央行：用好“保交楼”专项借款

1. 央行：用好“保交楼”专项借款

观点网讯：12月5日，央行营业管理部以现场与视频结合形式召开北京地区中资银行货币信贷和金融服务通报会。
会议要求，各银行要做好稳大盘和助企纾困金融服务工作，加大对实体经济的支持力度，全力推动经济进一步回稳向上。
一是要用好用足政策性开发性金融工具、碳减排支持工具和煤炭清洁高效利用、科技创新、设备更新改造、交通物流等专项再贷款，着力推动资金加快落地见效。持续加大对制造业特别是高技术、高精尖领域支持力度，保持制造业中长期贷款较高增速。
二是要进一步加大助企纾困力度，为市场主体增信心、稳预期。各银行要切实负起主体责任，抓住四季度时间窗口，加强政策宣传，主动下沉服务，不折不扣落实好普惠小微贷款阶段性减息和小微企业贷款延期还本付息政策。继续执行好对小微企业和个体工商户的支付手续费减免政策。积极支持文化和旅游企业抵御疫情影响，不盲目限贷、抽贷、断贷。加强外汇政策宣传，帮助企业用好用足有关便利化政策。
三是支持房地产市场平稳健康发展。用好“保交楼”专项借款和民营企业债券融资支持工具等各项政策，加大对房地产企业和建筑企业的贷款投放力度，积极支持个人住房贷款合理需求，持续优化住房租赁信贷服务。
四是要抓好《反电信网络诈骗法》贯彻实施，深入推进“资金链”治理；持续推动账户服务优化和支付服务便利；坚持底线思维，确保疫情期间支付、现金等基础金融服务不断档。

2. 央行推动保交楼专项借款加快落地使用

11月16日，央行发布《2022年第三季度中国货币政策执行报告》（以下简称《报告》）。在总结前三季度货币政策成效时，《报告》也聚焦了银行存贷差扩大、住房贷款、人民币汇率等金融市场关注的热点问题。
关于下阶段主要政策思路，《报告》指出，加大稳健货币政策实施力度，搞好跨周期调节，兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡，坚持不搞“大水漫灌”，不超发货币，为实体经济提供更有力、更高质量的支持。同时，《报告》明确提到，推动保交楼专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度。
东方金诚首席宏观分析师王青认为：“这意味着短期内在内外兼顾考虑下，货币政策将主要通过结构性工具定向发力，也包括下调5年期LPR报价、加大对房地产的定向支持力度等，而着眼于稳汇市以及重视未来通胀升温的潜在可能性，年底前实施降息、降准的可能性较小。”
促进房地产平稳健康发展
值得注意的是，今年以来，央行等监管部门多次出手降首套房贷款利率。2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
《报告》指出，该项政策是针对2022年6~8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市（根据国家统计局公布的70个主要城市数据，符合条件的有23个），将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底。这一政策针对首套住房商业性个人住房贷款，而且是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复，这种安排既有利于符合条件的城市政府按照“因城施策”原则，用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，也体现了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，维护房地产市场平稳健康发展。
《报告》称，政策出台后，一些城市政府积极响应，作出了相应调整。山东济宁、湖北黄冈、广东清远和阳江、浙江温州和舟山等城市，已将当地新发放首套住房个人住房贷款利率下限调整为LPR减35个基点至LPR减60个基点，降幅在15个至40个基点之间；湖北、广东部分城市阶段性取消了当地新发放首套住房个人住房贷款利率下限。从实际发放的商业性个人住房贷款利率看，2022年10月新发放个人住房贷款利率为4.3%，较上月下降4个基点，较上年末下降133个基点。
下一步，央行将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
王青表示，9月新发放企业贷款和居民房贷利率降幅均超过政策利率下调幅度，说明LPR改革效能进一步释放。背后除了央行保持市场流动性合理充裕、降低了银行在货币市场的批发融资成本外，一个关键原因是9月商业银行启动了新一轮存款利率下调，这在较大程度上降低了银行资金成本，使得银行有动力下调企业和居民实际贷款利率。
王青判断，伴随四季度稳增长需求上升，监管层继续强调“推动降低企业融资和个人消费信贷成本”，未来LPR改革效能还将进一步释放，其标志就是在MLF利率保持不变的情况下，年底前5年期LPR报价还可能继续下调15~30个基点。主要动力是9月存款利率下调效应进一步释放，而有效下调居民房贷利率是推动楼市尽快企稳回暖，助力四季度稳增长、控风险的关键所在。5年期LPR报价下调最快有可能在11月21日落地。
推动降低企业融资成本
关于下阶段的货币政策思路，《报告》指出，加大稳健货币政策实施力度，搞好跨周期调节，兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡，坚持不搞“大水漫灌”，不超发货币，为实体经济提供更有力、更高质量的支持。保持流动性合理充裕，指导政策性、开发性银行用好用足政策性开发性金融工具额度和8000亿元新增信贷额度，引导商业银行扩大中长期贷款投放，保持货币供应量和社会融资规模合理增长，力争经济运行实现更好结果。
此外，高度重视未来通胀升温的潜在可能性，特别是需求侧的变化，不断夯实国内粮食稳产增产、能源市场平稳运行的有利条件，做好妥善应对，保持物价水平基本稳定。落实好普惠小微贷款支持工具、碳减排支持工具和支持煤炭清洁高效利用、科技创新、普惠养老、交通物流、设备更新改造专项再贷款，强化对重点领域、薄弱环节和受疫情影响严重的行业、市场主体的支持。落实落细金融服务小微企业、民营企业敢贷会贷长效机制，增强微观主体活力。
在利率方面，继续深化利率市场化改革，优化央行政策利率体系，发挥存款利率市场化调整机制重要作用，着力稳定银行负债成本，释放贷款市场报价利率改革效能，推动降低企业融资和个人消费信贷成本。密切关注主要发达经济体经济走势和货币政策调整的溢出影响，以我为主兼顾内外平衡。
关于汇率，《报告》指出，坚持以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，坚持市场在汇率形成中起决定性作用，坚持底线思维，加强预期管理，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。统筹做好经济发展和风险防范工作，保持金融体系总体稳定，建立健全金融风险防范、预警和处置机制，坚决守住不发生系统性金融风险的底线，维护好广大人民群众的利益。
关于房地产，《报告》指出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动保交楼专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
王青认为，关于下一步货币政策走向，央行强调“加大稳健货币政策实施力度，搞好跨周期调节，兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡，坚持不搞‘大水漫灌’，不超发货币，为实体经济提供更有力、更高质量的支持”，并着重指出“高度重视未来通胀升温的潜在可能性”。这意味着短期内在内外兼顾考虑下，货币政策将主要通过结构性工具定向发力，也包括下调5年期LPR报价、加大对房地产的定向支持力度等，而着眼于稳汇市以及重视未来通胀升温的潜在可能性，年底前实施降息、降准的可能性较小。
“下一步财政政策有望成为稳住经济大盘的主要发力点，这包括推动基建投资提速、进一步实施税费减免以及加大促消费力度等，而货币政策将通过保持市场流动性处于合理充裕水平（这意味着近期市场利率快速上升不可持续）、以及支持银行加大信贷投放力度（这意味着10月贷款同比少增属于短期波动，四季度整体贷款投放将保持同比多增势头）等方式予以协调配合。”王青称。

3. 央行：推动保交楼专项借款加快落地使用，视需要适当加大力度

11月16日，央行发布《2022年第三季度中国货币政策执行报告》（以下简称《报告》），在总结前三季度货币政策成效时，《报告》也聚焦了银行存贷差扩大、住房贷款、人民币汇率等金融市场关注的热点问题。
《报告》指出，总体来看，稳健的货币政策灵活适度，保持连续性、稳定性、可持续性，政策传导效率增强，金融支持实体经济质效进一步提升。信贷总量增长稳定性增强，1-9月新增人民币贷款18.08万亿元，同比多增1.36万亿元；9月末人民币贷款、广义货币（M2）、社会融资规模存量同比分别增长11.2%、12.1%和10.6%。信贷结构持续优化，9月末普惠小微贷款和制造业中长期贷款余额同比分别增长24.6%和30.8%。贷款利率稳中有降，9月企业贷款加权平均利率为4.0%，同比下降0.59个百分点，处于有统计以来低位。外汇市场平稳运行，人民币汇率预期总体平稳。
关于下阶段主要政策思路，《报告》指出，加大稳健货币政策实施力度，搞好跨周期调节，兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡，坚持不搞“大水漫灌”，不超发货币，为实体经济提供更有力、更高质量的支持。高度重视未来通胀升温的潜在可能性，特别是需求侧的变化，不断夯实国内粮食稳产增产、能源市场平稳运行的有利条件，做好妥善应对，保持物价水平基本稳定。
东方金诚首席宏观分析师王青认为：“这意味着短期内在内外兼顾考虑下，货币政策将主要通过结构性工具定向发力，也包括下调5年期LPR报价、加大对房地产的定向支持力度等，而着眼于稳汇市以及重视未来通胀升温的潜在可能性，年底前实施降息、降准的可能性较小。”
因城施策实施好差别化住房信贷政策
值得注意的是，今年以来，央行等监管部门多次出手降首套房贷款利率。2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
《报告》指出，该项政策是针对2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市（根据国家统计局公布的70个主要城市数据，符合条件的有23个），将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底。这一政策针对首套住房商业性个人住房贷款，而且是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复，这种安排既有利于符合条件的城市政府按照“因城施策”原则，用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，也体现了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，维护房地产市场平稳健康发展。
《报告》称，政策出台后，一些城市政府积极响应，作出了相应调整。山东济宁、湖北黄冈、广东清远和阳江、浙江温州和舟山等城市，已将当地新发放首套住房个人住房贷款利率下限调整为LPR减35个基点至LPR减60个基点，降幅在15个至40个基点之间；湖北、广东部分城市阶段性取消了当地新发放首套住房个人住房贷款利率下限。从实际发放的商业性个人住房贷款利率看，2022年10月新发放个人住房贷款利率为4.3%，较上月下降4个基点，较上年末下降133个基点。
下一步，央行将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
王青表示，9月新发放企业贷款和居民房贷利率降幅均超过政策利率下调幅度，说明LPR改革效能进一步释放。背后除了央行保持市场流动性合理充裕、降低了银行在货币市场的批发融资成本外，一个关键原因是9月商业银行启动了新一轮存款利率下调，这在较大程度上降低了银行资金成本，使得银行有动力下调企业和居民实际贷款利率。
王青判断，伴随四季度稳增长需求上升，监管层继续强调“推动降低企业融资和个人消费信贷成本”，未来LPR改革效能还将进一步释放，其标志就是在MLF利率保持不变的情况下，年底前5年期LPR报价还可能继续下调15-30个基点。主要动力是9月存款利率下调效应进一步释放，而有效下调居民房贷利率是推动楼市尽快企稳回暖，助力四季度稳增长、控风险的关键所在。5年期LPR报价下调最快有可能在11月21日落地。
加大稳健货币政策实施力度
关于下阶段的货币政策思路，《报告》指出，加大稳健货币政策实施力度，搞好跨周期调节，兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡，坚持不搞“大水漫灌”，不超发货币，为实体经济提供更有力、更高质量的支持。保持流动性合理充裕，指导政策性、开发性银行用好用足政策性开发性金融工具额度和8000亿元新增信贷额度，引导商业银行扩大中长期贷款投放，保持货币供应量和社会融资规模合理增长，力争经济运行实现更好结果。
此外，高度重视未来通胀升温的潜在可能性，特别是需求侧的变化，不断夯实国内粮食稳产增产、能源市场平稳运行的有利条件，做好妥善应对，保持物价水平基本稳定。落实好普惠小微贷款支持工具、碳减排支持工具和支持煤炭清洁高效利用、科技创新、普惠养老、交通物流、设备更新改造专项再贷款，强化对重点领域、薄弱环节和受疫情影响严重的行业、市场主体的支持。落实落细金融服务小微企业、民营企业敢贷会贷长效机制，增强微观主体活力。
在利率方面，继续深化利率市场化改革，优化央行政策利率体系，发挥存款利率市场化调整机制重要作用，着力稳定银行负债成本，释放贷款市场报价利率改革效能，推动降低企业融资和个人消费信贷成本。密切关注主要发达经济体经济走势和货币政策调整的溢出影响，以我为主兼顾内外平衡。
关于汇率，《报告》指出，坚持以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，坚持市场在汇率形成中起决定性作用，坚持底线思维，加强预期管理，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。统筹做好经济发展和风险防范工作，保持金融体系总体稳定，建立健全金融风险防范、预警和处置机制，坚决守住不发生系统性金融风险的底线，维护好广大人民群众的利益。
关于房地产，《报告》指出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动保交楼专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
王青认为，关于下一步货币政策走向，央行强调“加大稳健货币政策实施力度，搞好跨周期调节，兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡，坚持不搞‘大水漫灌’，不超发货币，为实体经济提供更有力、更高质量的支持”，并着重指出“高度重视未来通胀升温的潜在可能性”。这意味着短期内在内外兼顾考虑下，货币政策将主要通过结构性工具定向发力，也包括下调5年期LPR报价、加大对房地产的定向支持力度等，而着眼于稳汇市以及重视未来通胀升温的潜在可能性，年底前实施降息、降准的可能性较小。
“下一步财政政策有望成为稳住经济大盘的主要发力点，这包括推动基建投资提速、进一步实施税费减免以及加大促消费力度等，而货币政策将通过保持市场流动性处于合理充裕水平（这意味着近期市场利率快速上升不可持续）、以及支持银行加大信贷投放力度（这意味着10月贷款同比少增属于短期波动，四季度整体贷款投放将保持同比多增势头）等方式予以协调配合。”王青称。

4. 央行推动保交楼专项借款加快落地，使用需要适当加大力度，将带来哪些影响？

保交楼主要是在恒大爆雷后提出来的，目的非常民生让买房的人不至于竹篮打水一场空。没有收到房子还要每月交房贷，想想就是魔幻的，所以提出了保交楼，但是有企业阳奉阴违。切不可理解为国家从走老路，我知道有些利益集团又要开始断章取义、混淆视听、颠倒黑白。就犹如去年他们炒作房贷利率还会上涨，早买越省钱一样，最后买房人承担所有痛苦，中介却佣金赚得盆满钵满！

一、银保监会表示房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，说明了什么大局已定，国家不担心房地产泡沫再次抬头了！这句话更不是说国家要重走老路，而是国家去房地产泡沫取得阶段性成果，后面还得继续化解房地产风险和泡沫。可不是嘛，今年这房地产状况可以说超预期了吧，不然我国可不会调低房贷利率来控制房地产价值回归曲线曲率。
未来五年，我国房地产很可能会走出L型走势图，也就是说房价还需要较明显回落到合理区间然后会保持一段时间横盘，等经济转型升级人们收入上涨房价才会慢慢上涨，因为那时已经有房地产税，而且人口老龄化更加严重，每年数百万人口负增长，所以核心城市房价也不会像过去那样猛涨，只会随着通胀慢慢上涨，类似欧洲和日韩泡沫后的走势图。除非遇到20年这样全球大放水，否则房价不会大幅上涨，但是如果遇到全球大放水，股市肯定比房市涨得更猛。

二、大家千万不要被一些人断章取义、甚至颠倒黑白忽悠了，比如下面这种，是他们的伎俩，去年信誓旦旦房价永远涨、房贷利率还会涨，今年怎么样了？现在某些人造假非常专业，以至于很多小白都分不清以为是官方新闻，他们假借“有关部门的名义进行造谣。这群人坏得很！中国房地产泡之所以偏离健康有序发展，房地产利益集团无序发展是重要原因，一有风吹草动房地产利益链就煽风点火、制造民众恐慌。
关于房地产，没有新东西可以讲的，基本上都讲完了，最多是根据最新的基本面数据梳理一下。关于房地产，翻翻历史文章就一清二楚了，尤其是21年那篇最新万字文章，何时买房的最终逻辑详见文章最佳购房机会在何时？500字道尽购房的终极逻辑。其他的就没有什么了，花边新闻看看就好啦。

三、人口最核心基本盘下，任何违背大势的行为都是螳臂当车！大家千万不要被外界纷乱的小新闻和假现象所扰，盯住核心基本盘就够了。下图为七普后修正数据，现有数据估算22年出生人口约950万。421家庭结构意味着，我国大部分后浪应该烦扰的将不是没房子，而是房子太多了财产税方面的压力和父辈养老问题。论系统性分析我国房地产走势，想必全完没有比我更全面的了，我的理论综合考虑人口、老龄化、城镇化、国内外大环境、经济转型升级等等。
预测不同于猜测，需要有理有据、逻辑完备，很多人把信口开河当作预测。两条主线理清楚，首先是现实情况：房屋绝对价格、房价收入比、房价租金比、居民负债率等是不是合理。历史文章已经阐述，这些指标偏离正常价值曲线挺远的。另一个就是可以窥探未来发展趋势是指标：最核心出生人口供需关系核心、城镇化、经济转型升级、化解土地财政困境、空置率等。最核心的出生人口无需多言，我从18年强调到现在，现实情况人口也和我此前分析一致。

城镇化呢已经到顶，后续城镇化会随着人口自然更迭农老龄人口去世而被动上升。一个社会，理性的声音很重要，不要做沉默者。一生二、二生三，三生万物，通过影响身边人，身边人影响他们的身边人，如此循环，就会产生磅礴的理性力量，就可以战胜非理性，不要等悲剧发生才冷静，那就晚了！我们都可以作为理性力量发生源，我从18年开始慢慢影响了，现在也影响了一批人，大家加油。

5. 银保监会：全国首笔“保交楼”专项借款到位，对房地产市场来说意味着什么？

我认为这个措施会进一步把“保交楼”贯彻到底，所以这个措施意味着房地产市场会变得越来越稳定。
从某种程度上来说，当部分城市的房地产市场变得越来越差的时候，有些地方甚至已经出现了烂尾楼。在这种情况之下，烂尾楼的问题不仅会影响到很多购房者的信心，同时也会导致购房者因此而蒙受损失。对于购房者来讲，因为购房者非常担心烂尾楼的存在，所以很多人也不敢买房，这个现象只会进一步加剧当地的房地产行情的恶化。如果想要解决这个问题的话，我们全国各地需要积极解决“保交楼”的问题。
这个措施是怎么回事？
这是关于银保监会所推出的“保交楼”措施，为了进一步保证所有的烂尾楼能够正常复工，银保监会的第1笔“保交楼”专项借款已经到位了。在此之后，银保监会会通过这种方式来进一步保证所有的楼盘能够正常建设，同时也会全面杜绝烂尾楼的出现。
这个措施意味着“保交楼”会贯彻到底。
在这个措施之下，我们可以看到很多地方的烂尾楼正在逐渐复工，购房者也不需要过分担心烂尾楼的问题了。从某种程度上来讲，不管一个地方的房地产行情如何，也不管房地产开发商的资金情况如何，只要购房者正常支付了自己的购房款，并且申请了个人住房贷款，购房者就理应拿到属于自己的房子。
对于整个房地产市场来讲，如果我们能够进一步执行“保交楼”的话，这个方式才能保证整个房地产市场健康发展。特别是对那些存在房地产泡沫的城市来说，这些城市需要格外关注“保交楼”的问题，一定需要把这个措施坚持到底。