新一轮楼市调控密集出台效果如何？

1. 新一轮楼市调控密集出台效果如何？

10月2日晚间，武汉市政府宣布出台新一轮限购政策。至此，本轮楼市调控以来，已有13个地级市祭出楼市新政，涉及限购、限贷及土地。
从去年初新一轮房价暴涨启动，到今年前9个月基本达到疯狂之地步。宏观原因在于货币信贷大放水，央行认为房地产杠杆率不高，经济职能部门官员要给居民加杠杆。同时，在实体经济不景气的情况下，放水货币信贷都流向了房地产行业。在给居民加杠杆的前提下，楼市无论从开发还是需求端都开始疯狂加杠杆。再者，采取加杠杆去库存，提高价格去库存的可笑至极做法。本来对房地产库存的估算与判断就是不准确或者失误的。中国房地产库存被人为放大，房地产去库存的判断决策本身就问题很大。接着，采取了一个错误去库存政策，不是降价而是涨价的做法。这是决策上的大失误。最后，就是采取了错误的楼市调控政策，即：因城施策，一城一策。统一市场的人为隔离是坐在办公室想出来的。不仅没有任何效果，而且是助长房价走高的调控政策。
以上这系列房地产政策的失误将中国楼市弄到了今天房价暴涨，金融风险急剧上升的田地。在这种情况下，各地不得不重回限购限贷的调控老路老做法上。重回非市场手段的老路，对过热暴涨房价影响有多大？会否勒住野马般奔腾的房价？这需要打问号的。
目前的限购限贷行政色彩过浓，过去的效果证明是不理想的。从目前13个城市出台的限购政策看，过于宽泛，有些不但起不到遏制房价上涨作用，而且还会助推房价走高的，比如：某城市限购政策是本地户籍2套以上和非户籍人口1套以上只能再购买180平米住房，这是提醒大多数居民还可以购房。当然，也有一些城市的调控政策力度不小，比如合肥市规定：将加大土地供应，年内再供应5000亩；市区本地人限购2套；外地人购房需要1年个税社保或纳税；最低首付30%；停止三套房贷款。停止异地公积金贷款；楼盘备案价格6个月内不给上调，6个月外上调不得超过1%。
最可怕的是限贷政策基本形同虚设，政策底线已被彻底击穿。由于各种融资渠道很多，提高首付款比例将会被社会融资抵消。目前，首付贷等多种形式的融资渠道是无法根除的。限贷的作用已经非常小了。
因此，总体来说这轮国庆节密集出台的楼市调控政策效果或不会太大。象征意义，姿态性作用，引导舆论预期等大于实际效果。
加拿大温哥华地区控房价能够一招制胜，关键是出了实招，即：对于外籍购房外加15%的税收。
勒住中国狂奔的高房价这匹野马，需要高税收这个铁笼子，其他调控措施都是挠痒痒！

2. 楼市新一轮调控密集来袭

楼市新一轮调控密集来袭！楼市趋稳态势未变
楼市的风吹草动都触动人们的神经。苏州近日宣布“升级版”的调控政策，对苏州工业园等热点区域实施3-5年的限售，同时对土地出让报价的规则进行调整。
这不仅仅是个案。进入4月以来，中央和各部门多次强调楼市调控的方向没有改变，各地楼市调控的频率明显增加。
业内人士普遍认为，楼市趋稳的态势没有变，苏州限售凸显了地方不断夯实保持楼市平稳发展的主体责任，未来的调控将更加突出“一城一策”的差异化原则。
供需两旺 楼市短暂回暖
今年开春后，部分城市住宅销售回暖，土地市场热度回升，市场上因此有“小阳春”之说。
3月70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有65个，比2月份的57个明显增加。一些热点地区的楼盘，甚至出现了抢购的情形。
而全国整体土地市场也迎来一波成交小高峰，武汉、杭州、苏州、合肥、温州等地近期土地市场活跃，房企拿地意愿强烈，成交额上升，溢价率同样上行。中原地产研究院公布的数据显示，4月单月，受监测的二线城市合计卖地金额创最近两年新高。
“房地产开发企业到位资金增速总体在提高，其中国内贷款和自筹资金增速均在3月份‘转正’，定金及预收款和个人按揭贷款增长明显加快。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹说。
资金充沛意味着拿地的动力和能力加强，再加上房企融资的成本不断下降，不少房企抓住时机加大融资力度。比如恒大近期接连发了6期美元票据，共计30亿美元，同时在上交所发行200亿元的公司债。
国家统计局的数据显示，1—4月份，房地产开发企业到位资金52466亿元，同比增长8.9%，增速比1—3月份提高3个百分点；全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%，增速比1—3月份提高0.1个百分点。
而在购房层面，由于季节性因素和信贷审批加快等原因，出现了短暂的供需两旺。
夏丹认为，“小阳春”存在季节性因素，年初信贷额度宽松，按揭贷款审批放款速度加快，购房者入市意愿增强。其次，供给端有所发力，新房推盘量和二手房挂牌量明显增多，不少一二线城市住宅和公寓项目扎堆入市，为需求释放创造了条件。此外，今年前两月整体成交不如去年同期，3月起也具有一定的补涨效应。
楼市调控方向不变 各地密集调控
4月19日的中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
部分地区楼市回暖，中央政治局再提“房住不炒”，意味着房地产的调整方向和力度不会改变。
事实上，近期央行、国家发改委、住建部、自然资源部等多部委就楼市密集发声，表明稳地价、稳房价、稳预期的政策将会继续保持。
5月10日，央行在解读4月信贷和社会融资数据时表示，对部分地区楼市回暖一直在密切跟踪监测，房地产调控和房地产金融政策的取向没有改变，是一贯的。
央行进一步表示，今年有四个方面的重点工作，一是配合实施好房地产市场平稳健康发展的长效机制；二是坚持“一城一策”，落实好差别化住房信贷政策；三是继续做好房地产市场资金管理相关工作；四是加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。
针对放宽落户引发的调控放松的质疑，国家发改委近期明确，放宽落户不等于放松对房地产的调控，不管户籍制度怎么改，“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位必须坚持、不能动摇。
而住建部近期表示已经对一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示，表明其对局部过热现象的密切关注。自然资源部确定了2019年住宅用地供应“五类”调控目标，明确消化周期在36个月以上的，应停止供地。
地方层面，多地在出现房价和地价波动后，密集出台了调控政策。中原地产研究中心的统计显示，4月，各部委各地累计调控超60次，频率明显增长。
从措施来看，各地采取了诸如下调土地最高限价、公积金贷款“认房又认贷”、契税税率调整等调控手段，北京等地还立案查处了多家房地产经纪的违法违规行为。
值得注意的是，此轮调控政策具有很强的针对性，措施细化，体现了“一城一策”甚至是“定点调控”的特征。
以苏州为例，此轮限售范围并非全市，而是仅仅针对苏州工业园区和高新区部分重点区域，近期苏州房价上涨过快的地区主要就集中在工业园区。此外，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置，对于稳定低价也有积极意义。
“目前调控以稳为主，与之前相比更为紧扣当地实际需求和成交情况，加大落实了‘一城一策’的差异化施策原则。”夏丹说，近期各地房地产政策有紧有松，既有苏州重启限售，也有青岛深圳放松公积金政策。
公开资料显示，青岛自6月1日起取消住房公积金二次申贷须首次公积金贷款结清满2年的期限限制，深圳拟规定限制交易类和共有产权类住房可申请公积金贷款。
随着楼市调控频率增长，多地“小阳春”行情未能持续，楼市趋稳的态势愈发明显。
比如中原地产研究中心统计数据显示，4月，北京二手房住宅签约14440套，环比下调了10%。因为网签数据相对滞后，4月实际市场真实成交量比3月出现了20%左右的下调。

3. 年内多地否认放松楼市调控是真的吗？

厦门国土资源与房产管理局日前发布的消息称，近日个别人员散布“外地户口在厦门买房限购政策正式解除”、“补齐3年医社保就可在厦门买房”、“外地客户可直接买房”等内容属不实信息，同时呼吁网友不要相信和转发。

不只是厦门，今年以来，成都、合肥以及兰州均传出过放松楼市调控的消息。1月5日，合肥市国土局和物价局在回复群众咨询时表示，商品住宅实行市场调节价，政府价格部门不得核定商品房价格；自1月8日起，兰州对部分偏远区域取消限购。此外，有报道称成都将通过放宽人才落户突破现有的调控政策。

这些消息出来后，被不少人解读为2018年楼市调控放松的信号已经出现。不过，事后不久，三个地方的政府部门均辟谣放松调控的说法不实。兰州房管局称，政策调整不是放松调控，而是落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。合肥否认取消限价，称仍将按照相关文件执行商品房价格备案；成都市房管局有关负责人表示，一般性引进人才落户后才能购房，并未调整限购等调控措施。

与兰州、合肥、成都不同的是，厦门并非调整相关政策，而是2016年颁发的限购政策于去年年底到期，尚未出台替代方案，导致放松限购的传言兴起。据报道，厦门不动产登记中心热线人员曾表示，厦门目前还在延用此前的限购政策。

4. 2018年楼市的调控会放松吗？

日前有媒体报道称，从已召开的地方两会来看，一线城市仍是楼市严控的风口，二线、三线城市精准化调控成主要趋势，2018年楼市调控不放松，相反一线城市将会变的更紧。

报道称，日前上海市住建部负责人表示，2018年加强房地产市场调控不动摇、不放松。同时提高中小套型供应比例，促进商品房有效供给。加大租赁房建设力度，新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套，新增供应5.5万套各类保障房，完善共有产权住房制度。

分析人士表示，这对实现从“租购并举”到“租购同权”的跨越具有较为积极的意义。由于此类表述是源于教育部门的，所以有较强的实质意义，同时也体现了教育部门和房管部门的政策协调和互通。

从租赁政策的深化来看，虽然2015年就已提上日程，但真正全面落地还是在2017年。但要注意，2017年12个城市住房租赁政策的试点仅仅是个开端，预计2018年试点范围还将继续扩围，租购同权的内涵也将逐步扩大。

5. 2018年楼市的调控力度将不放松吗?

据报道，2017年即将过去，2018年楼市的调控政策成为大众关注话题，日前住建部负责人表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

报道称， 据统计截至目前，全国已有110个城市累计发布了250多次调控政策，通过限购、限贷、限涨、限售、限商等措施，今年全国楼市降温并持续保持平稳，2018年相关部门将继续推动去库存任务再深入，步入县域去库存的新阶段。

国家统计局数据显示，5月份开始，上海、北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；到了11月份，11个热点城市新房价格跌回一年前，热点城市的成交降温更是明显。

2018年中国将坚持调控目标不动摇、力度不放松，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。