美国房地产市场现状

1. 美国房地产市场现状

房贷利率升高使美国房地产市场不断放缓】 今年以来，按揭贷款利率的快速飙涨，令美国房地产市场大幅降温，导致销售下降、房价承压。美国抵押贷款银行协会（MBA）周三（9月21日）公布的数据显示，美国30年期固定利率按揭贷款的平均合约利率在上周上涨了接近25个基点，达到6.25%，为连续第五周上涨，创下2008年10月以来的最高水平，上周按揭贷款利率也是6月中旬以来的最大升幅。9月21日，根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国7月成屋销售总数连续第七个月下降，达到年化480万户，创2020年5月以来新低。美国8月成屋销售总数年化480万户，好于预期的470万户，前值为481万户。8月成屋销售总数年化环比跌0.4%，预期为跌2.3%，前值由跌5.9%修正为跌5.7%。在未经调整的基础上，美国8月成屋销售销比一年前下降了17.4%。8月成屋价格中位数同比上涨7.7%，达到38.95万美元，为2020年以来最小涨幅。今年6月，成屋价格中位数一度达到41.38万美元的历史最高。在线房地产巨头ZILLOW在9月19日的一份报告中表示，继7月份单月下跌0.1%之后，8月份美国的房屋价值较7月又下降了0.3%，这创下2011年以来最大跌幅。飙升的融资成本和仍然居高不下的房价阻碍了许多潜在买家。尽管需求疲软抑制了整体情绪，但分析预计，由于大多数地区的供应仍然有限，房价回落将相对温和。

2. 美国是怎样控制炒房的

个人认为，美国政府没有刻意控制炒房，也没有故意打压房价。如果说美国房价相对合理，原因有三：一是高度市场化，成熟的市场经济下，房地产商的投入和产出相对公开透明，不存在官商勾结掠夺土地，囤积居奇；二是物业税，根据房子的评估价值，每年交4%左右的物业税，一般二十几年下来，你等于又买了一次自己的房子，持有成本很高；三是消费观念合理，我国尚无完善的福利保障，因此一般人居有房、银行有存款的观念很重，购置物业保住自己的劳动成果，到今天为止，仍然是不错的选择，这种思想放在美国就比较傻了。
在制度完善的情况下，这些因素互相制约，效果明显。举例：如果炒房团去了某地大手买入房子，推高楼价，周边住户不愿意承受相应的物业税，可能就卖出房产，换一便宜住处，你持有，他卖出，对冲效应明显。房地产开发商圈地搞开发，如果开出了合理的溢价，拉高了物业税，你要当钉子户也不容易。
以上浅见，不妥之处请指正。

3. 美国民众集体“炒房”，房价飙涨，是需求还是泡沫?

美国的疫情仍然没有得到有效的控制，虽然如此，全美国各地房价都开始出现大幅度的攀升。楼市火爆的趋势，引发了拜登政府的密切关注。拜登政府十分担心住房越来越让民众无法负担，关于美国民众集体“炒房”，房价飙涨，是需求还是泡沫?我认为这是房地产的泡沫，主要有以下几个方面的原因。首先，对于美国人来说，房子是最宝贵的资产，也是债务的抵押品，如果住房价格下跌的话，经济也会下降。其次，这次美国范围的房价上涨，很有可能会引发金融和经济体系的再一次崩盘，在多种因素的推动下，美国房价在过去半年多的时间里一路飙升。最后，不光是我国，美国民众对于房子看得也非常重要，房价只会越炒越高，不会降低，所以说，房价越来越高，不是一个好现象，只会让更多的普通民众买不起房。
一：房子代表着经济。
对于美国人来说，房子是最宝贵的资产，也是债务的抵押品，如果住房价格下跌的话，经济也会下降。

二：美国房价持续上涨，并不是一件好事。
这次美国范围的房价上涨，很有可能会引发金融和经济体系的再一次崩盘，在多种因素的推动下，美国房价在过去半年多的时间里一路飙升。

三：更多普通民众更加买不起房子，所以房价攀升的现象并不乐观。
不光是我国，美国民众对于房子看得也非常重要，房价只会越炒越高，不会降低，所以说，房价越来越高，不是一个好现象，只会让更多的普通民众买不起房。

关于美国民众集体“炒房”，房价飙涨，是需求还是泡沫?大家还有什么想要补充的，欢迎在评论区下方留言。

4. 现如今，美国房地产市场出现久违的交易盛况，这是什么原因导致的？

政府的财政刺激下，美国民众手里的钱更多了，所以出现房产交易也逐渐火热了起来。这段时间，有媒体报道，美国的房地产交易量出现了上升，热点地区的房价也出现了上涨。有房产中介表示，这段时间，想要改善房屋居所的人，越来越多，而且他们手里的现金也越来越充足，缴纳的首付比例也越来越高，很多人在选购新房的时候，直接选择50%的首付，这在当地的房产交易市场中，是很少见到的。

有经济学家分析指出，主要是持续的货币宽松政策，导致美国中产阶级的收入持续上升，市场的流动性开始注入到了楼市，推动了楼市的快速上涨。还有中介人员表示，主要是疫情冲击之下，大多数人开始习惯于在家办公，所以不少人开始选择搬家，不再居住在昂贵的市区，搬到了偏远一些，但环境更好的地方。

长期来看，美国作为全球最大的移民国家，人口长期流入，尤其是年轻人口，他们对住房需求更大一些，而且是硅谷，纽约等年轻人聚集的地方，这里的人均收入也比较高，所以不少人有买房的需求。

参考资料：
美国的房地产市场热潮跟2006年相比，有很大的不同，购房者信用度很高、资金也很充裕，有能力支付巨额的首付；新开建商品房的数量远远不能满足市场需求，买家们对数量有限的商品房展开了激烈的交易竞争。但另一方面，由于准入门槛很高，对于那些还没有首套房的美国人而言，要买一套属于自己的商品房变得更难了。用从业者的话说，“现在房屋成为了奢侈品。经济两极分化很严重。一方是经济非常困难的人，另一方是不管三七二十一先买房投资的人。”

5. 为什么美国没人炒房？

6. 想了解美国房产近段时间的趋势

内容来源于美房吧，可以去上面搜搜看
1. 沿海城市趋缓。过去几年中，西海岸和东北部大城市的房市一直热络。但McLaughlin说，美国一些最贵房市开始出现减缓的迹象。“特别是旧金山、圣荷西、南加州，以及东北部的一些城市，与去年相比房价涨幅开始有所趋缓。”
　　2. 南部大城市开始红火。McLaughlin预计，当西海岸和东北部大城市趋缓时，号称“低价带”(bargain belt)的南部城市明年房市会红火。“在北卡罗来纳州的Winston-Salem一带，我们看到最大的年增长，上市的房屋很快就售出。”

　
　位于纽约州Westchester的房地产经纪公司Silversons的老板兼总裁Michele Silverman 
Bedell也说，买家开始南移，那里的房价更便宜。“很多人正在考虑卖掉东北部的房子。很多婴儿潮一代，甚至年轻人正在考虑搬到南部，躲避寒冷。”根据
Zillow的报告，Winston-Salem地区在10月31日的房屋中间价是130,150美元，而纽约市却高达599,900美元，是前者的4倍
多。

　
　3. 
便利设施多的郊区。当一些买家不能在市中心买房时，他们就去郊区。但与过去不同，“人们喜欢便利设施多的郊区住房，更胜于小路尽头的安静房屋”。便利设施
包括离杂货商店、干洗店、车站和其它设施近。“能够走到的距离是很大的考量因素。”Bedell补充说，年轻家庭仍然向往充满城市气息的郊区生活。

　
　4. 
岁数大的首次买房者。Richardson预计，一些X代人(35到49岁)，特别是那些有家庭但在过去还没有买房的人，将在明年进入房市。“他们有稳定
的收入，没有过多受到早些时候劳工市场不景气的影响。他们错过了房市最低点的好机会，但可能准备好了明年买房。”

　　美国房地产经纪人协会今年早期的一份研究显示，最近买房者中，X代人只占了1/4多一点，而千禧代(25-34岁)占了32%。随着婴儿潮一代的老龄化，他们将继续减小住房，将大型独栋别墅换成较小、更易于管理的居住空间。

　　5. 千禧代换大房。已经有小房子的千禧代也许会在2016年寻找大房子，特别是开始有家庭的。但麻烦是，许多城市待售的房屋数量有限，因为一些房主选择改建房屋以满足需要，而不是出售。Bedell说：“人们想换大房子，但现在市场上没有多少可选择的。”

7. 为什么中国人民热衷炒房，美国的房子却炒不起来

1.需求不一样，美国穷人也是有房子住的
2.土地所有方式有区别，中国想拆就拆，老百姓始终奔波在填坑的路上，你背房贷与否不是你自己说了算的
3.房屋集成化助推炒房，中国没有别墅可给你买，所有楼盘一律是对美国人来说擦着摩天大楼的边盖的高层，技术含金量大，数量多，产能强，加上上面的第二条具有极强的普遍性(全国一条线)以致强大到人为干预了城市规划，生态环境，甚至是气候，理论上早在2006年左右它就逼迫中国首批城市(北上广深等)脱离美制CBD+住宅区的全球统一模式，自此以后中国除了城市中心区要盖大楼，住宅区，工业区，郊区，全都变成黑昼砼林，那么就是个黑洞形成的过程，一旦过了某个时间点你就出不来了，加之本身采取的这种超巨规模高层小区模式早就的产物其实都是变相的军工产品，动辄上万吨的楼，几百座城市，每个都是成千上万栋，除了天上掉颗巨型陨石再来一次恐龙灭绝，否则核战争都只能摧毁一部分，台风，龙卷风，D震，海啸，山洪，这些单位破坏力弱鸡的自然灾害对于市场洗涤作用就十分弱了，所以说中国人哪怕都灭绝了，这些房子还会一直立下去，保值能力太强，那变相的不就很好炒了？想象一下黄金可以自造那天……

8. 美国人为什么不炒房

这个问题问过的人很多，我也解答过。
在这里再讲解一下。
第一，美国是一个自由迁徙的国家，没有户籍制度的束缚和限制，人们的居住地是由工作决定的。招工并不像中国有户籍的要求，无论住在哪个州都不需要到政府部门办什么居住证之类的。
第二，美国各个州之间在收入，医疗，教育以及社会保障方面基本上没有什么差异。中、小学校设施和教师水准，医院的医生技术水平和设备都差不多。中国的大城市和小城市，城市和农村在教育、医疗、社会保障方面差距显著。
第三，美国有比较成熟的公司和股市，人们在股市里投资可以得到较好的回报，另外，还有各种投资理财公司为你提供各种理财计划，当然政府也有各种理财计划，可以在上班的公司，由公司和个人共同投入一部分钱作为你的个人账户，进行投资理财，所有投资是免税的，收益是名税的。
第四，美国的高等教育无论在哪个州都是平等的，美国的所有高校都不存在着名额分配的问题，美国的任何一所大学都向全美国的申请人开放。美国不会发生中国的所谓的高考移民的事情。
第五，美国的房屋升值是一个渐进的过程，很难出现一夜暴涨的局面。美国的富人多投资商业用房，旅馆，出租公寓等，很少投资民用住宅。
第六，美国房屋的持有成本比较高，除了房产税外，即使你的房屋无人居住，你也必须按时修剪草坪，浇水，铲雪，维修。否则，你会面临着许多法律问题。当一个人有钱想买房时，一定会选一个好区来购买，好区的一年的地税，约2万美元左右，当一个人没有钱，租房时，会选择一个交通便利的繁华区，一个家庭的住房租金争约1万2千左右，而房子是相同的，无差别。另外就是政府有各种廉租房、福利房、半政府性质房，都是经济实惠，填写表格，申请排队即可获得，低收入家庭可以免费住，这种房子，交工也是装修过的，厨房冰箱、一体化厨柜、炉具、排烟机、烤箱全部都有，卫生间淋浴、浴缸、镜子、洗脸柜一应具全。除了厨卫，其它地方基本上木地板，步入式衣柜，可以直接入住。美国任何房子交工或是出租都是这种标准。

可以说，美国房子基本上无太大差别，差别只是院子的绿地占地面积大或是小。小镇或是城市公共资源设施无差别。