哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支

1. 哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支

　　下列费用不得从住宅专项维修资金中列支
　　《住宅专项维修资金管理办法》

　　第二十五条　下列费用不得从住宅专项维修资金中列支： 

　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用； 

　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用； 

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用； 

　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

2. 哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支

一共有4项费用不得从住宅专项维修资金中列支

据新华社北京1月8日电 建设部、财政部近日联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》明确规定，四项费用不得从住宅专项维修资金中列支。
    一是依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
    二是依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
    三是应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
    四是根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

3. 哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支

首先住宅专项维修资金是共用部位、共用设施设备质保期满后的维修、更新、改造的费用。

这是前提，然后根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条以下内容不包含在住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

4. 住宅专项维修资金可用于哪些方面

住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。设立维修基金的目的是为了保障商品住宅及其相关公共设施的大中修和更新改造，对延长房屋使用寿命，实现物业的保值，保障业主的权益起到了一定的积极作用。


从管理制度分析维修资金实际应用
住宅专项维修资金设立的本意是为房屋住宅的所有者与使用者提供及时、有效的质量维修保障，但依据《住宅专项维修资金管理办法》对于维修资金的相关管理规定，同时结合维修资金的实践应用来看，住宅专项维修资金制度在“资金缴纳管理”、“资金使用权与使用流程”“适用范围与使用条件”等方面都存在一定缺陷问题。

一、资金缴纳管理
从资金缴纳和管理角度来看，《住宅专项维修资金管理办法》对于维修资金的缴纳比例有着明确规定：
商业住宅、非住宅缴纳比例为，每平方米交存当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
出售公有住房，业主按照建筑面积，每平方房改成本价的2%进行交存。
尤其首期维修金为一次性交存，这无疑是一笔不小的费用支出，对业主造成较大的资金压力。
二、资金使用权与使用流程
从资金使用权与使用流程来看，专项维修资金的使用非个人所能决定，而是需要物业或业主大会提出具体方案，且“须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主通过”才能使用。申请与使用过程较为繁琐，房屋质量缺陷问题往往无法得到及时有效的维修解决。
三、适用范围与使用条件
从适用范围与使用条件来看，虽然《住宅专项维修资金管理办法》规定维修资金的使用范围为住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新，包括地基、墙体、外墙面、电梯、消防等部分，基本涵盖了房屋住宅的主要质量缺陷问题。但其使用条件规定“维修资金需在质量保修期满后才可以申请使用”，却令上述保障内容的实际保障效果大打折扣。
一方面，依据《建设工程质量管理条例》规定，国内住宅主体工程的保修期为50年、屋面防水保暖保冷工程为5年、电气排水管道、设备装修工程为2年。但实践研究发现，相关质量缺陷问题的高发频发期多为其质量保修期内。
另一方面，虽然《建设工程质量管理条例》规定保修期内出现相关质量缺陷问题由相关质量责任主体进行修复或赔偿，但国内房屋住宅质量维修长期存在“质量责任难追溯”、“主体责任难划分”、“质量维修不及时”等问题。
因此，房屋住宅的所有者或使用者在面临相关质量缺陷问题时，往往既难以有效通过质量保修制度及时修复、解决相关质量问题，又无法使用专项维修资金进行维修。反而，数额不菲的专项维修资金长期无法得到有效利用，质量保障效果大打折扣。
综上，住宅专项维修资金对解决房屋共用部位、设施设备的修缮、改造，有一定的积极作用，但实际应用中，在“资金缴纳管理”、“资金使用权与使用流程”“适用范围与使用条件”等方面都存在一定缺陷问题，无法有效解决业主面临的实际房屋质量问题。国内房屋住宅质量缺陷保障制度亟待进一步的优化完善。



IDI工程质量潜在缺陷保险
补充完善现有住宅质量保障体系
IDI工程质量潜在缺陷保险，是近年来国内工程保险领域出现的创新质量险种，是国家运用保险机制补充和完善现有房屋住宅质量保障体系的重要尝试探索，能够有效防范和解决各类住宅质量潜在缺陷风险。截至目前，IDI保险已在北京、上海、深圳、广州等十余个重点省市区开展试点工作。
IDI工程质量潜在缺陷保险
是指以在保修范围和保修期限内出现的，由于质量潜在缺陷风险导致的建筑物损坏、维护、重修、重置费用为标的的保险。该险种由开发商投保，保险公司将对保险标的在赔偿责任范围内的物质损失履行赔偿义务。
作为全新的工程质量险种，IDI保险在保险期限、保障范围与风险管理服务方面具有的保险特点，令其在实际房屋住宅质量缺陷问题中发挥重要保障作用。
一、保障范围与保险期限
《建设工程质量管理条例》规定，房屋住宅主体工程的维修期为50年，屋面防水保暖保冷工程为5年；电气排水管道、设备装修工程为2年。国内学者依据上海市建筑科学研究院的相关检测数据统计分析，得出房屋缺陷维修费用的时间分布主要集中在完工10年内，相关质量缺陷数量在10年基本呈逐年递减趋势。
IDI保险对于保温和防水工程的保险期限5年，对于装饰装修工程的保险期限为2年，对于地基基础与主体机构工程的保险期限更是长达10年，无论保障范围还是保险期限都能有效满足业主对于房屋住宅质量缺陷问题的保障需求。
此外，通过保险理赔机制，业主在发现质量问题后可直接向保险公司提出理赔，由保险公司核实，属于保险赔付范围，可直接赔付，缩短维修流程；避免资金申请中存在的流程多、速度慢、以及避免多方责任推诿，减少纠纷的产生。也有利于物业管理公司与业主建立新型的合作关系。
二、质量风险管理
从质量风险管理服务来看，相较于住宅专项维修资金的“事后补救”处理原则，IDI保险更加注重“防患未然”，即引入专业的质量风险管理服务机构力量参与工程质量风险管理。通过覆盖建设工程全生命周期环节的质量风险管理服务，IDI保险能够有效防范和应对各类质量风险问题，强化现有工程质量保障体系，切实保障工程质量安全，保障业主合法权益。
综上，针对目前国内房屋住宅领域出现的各类质量缺陷问题，住宅专项维修资金制度存在一定缺陷问题，无法及时有效解决业主面临的实际房屋质量问题。IDI保险的出现，为现有房屋住宅质量保障体系提供了新的解决思路与优化完善契机。
今年两会中，全国政协委员、内蒙古自治区住房和城乡建设厅副厅长揭新民就提出“对于新建住宅工程，逐步推行投保IDI保险。对于已交付使用且缴纳过维修资金的住宅工程，转维修资金为IDI保费。”可以预见，未来随着IDI工程质量潜在缺陷保险的市场应用进一步扩大，其保险保障作用将更加显著，IDI保险技术与管理服务也将更加完善，进而持续优化完善现有房屋住宅质量保障体系。

5. 住宅专项维修资金可用于

写明维修基金的申请人，申请事项和申请基金即可。在保修期外的，一般是由物业启用维修基金来维修的。房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行钱随房走的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。法律依据：《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1．工程质量监督部门核验的质量等级2．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修3．正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。4．用户报修的单位，答复和处理的时限。第六条住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。第七条房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。

6. 住宅专项维修资金可用于

法律分析：写明维修基金的申请人，申请事项和申请基金即可。在保修期外的，一般是由物业启用维修基金来维修的。房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行钱随房走的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。法律依据：《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条 《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1．工程质量监督部门核验的质量等级2．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修3．正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。4．用户报修的单位，答复和处理的时限。第六条 住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。第七条 房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。

7. 住宅专项维修资金使用范围有哪些

法律分析：住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金,不得挪作他用。住宅共用部位一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备一般包括电梯、消防设施、道路、下水管、非经营性车场车库
法律依据：《住宅专项维修资金管理办法》 第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

8. 需要动用住宅专项维修资金的情况有哪些

法律主观：住宅专项维修资金是小区楼房出现损坏、设备出现故障而需要去维修的时候使用，它属于全体业主共同出资、共同拥有的财产。国家法律对于使用住宅专项维修资金也做了明确的规定，那么住宅专项维修资金是什么,有什么法律规定?住宅专项维修资金是什么,有什么法律规定?设立住宅维修基金的目的是为了保障商品住宅及其相关公共设施的大中修和更新改造，延长房屋的使用寿命，为维护住宅小区的良好环境，保证住宅小区设施设备的正常使用创造必要的条件。新建商品住宅随着使用年限的增长而逐渐损坏和老化，直接影响到业主的正常生活，从我国目前经济发展水平和居民的经济承受实际能力出发，不能等到住宅需要大中修和更新改造时再临时筹集。为此，必须在购买公房和商品房的同时，为居住质量预订“养老保险金”。建立起住宅这项专项维修基金，这对解除购房人后顾之忧起到了未雨绸缪的作用。其二，维修基金是为房屋的共用部位、共用设施设备大中修和更新改造而建立的储备资金，对延长房屋的使用寿命、实现物业的保值增值起到了积极作用。其三，目前出售的商品房与公房，多为同幢异产，结构相连，一般情况下，房屋及其共用部位、共用设施设备的局部损坏会直接影响到部分业主的切身利益。随着房屋产权日趋多元化，如果相关业主谁都不愿意承担一定的义务，往往容易造成损坏面的扩大，引发使用纠纷。维修基金的建立，可以有效地解决房屋共用部位、共用设施设备的修缮、更新、改造，化解业主之间的矛盾，有利于物业管理公司与业主建立新型的合作关系，有利于明确物业管理收费与维修基金的关系。购买多层商品住房的，购房人按购房款的2%缴交;购买高层商品住房或设有电梯的多层商品住房的，购房人按购房款的3%缴交;已购公有住房的，售房单位按多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%缴交。购房人按购房款2%缴交;拆迁安置实行产权调换的，安置多层房屋的按安置房评估价的2%，安置高层房屋的按安置房评估价的3%由被拆迁人缴交;其他住宅和整栋住宅中的非住宅房屋按照同类型住宅维修基金缴交标准缴交;开发建设单位的自用房屋，多层或高层房屋按同类购房款的2%或3%缴交。商品房销售时是归集维修基金的第一时间;商品房销售时是宣传归集维修基金的黄金时间;商品房销售时归集维修基金是房屋保障机制建立的有利时间。开发企业的商品房维修基金的归集这个时间段是最为关建的时间段，对于归集维修基金起着中流砥柱的责任，负有义无旁贷的第一责任。售房单位在售房时应代为归集首期维修基金。售房单位在申办《商品房预售许可证》时应提供物业管理与维修基金归集方案，在办理房屋产权初始登记手续时，须将归集的首期维修基金移交市房产局代管。关于物业管理企业代收维修基金是否交纳营业税的问题，国家税务总局1998年12月15日出台《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》，国税发[1998]第217号中明确规定原文如下：各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：关于物业管理企业代收费用是否计征营业税的问题，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的有关规定精神，现通知如下：物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征当征收营业税。物业在保修期内不得使用维修基金。住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，由责任人承担维修费用，不得使用维修基金。无法确定责任人的，按照受益人原则分摊维修费用：①物业管理区域内住宅楼房外的共用设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理外，其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊;②住宅楼房内的共用部位、共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊;③一幢住宅有两个或两个以上单元门的，专属一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。④开发企业应根据以上原则依其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例分摊维修费用。现代社会是法治社会，发生住宅专项维修资金纠纷要靠法律解决，在线咨询网律师可解决你法律纠纷难题。
法律客观：《住宅专项维修资金管理办法》第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。