花税、契税、产权证工本费等代收代缴的费用并不在该文件规定的商品房价格范畴，故双方约定的商品房的单价，并不包含物业维修基金等代收代缴费用。
(3)业主已交清了其他合同并没有约定的代收代缴费用，唯独认为其中的物业维修基金包含于房屋单价内。按业主的逻辑，其他已缴清的代收代缴费用已包含于房屋单价内，也应由业主负担，这与事实相背，显然是荒谬的。
审理判决
本案经过一、二审审理，均支持了代理人的主要观点。
一审判决情况
2006年2月6日，萧山区人民法院作出(2005)萧民一初字第4069号民事判决书。
杭州市萧山区人民法院认为，物业维修基金是专用于物业公共设施设备保修期限满后的大中修、更新、改造工程的储备资金，它不计入商品房销售的收入。本案开发商与业主在订立商品房买卖合同时，约定了商品房单价，对物业维修基金的收取方式未作约定，而商品房的单价不包括物业维修基金；现开发商已按有关规定代业主向有关部门交纳了该基金，业主也因此依法取得了相关的权利，遵循公平和等价有偿原则，业主应将物业维修基金支付给开发商。业主认为根据萧价［2003］76号文件规定，开发商、业主在《商品房买卖合同》中约定的应是一次性买断价，但该文件不属国家强制性规定，业主又未举证证明其支付的商品房单价中已包括了物业维修基金，故业主的辩称，依据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决业主在本判决生效后十日内支付给开发商物业维修基金。
二审判决情况
业主不服一审判决，提起上诉。2006年5月17日，杭州市中级人民法院作出(2006)杭民一终字第472号民事判决书。
杭州市中级人民法院认为，业主与开发商就买卖、交付涉案的商品房所订立的买卖合同和相关协议，双方主体适格、意思表示真实、内容完备，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效；双方订立的买卖合同，采用的是浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局监制的示范文本(浙江省2000年修改版)，该合同及相关协议中并无房屋价格(单价或总价)中包含有物业维修基金等的约定；合同、协议的内容及双方的履约事实表明，双方采用的是单价确定、房屋面积及总价预售时估算、交房时在3％误差范围内按实际建筑面积结算的交易方式，该种交易方式也是合同示范文本中所预设的，杭州市萧山区物价局、建设局于2003年5月23日发布的萧价［2003］76号/萧建设房［2003］143号《杭州市萧山区物价局建设局关于进一步规范商品房销售行为的若干规定》第三条虽规定“商品房销售可实行一次性买断价或预售价。凡实行市场调节价的商品房，应实行一次性买断价，购买双方商定价格后，须以购房合同(协议)约定售、购房条件，并遵循风险共担的原则，明确双方的权利、义务，商品房交付使用时结算价格(房款)不再多退少补。商定的价格包括各项与商品房使用功能相关的设备和各项合法合规的代收费(包括物业维修基金等)，未经物价部门批准，不得再向购房者收取其他任何费用。”但该两局在2005年9月22日作出的“关于顺发美之园物业维修基金信访问题的答复”函件中明确“物业维修基金作为一种代收费用，具体收取方式由建设单位和购房人自行商定。”首先，作为萧价［2003］76号／萧建设房［2003］143号文件发布人在其答复函件中的表述已经明确，物业维修基金的收取方式系由当事人议定，而非行政强制；且萧价［2003］76号/萧建设房［2003］143号文件第三条规定中表述的“一次性买断价”的交易方式及其特征与本案的交易方式所表现出的特征并不相同，而该条规定及相关内容在双方的合同和协议中也未体现；因此，业主认为本案双方的交易方式就是规定中所表述的“一次性买断价”的观点，本院不予采纳；其次，开发商代收物业维修基金具有合法依据，杭州市萧山区物价局、建设局在上述答复函件中对此也予以了确认；第三，就本案的商品房交易，业主并无证据证明双方商定的房屋价格中已包含了物业维修基金的事实。因此，原审判决支持开发商要求业主支付物业维修基金的诉讼请求，符合法律与事实，并无不当；业主的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

3. 物业维修基金是开发商交还是业主交

维修资金开发商和业主都要交存的，只是标准不一样的。
业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
具体可咨询当地房管部门和住房维修资金管理中心。
希望能给你参考。

4. 物业维修基金是开发商交还是业主交

根据物业管理条例，规定业主缴纳 第六章 物业维修基金 第六十一条 物业共用部分实行物业维修基金制度。 第六十二条 物业维修基金归集、使用与监管遵循审批、使用、监管分离原则。 第六十三条 新建物业首期物业维修基金由业主按市政府规定标准交纳；本条例实施前已出售的商品住宅，由业主按市政府规定标准交纳；公有住房出售后，应当按照国家和市有关规定交纳。 第六十四条 物业维修基金的本金和利息属于业主所有，专项用于物业保修期满后共用部分的大、中维修、更新和改造，不得挪作他用。 第六十五条 物业维修基金应维持一定的数额，不足部分由业主续交。 第六十六条 物业维修基金应在银行专户存储，实行按栋建帐、按户核算制度，并由市人民政府确定的专门机构负责监管。 第六十七条 物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担： （一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主自己承担； （二）部分共用部分的维修、更新、改造费用，由部分共用部分的业主分担； （三）全体共用部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。 因物业管理企业的责任，导致物业共用部分未到维修、更新年限而需要维修、更新的，物业管理企业应分担相应费用。 专有部分、部分共用部分和全体共用部分的范围根据法律、法规和业主公约的规定确定。 第六十八条 负责维修基金监管的专门机构应根据法律、法规和业主公约的规定定期将物业维修基金的收支、使用情况进行公示，并接受审计部门的监督。 第六十九条 物业维修基金归集、使用与监管的具体办法由市人民政府制定。

5. 维修基金交给开发商还是房管局

法律分析：交与开发商。一般情况下，维修基金都是由售房单位代为收取，之后再移交给本地房产主管部门代管，所以业主应该将维修基金交予开发商，而不是房产局。房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。
法律依据：《住宅专项维修资金管理办法》第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

6. 契税和物业维修基金应该交给开发商吗？

法律分析：
是的，可以由开发商代收。契税对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。　　

法律依据：
《中华人民共和国契税法》
第三条 契税税率为百分之三至百分之五。
契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
第四条 契税的计税依据：
（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；
（二）土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；
（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

7. 维修基金交给开发商还是房管局

交与开发商。一般情况下，维修基金都是由售房单位代为收取，之后再移交给本地房产主管部门代管，所以业主应该将维修基金交予开发商，而不是房产局。房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。
一、外墙脱落业主有责任吗
(—)现在的商品房都有一定的质保期，一般来说在五年之内。如果工程的质量发生了问题，小区的外墙出现了脱落，那么就可以由开发商来负责。如果发生了伤人的事故，也应该由开发商来赔偿。
(二)如果已经过了质保期，小区的业主都按时缴纳了物业管理费，也缴纳了维修基金，这时候就可以向物业公司反映，由物业公司申请动用维修基金。一个小区如果有三分之二的业主同意，那么就可以使用维修基金。
(三)如果没有交物业管理费，也没有交维修基金，是一些老旧小区，这时候就应该由整栋楼的居民来承担。如果需要赔偿，赔偿金也应该由所有的住户来平分。
法律依据：
《物业管理条例》
第五十一条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
二、契税跟维修基金交给哪个部门
由开发商代收。业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。业主委员会成立后，应当与本市的商业银行签订委托协议，开立一个物业管理区域的维修基金账户，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。由于法律法规不完善，各地有各地的政策和办法。
三、买房子要交哪些费用
1、契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。契税税率多少由当地城市界定，一般分为普通住宅和非普通住宅两种。普通住宅界定标准为：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。这3个条件全部满足的住房为普通住房，普通住宅享受1.5%的优惠税率，非普通住宅则按3%税率征收契税。通常契税跟着首付款一起缴，开发商代收。交纳相关费用，开发商会出具正式的购房发票。
2、合同印花税在订立合同时就直接缴纳，总房款的0.05%，一般跟首付款一起缴，以便于开发商统一办理合同登记和房产证。不过值得注意的就是目前在住宅类房屋购买交易中，合同印花税是暂免的，所以我们购买住宅的购房者是不需要缴纳这部分税费的，在计算时可以省略。
3、房屋维修基金维修基金是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。住房维修基金的全称是共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于屋顶、电梯等共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上的维修和更新。

8. 开发商卖完房子移交物业的本体维修基金是多少

您好· 物业维修基金的收取标准根据国家规定的话房产开发商按照新建的商品面积成本价的3%到4%进行缴纳。而购房者按照，成本价的2%到3%进行缴纳。资金由业主委员会进行管理。业主员会未成立之前有当地的房产管理部门进行监管。【摘要】
开发商卖完房子移交物业的本体维修基金是多少【提问】
您好· 物业维修基金的收取标准根据国家规定的话房产开发商按照新建的商品面积成本价的3%到4%进行缴纳。而购房者按照，成本价的2%到3%进行缴纳。资金由业主委员会进行管理。业主员会未成立之前有当地的房产管理部门进行监管。【回答】
新建商品房住宅首期维修基金，房地产开发商按照每平方米建筑面积成本价的3%-4%缴纳;购房者按照每平方米建筑面积成本价的2%-3%缴纳。【回答】