房地产开发流程具体是什么

1. 房地产开发流程具体是什么

2. 房地产开发具体流程是怎样的？

3. 房地产开发流程是什么啊？

房地产开发流程主要包括以下几个程序：
1、 前期的准备
前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
2、 建筑施工阶段
建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
3、 销售阶段
销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。
预售条件：
《城市商品房预售管理办法》第五条规定：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。

4. 房地产开发流程是什么？

　　土地招标/拍卖信息						投资机会分析

　　签订出让合同,办理土地使用权证						招标/拍卖取得土地使用权

　　办理项目报建						申领项目建议书				填报住宅项目配套建设条件审核申请表

　　编制详规			向规划局申领建设项目选址意见书				征询上下水、供电、煤气、电话等配套条件

　　设计招标										书面征询上下水、供电、煤气、电话等配套条件

　　对建筑方案作内部评审						方案设计				编报建设项目可行性研究报告

　　环境影响评价报告
　　征询环保、消防、卫生防疫、交通、绿化、上下水、供电、煤气、电话、环卫等部门意见						送审建筑方案，向规划局报批建设用地规划许可证

　　勘察招标与施工						初步设计				组织动拆迁：1、冻结户口、停放营业执照、停办房屋交易2、制定拆迁计划和方案3、签订   委托动迁协议4、申领拆迁许可证5、发布拆迁公告6实施

　　征询环保、消防、卫生防疫、交通、绿化、上下水、供电、煤气、电话、环卫等部门意见
　　初步设计评审会


　　施工/监理招标				向住宅局申请开工指标（缴配套费）						向计划部门申请投资计划立项

　　消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、民防审核						施工图设计		审图公司审核		民防项目由民防部门审核

　　智能化安保系统设						报批建设工程规划许可证				签订公建配套协议、填报工程竣工档案验收报送申请表、办理人防费核定单

　　公安局技防办审核

　　质量安全报监						施工许可申办				办理使用粘土砖核定手续

　　测绘部门道路红线定界						施工单位放灰线				规划部门复验灰线

　　面积预测		门牌编号		物业招标		结构施工

　　申请预售许可证						安装、装饰施工				结构验收

　　总体绿化施工						市政配套施工				供电、上下水、煤气等配套专业设计

　　绿化、卫生防疫、环卫、电梯、管线等部门验收
　　环保验收										消防验收

　　人防验收				规划验收		竣工档案验收

　　建筑面积测绘						办理竣工验收备案

　　申领入户许可证				物业管理

　　办理初始登记

　　交房入户

5. 房地产的开发流程

第一步 房地产开发公司的设立 　　
第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 　　房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编 　　制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告 　　房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套 　1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段；2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质；3、总平面审查阶段；4、管线综合审查、排水许可证；5、单体审查、建筑工程规划许可证； 6、消防和人防专项审查； 7、节能审查、施工图审查；8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可；9、质量监督、安全监督；10、施工招投标、监理报建；11、施工许可证；12、放线、验线13、预售许可证 14、关于预售中的土地解押；15、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼、物业管理。

6. 房地产开发流程的流程

第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立1.公司设立准备2.申请资质等级审批3.申请办理企业名称预先核准4.办理工商注册登记5.办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6.申请批准项目建议书7.办理企业名称登记8.送审合资或合作合同、章程9.申领外商投资企业批准证书10.办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1.企业法人开业登记费2.企业法人变更登记费3.企业法人年度检验费4.补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1.选定项目，签定合作意向书2.初步确定开发方案3.申报规划要点4.申报、审批项目建议书5.编制项目可行性研究报告6.申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1.可行性研究费2.建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1.申报选址定点2.申报规划设计条件3.委托作出规划设计方案4.办理人防审核5.办理消防审核6.审定规划设计方案7.住宅设计方案的专家组审查8.落实环保“三废”治理方案9.委托环境影响评价并报批10.建设工程勘察招、投标11.委托地质勘探12.委托初步设计13.申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14.征求主管部门审查意见15.落实市政公用设施配套方案16.报审市政配套方案17.市政各管理部门提出市政配套意见18.市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1.工程勘察（测量）费2.工程设计费3.建设工程规划许可证执照费4.竣工档案保证金5.临时用地费6.临时建设工程费7.建设工程勘察招标管理费8.勘察设计监督管理费9.古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1.办理建设用地规划许可证2.办理建设用地委托钉桩3.办理国有土地使用权出让申请4.主管部门实地勘察5.土地估价报告的预审6.委托地价评估7.办理核定地价手续8.办理土地出让审批9.签订国有土地使用权出让合同10.领取临时国有土地使用证11.领取正式国有土地使用证12.国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13.国有土地使用权划拨用地申请14.主管部门现场勘察15.划拨用地申请的审核、报批16.取得划拨用地批准三、集体土地的征用17.征用集体土地用地申请18.到拟征地所在区（县）房地局立案19.签订征地协议20.签订补偿安置协议21.确定劳动力安置方案22.区（县）房地局审核各项协议23.市政府下文征地24.交纳菜田基金、耕地占用税等税费25.办理批地文件、批地图26.办理冻结户口27.调查户口核实劳动力28.办理农转工工作29.办理农转居工作30.办理超转人员安置工作31.地上物作价补偿工作32.征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1.地价款（土地出让金）2.资金占用费3.滞纳金4.土地使用费5.外商投资企业土地使用费6.防洪工程建设维护管理费7.土地闲置费8.土地权属调查、地籍测绘费9.城镇土地使用税10.地价评估费11.出让土地预订金12.征地管理费13.土地补偿费14.青苗及树木补偿费15.地上物补偿费16.劳动力安置费17.超转人员安置费18.新菜田开发建设基金19.耕地占用税第五步 房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1.委托进行拆迁工作2.办理拆迁申请3.审批、领取拆迁许可证4.签订房屋拆迁责任书5.办理拆迁公告与通知6.办理户口冻结7.暂停办理相关事项8.确定拆迁安置方案9.签订拆迁补偿书面协议10.召开拆迁动员会，进行拆迁安置11.发放运作拆迁补偿款12.拆迁施工现场防尘污染管理13.移交拆迁档案资料14.房屋拆迁纠纷的裁决15.强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1.房屋拆迁补偿费2.搬家补助费3.提前搬家奖励费4.临时安置补助费（周转费）5.清理费6.停产停业综合补助费7.对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8.一次性异地安置补助费9.房屋拆迁管理费10.房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1.领取房地产开发项目手册2.项目转入正式计划3.交纳煤气（天然气）厂建设费4.交纳自来水厂建设费5.交纳污水处理厂建设费6.交纳供热厂建设费7.交纳供电贴费及电源建设集资费8.土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9.设计单位出报批图10.出施工图11.编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12.办理消防审核意见表13.审批人防工程、办理人防许可证14.核发建设工程规划许可证15.领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16.办理招标登记、招标申请17.招标准备18.招标通告19.编制招标文件并核准20.编制招标工程标底21.标底送审合同预算审查处确认22.标底送市招标办核准，正式申请招标23.投标单位资格审批24.编制投标书并送达25.召开招标会，勘察现场26.召开开标会议，进行开标27.评标、决标28.发中标通知书29.签订工程承包合同30.工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31.办理质量监督注册登记手续32.建设工程监理33.办理开工统计登记34.交纳实心黏土砖限制使用费35.办理开工前审计36.交纳投资方向调节税37.领取固定资产投资许可证38.报装施工用水、电、路39.协调街道环卫部门40.协调交通管理部门41.交纳绿化建设费，签订绿化协议42.领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43.施工场地的“三通一平”44.施工单位进场和施工暂设45.工程的基础、结构施工与设备安装46.施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47.办理单项工程验收手续48.办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》49.商品住宅性能认定50.竣工统计登记51.办理竣工房屋测绘52.办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1.三通一平费2.自来水厂建设费3.污水处理厂建设费4.供热厂建设费5.煤气厂建设费6.地下水资源养蓄基金7.地下热水资源费8.市政、公用设施建设费（大市政费）9.开发管理费10.城建综合开发项目管理费11.建筑行业管理费12.绿化建设费13.公园建设费14.绿化补偿费15.路灯维护费16.环卫设施费17.生活服务设施配套建设费（小区配套费）18.电源建设集资费（用电权费）19.外部供电工程贴费（电贴费）20.建安工程费21.建设工程招投标管理费22.合同预算审查工本费23.质量管理监督费24.竣工图费25.建材发展补充基金26.实心黏土砖限制使用费27.工程监理费28.工程标底编制管理费29.机电设备委托招标服务费30.超计划用水加价31.夜间施工噪声扰民补偿费32.占道费33.固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、北京市外销商品房的销售1.办理《外销商品房预（销）售许可证》2.选定中介代理机构和律师事务所3.与购房者签订认购书4.签订正式买卖契约5.办理签约公证6.办理外销商品房预售契约公证7.办理外销商品房的预售登记8.外销商品房转让登记9.外销商品房抵押登记10.楼宇交付入住手续11.办理产权过户手续二、北京市内销商品房的销售12.提交完成建设项目投资证明13.签署预售内销商品房预售款监管协议14.办理《内销商品房预（销）售许可证》15.销售项目备案16.委托中介代理机构进行销售17.与购房者签订认购书18.与购房者签订买卖契约19.办理预售登记20.办理转让登记21.办理房地产抵押登记手续22.楼宇交付入住23.质量保证书和使用说明书24.办理产权立契过户手续三、北京市房地产出租的综合管理25.房屋出租权的确认26.申请房屋租赁许可证27.出租人与承租人签订书面承租协议28.租赁当事人办理租赁登记手续29.租赁房屋的转租30.房屋租赁关系的终止四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理31.房屋出租权的确认32.出租人办理房屋租赁许可证33.出租人办理《房屋租赁安全合格证》34.签订书面租赁协议35.租赁双方办理租赁登记备案手续五、北京市房地产的抵押36.抵押权的设定37.签订抵押合同38.办理房地产抵押登记39.抵押房地产的占管40.抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费1.营业税2.城市维护建设税3.教育费附加4.印花税5.契税6.土地增值税7.企业所得税8.个人所得税9.房产税10.城市房地产税11.房屋产权登记费12.房屋所有权证工本费13.房产共有权执照费14.房屋他项权利执照费15.房屋买卖登记费16.房屋买卖手续费17.房屋租赁审核备案手续费18.向来京人员租赁房屋审核备案手续费19.来京人员租赁私房合同登记备案手续费20.房屋租赁登记费21.房屋估价手续费22.房屋公证估价手续费23.房地产价格评估费24.房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1.物业管理单位经营资质审批2.签署物业管理委托合同3.居住小区的物业接管综合验收4.物业使用、管理、维修公约的核准5.安排签订管理公约6.制定、提供质量保证书和使用说明书7.物业管理服务基本要求8.物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费1.居住小区物业管理启动经费2.共用部位共用设施设备维修基金3.普通居住小区物业管理费4.高档住宅物业管理费5.经济适用住房小区物业管理费6.供暖费7.查找地点

7. 房地产开发的流程有哪些？

房地产中介服务机构资质（房地产经纪机构）

审批项目编号：BJXCXSCGT003- 2002- 01(北京西城行审C类国土
003号- 2002年- 01版)
审批责任单位：市场管理科
审批项目依据：
1、《关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》 建设部令第97号 2001年8月15日（《城市房地产中介服务管理规定》建设部令第50号 1996年1月8日）第十二条；
2、《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》 国家计划委员会、建设部计价格（1995）971号 1995年7月17日；
审批程序： 
（一）受理

条件：
申办人须提交如下材料：
1、《北京市房地产经纪机构资质审查登记表》
2、企业营业执照副本（依据《关于加强本市房地产经纪机构管理的通知》第3条）
3、房地产经纪机构资质申请书。申请内容包括申请单位名称、申办房地产经纪机构资质理由（依据《关于加强本市房地产经纪机构管理的通知》第3条）
4、企业章程（依据《关于加强本市房地产经纪机构管理的通知》第3条）
5、《北京市房地产经纪资格考试合格证》持证人不少于4名（依据《关于加强本市房地产经纪机构管理的通知》第3条）
6、企业主要人员身份证，外地人应提交暂住证（依据《城市房地产中介服务管理规定》第12条）
7、注册地址权属证明。指房地产证复印件及租赁协议（依据《城市房地产中介服务管理规定》第12条）；
8、“三资”企业须提交市（区）外经贸委批准文件和投资批准证书（依据《关于加强本市房地产经纪机构管理的通知》第3条）；
标准：申办人提交的申办材料齐全、规范、有效。
本岗位责任人：本科受理人员。
岗位责任及权限：
按标准检验申办材料，对符合标准的即时受理并书面形式签署《回执》，发给申办人，将申办材料转初审人员。对于不符合标准的不予受理，但必须即时将需要补齐补正的材料的全部内容、要求及申办人的相关权利、投诉渠道以书面形式一次性告知申办人。
时限：1个工作日

（二）初审

标准：
1、申办材料齐全、规范、有效；
2、申办企业应是在北京注册的企业法人或合伙制企业（依据《关于加强本市房地产经纪机构管理的通知》第1条）
3、有四名以上(含)持有北京市国土资源和房屋管理局与北京市工商行政管理局共同颁发的《北京市房地产经纪资格考试合格证》的专职人员（依据《关于加强本市房地产经纪机构管理的通知》第2条）
4、有合法的办公场所权属证明。属于企业自由房屋的，应提交房产证，属于承租房屋的，还应提交租赁协议（依据《北京市房地产经纪机构管理规定》第3条）
5、申报材料若不能提交原件，须验原件后留复印件，要求统一使用A4纸
本岗位责任人：本科受理人员。
岗位责任及权限：
对符合标准的必须提出同意批准的初审意见，填写审批流程表，将申办材料和初审意见转复审人员。
对不符合标准第1、5条的，中止审核，在审批流程表上签署本项审批中止审核的意见和理由后，退受理人员，并报上一级备案。
对不符合标准第2、3、4条的，终结审核，但必须在审批流程表上签署本项申请不予批准的意见和理由后转受理人员。
时限：4个工作日。

（三）复审

标准：同初审标准。
本岗位责任人：
岗位责任及权限：
按照标准对初审意见进行复审。同意初审意见的在审批流程表上填写复审意见后报市国土房管局。不同意初审意见的，应与初审人员沟通情况、交换意见后，提出复审意见和理由。

8. 房地产开发流程是什么

房地产开发流程如下：首先选定项目，并且签定合作意向书；初步确定开发的方案，申报规划要点；申报和审批项目建议书；编制项目可行性研究报告；房地产开发项目立项和缴纳相关税费，最后房地产项目权属初始登记并施工。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。【法律依据】《城市房地产管理法》    第二十五条  房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十六条  以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第二十七条  房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。