房地产信托投融资实务及典型案例的目 录

1. 房地产信托投融资实务及典型案例的目 录

第一章 F房地产集团的信托融资“成长故事”第一节 F房地产集团简介及其金融化发展路径第二节 F房地产集团与信托公司合作的典型案例第三节 F房地产集团的房地产基金实践第二章 房地产信托融资的典型模式及其案例第一节 房地产信托市场透视第二节 贷款模式第三节 股权模式第四节 权益模式第五节 准资产证券化模式第六节 组合模式第三章 房地产信托的操作流程与风险控制第一节 房地产信托业务的基本流程以及风险识别第二节 房地产信托项目的风险控制机制第三节 投资者选购房地产信托产品的风险识别技巧第四章 不同主体的房地产信托融资及其案例第一节 房地产企业第二节 地方政府第三节 房地产私募基金第四节 建筑企业第五章 不同时点的房地产信托融资及其案例第一节 “拿地”期间第二节 “五证”期间第三节 物业持有期第六章 不同业态的房地产信托融资及其案例第一节 住宅（商品房和保障房）第二节 商业地产和产业地产第三节 旅游地产第七章 不同需求的房地产信托融资及其案例第一节 房地产开发建设第二节 房地产流通服务第三节 房地产资源并购第八章 房地产基金：信托型、公司型、有限合伙型及其组合第一节 房地产私募基金市场分析第二节 信托型房地产基金第三节 公司型房地产基金第四节 有限合伙型房地产基金第五节 组合型房地产基金附录1.全国信托公司联系方式2.全国信托公司股东情况3.2010年1季度至2011年3季度信托公司主要业务数据（包含房地产信托）4.房地产信托法律法规政策文件5.房地产信托立法的相关草案6.房地产信托相关合同文本（参考）7.房地产信托尽职调查报告（参考）8.房地产信托相关交易文本（参考）9.房地产信托受益权转让10.房地产企业（上市与非上市）信托融资一览表11.房地产基金（有限合伙）相关文本（参考）12.房地产信托融资实务培训提纲（参考）序 （王连洲）信托法律网主编、信泽金理财顾问公司总经理王巍，怀着对中国信托业未来发展前景的自信和期许，前两年就向我谈起他未来展业的一些想法和思路：以自己的业务专长，办好信托法律网和信泽金理财顾问公司，特别是准备编写一套突出信托创新和实务操作方面的丛书，为推动信托制度在中国的根植与发展，做些力所能及、切实有用的工作。原本准备将我本人在全国人大财经委任职期间，参与信托立法的一些主要过程与经历，编辑成册，作为丛书的第一册。其主要内容包括本人从中国人民银行总行如何调进全国人大财经委；信托立法的初衷和背景；信托立法的主要流程及参与主体；信托法制定为什么拖延了八年时间，其中主要的阻力和争议的主要问题是什么；信托的法律定义为什么用信托资产的“委托给”而不用信托资产的“移转”；信托法为什么没有对信托机构经营活动做出规定；参与历次信托论坛和境内外信托考察调研的情况与感想等等。将其分门别类归纳整理，辅之以信托法主要精神的释读，采取两人彼此对话的表现形式，付梓成书。这对厘清中国《信托法》制定的前因后果与脉络，总结信托制度实施中的经验和教训，推动信托功能知识的普及，拓展业界人士未来发展的思路，或许可提供一些令人感兴趣的借鉴资料。这是一件有助于信托制度普及推广的工作，没有理由不乐观其成。这项工作完成的部分，已在信托法律网的《信托周刊》中登载过。但是由于本人办公地和居住地的几次搬动，反映信托法起草工作活动的原始资料尚缺不少，需要继续搜集和充实，因而付梓成书的时间不得不有所推迟。而目前准备条件最成熟的，是王巍主编的这本《房地产信托投融资实务及典型案例》，自然而然就被提到了首位出版，以满足市场的需要。其背景是，伴随着信托“一法两规”的相继颁布和实施，极大地推动了中国信托制度功能的挖掘和发挥，促进了信托回归主业的快速发展，以往懦弱受气的信托丑小鸭逐渐变成了雄翔蓝天的白天鹅。2011年上半年信托公司的资产规模已经远远超过基金公司的资产规模，达到了三万七千多亿元，特别是为应对近几年世界金融危机风暴的波及，国内实施四万亿元投资计划，给国内房地产信托的大发展带来了契机。仅2011年上半年，房地产信托就经历了一轮“罕见的快速成长”，二季度房地产信托资产的余额已达6052亿元，比一季度4869亿元超出24%左右，占信托资产总额的比例高达16.91%。在房企融资需求的强劲拉动下，房地产信托的规模和占比频频刷新历史记录。目前，房地产信托已经成为银行贷款之外的一条重要金融渠道，在社会上的认知度不断提高，面对稳中有紧的货币政策，房地产信托依然备受各界关注。而市场急需的房地产信托专业书籍却几乎空白，市面上仅有的几本与房地产信托有关的图书，也多为理论探讨或学术著作。这对于各信托公司及专业人士来说，实在无济于事。鉴于此，王巍等为把金融信托与房地产这二者有机地结合起来，也为了让读者在“实务总结+案例分析”的氛围下，掌握更多的房地产金融实用知识，率先编辑出版“房地产信托投融资实务及典型案例”一书。该书着重介绍最新的、实战型的房地产信托操作模式，以“房地产信托能为房地产项目解决哪些问题”为切入点，从房地产信托融资的主体、业态以及类型等多角度全方位阐述运用信托，以解房地产项目融资的燃眉之急。本书直击市场热点，向读者介绍了房地产信托融资的业务流程、模式和案例，并涉及房地产基金等前沿的实务信息、实务知识、实务案例和融资技巧等。与此同时，该书以“专业知识阐述+经典案例展示”的模式，展现给读者一个个房地产信托融资的经典、鲜活的实务操作案例，为房地产和金融专业人士提供了完整的知识和信息以及实用的参考方案。凡此种种，无不鲜明地突出了该书的实务性、实用性和实战性，成为信托公司、房地产企业、银行、证券公司、保险公司、律师事务所、房地产评估公司、担保公司、投资公司、私募基金等机构从业人员以及金融、法律、投融资的研究人士和科研院所的学生等不可多得的宝贵读物。王连洲2011年9月21日后记 （信泽金）“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。”本书以房地产信托投融资的实务操作与典型案例为主要内容，对信托模式在房地产金融领域的创新实践进行了初步探索和总结。作为“信泽金智库系列丛书”的第一本，我们衷心希望以“房地产信托”这一热点话题作为开端，与各位同仁进行交流与探讨。首先，感谢金融行业的各位领导和朋友对本书给予了深切关怀，他们不仅提供了编撰思路，而且分享了宝贵经验，使我们有勇气、有信心推出这样一本“颇具难度”的小册子。尤其要感谢在金融界和法律界享有崇高威望的王连洲老师，他不仅担当起“信泽金智库系列丛书”的主编，而且为本书作序，从各方面给予了重要指导和大力支持。其次，感谢中国信托行业的六十多家信托公司，它们作为富有活力和创造力的非银行金融机构，既是房地产金融创新的践行者，也是本书中不少案例的原创者。与其说我们在编撰信托读本，不如说我们在总结信托实践。众多信托公司的丰富实践和宝贵经验，无疑为本书提供了最生动的素材，这也是本书诞生的源头。我们希望本书能为信托公司价值理念的传播发挥些许作用。再次，感谢信泽金的编辑组同仁，丁晓娟、甄浩、王武、黄玲在本书筹划和编写过程中做了不少工作，刘宪凤、王晓慧、杜志恒、禹乐、袁惠邦、赵小华以及其他同仁也参与了本书的部分编辑和校对工作。总之，本书是团队协作的结晶，是上述同仁共同努力的结果，也是信泽金在信托研发领域的又一次全新尝试。最后，也是极为重要的，我们要感谢经济管理出版社对本书的出版发行给予了大力支持，尤其要感谢郭丽娟女士在本书的编辑校对和出版发行方面付出了大量心血。每每翻开几百页的书稿以及其中的各种图表，我们都深深感慨于郭丽娟女士以及其他编辑同仁在字里行间做出的不懈努力。我们希望本书能在众人的同心协力下成为中国信托理念传播的有益尝试。“信托润泽金融，信任泽被财富。”让我们继续秉持孜孜以求的“Trust for Fortune”理念，在中国金融变革与财富管理创新的大潮中，不断传播信托的实用价值观，造福于社会。诚挚期待广大读者对本书的不足之处提出宝贵意见，同时也欢迎各位同仁与我们交流探讨信托的各类话题。信泽金研发中心图书编辑组2011年11月

2. 房地产信托投融资实务及典型案例的介绍

房地产信托投融资实务及典型案例是由王巍写的关于房地产信托投融资的一本书。

3. 房地产信托融资的实例

以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。

4. 房地产信托投融资实务及典型案例的本书特色

·国内第一本关于房地产信托实务的专业读物·国内第一次系统呈现房地产信托的真实案例·国内首次全方位梳理房地产信托的实用信息《房地产信托投融资实务及典型案例》

5. 房地产企业投资信托融资策略

一、房地产投资信托概念
房地产投资信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。房地产信托可满足房地产业发展的需要，为房地产企业拓展新的融资渠道，并且，依托房地产信托，投资者可以通过资本市场，投资房地产领域，增加了新的投资渠道。所以，开展房地产信托，可以形成房地产业信托业和投资者多赢的局面。
1、房地产投资信托种类
根据资金投向的不同，REITS(房地产信托)可分为三类：
权益型(Eq ityREITS)
权益型REITS直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益。
抵押型
(MotgageREITS)
主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和
抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收
益。混合型
(HybidREITS)
此类REITS不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。
另外，REITS还有很多其他分类方法。
2、房地产投资信托特征
特征一：REITS的主要投资对象是房地产
以此区别于投资股票、外汇、期货的其他投资基金。
特征二：REITS是资金信托和财产信托的结合
其他的投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换受益凭证;而REIT除了接受货币资金外，
还接受房地产。
特征三：REITS持有者只享有收益权和知情权
普通股的投资者可以通过股东大会选择管理者和参与重大决策;而REIT的投资者没有这些权利，投资者如对REIT的管理者不满，只能“用脚投票”，即在市场上卖出或要求REIT发起人赎回其发行的资产收益凭证。

6. 房地产信托融资的特点？

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

如果将房地产资金信托简单分类的话，可按负债关系划分为债务型信托和权益型信托:

（一）房地产开发贷款融资模式。
即债权型融资方式，这是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模式。
虽然债权型信托贷款融资模式有操作简单、运行成本较低等特点，但技术含量低，以前主要在一些结合部做“擦边”性的业务，“46号”文件和“212号”文件出台后该类业务已成 “雷区”。如在合规领域开展此类业务又与商业银行具有强烈的重合性，显然与商业银行等金融机构此类业务相比较具有明显的局限性，在激烈的市场竞争中，不占任何优势，加之该类信托基本属于点对点式的项目融资性质，信托公司的预期收益与实际承担的潜在风险极不对称，因此，今后应逐渐减少该类模式的比重。

（二）房地产股权投资信托
该类信托是权益型信托投资方式之一，指信托投资公司通过发行集合资金信托产品，将所募集的信托资金直接投资于某房地产企业或房地产项目，形成实质性股权投资，并以一定方式直接或间接参与投资产企业或房地产项目的经营与管理，并将在房地产企业中根据所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得的经营所得，作为委托人信托投资的信托收益。

（三）股权回购型信托
该类信托表面看属于权益性股权投资信托，但实质上是一种结构性信托融资安排。信托投资公司在将信托资金以股权投资方式进行投资之前，实现与资金需求方签署一个股权回购协议，信托公司与房地产开发企业双方约定，在规定期间内（通常是在房地产信托计划终止时），由信托资金的使用方或者其关联公司及其指定的其他第三方，承诺按照一定的溢价比例，全额将信托公司以信托资金投资持有的股权全部回购，进而确保委托人信托财产的归还和信托收益的实现。

（四） “夹层”信托融资模式
“夹层”（mezzaninefinancing）指介于股权与优先债权之间的投资形式。从资金费用角度来分析，夹层融资低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点；从权益角度来分析，其低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。这样在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。在我国的房地产信托业务中最初表现为混合融资，即以权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资。实际上，夹层融资信托”也就是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的信托融资投资形式。

（五） 财产收益权信托融资模式
该类信托模式几乎等同于资产证券化产品。不同之处是缺乏标准化，没有在证券市场公开发行和交易流通。与前几种模式都具有较为明显的资金信托性质不同，该类产品更多的具有财产信托的特点。该类模式的信托，是将存量的持有性物业或出租性物业作为信托财产，将该类物业自身日常产生的租金收入或经营收入等稳定的现金流作为前提，发行财产收益权转让信托，房地产企业将信托受益权转让给投资者并取得相应对价实现融资，或者将受益权抵押进行债务融资。然后，将募集的信托资金交由该类物业所有人，按照信托合同约定的信托目的或投资方向加以运用。将固化、积压、沉淀的资产盘活、变现，因此具有极为强烈资产证券化功能，也是我国迄今房地产信托所有模式中，最接近国外发行的房地产信托基金(REITs)的一种信托产品。

7. 房地产信托是什么，投资这方面需要注意什么问题？

房地产信托英文是“Real Estate Investment Trust”,简称REITS。有两层含义,一是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司,由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益,信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营,使投资者获取溢价或管理收益。
http://jingyan.baidu.com/article/148a19216d1e964d70c3b159.html
主要问题风险控制问题




　　房地产信托的主要风险来自于：




　　(1)赔偿风险。央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司不负责运营过程中发生的风险。




　　(2)项目风险。单个项目的风险往往很难评估预测，而信托公司发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目盈利前景，很少揭示项目风险，如投资者轻信信托公司推介，不审慎决策，将面临很多潜在的风险。




　　(3)操作风险。信托公司的实际操作难度较大。我国目前的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言，并不容易接受。




　　(4)自身风险。房地产信托本身也有缺陷。比如业务模式散乱，经营风险偏高，利润较低等;在运营模式上，多数产品采取的是贷款形式，形式比较单一;资金和产品仅限于信托凭证转让，流动性差。




　　信托公司在控制信托投资即贷款的风险方面也缺乏有效的手段，一般依赖于银行后续资金介入，或由银行资金替代而顺利退出，或在银行资金确保项目建成销售后实现资金退出，能否顺利退出往往取决于银行的支持程度。因此，房产信托在我国当前环境下，必须与银行紧密配合，单独运作的风险非常大。但银行后续放款与否受政策因素及环境变化因素的影响非常大，在信托公司做出投资(或贷款)决策时，难以把握这些潜在影响因素，因此，信托公司的决策总是存在一定的风险，无法规避。
流动性问题




　　房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。




　　根据我国的《信托法》规定，信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传，从而导致信托产品的公认程度比银行储蓄、国债、证券投资资金基金都要差很多，如果要转让，成本会非常高。其次，目前信托公司发行信托产品通常采取与投资者分别签订信托合同的形式，因为现行法律规定信托公司发行资金信托产品不得采取委托投资凭证、代理投资凭证、受益凭证等形式，其本身流动性较差。再次，房地产信托产品的二级市场尚未建立，没有有形的集中竞价交易场所，缺少转让平台，投资者欲转让所持信托产品，只能私下协商转让价格，交易成本高，且不安全。
法律框架的搭建问题




　　房地产投资信托孕育于成熟的市场经济体制，只有具备了规范的市场运作机制和完善的法律、法规，才能确保这一金融工具的顺畅运行。而我国现在仍然处于计划经济向市场经济的过渡阶段，法律制度还不够健全。就房地产信托业而言，尽管有了“一法两规”，但其只是一个框架性的法律文件，缺乏真正针对信托业务操作层面配套制度。另一方面，当前法律体系的法律实施是短期行为，而且，机构立法责任与执法责任是分开的，这导致了监管者与金融机构对法律解释的困难，在很大程度上导致了违法乱纪、违法违规的出现，不同的法规如何相互补充或替代，通常也不够清晰，致使透明性很低。
税收问题




　　房地产投资信托虽然有一个集中的经营管理组织，但它不具备自我积累、自主发展的能力，按企业的标准纳税，显然不合情理。我国目前对于信托税收问题尚没有文件明确规范。

8. 房地产信托融资优势是什么？有哪些模式？

房地产信托融资是未来房地产行业融资的一个趋势，房地产信托融资之所以越来越受到企业青睐，主要基于以下几方面的优势。   
   房地产信托融资有不同的模式，是未来房地产行业融资的一个趋势。房地产信托融资之所以越来越受到企业青睐，主要基于以下几方面的优势。
   1、信托融资创新空间宽广并具有巨大的灵活性。信托具备连接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平台优势通过一系列制度安排实现一个企业或项目的组合融资。信托可以与银行互补互动。银行具有资金优势信托具有制度优势和灵活的创新性。信托在供给方式上也十分灵活可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案从开发资金、流动资金到后期的消费资金乃至一些特殊问题如“烂尾楼”等都可以通过信托解决从而增大市场供需双方的选择空间。
   2、信托具有财产隔离功能。信托公司的财产隔离功能主要体现在受现行法律、法规充分保护的信托财产的独立性上。信托设立以后其财产处于这么一种“特殊状态”它既能充分地体现委托人或受益人的“意愿”、“利益”和“特殊目的”又不记在委托人的所有权益项下独立于委托人的其他自有财产而存在它名义上为受托人所有但又不失为委托人的自有财产。受托人对信托财产及对其自有资产的处置方式迥然不同受托人必须按信托文件的约定为实现受益人的“最大利益”或“特殊目的”而努力而不得用信托财产为自身谋取利益每一个信托隔绝于受托人的自有财产和其他信托账户甚至于出现受托人解散等极端情况时信托财产仍能保持其独立存在按约定或法院判定由新的受托人承接。在我国信托的财产隔离功能受到《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《资金信托管理暂行办法》也就是业内所谓的“一法两规”的强有力支撑。
   3、相对银行贷款而言房地产信托融资方式可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束也能够弥补121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。房地产企业要积极利用信托融资充分利用信托独特的制度优势实现多元化融资巩固资金链条。
   房地产信托融资有以下四种模式：
    贷款型信托融资模式 
   信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定(委托人)投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息，并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司;信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满之时，支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
    股权型信托融资模式 
   信托投资公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)，向项目公司注入资金;同时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限(如两年)后，溢价回购信托投资公司持有的股权。
    财产受益型信托融资模式 
   利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产，信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司，代为转让其持有的优先受益权。
   信托公司通过发行信托计划，募集资金来购买优先受益权，并且在信托到期后，如投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益，而开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
    混合型信托融资模式(夹层融资型) 
   债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。