以房养老是怎样的存在？

1. 以房养老是怎样的存在？

随着我们国家老龄化逐渐严重，“以房养老”的政策退出之后，为老人提供了更好的保障。那么什么是以房养老呢?简单来说，它是一项挑战不少中国传统思维老百姓的政策，从推出到实施，从实施到现在都获得了不同年龄段老百姓的高度关注。下面小编总结了一些关于以房养老的知识，希望可以帮助大家更深入的了解关于以房养老政策的基本概念。
什么是以房养老
以房养老是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现。实现价值上的流动，为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。
中国有60岁以上老年人1.78亿，养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。逐渐兴起“年轻贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧”的“以房养老”。
以房养老的项目分类
以房养老的理念之下则聚集了众多的具体操办模式，据我们大致归纳可包容30种，倒按揭只是其中最为典型也最为复杂的一种，并非一定要将以房养老等同于倒按揭。据我们的广泛调研和深入研讨，以房养老的各种操作模式可分为金融行为和非金融行为，前者运作复杂，必须通过金融保险机构才得以顺利运营，包括倒按揭、售房养老和房产养老寿险等;后者的各种简易方法，则是老年人开动脑筋，再加上社会的有意倡导后，就完全可以自行操作，包括遗赠扶养、房产置换、房产租换、售房入院、投房养老、售后回租、招徕房客、异地养老、养老基地等。这些看上去大相径庭的做法，其实都可以实现以房养老的大目标。
以房养老政策的实施有什么意义
其实该政策的实施对很多拥有传统观念的老年人而言具有很大的挑战，在中国人根深蒂固的想法中“但存方寸地，留于子孙耕”。很多老人都会选择在百年后将自己的一切所有都留给自己的孩子。而现如今的政府的“以房养老”政策却要让老人将房屋抵押该银行，让自己辛苦一辈子也难以攒下一套房子让给别人。这也不时为该政策所要面临的巨大阻力。但随着试点的推行表明也有不少的人是很赞成该政策的，一方面有了这项政策让一些老人的生活更加有保障，除了一般的养老保险外有了更为高一点的生活补贴让生活能更有品质保证;另一方面也使得子女的负担得到了缓解和减轻。
关于这样的政策，不少专家以及业内人士都认为值得期待。随着现在国家老龄化问题比较严重，推出这样的以房养老模式，不仅可以让老人们的晚年花费不再愁，更加可以稳妥的让他们更加愉悦舒适的享受自己的晚年生活。希望通过上面的简单介绍，可以帮助过各位朋友掌握“什么是以房养老?”这样的问题，并且在选择这类做法的时候，可以作出正确的决定。

2. 谈谈对以房养老的看法

以房养老是利用老年住户生存余命和住房寿命周期的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现，实现价值上的流动，为老年人在余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。即将老年人的“死房子”变成了“活钱”，满足老年人希望“居家养老”和“增加养老收入”两大养老需求。
然而，在中国，“养儿防老”的传统观念占据着主流，给子女遗赠房产的传统也根深蒂固。以房养老若要实行，需面对这一文化传统上的挑战。一方面，对于那些退休待遇十分优厚的城市人口(如机关事业单位退休人员)来说，依靠不菲的退休金便足以养老，根本就没有“以房养老”的必要；另一方面，对于那些没有自有产权住房如租住在廉租房、公租房中的城市低收入人口来说，虽然他们确实有养老之忧，但是又根本没有条件和资格奢谈“以房养老”。也就是说，有房子的人大多不需要“以房养老”，没房子或者没产权房的人根本没办法“以房养老”，富家水浇不了穷家田，这是“以房养老”最大的局限性所在。

3. “以房养老”靠谱吗？

7月1日起，我国“以房养老保险”开始在北京、上海、广州、武汉4地进行为期两年的试点。对此，市场反应不一。有人认为这种养老方式不可取，房产为何不留给子女反而抵押给保险公司？有人担心将房产抵押给保险公司后，房价上涨了怎么办？也有人质疑，是不是政府就此卸下了居民养老的责任？究竟应该如何看待“以房养老”这种保险方式？
【以房养老保险】是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。在该模式下，拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
本期话题：“以房养老”靠谱吗？
在线律师：陈军
问题一：房地产市场存在许多不确定因素，如何评估抵押房产的价值？
律师解读：我国房地产市场本身还处在不太成熟的阶段，房价不太稳定，如何评估抵押房产的价值？这对于尚属新生事物“以房养老”政策实施中的保险公司和老年消费群体来说都是非常担忧的事情。
中国保监会6月23日发布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称“指导意见”）指出房产价值应当聘请具有一级资质房地产估价机构进行评估，费用由保险公司和消费者共担。“以房养老”期间房子升值、贬值了，保险公司都必须告知这种变动对年金领取的影响。这从一定程度上打消了消费者的部分顾虑，但如何评估细则还有待进一步完善。
问题二：房子一旦“交”出去，是不是就拿不回来了？
律师解读：根据试点细则，可以通过两种方式拿回自己的房屋和产权：
第一，在犹豫期内反悔，为保障老年人的权益，《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》规定，参与“以房养老”的“客户的犹豫期不得短于30个自然日”，这比一般保险产品10天的犹豫期增加了一多半；
第二种方式是超过犹豫期后，老年人可以采用退保的方式拿回自己的房屋和产权，但与任何商业保险的退保程序一样，抵押人将不可避免地承担一部分提前退保的损失，根据《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》的规定，保监会要求保险公司每年必须公布房产价值情况，以及退保剩余价值，以便老年人在选择提前退保时可以根据实际发生的退保损失衡量利弊。
问题三：4城市率先试点，“以房养老”离成都有多远？适合全国普遍推行吗？
律师解读：自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。
成都作为我国西南地区的重要城市，经济发展最快的城市，接纳吸收新鲜事务的能力较强。如果下一步国家扩大试点的话，成都绝对是不二的选择。但何时在成都施行，仍是未知数。
国家在北京、上海、广州、武汉进行“以房养老”的试点证明该养老方式具有很大的可行性，但是是否适合全国推行还需要根据以上四城市的试点的情况来确定，同时根据试点情况进一步制定完善的“以房养老”法律政策。
无论进小范围内的试点还是全国推广，“以房养老”商业保险是一种市场化的运作，其推行和发展受多种因素的制约，有限的受众、较高的门槛决定了其“小众”属性，不会成为养老的主流方式。
关于以房养老，网友担心：
既然有了养老保险，为什么还要“以房养老”，这是政府在甩包袱吗？
律师解读：“以房养老”在房产价值日渐增长的时候应运而生，必有其价值。
①随着“老龄化”加速到来，养老金“缺口”在不断变大，政府越早探索养老保障问题，则对国家养老事业的发展越有利；
②盘活老人所有的房产，有助应对刚需购房的要求；
③改变传统家庭养老模式，减轻家庭养老的负担等。
同时有鉴于，开展“以房养老”在国外一些国家已有成熟的做法。这次国务院《意见》，提出开展这方面的试点，是积极慎重稳妥的，目的是探索构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。重点为城乡“三无”老人，低收入老人，经济困难的失能、半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务，进一步明确了政府的兜底责任，对城乡困难老年人是利好消息。在政府兜底的基础上，鼓励社会力量积极参与养老服务，“以房养老”是市场化运作的一种高端化服务，是自愿的、自主选择的行为。
如果房产在抵押期间增值了，增值收益是不是全被保险公司收走了？
律师解读：保监会对此次“以房养老”的产品设计了两种类型，分别为反抵押参与型和反抵押非参与型。其中，参与型产品，保险公司可参与分享房屋的增值收益，而非参与型产品，保险公司则完全不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保的老人。而不管是哪种类型的产品，您在办理“以房养老”期间房子升值、贬值了，保险公司都必须告知这种变动对年金领取的影响。
如果抵押期间房价跌了，或者抵不上保险本息了该怎么办？
（以上回答发布于2016-11-24，当前相关购房政策请以实际为准）
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4. 什么是以房养老？以房养老真的靠谱吗？

 提及我国目前的养老方式，可能大多数人想到的无非是机构养老、居家和社区养老这三种主流的养老方式，而老人退休金和养老金在飞涨的物价、急剧上涨的医疗费用面前也越来越吃力，所谓的“老有所养”并不是一件轻松的事情，而在2018年8月8日，银保监会也将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围，那么以房养老这一模式是否可行？面对现今老龄化日益加剧的中国又会遇到那些阻挠呢？
       什么是以房养老？ 
   以房养老目前多指“住房反向抵押养老保险”，从操作层面来说，就是老人将所拥有的房屋抵押给保险公司，仍继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故；既能实现“居家养老”又能“增加养老收入”，一举多得，可真如设想的这么好吗？以房养老又会遇到那些困境呢？
   从2014年的试点到全国范围的开展，以房养老的试水效果其实一直不太理想，那么主要表现在那些方面呢？
    与传统养老观念不符 
   中国人根深蒂固的的养老观念是“养儿防老”，子女具有赡养义务，老人去世后，房产由子女继承，房产也是中国大部分家庭财富里占比最高的资产，如果选择抵押房产，可能会引起家庭纠纷，因而，参加以房养老的人群中以无子女老人、孤寡老人或者空巢家庭居多，其他老人群体兴趣寥寥。
       房屋价值波动不可预料 
   房屋的价值是养老抵押贷款的关键，也是产品定价的核心影响因素，中间历经国家多次宏观调控，房价出现数次大幅波动，房价的未来涨跌如何，谁都说不好。这对保险公司甚至是老人本人都是一项不可预料的挑战。
    房屋产权政策、法律制度变动 
   土地使用权到期之后，如何续期和处置，当前国内尚无明确规定，而对于真正有养老困难的农村老人来说，农村土地在法律上是严禁流转的，其使用权是不能抵押的，可以说“以房养老”很难在农村走得通；另外，房屋还涉及税收等法律制度，物业税、遗产税尚未出台，房产税如何征收也没有明确。说到底，“以房养老”缺乏顶层设计，没有配套政策，政府支持力度也有限。
       具体业务操作有困难 
   作为一款保险产品，合同条款复杂，一般老年人难以理解。同时，在业务流程中，包括房产登记变更、对房屋的价值评估、公正等环节，都需要中介机构的参与，并支付不菲的中介费用，这就提高了交易运营的成本，而提高的成本，最终还是由投保人买单。
    需面临贷款利率变化和被保险人的长寿风险 
   抵押贷款一般要运作几十年，贷款利率随着经济形势、宏观调控一直在波动，保险公司缺乏锁定利率的工具和机制。而随着我国人均寿命的增加，意味着出售“以房养老”产品的保险公司要支付更多的养老金，甚至有可能超过房屋的价值，这就进一步降低了开展业务的意愿。
   说到底，以房养老的人群局限性还是很大的，所以它并不会成为养老推行的模式，被高房价裹挟了半生难道你愿意被“以房养老”再劫掠后半生？

5. “以房养老”划算吗？

6. “以房养老”靠谱吗？

7. 如何看待以房养老

以房养老 的 表现形式：
      （1）子女养老，房产由子女继承；   （2）抚养人养老，房产由抚养人继承；   （3）租出大房再租入小房，用房租差价款养老；   （4）将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；   （5）售出大房，换购小房，用差价款养老；   （6）将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；   （7）将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。   
         第一种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行；中间的几种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性（自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性）；最后一种形式为社会机构承揽的反向抵押贷款养老，属于社会机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。

8. 什么是以房养老？以房养老到底可不可行？

与家庭，每个人都没有奇怪，4年前，开始一级的一级城市的试点操作，据相关数据统计，只有近100个房主选择支持房子，可以看出家庭不接受由每个人和飞行员在测试点之后取得了“结果，中国银色中国银保险委员会必须全面扩大家庭和老式养老保险的试点地区。这真的可行吗？

与一个家庭在城市，基本居民将有养老金，可以保证食物和服装，并工作多年，它一般会有很好的储蓄，加上医疗保险可以支付医疗费用，所以不需要老了。还有一些老人在农村地区，只有100多名农村养老金，加上小的储蓄，生活更加差，虽然有一个房子，但房子不值钱，加上农村地区，很难评估价值，也很难实现流通，保险公司不是傻瓜，而不是雷峰，自然不愿意在农村开放抵押贷款房产试验。我担心人们已经死了，房子也在装饰，最后房子毫无价值，跌幅造成巨大的损失。
即使保险公司愿意在农村开展农村飞行员，农村人民是保守的，卖一栋房子在年内吃光线，恐怕农村人会注意孩子，还有抵押贷款。在养老，我担心我会遇到很多肆无忌惮。开展这项工作并不容易。
我个人觉得让这种新的养老金仍然很好，但我不会让父母带走旧学校；

事实上，这很简单。作为孩子，我有责任和义务支持我的父母。我会租房，不会拿房子。因为人民的人民不重视，上海市场价值是500万房，一个月，改为120万尼姑，在60岁时，不合适；更不用说我们的房子不是足够的100万美元，去保险公司折扣，一个月领的钱不如租金！
事实上，中国银保险监督管理委员会扩大了省会的试点位置，这是省会相对较好的城市。它没有家庭在经济发展的小区，所以它注定要成为这个国家的原生。养老金模式，不会成为主流，可以真正保护普通人或存款的基本生活，儿童的支持和基本养老金；
目前，虽然它已被驾驶4年，但它在4年内尚未进展，因为仍有很多工作，如家庭和老宣传，家庭提供的房间，监管保障等。我没有T跟着，所以北京的许多老人们都碰巧有一个被欺骗的案例在房子里被欺骗，对老人撒谎很差。一天晚上，他被街上赶上了。这所房子已经把房子传递给别人，就像这样发生的是系统仍然没有完美，给骗子可以带机器，我相信老人现在提到了家庭认为你是骗子；