什么是商业房地产？为什么说商铺投资是比较理想的投资方式

1. 什么是商业房地产？为什么说商铺投资是比较理想的投资方式

商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产，故又明做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

商铺投资主要是租金回报和升值回报，两者是一体的一荣俱荣，一损俱损。所以前瞻性很重要，拼眼光！

2. 投资商业地产应考虑哪些因素？

下面是是你的第一个问题。 商业地产的投资者在投资商业和办公性质物业时应考虑哪些因素？ 地段是第一要素
与传统房地产市场中强调地段的意义相比，酒店式公寓产品对于地段的要求更加严格。从酒店式公寓的入住客源层面来看，主要为海内外机构的商务人员、管理人员和技术人员以及部分往来国内外商务人员，其并非长期在本地定居，并且具有较高的福利补贴，因此会考虑选择酒店式公寓作为其居住场所。对于这样的客户群体而言，便捷是其所关注的。交通便捷、生活便捷、娱乐便捷、商务便捷等等构成了便捷的主旨，而如此种种便捷皆取决于项目所处地段。交通便利的黄金商务地段，外国企业和外籍、外地员工的聚集流动区域，酒店、商业和娱乐业配套发展成熟的商业中心，必将成为酒店式公寓投资者追逐的热点区域。
产品是投资保障
正如前述，酒店式公寓的入住者一般是驻京外企、外国机构以及国内外地企业高级管理人员和商务人员，其一般具有较高层次，经常出入于高档居住社区和酒店，对产品设计以及产品配置均具有较高要求。从产品设计层面来看，投资者应该避免选择同一区域内过多雷同的产品形态，应该关注产品的经济实用性，选择房型布局紧凑灵活，户内消极空间数量、分摊的公共面积少的产品。从产品配置层面来看，投资者应该关注电梯、空调以及其他机电设备和家具以及装修材料、装修设计等细节问题，如电梯、家具和其他机电设备应为进口品牌，空调最好是中央空调系统，装修材料以及装修设计均需具有较高国际知名度等，从而才能更好的满足入住者生活需要及品位需求，一方面确保其较高的出租率，另一方面保持物业较高的保值价值，从而实现其保值增值实现投资回报。 希望，这个答案能对你有所用处 。

3. 商业地产的投资

对商业地产没有影响，反而有促进作用，调控政策剑指住宅，目的是打压住宅投机投资控制房价增涨，二套房贷政策太猛，住宅很受伤，有钱人的投资渠道有限，房地产又是主要的投资渠道之一，政策内容没有涉及商业地产，投资商业地产买10套100套甚至更多都没问题，都能贷到款，利率还不变，从而令到大量的原住宅投资资金流向商业地产，现在无论开发商还是投资客已纷纷转投商业地产。
再说了，前几年住宅火爆，有些地方商住价格倒挂，商业地产价值低估，对于商业地产现在可谓春天到来了，但来了始终要走的。

4. 投资商业地产的好处

投资商业地产有如下四大好处：

一、不折旧

就住宅而言，使用年限在物业中是最长的，但住宅毕竟是家在其中，所以旧了感觉会有那么美中不足的遗憾；所以一个新的住宅社区一般来说住上5至10年都会选择更换新的环境。而这时出售也会有折旧的“待遇”，因为外观旧了给人的感觉不爽，另外时间长了的社区管理方面往往会跟不上或不如刚开始的时候那么完善，那么温暖。而商业地产却不折旧，往往是越旧越值钱，商业地产讲究的是地段、人气、回报价值的体现，所以旧不是问题。“旺就行” 

二、不装修

在非商业物业投资中有一件让投资者头疼的事情就是装修，就住宅而言，一般来说出租时间在2-3年就得装修翻新一次，以至让物业快租或租上好价，装修费心费力又花钱，挺烦心。而商业地产就免了这样的烦恼，一般都是租户来装修，就算商铺本身有装修也不一定合承租者的需求，所以都是自己按着要求来装修。而且解除合约时装修也是留下不予毁坏的。

三、不忧租

一般来说住宅都要到经纪公司放盘，而且空置的时间较长，相对损失显大。而且投资者还经常为出租的事宜跑前忙后，有家具电器的又不愿意放钥匙给中介，吉屋又不容易出租，即使租给办公的又怕增添麻烦，左右为难，非常烦琐。商铺就不同，还未到期就可以提前放盘，看铺又不影响到租户，非常轻松方便。而且不用为家具电器的事烦心，空空的一无所有最好。

四、投资回报高

商铺很多的回报率都达到了8%，而住宅一般在5%以下；商铺出租一般签约在3-5年，每年都会有递增，一年比一年的租金高，住宅就不一定，第二年比第一年低都有可能，不稳定。而且商铺出租有时还能收到一笔可观的进场费或顶手费。再者商铺要脱手相对比较容易，因为有很多好处，自然需求也比较大。

结语：商铺不容易受行情的影响，即使不好的时候，商铺也照样有饭吃，人们的生活离不开“衣、食、住、行”，而商铺恰恰在生活中扮演了人们所需要物品的场所。

5. 投资房产商铺，与住宅的区别，如何决策商铺投资

近段时间，房地产调控力度非常严厉，投资商业地产已经成为财富增值的首选。尤其是投资商铺既可自主经营，又可租赁经营，是唯一可让资产升值的稳妥投资品。那么，如何决策商铺投资?
1、地段
地段是商铺价值高低的先决条件，好地段不一定是市中心，但市中心一定是好地段市中心集行政、商业、文化、娱乐于一体是整个城市人气最旺、人群流动最频繁的区域。
　2、比较投资价格
商铺的投资价格关键要看该商铺的租金水平及租赁情况，要注意商业物业所处区位的经营状态、店多拢市的开发周期、地产本身的性价比以及总价等多方面因素。同样地段的住宅价格可能相差无几，但其商铺价值是不同的。
总之，商铺的投资价格并不仅仅要看单价、总价，还要注意从地段、周边环境、商业用途等多方面进行比较、考虑。同时，投资商铺应更多地从升值的角度去考虑。
3、变现能力
商铺的投资回报率通常维持在5%-10%。此外，商铺投资回报率还包括增值回报率因地段、配套、客流等因素不同有所差别。有些旺铺的投资回报率甚至可以达到16%。获得较高的投资回报率前提是怎样才能更好地出租变现。

6. 商业房地产的发展

据了解，2008年1－2月全国房地产投资完成2374亿元，占第三产业投资的比重为50.3%，同比上升3.9个百分点。房地产投资同比增长32.9%，增幅提高8.6个百分点。2008年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%，涨幅比1月低0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比1月低0.1个百分点。2007年中国商业地产市场投资总体稳定增长，全国商业用房的投资总额是2,775.56亿元，同比增长17.9%，连续三年保持在17%左右。这与当年消费品零售总额同比16.8%的增长幅度非常接近。2007年中国商业地产行业还有两个特点：一是主要大中城市商业物业的供应关系无明显大起大落，市场透信价格相对平稳。另一个是市场结构的区域性差异较大，以2007年投资额增幅为例，北京略高于10%，上海为2.5%，天津则为78%。这是因为北京奥运预期提前消化，上海商业发展出现饱和，而天津有滨海新区的发展概念。

7. 什么是商业房地产？

概念　　商业地产是以全面融合地产业与商业为特色的地产形式。现在正悄然成为房地产市场的新宠。然而，随着商业地产掀起的这一轮投资热潮，某些主要城市却因过量开发而导致市场风险危机的大增。

　　商业房地产的产生

　　据新华社相关信息报道：近年来，新近落成的大型综合购物中心正在迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业应运而生。

　　商业房地产的发展

　　据了解，2008年1-2月全国房地产投资完成2374亿元，占第三产业投资的比重为50.3%，同比上升3.9个百分点。房地产投资同比增长32.9%，增幅提高8.6个百分点。2008年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%，涨幅比1月低0.4个百分点;环比上涨0.2%，涨幅比1月低0.1个百分点。

　　2007年中国商业地产市场投资总体稳定增长，全国商业用房的投资总额是2,775.56亿元，同比增长17.9%，连续三年保持在17%左右。这与当年消费品零售总额同比16.8%的增长幅度非常接近。2007年中国商业地产行业还有两个特点：一是主要大中城市商业物业的供应关系无明显大起大落，市场透信价格相对平稳。另一个是市场结构的区域性差异较大，以2007年投资额增幅为例，北京略高于10%，上海为2.5%，天津则为78%。这是因为北京奥运预期提前消化，上海商业发展出现饱和，而天津有滨海新区的发展概念。

　　房地产发展存在的问题

　　随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。然而，随着中国商业地产掀起的这一轮投资热潮，商铺地产、购物中心地产、写字楼、工业地产等在某些主要城市却存在了过量开发导致市场风险危机大增。

　　通过市场调研可以看到，目前中国商业地产过热。在商业营业面积供给迅速增加的同时，空置率也在上升。08年以来，商铺供给过剩的情况继续发展。这些情况，意味着中国商业地产已进入风险与机会并存的时期，不久将会受到双重考验。

　　现阶段中国商业企业发展变化非常大，零售市场的企业集中度将近一步提升，将近一步影响上游制造商和批发商的市场格局;而成熟的大型零售商之间的竞争，将近一步向“质”的方向发展。与此同时，外资流通企业在扩大市场份额的同时，也在向流通环节的上游渗透;流通相关行业的发展也面临着近一步洗牌，重点即在于横跨流通和房地产的商业地产领域。在零售商发展求“质”的年代，商业地产商如果还在继续单纯求“量”和“面积”的比拼，而忽视对零售商客户的专业服务，必定会陷入发展困境。

　　目前中国商业地产已进入风险期，存在着越建越多，越建越大，越建越洋，越建越窄的倾向。主要表现为总量接近饱和，结构多方失衡，泡沫凸现，空置率上升。实际开发时，许多开发商往往片面注重零售店铺对整座商业用房的吸引作用，一味地讲求宽敞豪华。不仅抬高了底商房价，也抬高了整座商业房产的价格(包括公寓、写字间等)，从而造成商业地产结构失衡，租购需求减少，闲置率不断上升。零售商业过分集中于对购物中心的开发，有条件的大干快上，不具备条件的也一拥而上，致使全国许多城市购物中心遍地开花。

　　有关部门统计的40余座城市，每年新增80多家购物中心，一些人口只有20多万的城市却建了几个购物中心。有的购物中心一天流水只有近 1万元，不少购物中心有场无市、有商无业，倒闭、转向的不在少数，浪费了大量投资。

　　房地产与金融的关系

　　在商业地产被广泛看好的条件下，金融方面的风险会更大。金融风险来自两个方面，第一是人民币升值风险，由于升值，不少国际热钱还有一些基金等会来投资中国的商业地产。但是这些资本一旦达到目标收益，抽掉资金后会使得商业地产市场脱力而塌陷。第二是加息，目前中国处于加息通道，加息的后果可能会导致商业地产开发的投资成本过高，开发利润下降或投资贷款(按揭)的利息负担过重，造成商铺造不起来，产生商铺少没人投资的局面。开发商的资金困境又将风险转嫁给银行。

　　商业用房与居民住房的区别

　　商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。在目前房地产价格持续较快上涨的背景下，银监会出台规定是为了进一步防范商业用房贷款风险。

　　处理房地产问题的关键

　　针对房地产问题所引发的一系列问题。

　　首先，银行最好在发放商业用房贷款与商业营业用房相关的信贷业务方面谨慎行事。由于全国商业营业用房投资增速迅速回落，空置面积上升，因此，从整体上看，商业房地产的投资风险高于住宅投资。特别值得关注的是，中国商业零售业已进入微利时代，微薄的商业利润往往难以支撑高昂的商场租金支出，开发商投资商铺的盈利空间极为有限。因此除谨慎介入北京、上海、广州等东部特大城市中心区域的高品质物业开发外，应严格控制信贷资金投向商业房地产开发，尤其是大型商铺的开发。同时由于我国办公楼投资主要向北京、上海、广东、浙江、江苏等五省市聚集，以上城市基本主导了全国办公楼市场，因此是商业银行拓展办公楼类信贷业务的重点地区。

　　其次，重点发展盈利能力较强的优势企业信贷业务，把握行业资产重组契机，合理调整客户结构。由于近年来房地产开发企业的经营效益出现了分化，大多数企业处于微利水平，因此商业银行应有选择地发展房地产信贷客户。应加大对主业优势突出、盈利能力较强、资质等级高、信用记录好、具有土地、品牌、管理等优势的龙头企业的信贷支持力度，力争与其建立长期的战略性合作关系，谨慎介入进入房地产行业的时间较短以及不以房地产开发为主业的企业集团的房地产开发项目。

　　最后是注意对房地产企业多种形式的资产重组。因为它对商业银行的发展既是机遇又是挑战。从正面影响看，围绕盘活土地资源、企业战略转型及业务结构调整展开的资产重组在为优势企业的发展创造条件的同时，也消化了一部分亏损严重，效益、效率低下的企业。有利于优选目标客户、优化信贷资产结构、提高资产质量。从负面影响看，部分企业借资产重组之机逃废银行债务的行为将导致信贷资产的巨大损失。为防止不良资产的出现，部分经营业绩不好、面临被兼并或破产的企业应引起商业银行的高度重视，围绕这些企业进行信贷资产重组刻不容缓。

8. 商业房地产的关键

针对房地产问题所引发的一系列问题。首先，银行最好在发放商业用房贷款与商业营业用房相关的信贷业务方面谨慎行事。由于全国商业营业用房投资增速迅速回落，空置面积上升，因此，从整体上看，商业房地产的投资风险高于住宅投资。特别值得关注的是，中国商业零售业已进入微利时代，微薄的商业利润往往难以支撑高昂的商场租金支出，开发商投资商铺的盈利空间极为有限。因此除谨慎介入北京、上海、广州等东部特大城市中心区域的高品质物业开发外，应严格控制信贷资金投向商业房地产开发，尤其是大型商铺的开发。同时由于我国办公楼投资主要向北京、上海、广东、浙江、江苏等五省市聚集，以上城市基本主导了全国办公楼市场，因此是商业银行拓展办公楼类信贷业务的重点地区。其次，重点发展盈利能力较强的优势企业信贷业务，把握行业资产重组契机，合理调整客户结构。由于来房地产开发企业的经营效益出现了分化，大多数企业处于微利水平，因此商业银行应有选择地发展房地产信贷客户。应加大对主业优势突出、盈利能力较强、资质等级高、信用记录好、具有土地、品牌、管理等优势的龙头企业的信贷支持力度，力争与其建立长期的战略性合作关系，谨慎介入进入房地产行业的时间较短以及不以房地产开发为主业的企业集团的房地产开发项目。最后是注意对房地产企业多种形式的资产重组。因为它对商业银行的发展既是机遇又是挑战。从正面影响看，围绕盘活土地资源、企业战略转型及业务结构调整展开的资产重组在为优势企业的发展创造条件的同时，也消化了一部分亏损严重，效益、效率低下的企业。有利于优选目标客户、优化信贷资产结构、提高资产质量。从负面影响看，部分企业借资产重组之机逃废银行债务的行为将导致信贷资产的巨大损失。为防止不良资产的出现，部分经营业绩不好、面临被兼并或破产的企业应引起商业银行的高度重视，围绕这些企业进行信贷资产重组刻不容缓。