六部门联手整顿租房乱象 “租金贷”明确生死线

1. 六部门联手整顿租房乱象 “租金贷”明确生死线

中介机构假房源、吃价差，以及“租金贷”等困扰1.8亿租房人群的问题迎来了政策规范。
12月25日，时代周报记者从住建部官网获悉，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办六部门已于近日联合下发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》）。
时代周报记者梳理发现，《意见》主要针对规范住房租赁中介机构和住房租赁企业。其中对住房租赁中介机构的要求集中在行业规范方面，包括房源信息真实性、房源本身合规性，以及房源发布平台建设等细节要求；对于住房租赁企业的规范则集中在金融监管方面，包括提出加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管。
值得注意的是，《意见》还提出，在住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位的要求。
对此，58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示，《意见》此次对住房租金贷款业务提出具体明确要求，这体现了监管部门对于近几年租赁运营机构“爆仓”事件的关注。在《意见》提出的加强住房租赁金融业务监管、做好贷前调查等多项前置性金融监管要求下，预计可以有效降低此类租赁机构运营的风险性，也有效提升风险的可控性。
持续整顿住房租赁中介机构乱象
根据住建部介绍，今年我国持续在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作，并先后召开了多次住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会进行部署。
今年10月，住建部等六部门联合印发了《关于印发在“不忘初心、牢记使命”主题教育中专项整治住房租赁中介机构乱象实施方案的通知》，并要求要求各省份、40个重点城市住房城乡建设部门参照部里做法，成立工作专班并指定联络员，以及建立部、省、市3级联动机制和部与40个重点城市直联工作机制。
整治工作已经取得了初步成效。住建部指出。目前，住建部已经在11月先后通报两批通报整治住房租赁中介机构乱象共计13起违法违规典型案例。另根据新华社报数数据，从2019年6月1日至11月19日，全国共排查住房租赁中介机构81416家，查处违法违规住房租赁中介机构9197家，通报曝光违法违规典型案例7974起。
为巩固专项整治成果，将整治工作制度化、常态化，住建部等六部门在近日联合印发《意见》——住建部在《意见》中开宗明义。
时代周报记者梳理发现，《意见》共围绕严格登记备案管理、真实发布房源信息、动态监管房源发布、规范住房租赁合同、规范租赁服务收费、管控租赁金融业务、加强租赁企业监管等方面共有十四条举措。其中意见对于中介机构房源真实性的规范，以及违规惩处最受人关注。
“在租赁市场上，住房租赁中介机构起的主要作用还是信息匹配，其核心还在于保证房源的真实性、全面性、及时性。”空·白研究院创始人杨现领向时代周报记者表示。
“《意见》从信息标注、平台规范等多种方式要求中介机构发布真实信息。对房源真实性的要求进一步提高，预计线上虚假房源的现象将得到有效遏制。”张波判断。
住房租赁合同的网签备案也是其中一个重点。贝壳研究院资深分析师黄卉对时代周报记者表示：“住房租赁合同的网签备案是住房租赁市场监管的重要方式。2019年，部分城市如杭州、合肥等纷纷推出了租赁网签备案的管理措施。住房租赁合同的网签备案能够更好的保障承租人权益，承租人确保在租赁合同成立后，租赁合同的真实性获得认可，不会因房屋所有权变动而影响继续承租；同时便于规范租赁企业的经营行为，更加公开和透明，对规范租赁市场发展有着重要的作用。”
此外，《意见》还要求房地产经纪机构不得赚取住房出租差价。“这一点约束二房东比较有效。”杨现领表示，“中介机构吃差价并不是突出的问题。更多小的、分散的二房东机构，才会存在利用信息沟通不顺、信息不透明的现象，存在吃差价的问题。这一点需要通过加大对这些小的、分散的机构进行检查来解决。”
多数长租公寓已越过30%底线
在另一侧面，《意见》对于住宅租赁企业的金融严监管或正在为行业敲响警钟。
《意见》要求：应当加强住房租赁金融业务的监管，并要求开展住房租金贷款业务要以合同为依据，并且需要进行贷前调查和贷后监管。
其中在“租金贷”方面，《意见》规定：住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。
此外，对企业资金监管，《意见》提出：住建等部门加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。
《意见》还对于“租金贷”占企业收入比做出了具体要求——住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
对此，多位专家向时代周报记者表示，“高收低出”、“长收短付”、“租金贷”都容易造成企业资金链断裂。
“2019年，部分爆雷的租赁企业由于高收低出导致资金链断裂，而长收短付则是通过租金的期限错配形成资金沉淀，部分企业挪用资金拓展房源规模，一旦资金链断裂，承租人的权益将会受到损失。”黄卉指出。
“对于长租公寓企业来说，租金贷作为信贷资金，具有一定的杠杆属性。在企业经营困难时候，信贷资金的杠杆会加速减少企业现金流。一旦碰上行业环境变化，叠加对租金贷的监管趋紧，会让经营困难的长租公寓企业加速爆雷。”UONE优望董事长丘运贤在接受时代周报记者采访时表示。
时代周报记者注意到，“租金贷”曾是租赁企业，尤其是长租公寓的“生命线”。青客公寓上市招股书显示，截至2019年6月底，65.2%的青客公寓资金使用了租金贷。蛋壳公寓上市招股书中也披露，截至2019年前三季度，67.9%的青客公寓租客选择了租金贷的方式。
但与此同时，“租金贷”也是长租公寓暴雷的“导火索”。房东东数据统计显示，从2017年至目前共有69家长租公寓机构因资金链断裂暴雷。
受《意见》影响，接下来企业资金将会成为监管重点。中原地产首席分析师张大伟在接受时代周报记者采访时判断：“此前由于监管缺位，住房租赁企业的收入来源中租金贷比例如何并无具体数据。但既然《意见》要求住房租金贷款金额占住房租赁企业租金收入比重不超过30%，那么资金池的监管就是一个必要的方式。”
时代周报记者梳理发现，30%的生死线，各大长租公寓已经跨线太远。根据青客公寓上市招股书，青客公寓与租客的租赁期通常为26个月，其中大多数的锁定期为12个月。截至2019年6月30日，青客公寓63.1%的租金付款是由这些分期付款的贷款支付的。
随着监管号令的吹响，长租公寓或将定义成为高危企业。张大伟表示：“一旦监管资金池，那就没什么资本再愿意做长租公寓了。”
到2020年，长租公寓将进入“生死时速”。住建部对此已明确表示：对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式，防范化解风险；涉及违规建立资金池等影响金融秩序的，各相关监管部门按照职责，加强日常监测和违法违规行为查处。

2. 六部门联手整顿租房乱象“租金贷”明确生死线

中介机构假房源、吃价差，以及“租金贷”等困扰1.8亿租房人群的问题迎来了政策规范。
12月25日，时代周报记者从住建部官网获悉，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办六部门已于近日联合下发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)。
时代周报记者梳理发现，《意见》主要针对规范住房租赁中介机构和住房租赁企业。其中对住房租赁中介机构的要求集中在行业规范方面，包括房源信息真实性、房源本身合规性，以及房源发布平台建设等细节要求;对于住房租赁企业的规范则集中在金融监管方面，包括提出加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管。
值得注意的是，《意见》还提出，在住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位的要求。
对此，58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示，《意见》此次对住房租金贷款业务提出具体明确要求，这体现了监管部门对于近几年租赁运营机构“爆仓”事件的关注。在《意见》提出的加强住房租赁金融业务监管、做好贷前调查等多项前置性金融监管要求下，预计可以有效降低此类租赁机构运营的风险性，也有效提升风险的可控性。
持续整顿住房租赁中介机构乱象
根据住建部介绍，今年我国持续在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作，并先后召开了多次住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会进行部署。
今年10月，住建部等六部门联合印发了《关于印发在“不忘初心、牢记使命”主题教育中专项整治住房租赁中介机构乱象实施方案的通知》，并要求要求各省份、40个重点城市住房城乡建设部门参照部里做法，成立工作专班并指定联络员，以及建立部、省、市3级联动机制和部与40个重点城市直联工作机制。
整治工作已经取得了初步成效。住建部指出。目前，住建部已经在11月先后通报两批通报整治住房租赁中介机构乱象共计13起违法违规典型案例。另根据新华社报数数据，从2019年6月1日至11月19日，全国共排查住房租赁中介机构81416家，查处违法违规住房租赁中介机构9197家，通报曝光违法违规典型案例7974起。
为巩固专项整治成果，将整治工作制度化、常态化，住建部等六部门在近日联合印发《意见》——住建部在《意见》中开宗明义。
时代周报记者梳理发现，《意见》共围绕严格登记备案管理、真实发布房源信息、动态监管房源发布、规范住房租赁合同、规范租赁服务收费、管控租赁金融业务、加强租赁企业监管等方面共有十四条举措。其中意见对于中介机构房源真实性的规范，以及违规惩处最受人关注。
“在租赁市场上，住房租赁中介机构起的主要作用还是信息匹配，其核心还在于保证房源的真实性、全面性、及时性。”空·白研究院创始人杨现领向时代周报记者表示。
“《意见》从信息标注、平台规范等多种方式要求中介机构发布真实信息。对房源真实性的要求进一步提高，预计线上虚假房源的现象将得到有效遏制。”张波判断。
住房租赁合同的网签备案也是其中一个重点。贝壳研究院资深分析师黄卉对时代周报记者表示：“住房租赁合同的网签备案是住房租赁市场监管的重要方式。2019年，部分城市如杭州、合肥等纷纷推出了租赁网签备案的管理措施。住房租赁合同的网签备案能够更好的保障承租人权益，承租人确保在租赁合同成立后，租赁合同的真实性获得认可，不会因房屋所有权变动而影响继续承租;同时便于规范租赁企业的经营行为，更加公开和透明，对规范租赁市场发展有着重要的作用。”
此外，《意见》还要求房地产经纪机构不得赚取住房出租差价。“这一点约束二房东比较有效。”杨现领表示，“中介机构吃差价并不是突出的问题。更多小的、分散的二房东机构，才会存在利用信息沟通不顺、信息不透明的现象，存在吃差价的问题。这一点需要通过加大对这些小的、分散的机构进行检查来解决。”
多数长租公寓已越过30%底线
在另一侧面，《意见》对于住宅租赁企业的金融严监管或正在为行业敲响警钟。
《意见》要求：应当加强住房租赁金融业务的监管，并要求开展住房租金贷款业务要以合同为依据，并且需要进行贷前调查和贷后监管。
其中在“租金贷”方面，《意见》规定：住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。
此外，对企业资金监管，《意见》提出：住建等部门加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。
《意见》还对于“租金贷”占企业收入比做出了具体要求——住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
对此，多位专家向时代周报记者表示，“高收低出”、“长收短付”、“租金贷”都容易造成企业资金链断裂。
“2019年，部分爆雷的租赁企业由于高收低出导致资金链断裂，而长收短付则是通过租金的期限错配形成资金沉淀，部分企业挪用资金拓展房源规模，一旦资金链断裂，承租人的权益将会受到损失。”黄卉指出。
“对于长租公寓企业来说，租金贷作为信贷资金，具有一定的杠杆属性。在企业经营困难时候，信贷资金的杠杆会加速减少企业现金流。一旦碰上行业环境变化，叠加对租金贷的监管趋紧，会让经营困难的长租公寓企业加速爆雷。”UONE优望董事长丘运贤在接受时代周报记者采访时表示。
时代周报记者注意到，“租金贷”曾是租赁企业，尤其是长租公寓的“生命线”。青客公寓上市招股书显示，截至2019年6月底，65.2%的青客公寓资金使用了租金贷。蛋壳公寓上市招股书中也披露，截至2019年前三季度，67.9%的青客公寓租客选择了租金贷的方式。
但与此同时，“租金贷”也是长租公寓暴雷的“导火索”。房东东数据统计显示，从2017年至目前共有69家长租公寓机构因资金链断裂暴雷。
受《意见》影响，接下来企业资金将会成为监管重点。中原地产首席分析师张大伟在接受时代周报记者采访时判断：“此前由于监管缺位，住房租赁企业的收入来源中租金贷比例如何并无具体数据。但既然《意见》要求住房租金贷款金额占住房租赁企业租金收入比重不超过30%，那么资金池的监管就是一个必要的方式。”
时代周报记者梳理发现，30%的生死线，各大长租公寓已经跨线太远。根据青客公寓上市招股书，青客公寓与租客的租赁期通常为26个月，其中大多数的锁定期为12个月。截至2019年6月30日，青客公寓63.1%的租金付款是由这些分期付款的贷款支付的。
随着监管号令的吹响，长租公寓或将定义成为高危企业。张大伟表示：“一旦监管资金池，那就没什么资本再愿意做长租公寓了。”
到2020年，长租公寓将进入“生死时速”。住建部对此已明确表示：对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式，防范化解风险;涉及违规建立资金池等影响金融秩序的，各相关监管部门按照职责，加强日常监测和违法违规行为查处。

3. 严控“租金贷”！多地重拳出击

近日，北京、深圳接连发文规范租赁市场。其中，北京多举措控制“租金贷”去向、缩短预收租金周期，限制企业“资金池”。一线城市出手严控租赁市场意图明显。
业内人指出，没有资金池和租期错配，长租房爆雷的可能性大大减小，所以上述调控解决的是租赁市场的根本问题，只要严格执行，这个行业将出现颠覆性变化。
多地发文调控
2月2日，北京市住建委官网披露《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(简称《通知》)。《通知》规定，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月，收、付租金的周期应当匹配。住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。本通知自2021年3月1日起施行，此前已签订的合同继续履行。
北京市住建委相关负责人解读称，限制企业“资金池”是新规核心内容。第一，限制住房租赁企业预收租金数额，《通知》中明确规定向租客预收的租金数额不能超过3个月租金，同时收租客租金和支付给房主租金的周期必须匹配，明确禁止“长收短付”经营模式。第二，严格控制“租金贷”拨付对象，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。也就是说，租客申请了住房租赁贷款，放贷机构可以把贷款发放给租客，也可以签订协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业，及其关联企业或利益相关方。第三，新规提出北京要建立押金托管制度，与租金相比押金数额相对较小，但伴随企业经营规模扩大，同样可以形成“小资金池”。对此，《通知》也进行了规范，要求企业收取的押金数额不得超过1个月租金，收取押金后，必须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用。
中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，长租公寓企业已经全面金融化，长租公寓最大的问题，其实不仅仅在推涨房租，更大的问题是金融化带来的“资金池”，现在的长租公寓已经不是一个租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”。北京的调控新政策要求限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”不准超过3个月租金，这就代表了这类租赁企业基本失去了挪用资金池的可能性。北京的政策如果执行，将解决这个行业难题，将对行业产生颠覆性冲击。
2月1日，深圳也发文明确，围绕全市住房租赁企业租赁资金监管面临的突出问题，明确相应的监管措施。对通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业收取承租人押金及周期租金总额超过4个月租金数额的部分资金，由银行进行监管或者由租赁企业提供相应价值的银行保函担保。
针对“租金贷”问题，深圳市特别指出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。金融机构发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。同时，规定住房租赁企业及其从业人员应当协助承租人将住房租赁资金存入专户，不得通过其他的银行账户或者第三方支付平台收取承租人押金及租金。
专家：执行情况需要进一步监督
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，近几年，长租公寓也经历了过山车式的发展，2018年-2019年在政策利好下，长租公寓机构迅速发展，然而，2019年底行业发展问题不断，爆雷现象频出，出台针对长租公寓的规范化运营的政策意义重大。
针对政策的执行情况，张大伟指出，租赁市场因为不需要过户确权，所以很难监管。之前，长租房曾出台政策不准进行隔断，大部分公寓企业并未执行。长租公寓类的企业，在北京、上海等城市占比市场份额已经超过20%，如果计算普通二房东交易模式，当下市场，已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。
北京房地产中介行业协会会长李文杰认为，住房租赁是老百姓，特别是中低收入群体最基本的安居方式，关系社会安定和谐，是年轻人安身立命的根基和安居乐业的希望。安居才能乐业，“租住稳”才能“社会安”。住房租赁领域矛盾纠纷多发、调处解决不畅也一直是困扰广大房主租客的难题。北京住房租赁行业经历了一个过热发展阶段，特别是经过近两年的租赁企业爆雷后，政府部门开出药方对症下药，对北京住房租赁行业和租赁市场未来的发展具有重要意义。
北京大学教授、博士生导师、房地产法研究中心主任楼建波表示，新规突出长租公寓发展要合法、规范、专业，决不能理解为把长租公寓“一棒子打死”，住房租赁企业是加大租赁住房供应，大力发展住房租赁市场的重要组成部分，所以北京还是坚决支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租，一系列税收、金融等优惠政策大礼包，正在路上。

4. 严控“租金贷”！多地重拳出击

近日，北京、深圳接连发文规范租赁市场。其中，北京多举措控制“租金贷”去向、缩短预收租金周期，限制企业“资金池”。一线城市出手严控租赁市场意图明显。
业内人指出，没有资金池和租期错配，长租房爆雷的可能性大大减小，所以上述调控解决的是租赁市场的根本问题，只要严格执行，这个行业将出现颠覆性变化。
多地发文调控
2月2日，北京市住建委官网披露《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(简称《通知》)。《通知》规定，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月，收、付租金的周期应当匹配。住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。本通知自2021年3月1日起施行，此前已签订的合同继续履行。
北京市住建委相关负责人解读称，限制企业“资金池”是新规核心内容。第一，限制住房租赁企业预收租金数额，《通知》中明确规定向租客预收的租金数额不能超过3个月租金，同时收租客租金和支付给房主租金的周期必须匹配，明确禁止“长收短付”经营模式。第二，严格控制“租金贷”拨付对象，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。也就是说，租客申请了住房租赁贷款，放贷机构可以把贷款发放给租客，也可以签订协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业，及其关联企业或利益相关方。第三，新规提出北京要建立押金托管制度，与租金相比押金数额相对较小，但伴随企业经营规模扩大，同样可以形成“小资金池”。对此，《通知》也进行了规范，要求企业收取的押金数额不得超过1个月租金，收取押金后，必须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用。
中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，长租公寓企业已经全面金融化，长租公寓最大的问题，其实不仅仅在推涨房租，更大的问题是金融化带来的“资金池”，现在的长租公寓已经不是一个租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”。北京的调控新政策要求限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”不准超过3个月租金，这就代表了这类租赁企业基本失去了挪用资金池的可能性。北京的政策如果执行，将解决这个行业难题，将对行业产生颠覆性冲击。
2月1日，深圳也发文明确，围绕全市住房租赁企业租赁资金监管面临的突出问题，明确相应的监管措施。对通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业收取承租人押金及周期租金总额超过4个月租金数额的部分资金，由银行进行监管或者由租赁企业提供相应价值的银行保函担保。
针对“租金贷”问题，深圳市特别指出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。金融机构发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。同时，规定住房租赁企业及其从业人员应当协助承租人将住房租赁资金存入专户，不得通过其他的银行账户或者第三方支付平台收取承租人押金及租金。
专家：执行情况需要进一步监督
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，近几年，长租公寓也经历了过山车式的发展，2018年-2019年在政策利好下，长租公寓机构迅速发展，然而，2019年底行业发展问题不断，爆雷现象频出，出台针对长租公寓的规范化运营的政策意义重大。
针对政策的执行情况，张大伟指出，租赁市场因为不需要过户确权，所以很难监管。之前，长租房曾出台政策不准进行隔断，大部分公寓企业并未执行。长租公寓类的企业，在北京、上海等城市占比市场份额已经超过20%，如果计算普通二房东交易模式，当下市场，已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。
北京房地产中介行业协会会长李文杰认为，住房租赁是老百姓，特别是中低收入群体最基本的安居方式，关系社会安定和谐，是年轻人安身立命的根基和安居乐业的希望。安居才能乐业，“租住稳”才能“社会安”。住房租赁领域矛盾纠纷多发、调处解决不畅也一直是困扰广大房主租客的难题。北京住房租赁行业经历了一个过热发展阶段，特别是经过近两年的租赁企业爆雷后，政府部门开出药方对症下药，对北京住房租赁行业和租赁市场未来的发展具有重要意义。
北京大学教授、博士生导师、房地产法研究中心主任楼建波表示，新规突出长租公寓发展要合法、规范、专业，决不能理解为把长租公寓“一棒子打死”，住房租赁企业是加大租赁住房供应，大力发展住房租赁市场的重要组成部分，所以北京还是坚决支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租，一系列税收、金融等优惠政策大礼包，正在路上。

5. 严打租金贷、假房源，政策监管向房屋租赁乱象开刀

长租公寓频频暴雷之际，我国住房租赁领域终于有望迎来首部条例性文件。
9月7日，住房和城乡建设部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。条例共八章66条，明确表示严控长租领域“高进低出”、“租金贷”等现象，规范住房租赁合同网签备案，稳定各地租金水平。
“《条例》从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行规范、约束，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。”贝壳研究院高级分析师黄卉认为。
在中原地产首席分析师张大伟看来，建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，是房地产长效调控政策之一。鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，可减少非理性购房需求，避免房地产市场大起大落。
规范引导租赁市场
在我国住房租赁行业，中介机构发布假房源、垄断房源等违规经营问题层出不穷，加上租房备案率低，统筹管理极为困难。为规范市场秩序，此前多地已落地相关细则，包括中介机构乱象专项整治、鼓励登记备案等。
但黄卉认为，随着我国住房租赁行业快速发展，过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管，行业也出现长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等问题，影响租客和房东权益。
“租赁市场越来越重要，租赁调控也越来越迫切，最近几年特别是长租公寓跑路，环境污染等问题频繁出现，迫切需要租赁管理条例出台。”张大伟同样表示。
《条例》首先对市场主体属性进行明确。住房租赁企业指将自有房屋或以合法方式取得的他人房屋提供给承租人居住，并与后者签订住房租赁合同，向其收取租金的企业。房地产经纪机构只能收取住房租赁服务项目的相关费用。
《条例》表示，出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案；住房租赁企业租赁住房或房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。
因我国住房租赁登记备案制度起步较晚，各城市普遍面临数据缺乏的问题。“过去租赁市场在备案方面几乎空白，此次明确各类租赁合同都必须备案，有助于促进租赁市场健康发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。
《条例》还明确，住房租赁企业及其从业人员不得发布虚假房源信息；隐瞒住房租赁的重要信息；以隐瞒、欺诈、胁迫、捆绑销售等不正当手段，诱骗或者迫使当事人接受服务；泄露或者不当使用客户信息。
同时，房地产经纪机构在住房租赁经纪活动中不得收取任何未予列明的费用。租赁期间届满，出租人和承租人续订或者重新签订住房租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金等费用。
“此前针对住房租赁企业的法律法规较少，未按照住房租赁经营行业的特点和规律进行监管。”黄卉认为，《条例》明确针对住房租赁企业和房地产经纪机构的经营行为，能进一步规范和引导市场主体合法经营，引导行业健康发展。
严打长租公寓乱象
针对乱象丛生的长租公寓市场，《条例》对“租金贷”给予充分约束，住房租赁企业不得在住房租赁合同中包含租金贷相关内容，更不得以隐瞒、欺骗、强迫、租金优惠等方式要求或诱导承租人使用住房租金贷款。
《条例》还指出，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等经营行为的，房产管理等部门应将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。
早在2015年起，中央多部门便出台政策加快培育住房租赁市场，2017年广东首次提出“租购同权”，而后全国多地试点住房租赁制度，长租公寓迎来长足发展，房企、中介、酒店集团等纷纷抢占市场。
但近年来，长租公寓行业乱象显现，企业不规范使用租金贷、不符合盈利逻辑的“高收低租”运作方式浮出水面，借此积蓄资金池扩张蕴藏极大隐患，一些暴雷企业大多存在这种情况，背后的金融风险不容小觑。
“此次政策对长租公寓暴雷事件给予关注，其中对“高进低出”和“长收短付”等内容给予重点关注。”严跃进认为，类似规定有较积极的意义，若上述行为受到抑制，客观上会减少长租公寓暴雷的风险。
目前，中国租房市场需求量依然庞大，但供需两端的高效匹配问题亟待解决。克而瑞预计，中国房租租赁市场规模在2020年或将达1.90万亿元，2025年将达3.01万亿，但全国市场机构化占比仅约5%。
为支持相关市场主体经营发展，《条例》明确，支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。
稳定租金预期
发展住房租赁市场，是我国构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一。2019年，中央出台的相关政策仍以支持、鼓励租赁市场发展为主，年底中央经济工作会议更是表明将“大力发展租赁住房”。
此次《条例》明确，设区的市级以上地方人民政府应当结合本地租赁住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。
与此同时，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。
严跃进认为，这体现了政府对租赁市场引导的导向，即形成地方“基准租金”概念；租金公示制度将加快建立，后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息；租金监管制度将加快建立，“稳租金”成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”。
黄卉还表示，《条例》明确了鼓励商改租、工改租等存量盘活措施，鼓励增量租赁住房建设以及住房租赁金融的多元化发展，对住房租赁企业带来利好。同时明确对于违法违规市场主体的惩戒措施，利于推动市场良性进化。

6. 六部门重拳整顿住房租赁市场，赚差价租金贷“急刹车”

近年来，“房住不炒”坚如磐石，作为楼市调控长效机制的重要一环，“房租不炒”也正浮出水面。
近日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》），规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。
租赁住房是解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题的重要途径。近年来,我国住房租赁市场快速发展，为解决新市民住房问题发挥了重要作用。但住房租赁市场秩序混乱，房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等违法违规问题突出，侵害租房群众合法权益，影响社会和谐稳定。
按照统一部署，2019年6月以来，在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作，并取得了初步成效。经过半年时间在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作后，此次出台《意见》突出问题导向，强化有效监管，将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化。具体表现在：
一是，加强从业主体管理。房地产经纪机构和住房租赁企业在经营范围中注明“房地产经纪”或“住房租赁”，转租住房10套（间）以上的单位或个人，依法办理市场主体登记。住房租赁企业开业前向住房和城乡建设部门推送开业信息。
二是，加强房源信息发布管理。房源信息应当满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。网络信息平台应当核验房源信息发布主体资格和房源必要信息。
三是，规范租赁住房改造行为。各地制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋应当符合建筑、消防、环保等方面的要求。
四是，防范住房租赁金融风险。对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求。加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。
五是，建设住房租赁管理服务平台。直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当建设完成住房租赁管理服务平台。平台应当具备机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能。
六是，建立住房租赁常态化管理机制。各地住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、银保监、网信等部门建立协同联动机制。建立多层次住房租赁纠纷调处机制。
《意见》还同时对推行住房租赁合同示范文本、规范机构服务收费、加强行业自律等内容作了要求。
非住宅改造更依法依规
与往年的规范相比，规范租赁住房改造成为此次《意见》的亮点。
《意见》指出，住建部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的，应当符合建筑、消防等方面的要求。住房租赁企业对出租房屋进行改造或者装修的，应当取得产权人书面同意，使用的材料和设备符合国家和地方标准，装修后空气质量应当符合国家有关标准，不得危及承租人安全和健康。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，过去是从鼓励的角度进行的，而这次政策其实更强调了规范的概念，这是一些房源收储机构需要关注的内容，也是一些机构经常困惑的地方。此次政策明确了各地对闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅改造方面的依法依规导向，也提到了必须符合建筑、消防和环保方面的要求，从这一点看，后续改造的方向不变，但细节需要做到位。同时预计2020年各地类似商改租、工改租的配套政策会比较多。
中介不得赚取出租差价
《意见》还强调规范租赁服务收费。比如，房地产经纪机构、住房租赁企业应明码标价。收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，由当事人签字确认；房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金；住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金、押金等应当及时退还承租人。
同时，由于交易主体鱼龙混杂，完善租赁主体登记备案、平台核验等工作成为从源头规范租房市场的关键环节。对此，《意见》提出，要严格备案登记管理，从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，应当依法办理市场主体登记。
值得注意的是，此次《意见》对于机构外的租房主体也作出备案规定。其中，转租住房10套（间）以上的单位或个人，也应依法办理市场主体登记。“这对于一些个人房东出租房源等行为有较好的规范作用，同时也使各类房源后续能够得到更全面的监管。”严跃进表示。
严管“长收短付”等经营模式
此次《意见》明确，将加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，并指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。
正常逻辑下，租赁企业会低价收房、高价转出，运营调整难免也会出现极少的“高进低出”。但大规模的“高进低出”暗藏隐忧。某长租公寓负责人解释，大规模“高进低出”其实是高于市场价地收房、抢占房源，“租户不傻，不会高价租，于是企业为了回笼资金就不得不低价出租。这里面再配合着‘长收短付’‘资金池’‘租金贷’等操作。”他说。
由于相对隐匿，这类风险难被及时发现、有力监管。但这次的《意见》中明确，相关部门将指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
《意见》也在监管层面明确，对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，可采取约谈告诫、暂停网签备案等方式，防范化解风险；依法查处违规违法行为及无照经营、价格违法行为及垄断协议等行为。
不得诱导承租人使用租金贷
长租公寓近年来问题不断，被业内视为新兴行业狂奔的“后遗症”。据媒体调查发现，强制“租金贷”目前仍然出现在长租公寓领域。
而此次《意见》专就“租金贷”乱象作出整顿要求。比如，开展住房租金贷款业务，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配；住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款；不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款等。
“应该说，租赁领域的金融风险是这两年才出现的问题。”严跃进说，租金贷产生，很大原因是从事长租工作的机构盲目扩张所致。“不少机构高价从房东这里收租房源，然后以押一付一等优惠条件低价租出，以此来增加待租房源吸引力。然后中介方利用贷款机构提供的一次性大额贷款作为资金源，收租房源，继续扩张。但公司资金链一旦断裂，租客权益势必受损。”
卓纬律师事务所律师孙志峰建议，作为承租人，首先要注意合同跟谁签，出租人和房租收取人是否相同；除了房屋租赁合同外，是否有诸如借款合同、代偿协议等；同时，明确中介服务费收取办法，是明确缴纳服务费，还是以贷款偿还抵扣中介服务费等。
此外，六部门强调，各地要以《意见》出台为契机，把“当下改”和“长久立”结合起来，坚持住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、银保监、网信等部门联合监管工作机制，加大监管力度，持续整顿规范住房租赁市场秩序，不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心。
在业内看来，此次《意见》内容涉及广泛，进一步规范了租赁市场，维护租户的合法权益。对巩固既有的租赁市场监管效果、促进2020年租赁市场的发展具有较积极的意义，同时也使租赁企业可更规范发展业务模式。
文章来源:武汉乐居

7. 严打租金贷、假房源 政策监管向房屋租赁乱象开刀

长租公寓频频暴雷之际，我国住房租赁领域终于有望迎来首部条例性文件。
9月7日，住房和城乡建设部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。条例共八章66条，明确表示严控长租领域“高进低出”、“租金贷”等现象，规范住房租赁合同网签备案，稳定各地租金水平。
“《条例》从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行规范、约束，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。”贝壳研究院高级分析师黄卉认为。
在中原地产首席分析师张大伟看来，建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，是房地产长效调控政策之一。鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，可减少非理性购房需求，避免房地产市场大起大落。
规范引导租赁市场
在我国住房租赁行业，中介机构发布假房源、垄断房源等违规经营问题层出不穷，加上租房备案率低，统筹管理极为困难。为规范市场秩序，此前多地已落地相关细则，包括中介机构乱象专项整治、鼓励登记备案等。
但黄卉认为，随着我国住房租赁行业快速发展，过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管，行业也出现长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等问题，影响租客和房东权益。
“租赁市场越来越重要，租赁调控也越来越迫切，最近几年特别是长租公寓跑路，环境污染等问题频繁出现，迫切需要租赁管理条例出台。”张大伟同样表示。
《条例》首先对市场主体属性进行明确。住房租赁企业指将自有房屋或以合法方式取得的他人房屋提供给承租人居住，并与后者签订住房租赁合同，向其收取租金的企业。房地产经纪机构只能收取住房租赁服务项目的相关费用。
《条例》表示，出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案；住房租赁企业租赁住房或房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。
因我国住房租赁登记备案制度起步较晚，各城市普遍面临数据缺乏的问题。“过去租赁市场在备案方面几乎空白，此次明确各类租赁合同都必须备案，有助于促进租赁市场健康发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。
《条例》还明确，住房租赁企业及其从业人员不得发布虚假房源信息；隐瞒住房租赁的重要信息；以隐瞒、欺诈、胁迫、捆绑销售等不正当手段，诱骗或者迫使当事人接受服务；泄露或者不当使用客户信息。
同时，房地产经纪机构在住房租赁经纪活动中不得收取任何未予列明的费用。租赁期间届满，出租人和承租人续订或者重新签订住房租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金等费用。
“此前针对住房租赁企业的法律法规较少，未按照住房租赁经营行业的特点和规律进行监管。”黄卉认为，《条例》明确针对住房租赁企业和房地产经纪机构的经营行为，能进一步规范和引导市场主体合法经营，引导行业健康发展。
严打长租公寓乱象
针对乱象丛生的长租公寓市场，《条例》对“租金贷”给予充分约束，住房租赁企业不得在住房租赁合同中包含租金贷相关内容，更不得以隐瞒、欺骗、强迫、租金优惠等方式要求或诱导承租人使用住房租金贷款。
《条例》还指出，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等经营行为的，房产管理等部门应将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。
早在2015年起，中央多部门便出台政策加快培育住房租赁市场，2017年广东首次提出“租购同权”，而后全国多地试点住房租赁制度，长租公寓迎来长足发展，房企、中介、酒店集团等纷纷抢占市场。
但近年来，长租公寓行业乱象显现，企业不规范使用租金贷、不符合盈利逻辑的“高收低租”运作方式浮出水面，借此积蓄资金池扩张蕴藏极大隐患，一些暴雷企业大多存在这种情况，背后的金融风险不容小觑。
“此次政策对长租公寓暴雷事件给予关注，其中对“高进低出”和“长收短付”等内容给予重点关注。”严跃进认为，类似规定有较积极的意义，若上述行为受到抑制，客观上会减少长租公寓暴雷的风险。
目前，中国租房市场需求量依然庞大，但供需两端的高效匹配问题亟待解决。克而瑞预计，中国房租租赁市场规模在2020年或将达1.90万亿元，2025年将达3.01万亿，但全国市场机构化占比仅约5%。
为支持相关市场主体经营发展，《条例》明确，支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。
稳定租金预期
发展住房租赁市场，是我国构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一。2019年，中央出台的相关政策仍以支持、鼓励租赁市场发展为主，年底中央经济工作会议更是表明将“大力发展租赁住房”。
此次《条例》明确，设区的市级以上地方人民政府应当结合本地租赁住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。
与此同时，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。
严跃进认为，这体现了政府对租赁市场引导的导向，即形成地方“基准租金”概念；租金公示制度将加快建立，后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息；租金监管制度将加快建立，“稳租金”成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”。
黄卉还表示，《条例》明确了鼓励商改租、工改租等存量盘活措施，鼓励增量租赁住房建设以及住房租赁金融的多元化发展，对住房租赁企业带来利好。同时明确对于违法违规市场主体的惩戒措施，利于推动市场良性进化。

8. 严打租金贷、假房源 政策监管向房屋租赁乱象开刀

长租公寓频频暴雷之际，我国住房租赁领域终于有望迎来首部条例性文件。
9月7日，住房和城乡建设部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。条例共八章66条，明确表示严控长租领域“高进低出”、“租金贷”等现象，规范住房租赁合同网签备案，稳定各地租金水平。
“《条例》从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行规范、约束，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。”贝壳研究院高级分析师黄卉认为。
在中原地产首席分析师张大伟看来，建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，是房地产长效调控政策之一。鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，可减少非理性购房需求，避免房地产市场大起大落。
规范引导租赁市场
在我国住房租赁行业，中介机构发布假房源、垄断房源等违规经营问题层出不穷，加上租房备案率低，统筹管理极为困难。为规范市场秩序，此前多地已落地相关细则，包括中介机构乱象专项整治、鼓励登记备案等。
但黄卉认为，随着我国住房租赁行业快速发展，过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管，行业也出现长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等问题，影响租客和房东权益。
“租赁市场越来越重要，租赁调控也越来越迫切，最近几年特别是长租公寓跑路，环境污染等问题频繁出现，迫切需要租赁管理条例出台。”张大伟同样表示。
《条例》首先对市场主体属性进行明确。住房租赁企业指将自有房屋或以合法方式取得的他人房屋提供给承租人居住，并与后者签订住房租赁合同，向其收取租金的企业。房地产经纪机构只能收取住房租赁服务项目的相关费用。
《条例》表示，出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案；住房租赁企业租赁住房或房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。
因我国住房租赁登记备案制度起步较晚，各城市普遍面临数据缺乏的问题。“过去租赁市场在备案方面几乎空白，此次明确各类租赁合同都必须备案，有助于促进租赁市场健康发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。
《条例》还明确，住房租赁企业及其从业人员不得发布虚假房源信息；隐瞒住房租赁的重要信息；以隐瞒、欺诈、胁迫、捆绑销售等不正当手段，诱骗或者迫使当事人接受服务；泄露或者不当使用客户信息。
同时，房地产经纪机构在住房租赁经纪活动中不得收取任何未予列明的费用。租赁期间届满，出租人和承租人续订或者重新签订住房租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金等费用。
“此前针对住房租赁企业的法律法规较少，未按照住房租赁经营行业的特点和规律进行监管。”黄卉认为，《条例》明确针对住房租赁企业和房地产经纪机构的经营行为，能进一步规范和引导市场主体合法经营，引导行业健康发展。
严打长租公寓乱象
针对乱象丛生的长租公寓市场，《条例》对“租金贷”给予充分约束，住房租赁企业不得在住房租赁合同中包含租金贷相关内容，更不得以隐瞒、欺骗、强迫、租金优惠等方式要求或诱导承租人使用住房租金贷款。
《条例》还指出，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等经营行为的，房产管理等部门应将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。
早在2015年起，中央多部门便出台政策加快培育住房租赁市场，2017年广东首次提出“租购同权”，而后全国多地试点住房租赁制度，长租公寓迎来长足发展，房企、中介、酒店集团等纷纷抢占市场。
但近年来，长租公寓行业乱象显现，企业不规范使用租金贷、不符合盈利逻辑的“高收低租”运作方式浮出水面，借此积蓄资金池扩张蕴藏极大隐患，一些暴雷企业大多存在这种情况，背后的金融风险不容小觑。
“此次政策对长租公寓暴雷事件给予关注，其中对“高进低出”和“长收短付”等内容给予重点关注。”严跃进认为，类似规定有较积极的意义，若上述行为受到抑制，客观上会减少长租公寓暴雷的风险。
目前，中国租房市场需求量依然庞大，但供需两端的高效匹配问题亟待解决。克而瑞预计，中国房租租赁市场规模在2020年或将达1.90万亿元，2025年将达3.01万亿，但全国市场机构化占比仅约5%。
为支持相关市场主体经营发展，《条例》明确，支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。
稳定租金预期
发展住房租赁市场，是我国构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一。2019年，中央出台的相关政策仍以支持、鼓励租赁市场发展为主，年底中央经济工作会议更是表明将“大力发展租赁住房”。
此次《条例》明确，设区的市级以上地方人民政府应当结合本地租赁住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。
与此同时，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。
严跃进认为，这体现了政府对租赁市场引导的导向，即形成地方“基准租金”概念；租金公示制度将加快建立，后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息；租金监管制度将加快建立，“稳租金”成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”。
黄卉还表示，《条例》明确了鼓励商改租、工改租等存量盘活措施，鼓励增量租赁住房建设以及住房租赁金融的多元化发展，对住房租赁企业带来利好。同时明确对于违法违规市场主体的惩戒措施，利于推动市场良性进化。