投资澳洲房产应该注意什么

1. 投资澳洲房产应该注意什么

您好，首先本人是在澳洲从事地产行业的。首先一个问题是您只是为了投资还是未来有来到澳洲的打算。 
大体来说，投资澳洲房产首先要决定的是选择城市，悉尼，墨尔本，布里斯本是三个增长最快的地区，去年一年的涨幅来讲分别是13.2%，8.3%和6.0%。
其次是在选定城市里选择潜力区域，澳洲城市与国内模式的一个区别就是这边城镇化规模大于国内，好比大悉尼范围的面积为12000平方公里，但行政意义下的悉尼市区只有6平方公里。而在大悉尼范围内的各个卫星城区所引领的各个区域的发展又有很大的区别，所以房价和涨幅也有很大区别。选择增长潜力巨大的区域投资，才能增加您的投资收益。
最后选择房产类型和房屋开发商，澳洲的房产分apartment, unit, house,townhouse, villa，简单区分就是公寓和别墅，但绝大多数澳洲房产都是永远所以制，与国内70年年限不同。再者开发商，澳洲开发商不计其数，质量也有高低之分，选择大开发商的房子会让你的房产更加保值，降低投资风险。 
希望回答能帮助到您，有更多问题欢迎继续提问

2. 澳洲房产投资有哪些建议？在选择上面需要注意些什么呢？

购买一处投资物业是很多澳大利亚移民境内最热衷的投资方式之一。投资物业理应使你的财富增长或者至少保证你将来的财务。然而，通常人们都对房产投资的概念有错误的认识，通常他们认为房产总能产生正回报。但事实却并非如此，你需要时刻牢记你如何管理你的投资项目，这将决定该项目是否能帮助你达到财务目标。以下是让你最大限度利用投资物业的10大建议：
 
1. 选择合适的房产
 
在房地产行业做投资通常在说资产增值，所以说选择最有可能增值的物业是你做决定最关键的一步。确保你有稳定的租金收入也非常重要，因为此资金流将减轻你的经济压力且创造收入。
 
不同等级的住宅物业——公寓、别墅——可能在不同的时间创造的收益不同。举例说，空地无法提供租金收入，但如果该地区土地供不应求，便有可能迅速升值。而投资公寓可能意味着持维护费用比独立式别墅低。有些区域会有比较高的租金回报，但你也要自己调查，因为通常这些物业的资产增值比较低。
 

 
你还要考虑的重要一点是，你的物业是能够符合当地人口的需求。比如说，如果此处靠近大学，那么多卧室的户型相对大后院别墅会更受欢迎。邻进静谧街道和学校的家庭住宅相比商业街周边会更受家庭租客的亲睐。
 
2. 做加和
 
投资物业是长期增产增值的有效途径，然而你需要长期持有才能从中获利。你需要了解有关投资房产的相关税费并加入到你的计算公式中。会计的建议是十分重要的，因为随着时间改变这些数据会有所变化，印花税、增值税、土地税都需要算到你的投资计算中。
 
你应该知道银行在审核你是否有贷款负债能力时只计算租金收入的80%，这是因为银行需要计算中介费用和空置率，建议您在计算时也考虑这点。
 
3. 找到个合适的物业管理公司，放手让他们进行管理
 
他们是这个领域的专业人士并能够帮助你获取此物业的最大利益。物业管理（或中介）应该给到你关于物业法律、业主和租客的权益和责任的建议。物业经理也应该负责维护工作，当然你也需要在事前同意所有与之相关的维修费用（除了某些紧急维修项目）。不要去和租客直接打交道，而尽量每次都与你的物业管理公司联系，让其与租客进行交涉。
 
4. 理解你所购买的市场
 
考虑该区域还有什么其他可购物业，确保你进行过调查并咨询过可信赖的专业人士。比如说，查询可靠的网站（例如RP Data），在那里你可以找到平均租金、物业价值和区域报告。同时，了解这个区域未来的规划也是个好想法。比如说，如果在你物业有大型施工项目就有可能影响你的出租，而如果附近有一条规划中的道路可能减少交通车辆，提升物业价值。
5. 挑选适合你的贷款产品
投资物业有许多对应的贷款产品，所以说选对贷款项目会对你长期的财务状况很有帮助。
投资物业贷款都是可退税的，但是有些借贷成本无法立刻退税，对此你需要有所认识。不要将你的投资物业贷款和住宅贷款混淆，两种类型应该分别处理，这样你才能够将你的退税利益最大化。
选择浮动还是固定利率基于你的个人状况，但在做选择之前也需要慎重考虑。长期来看浮动利率似乎会更便宜，但在适当的时间选择固定利率也会让你受益不少。
大多数的投资项目贷款都应选择纯利息贷款（还不是本息同还），因为这能提高你的退税额，特别在你已经有住宅贷款的情况下。纯利息还款的好处在于这能增加你的负扣税额。
6. 巧妙运用另外一处物业的资产净值
运用你住宅或另一处投资物业的净资产杠杆是购买另一处投资物业的好方法。资产净值指住宅在你手上持有的实际资本，你可以通过住宅价值和贷款欠款额计算得出。举例，如果你的房产目前价值$1,000,000，而你的贷款欠款额还有$500,000，那你这处物业的资产净值为$500,000。同时，利用你已有房产的房产净值可以让你借出更多的钱来支付你的投资物业，而这也能增加你的退税数额。
7. 负扣税
负扣税能够给到投资者们一定的税费优惠（如果他们的投资额超过了收入额）。澳大利亚法律允许你从总收入中扣除你的借贷和维护成本。然而，你只能在起初赚到可扣税收入的情况下才能享受税费优惠。所以说，当你在一处物业上亏钱时，好处在于你可以用这些亏损来抵消你总收入的税费。然而，投资者必须知道他们不应该就仅为了退税而去购置房产。 
8. 合适物业和设施的使用年龄和状况
即使有负扣税，如果在开始几个月就需要更换屋顶和热水器将对你的收益有很大的影响。因此在购买之前聘用专业的验房公司是明智的（之后每年一次），他们可以帮你对物业进行全面的审查，排除一切可能的问题。
9. 吸引租客
尽量在厨房或浴室选用中性色调。你应该牢记物业的展示形象与租客质量息息相关。尽管这不是绝对的。另外一点人们经常讨论的是，是否你的投资物业要达到你自己的自住标准，有些人认为这样考虑会吸引更好的咨客。但是，还是将自住房和投资房分开考虑，你需要知道这是你租客的家而不是你的家。
10. 展望长远未来
记住物业是项长期投资而你不应依赖短期的价格上涨。因为，你能够持有的时间越长便越好。最后，记住房产不像是基金之类，你无法在你缺钱的时候卖掉一部分。总而言之，慎重考虑，但也要考虑到移民数量和租赁房短缺等数据，使房产成为比基金之类更好的投资选择。

3. 如果要投资澳大利亚房产的话有什么需要注意的事项么？

1: 正确评估自己的资金投入能力，以及自已的实际日常养护或支付能力，且要能提交国内收入证明，以便贷款时银行评定个人信贷额度；
 2: 确定投资策略，因为澳洲房地产投资不是短线的投资，所以要选择适合于自己的中长线投资策略；
 3: 选择好的地段，这很重要；
 4: 正确估计澳洲房产的潜力，估计自己所投房产的潜力；
 5: 了解该地的房地产历史所显示的投资回报状况；
 6: 了解当地房产的市场供需关系，如当地房屋出租状况；
 7: 尊重专家的意见，相信自己的理解与判断，不要相信不专业的意见；
 8: 项目的配套设施及周边环境，包括宽带网络、环保、购物、会所、交通、学校、医院等；
 9: 考虑发展商的实力和物业管理公司的品牌，从而保障房屋的质量和获得专业性的管理服务；
 10: 长期与专业销售代理公司保持联络，以便能及时获得最新的澳洲房产资讯。
    当然，你也可以通过专业且有实力的中介公司完成你的投资，作为最早进入中国的澳大利亚房产公司，澳洲鼎丰的一站式服务一定能够让你称心如意的。

4. 独家解密澳洲房产投资需注意什么

一： 购房时需支付的费用

1印花税&产权登记费，在所有的附加费用中，印花税占主要费用。

2过户律师费，澳洲房产买卖需要律师的协助，过户律师费分为现房和期房，现房约为1000-2000澳币。如果是期房，分两个时间段来进行交付，这个律师费所囊括的服务包括房屋过户，合同的解释以及和银行，贷款中介，房东或者开发商律师的交涉等等。

3FIRB海外投资申请费，如果没有获取澳洲永久居住权利，需要支付该费用。FIRB（foreign investment review board）简称外管局。所有在澳洲投资房产的海外投资者都需要向FIRB缴纳申请费，针对非澳洲购房者，购买超过100万澳币以下的房产需要缴纳5000澳元的费用，购买100万澳元以上的房产，其总价格每增加100万澳元，需要多缴纳1万澳元费用。

二：持有物业期间的费用

1物业管理费，物业管理费只有公寓和部分联排别墅业主才需支付。公寓大约每年为2000-4000澳币，联排别墅每年在1000-3000左右。在澳洲，物业管理费分三层，1：社区设施清洁2：维修基金3：保险。

2市政费&水费，这笔费用是当地政府征收，用于当地基建的更新和日常维护。会根据区域和房屋的占地面积不同而不同，一般为每年1000-3000，季度性交付，公寓的市政费和水费通常比别墅便宜。

3房屋保险费，澳洲业主基本上都会为自己的房屋投保险，很多银行在签发贷款之前，也会要求你为房屋购买保险，保险费用约为每年1000澳元。

4租赁中介费，如果将自己购买的物业交由租赁中介进行出租打理，也是需要交付租赁中介费用，这笔费用往往是全部租金的5%-8%，另外再加上GST。费用不同会根据州和每家中介提供的服务不同而不同。


三：卖房时需支付的费用

1中介费用，通常约为房价的1%-2.5%。由房东支付。

2资产增值税，如果是自住房，不需要缴纳任何资产增值税。如果是投资房，你需要有专业的会计师帮您计算扣除所有购房和持有成本后的增值部分，并且按照一定比例缴纳增值税。

在此提醒大家，对于海外买家来讲，购买需谨慎，建议找国内靠谱的澳洲公司来购买，这样会减少很多麻烦以及风险。

5. 投资澳洲房产需注意的事项，投资者清楚吗

下面这些是比较详细的澳洲投资房产的优势了，盛通海外整理
1、澳大利亚的生活水准属于世界上较高的国家之一，其生活成本却大大低于包括美国、英国、德国、日本、香港、新加坡和加拿大等许多国家和地区。 
2、澳洲多个城市被评为最适合人类居住城市，经济之都悉尼已连续多年被评为世界五大最佳居住城市，拥有可人的气候、独特而舒适的生活环境、高质量的社会与文化基础建设。同时，文化之都墨尔本也是世界最适合居住的城市之一。 
3、澳大利亚房地产市场名列世界第一类“高度透明”。澳洲的开发商楼盘的价格，海外投资者在海外与澳洲本土人士在澳洲购买房产的价格都是统一标准。 
4、澳洲房地产近40年来平均每七至十年即可增值一倍。有着这么平稳的发展，每年都有一定的增值，相比国内房产市场由宏观经济调控下的不稳定，澳洲房产的投资不失为一种稳健的方式。
5、购入澳洲房产或地产的投资人可永久地拥有其土地的所有权与继承权。国内近期推出的“70年使用权”到期后可能要有偿续期，而在澳洲则是世代相传，为子孙后代留一些产业，同时也是将个人资产合理的分配。 
6、海外投资人在澳洲银行最高可获得80%房地产贷款额；个人购房消费首付10%，与当地居民一样享受房屋贷款权。海外投资客可以在当地银行用当地物业进行抵押进行贷款，方便且实惠。
7、澳洲各银行默认为房地产提供信贷的风险几乎为零，因此投资物业较容易获得银行信贷的支持。澳洲银行对客户的审核条件相比美国或其他同类型国家较严格，对客户的财产和收入都有一定要求，这样就最大限度的保证贷款的安全。

6. 澳洲房产投资有什么好建议？求各位指点下

　　2015年12月1日起，海外买家购买澳洲房产，将被收取$5000澳币的申请费以支付FIRB（海外投资审核委员会）。新措施规定：外国投资者在申请购买100万澳币以下物业时，需要缴5000澳币申请费；购买100万澳币以上物业则需缴付1万澳币申请费，随后房价每增加100万澳币，申请费也随之增加1万澳币。
　　1. 永久产权，必须抢
　　也就是大家所熟知的永久产权。而且澳洲的房子可以传给子孙后代，没有遗产税的哦！
　　2. 有法律，有保障。
　　在澳洲买房是有专业的律师参与的。相比较国内买房去房产交易所办理，澳洲买房可以说是有法律，有保障。因为购房者如果对合同细节不够了解，容易日后陷入麻烦，增添烦恼。在澳洲，买卖双方都会聘请专业过户律师处理法律事务。很保护利益，降低风险。
　　3. 市场够成熟，投资够放心
　　澳洲的房地产业，可以说是历史悠久，已经有百年以上的发展历史了。而多年前，中国房地产业刚刚迈入市场化的时候，可以说是比较混乱的，新政策不断出台，各种宏观调控。每天都有新闻出来。感觉心很累。相比较下，澳洲的房地产市场很成熟。
　　4. 贷款方式
　　澳洲签期房合同时，一般只需首付10%-20%，而且是交房后才开始还贷款的。而且贷款力度也挺大的，最多能申请到80%左右的贷款。而且哦，还可以选择还等额本息或者只还利息。是的，你没有看错，甚至还可以等房产增值后进行再融资，将增值部分套现，用于新的投资。
　　是的，你没有看错。就是这么的人性化。
　　5. 没有烂尾楼风险
　　以前看报纸新闻，总是怕什么烂尾楼，什么开放商捐款逃跑。这就回到了前面说的，澳洲房地产是一个成熟的市场。首付的资金都存放在政府监管的信托帐户，第三方哦，而且还有利息收入，交房前开发商是无权动用。
　　6. 拎包入住
　　在国内买房子，已经习惯了，交房都是毛坯房。所以在中国，有一个行业欣欣向荣，那就是装潢公司。但是在澳洲就行不通了，因为新房交付时大多都是精装修，拎包入住，或者马上可出租。
　　7.负扣税
　　负扣税是澳洲特有的政策。简单来说，就是在澳洲，你的房子用途是投资，那么如果你的租金收益若少于贷款利息、房屋折旧和其它支出，政府就允许投资者申报损失，抵扣其它收入。
　　8. 当房东，是梦想
　　澳洲房屋的空置率很低。当然这个话也是看城市，和区域的。但是总体来说，首付城市的空置率真的很低很低。可以说，澳洲的房产特别适合做中长期投资。
　　看到这里，你不是也觉得澳洲房产，是你不可以错过的良机。走过路过，千万不要错过哦！
　　迈恩国际简介
　　迈恩国际始终坚持以“全程服务专业化，信息咨询国际化，投资增值最大化，咨询收费公开化”为理念;按“周密计划，充分调研，科学分析，稳妥实施”为工作指导方针，为客户提供最佳服务。通过自己的专业能力与雄厚实力让客户从市场获取丰厚的回报。迈恩国际VIP唯一指定买家交流群：132926125。

7. 澳洲房产想投资的话，会有什么需要注意的事项吗？

下面这些是比较详细的澳洲投资房产的优势了，盛通海外整理
1、澳大利亚的生活水准属于世界上较高的国家之一，其生活成本却大大低于包括美国、英国、德国、日本、香港、新加坡和加拿大等许多国家和地区。 
2、澳洲多个城市被评为最适合人类居住城市，经济之都悉尼已连续多年被评为世界五大最佳居住城市，拥有可人的气候、独特而舒适的生活环境、高质量的社会与文化基础建设。同时，文化之都墨尔本也是世界最适合居住的城市之一。 
3、澳大利亚房地产市场名列世界第一类“高度透明”。澳洲的开发商楼盘的价格，海外投资者在海外与澳洲本土人士在澳洲购买房产的价格都是统一标准。 
4、澳洲房地产近40年来平均每七至十年即可增值一倍。有着这么平稳的发展，每年都有一定的增值，相比国内房产市场由宏观经济调控下的不稳定，澳洲房产的投资不失为一种稳健的方式。
5、购入澳洲房产或地产的投资人可永久地拥有其土地的所有权与继承权。国内近期推出的“70年使用权”到期后可能要有偿续期，而在澳洲则是世代相传，为子孙后代留一些产业，同时也是将个人资产合理的分配。 
6、海外投资人在澳洲银行最高可获得80%房地产贷款额；个人购房消费首付10%，与当地居民一样享受房屋贷款权。海外投资客可以在当地银行用当地物业进行抵押进行贷款，方便且实惠。
7、澳洲各银行默认为房地产提供信贷的风险几乎为零，因此投资物业较容易获得银行信贷的支持。澳洲银行对客户的审核条件相比美国或其他同类型国家较严格，对客户的财产和收入都有一定要求，这样就最大限度的保证贷款的安全。

8. 澳洲的房产用来投资的话是不是特别好？

不一定。仔细比对澳洲本土房价暴涨轨迹，不难发现中国投资思维风险多多