房企买地金额不得超年度销售额40%被重提

1. 房企买地金额不得超年度销售额40%被重提

华夏时报记者 李未来 实习生 陈清容 北京报道
近日，关于“房企买地金额不得超年度销售额40%”的“新规”传闻引发热议。事实上，虽然截至目前官方渠道并未就此发布通告，但早在2020年8月20日央行和住建部联合召开的房地产企业座谈会上，就提到了“拿地销售比不超过40%”这一条辅助红线。
部分房企仍超红线
参与20日座谈会的12家房企成为首批试点企业，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利发展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。2020年12月31日，有关部门再次召开关于“三道红线”的座谈会，表示将对试点企业扩围，数量可能会从12家扩大到30家。参加座谈会的新增了华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龙湖等房企。
彼时，资料显示，若近一年拿地销售比高于40%或连续三年经营性现金流为负，房企需要对拿地资金来源做解释。
业内专家表示，拿地销售比40%红线下投资与销售挂钩，稳地价同时降杠杆。短期内拿地力度较大的企业受影响大，而未来规模房企强者恒强，中小房企的“逆袭”难度更大。
在三道红线和供地两集中背景下，上半年房企拿地更趋谨慎，而个别企业拿地力度较大。上半年首批12家试点企业拿地销售比均值为28.8%，低于40%红线，12家中只有3家企业略高于红线。
据克而瑞数据显示，2021年上半年拿地30强房企中，有12家过线。过线的房企拿地销售比最高的三家，高达93.8%、89.5%和70.6%，也有部分房企拿地销售比恰好越过红线。
房企“马太效应”凸显？
中国房地产研究会常务理事丁祖昱在其个人公众号中发文表示，千亿规模的房企每年可花400亿拿地，而中小房企可能年销售额都不足400亿元，中小房企和规模房企之间的差距会进一步加大。
丁祖昱认为，长远来看，将房企土储货值与销售业绩强制性匹配，销售、去化能力强的房企更有底气拿地，对那些产品力强、受市场认可度较高的房企来说实则属于利好。其进一步指出，该指标硬性控制了房企规模扩张的速度，即使是头部房企、现金流充裕的国企、央企，拿地金额也受到销售额的限制。
丁祖昱向《华夏时报》记者表示，未来随着杠杆红利消失，拥有充裕土储的房企投资调节灵活度更大，致力于精益化管理的房企有望脱颖而出。
而在克而瑞广佛区域公众号的文章中，首席分析师肖文晓预估，40%拿地金额占比上限，留给后发房企快速弯道超车的空间越收越窄。而机遇是在监管下，接下来集中供地的成交房企分布有可能会趋于分散，减少了几家独大的可能性，利于培养一个更有竞争性的市场。
“40%拿地销售比上限对做商业地产的开发商很不友好，因为商业地产是自持物业，不往外卖，所以开发商要靠继续拿地做大规模，靠规模消耗掉持有商业地产的成本。”一位用户在雪球平台上对拿地销售比40%红线表达了看法。另一位用户称，“拿地销售比0.4，本来就是一个比较合适的指标，而且去年三条红线推出之后有些地方已经是参考40%拿地销售比和企业前三年现金流情况在控制企业拿地。”
亿翰智库研究分析指出，买地金额不得超年度销售额40%的限制条件，短期内无疑限制了房企的扩张速度与拿地热情，但长期来看可以建立起房企更健康更有序的发展机制，并辅助“房住不炒”基调的平稳运行。
此外，值得关注的是，“将商票纳入房企债务监管”同为2020年8月20日座谈会上提及到的一条辅助红线。
相关资料显示，商票作为一种未被央行纳入监管且不计入有息负债范畴的融资渠道，具有不受银行授信额度和监管政策等限制的特点，因此不少房企在面临“三道红线”的融资压力下，加大商票使用规模，借此降低净负债率，提高现金短债比。
据中达证券的研究报告显示，2016-2020年，房企应付票据总规模不断提升，由2016年的704亿元增长至2020年末的3932亿元，复合增速达53.7%。
同时，据上海票据交易所数据显示，2020年中国票据市场承兑总金额22.09万亿元，同比增长8.41%，其中商票签发金额3.62万亿元，同比增长19.77%。而在TOP19房企中，其总体商票承兑余额达到3355.74亿，较2019年增长了36.59%。
2021年以来，房企债券违约、商票违约等问题频现。丁祖昱在其个人公众号发文表示，“随着商票纳入监管，继续过多依赖商票或有政策风险。未来房企应该减少对商票的过度依赖，绝不能通过大量发行商票，隐匿债务风险，将当下的风险转嫁至未来，回归经营才是房企重点工作。”

2. 房企证实“40%销售额拿地限制”：去年就是重要参考指标

8月3日，中南建设在投资者互动平台回应投资者提出的“网上传新增土储金额超过销售总额40%的房企将被暂停拿地，此事是否属实”这一问题时指出，其实这并不是新消息。
中南建设表示，去年住房城乡建设部和人民银行出台重点房地产企业资金监测和融资管理规则时，除了大家关注的“三道红线”以外，购地金额是否超过销售金额的40%就是重要的参考指标。

图片来源：深交所互动易平台
房企拿地受到关注
中南建设指出，公司今年上半年销售金额1090亿元，新增项目总地价不到290亿元，地价与销售金额比值不到27%，公司的投资金额距离政策要求的限度还有很大空间。
此前有头部房企对中国证券报记者爆料称，40%的拿地限制主要指的是权益拿地金额占权益销售比重。“权益拿地金额占权益销售比重，与全口径拿地与销售比重相比，空间相对较大。但即便如此，房企拿地整体也会受到较大的限制。”
值得注意的是，为了缓解房企拿地压力、降低热点地块抢夺热度、提升开发商建造品质，部分地区调整了前期拿地规则。
比如杭州地区近日发布的《杭州市发布第二批住宅用地集中出让公告》显示，为进一步“稳地价、稳房价、稳预期”，促进房地产市场健康稳定发展，第二批集中出让地块的竞价规则进行了适当调整：一是竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；二是溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；三是出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。此外，此次集中出让首次在十城区推出“竞品质”试点地块，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。
房企积极寻求平衡
从半年度业绩预告看，为了实现业绩“突围”，不少房企在半年度业绩预告中提到，持续强化节点目标和资源保障协同，全面提高项目周转。
以深物业A为例，公司预计2021年上半年实现归属于上市公司股东的净利润为6.76亿元，同比增长218.91%。业绩变动的主要原因是，报告期内，公司房地产板块持续强化节点目标和资源保障协同，实现在建项目的全面提速周转。预计上半年各项目合计结算收入比上年同期大幅增加，结算项目的毛利率比上年同期有所提升。
首创证券研报显示，当前地产行业政策面担忧情绪犹存，板块估值及主流地产股均为全年新低，相信行业基本面及估值的持续背离将得以改善，看好在全年政策和基本面企稳的大背景下地产行业的估值修复行情。推荐拥有优质土地资源的房地产企业，业绩改善、财务指标健康的公司，以及运营能力、成本管控能力、融资能力、非市场化拿地能力具有优势的房企。
(原题：《房企证实“40%”拿地生命线！去年以来就是监管部门重要参考指标》)

3. 重点房企买地金额被纳入监管：不得超年度销售额40%

【电报|重点房企买地金额被纳入监管：不得超年度销售额40% 包含收并购支出】
财联社7月26日讯，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。知情人士向记者透露，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

4. 三道红线”试点房企买地金额不得超年度销售额40%

观点地产网讯：7月26日，据财联社报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。
观点地产新媒体了解到，被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%的比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
另据观点地产新媒体此前报道，2021年6月30日，央行等监管部门已经出手，将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。
不过，据知情人士透露，目前商票数据暂未被纳入“三道红线”计算指标，不排除未来被纳入计算的可能性。倘若商票数据日后被纳入“三道红线”指标中的有息负债指标计算，未来房企降负债压力将进一步加大。
此前于2020年8月，监管部门为控制房地产企业有息负债规模，对重点房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。