万达商业为什么选择从港股退市 回归a股是大势所趋

1. 万达商业为什么选择从港股退市 回归a股是大势所趋

3月30日，万达商业发布公告宣称控股股东正在考虑全面私有化。内地舆论普遍认为，导致万达商业私有化的主要原因是其股价过低。海外投资者为什么就看不上万达商业呢？
　　这是一场失败的闪婚。一位美女和意中人相恋多年未果后，转投第三者的怀抱。然而结婚仅15个月之后，这位美女又声称要离婚和初恋情人再续前缘。
　　没错，我们说的就是要从港交所退市的万达商业。3月30日，万达商业发布公告宣称控股股东正在考虑全面私有化。内地舆论普遍认为，导致万达商业私有化的主要原因是其股价过低，港交所和海外投资者也因此受到了普遍的指责：我们万达商业多漂亮的美女啊，要脸蛋有脸蛋，要身段有身段，怎么就不受你们待见呢？你们眼睛瞎了么？
　　他们的眼睛没有瞎。只不过，内地和海外是两种市场，遵循的是两套不同的审美标准，内地投资者眼中的绝世美女，在海外投资者看来可能只是庸脂俗粉。
　　傲慢
　　万达商业私有化的消息出乎所有人的意外。
　　中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏从2013年起就开始担任万达商业独立董事，今年年初才刚刚因为任期届满而离任。就是这样一位对万达商业知根知底业内专家，也对其私有化完全没有预料到，他称之为“一则令人震惊的消息”。
　　从万达的表态和业界的分析来看，股价被严重低估是其退市的主要原因。作为中国乃至全球商业地产中的王者，万达商业目前的股价是其管理团队及实际控制人万达集团董事长王健林所不能接受的。
　　在3月30日万达商业发布私有化公告的当天，其每股股价只有38.8港元，远远低于其48港元的每股发行价和47.6港元的每股净资产。即使在私有化公告发布之后的第二天，万达商业大涨18.43%，报收45.95元/股，但仍在发行价之下，折合市盈率仅4.62倍，而万达集团旗下在A股上市的万达院线，同期市盈率高达79.52倍。好吧，万达院线的行业毕竟不同，可比性不强，那我们就来和A股上的同行业上市公司比——A股上市的万科、绿地的市盈率可也分别高达16.7倍和33.7倍，万达哪里比不上万科、绿地？
　　“从万达股东角度出发，无论是万达的大股东和小股东，无论是从感情和理性上恐怕都难以接受。”刘纪鹏在撰文中这样说。
　　确实难以接受。要知道万达商业目前已经超越了美国西蒙集团成为了全球最大的商业地产公司，每股收益高达6.62元。在内地，我万达商业无论到哪个城市都是当地政府的座上客，当初也是港交所敲锣打鼓把我迎过来的，怎么现在就看不上我了？为什么？凭什么？不说了，掀桌子，不玩了！
　　偏见
　　海外投资者为什么就看不上万达商业呢？
　　“因为海外对房地产认可的模式每一样都与万达商业背道而驰。”对香港资本市场非常熟悉的房地产与金融资深评论人黄立冲这样告诉本刊记者。
　　海外投资者最认可的是类似喜达屋这种高度依靠运营而不依靠资产来产生价值的模式，甚至是戴德梁行、仲量行这样基本不持有任何资产，仅仅依靠管理和运营来赚钱的模式。显然，万达商业的运营模式和上述这两种模式相去甚远。
　　万达商业的模式相对而言是一种“重资产”的模式，其一直以来都是以一种‘以售养租’的模式在维持，即以出售物业产生的巨大现金流为支撑，尽可能地维持“只租不售”的物业。
　　根据王健林年初所作的万达集团2015年工作报告，万达商业2015年的收入为1904.5亿元，其中地产业务合同收入1640.8亿元，租赁收入只有144亿元，也就是说销售收入占到了八成以上，而租赁收入占比还不到一成，是一种不折不扣的重资产模式。
　　在这种总资产模式之下，万达商业的盈利在海外投资者的眼中就显得很可疑，因为万达商业的利润中的很大一部分来自资产的价值重估。在内地投资者看来这不算是什么，因为中国的房地产市场在过去的十多年里一路向上，几乎没有经历过真正意义上的下跌，所以开发商捏在手里的土地和房子都是金疙瘩，当然是越来越值钱。
　　但是，海外的投资者并不这样看。在他们看来，资产的增值可能会在市场下跌的时候顷刻间消失。香港投资者记忆犹新的是，2003年SARS期间，香港的物业估值相对于1997年下跌60%，而在美国次贷危机期间企业物业估值普遍下跌30%-85%不等，类似这样的情况很可能导致企业一年巨亏过百亿元。
　　万达商业显然已经意识到了这个问题，正在尝试实施轻资产战略，即万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达商业负责，但投资全部由合作者承担，资产归合作投资者，万达与投资方从净租金收益中分成。为了配合这种战略转型转型，王健林已经将2016年的地产销售收入目标进行了大幅下调，从2015年的1640.8亿元下调到1000亿元左右，可谓壮士断腕。
　　然而，这种决绝依然没有获得海外投资者的认可，万达商业的股价也依然萎靡。花旗银行、美银美林、野村证券等多家研究机构在此之后相继下调万达商业的目标价位。其中，美银美林研报称，万达商业轻资产模式的转型过程将十分颠簸。
　　黄立冲表示，在目前中国内地三四线城市的购物中心需求已经过剩的情况下，再加上万达商业轻资产战略未见实效，海外投资者是不会给予其高估值的，现在香港市场只愿意给这样的企业3-8倍的市盈率，大部分在3-5倍。因此，从这个角度来看，万达商业的价值并没有被低估。
　　变数
　　此处不留爷，自有留爷处！万达商业此时选择私有化退市，倒也不无好处。而其最大的好处，是使万达商业在A股的发行定价拥有了更大的自主权。
　　2015年9月，万达商业向证监会提交了公开发行申请，计划发行不超过2.5亿新股。没有H股低股价的拖累，万达商业A股IPO定价肯定会更高，上市以后的上涨空间肯定也会更大。可以预见，万达商业在A股的融资额会大增，IPO之后王健林将会稳稳当当地坐住中国首富的宝座，马云们此后恐怕只能干瞪眼了。
　　在A股的上市排队中，万达商业的位置相对靠后。业内人士分析认为，万达商业既然敢在目前抛出港股退市的消息，显然是在A股上市上有突破。不过，如果万达商业在港交所退市成功，那么其在A股的上市申请书可能要重新修改，重新提交，按照正常的程序，这可能需要长达几年的时间。
　　但现在说这个可能为时过早，因为万达商业能否顺利在港交所退市还是一个未知数。按照港交所的规定，上市公司退市需要经历一系列的步骤，满足一系列的条件，而其中最关键的一个，就是要召开全体股东大会并获得75%以上股东的支持。
　　股东大会可能会成为万达商业退市的一道坎，因为按照每股48港元现金的要约收购价，万达商业的投资者，至少是从一开始就投资万达商业的投资者，肯定是不赚钱的，再考虑到时间成本，可能大部分都是亏钱的。如果按照原定的万达商业A+H股的模式，一方面A股的股价会受到H股的拖累，但从另一方面看，H股的股价肯定会受到A股股价的刺激而上涨。也就是说，如果万达商业不从港交所退市，等其在A股上市之后，其H股股价肯定会大幅上涨而使得投资者获益。因此，不愿意万达商业退市的股东肯定大有人在。

2. 万达商业“被退市”，港股为什么给予其低估值

　　实际上，A股和H股这两个资本市场的专业度不一样，也因此，对万达的估值也不会一样，按照港股的价值理论，万达的估值是合理的。

　　主要有三点：第一，港股估值的逻辑不是看一家企业的资产增值有多快，因为一家企业的资产增值并不能证明该企业有能力，只是有资源而已，或是大势好，所以资产重估的价值在港股是不认可的；第二，港股是不愿意给通过一些政商关系而非纯粹的市场竞争所获得的利润给予价值；第三，港股主要是看一家公司的现金流，如果一家公司能有良好的现金流，才是具有盈利能力的公司。

　　在海外市场，较为认可的房地产模式是轻资产、重运营+金融，如铁狮门模式，其发展独立的基金作为GP，成为基金管理人，同时具备轻资产的运营能力，通过输出管理，输出服务，从而获得利润，是不依靠资产来赚钱。

　　有研究报告显示，在国内的一线城市，大多数物业的净租赁收入减去支出后，净租金回报率往往低于3%。这意味着如果投资者用财务杠杆收购资产时，会产生负杠杆效应。而万达的租金回报率只有3%多，这么低的租金回报率，市场是不会给予高估值的。

　　1、期待采用物业销售支持公司长期持有物业的商业模式是难以为继的，必须大举举债来补充现金流。这种模式由于商业地产2%-3%的租金回报率，不足以支持公司的借款利息，形成负杠杆，使非销售业务的运营现金流为负，而且投资物业大量占用了公司的投资现金流，使租金收入无法支付债务支出；

　　2、高昂的商业地产房产税和租赁税，商业地产出租中缴纳给ZF的税费达到租金金额的1/4，这使租金回报率大幅度降低，加上商业地产高昂的维护成本和运营成本使租金回报率在3%以下，长期持有商业地产是一项低回报的投资，对资本市场也是不吸引的投资，远低于资本市场期待的6%—7%的租金回报率；

　　3、商业地产的铁血军规是成熟的商圈和人流，在众多消费力较弱的城市低价拿地，开发城市综合体在即将到来的房地产下行通道中，将承受供求失衡的风险，这些风险将在未来显现出来。低价拿地就可以赚钱其实是建立在房地产将持续快速上涨的前提下。

　　4、很多人认为万达“懂ZF”，因此土地成本很低，但实际上，低土地成本应该已经反映到万达过去年份的毛利率上，且低土地成本被不断上升的建筑成本、人工成本、运营成本和财务成本蚕食殆尽；

　　5，万达的低土地成本是因为其选择了很多非主流城市，在三四线城市建造商业物业的成本和在一二线城市建造商业物业的成本在等同级别的情况下差别不会超过15%，但是租金回报率却相差几倍，出售的周转速度差很多，价格也可以差1-3倍。也就是说，如果你在不成熟的地方建造商业物业，那么其实真实的成本更高，因为少的只是土地收购的成本和少量的建筑成本，这部分的成本占物业出售成本的不超过一半，但是销售金额和租赁收入单价就差1-3倍。

　　万达曾计划于A股上市，但后来终止。终止的原因有多种，但其中很大程度上可能是因为其很高的资产负债率难以通过证监会审核。根据最新财报，其2015年负债率为73%，靠加杠杆及满负荷投资的运营模式，显然不会受到港股的认可。

　　不仅如此，近期，李兆基家族大幅抛售香港地产，伺机出售国内地产；瑞安停止新天地上市，要减持中国地产；李嘉诚据传也在减少投资，香港投资大鳄已对中国的房地产市场持有谨慎态度，更何况是没有现金流的价值重估。

　　总结

　　港股对房地产认可的模式每一样都与万达商业的现状背道而驰，港股认可的模式为：

　　1、价值产生高度依靠运营而非依靠资产，如喜达屋；

　　2、基本上不持有任何资产，依靠管理和运营输出赚钱，如戴德梁行、仲量联行；

　　3、往往在开发阶段获取大部分的价值，却不承担大部分的风险，利用资管和无风险的金融杠杆赚钱，如铁狮门，汉斯地产。

　　因此，万达商业估值偏低是有道理的。

3. 万达为什么在这样的时刻选择退市

研究港股的小伙伴们都知道，相对于A股市场而言，港股更加便宜。
对于此次私有化，最主要的原因是因为估值太低，香港市场万达商业的市盈率太低，如果在A股上市又保留港股，股价会被拖累。详细解释如下：
      港股的低估值由来已久，显然王健林王爸爸也不是第一次知道。所以万达商业一开始的上市计划就是“A+H”股模式。也就是在在香港和内地都上市。这种模式的好处除了可以搞两次IPO，更重要的是在香港的后续融资。
      不过“A+H”模式最大的缺点是低估值的H股成为木桶的“短板”，拖累A股，降低公司的整体估值水平。
      假如某公司净利润2亿，总股本1亿，在A股上市后市盈率为15倍，则股价30元、市值30亿。假如该公司发行了2000万H股，由于两地估值水平悬殊，投资人南下“捡便宜”。最终A股、H股价格分别稳定在20元和15港元，H/A比价为60%，总市值约合18.4亿，生生被拖累38.7%！
      以南方航空为例，A股价格为7.08元，H股是3.98港元，H/A比价为56%。中国人寿H/A比价是68%，比亚迪不到64%，广汽集团只有32%，房地产开发商“金隅股份”竟然只有25.52%……
在环证通平台进行跨市场证券互换交易交易的小伙伴，知道为啥买港股跟捡漏似的吧~
      A股上市的房地产企业市盈率一般为十几倍。2015年，万达商业净利润超过300亿，若在A股上市，按15倍市盈率，市值可达4500亿。而在提出私有化之前，万达商业H股价格对应市值约合1200亿人民币，市盈率仅为4倍！
      发行A股后，万达商业总股本将达47.77亿股，其中6.52亿H股占比13.66%。假如H股拖累A股20%，王健林将损失千亿身家，实在得不偿失。

4. 万达商业撤回A股上市申请，为什么要这样做？

万达商业在轻资产以后，毫无疑问是在冲向香港销售市场。它对香港金融市场的优良管理、标准的清晰度和高宽比现代化表明长期性看中，将来都不清除其集团旗下新兴产业公司再次在香港发售。只要是有投资房产意愿的公司都无法在A股发售，万达商业公布A股IPO申请办理撤销，很有可能便是投资房产的缘故。轻工行业的资产重组是当今的流行发展趋势，由于轻工行业在香港发售，以服务行业的为名发售，不仅非常容易，并且PE也很高。

房地产业市场竞争激烈，许多房地产企业逐渐合理布局商业房产，或公布创立商业地产事业部，或拆分商业服务版块发售。以宝龙商业为例子，二零一九年12月30日，宝龙商业在港交所电脑主板主板上市，变成国内第一家在港发售的轻资产商业运营服务提供商。之后，非凡商企服务项目亦于今年10月19号在香港联交所发售。在香港金融市场，看低房地产业使用价值，但针对房地产业型管理方法，尤其是系统化和产业化管理方法，十分看中。因此，在A股发售遇阻的大情况下，重新启动香港金融市场，是一个非常好的发展战略挑选，将来适合的情况下再返回国内发售，完成双向发售也是可以的。

到迄今为止，万达集团集团旗下有3家发售服务平台：A股万达影片，港股万达酒店开发设计，美国股票万达体育文化。万达体育文化、万达酒店发展趋势、万达影片、万达商业管理方法四大商业经营管理类上市企业，一旦将来万达房地产取得成功发售，这就是一个出色的产业链集团公司所期待的结果。环顾将来，万达商业要清晰地与万达房地产开展关联方交易，此外，万达不但重视经营规模，更重视精细化管理运营，这对万达而言也是一种磨练。

运营管理事实上是运营的下沉，万达本来由王健林集中精力，跟随总公司的关键精英团队，万达应当不断加强每个地域，包含各门店总的主动性，因此提议万达让高管持仓，摆脱过去的片面性。

5. 万达商业撤回了A股上市的申请，万达商业的上市路有多坎坷？

5年在A股排队，并且还没有成功。
首先，我先来废话一下。
万达商业全称为“万达商业管理有限公司”。
这个公司是大连万达的核心子公司之一，也是目前中国最大的一个连锁商业管理企业，它主要负责管理和运营万达旗下的商业地产、购物中心、住宅、公寓、写字楼等多种物业型项目。
万达商业管理有限公司创造了多年的租金营收世界纪录，并且也超过了全球百分之99的同行，简单点来说就是万达商业管理有限公司在傲视群雄、独树一帜。
万达商业管理有限公司的创始人是“中国首富”王健林，股东和董事长是IG电竞俱乐部的王思聪。
好了，我的废话完毕。

对于标题中的问题，我有以下回答。
一、万达商业的上市路有多坎坷？据资料显示，万达商业的上市在A股中排了五年队都没有获得批准。
在2005年的时候，万达商业本就港股市场上市，王建林不仅与澳大利亚麦格理银行合作成立了商业管理公司，就连招股文件也获得了港股的批准，但因为2006年的“171号文件”，万达商业的上市计划被迫中断，后王健林打算在香港红筹上市，并也找了JP摩根银行和摩根士丹利等做背书，却因为被“麦格理”忽悠，错过了上市的机会。

二、结尾。万达商业可以说是我国的龙头企业之一，年收入高达2500亿元，而万达商业只是大连万达的子公司之一。
大连万达是王健林创建，旗下有商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货这四大产业。
大连万达可是说是我国民企之最，民企实业没有比它营收更高的了，并且王健林也只凭借大连万达这一家企业从众多互联网大佬中杀出，成为中国的首富，还蝉联了好几届。

6. 万达商业撤回A股IPO申请或谋求再回港股上市？

是的，3月24日，万达集团公告，撤回万达商业A股IPO申请。
公告称，基于对自身战略的研判，大连万达商业管理集团股份有限公司(以下简称“万达商业”)决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。
至此，万达商业历时5年之久的A股IPO排队之路终止。
早在2014年12月，万达商业登陆港交所，成为当年港交所最大IPO。但因估值较低，股价长期低迷，在登陆港交所一年多后的2016年3月，万达商业宣布退市，同时谋求回A。
实际上，据了解，在2015年9月，已经启动回A程序，当时万达商业拟上市的资产以商场(包含商场管理运营)、酒店(包含酒店管理运营)和文旅项目三类为主，房地产属性浓厚。此后，万达商业全面转型轻资产，经过调整，万达商业上市主体从三变一，变为以万达广场为主的商业部分。
2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司。从“商业地产”到“商业管理”，万达商业宣布不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

扩展资料：
尽管如此，万达商业A股IPO依然遥遥无期
此次万达商业主动撤回A股IPO申请，以尽快实现境内外上市，不难联想到目前港股对物业服务企业的高估值吸引力，而在此前上市的物业服务企业中，也不乏以商业管理能力见长者，例如华润万象生活、卓越商企服务、金融街物业等。
目前，香港资本市场对物业服务企业的估值显著高于对房地产开发企业的估值，经济观察网综合统计了港股上市的15家物业管理企业，及对应房地产开发母公司的2019年年报数据，物业管理企业的平均市盈率约为38倍，房地产开发母公司平均市盈率则为7倍，物业板块相对房地产开发母公司溢价超过5倍。
参考资料来源：证券之星－万达商业撤回A股IPO申请 或谋求再回港股上市

7. 万达商业撤回A股上市申请是什么原因？

3月24日，万达商业发布通告表示，基于对自身战略的研判，大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商业”）决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。因此本公司决定，撤回万达商业A股IPO申请。
至此，万达商业超过5年之久的A股IPO排队之旅，以主动撤回而告一段落。而“尽快实现境内外上市”的表态，则表明了万达商业即将开始资本市场新征程。

扩展资料
进行轻资产重组之后的万达商业更容易受到资本市场的青睐：
此次万达商业主动撤回A股IPO申请，说明公司不愿意继续被动等待，而是寻求更有效的途径，登陆资本市场。从公告中不难看出，进行轻资产重组之后的万达商业，更容易受到资本市场的青睐。
据克而瑞数据显示，2019年，在港上市的内资物管企业平均市盈率是49倍，2020年，平均市盈率是35倍，均远超地产类企业。
有分析认为，轻资产后的万达商业，很有可能再度回到香港资本市场。万达商业在当时的退市公告中表示，长期看好香港证券市场良好的治理、透明的规则及高度的国际化水平，未来亦不排除旗下新兴产业公司继续到香港上市。