产权市场的功能

1. 产权市场的功能

 国有资产存量就是国有企业占有并支配进行生产经营的财产。目前我国国有资产存量占有格局的最大问题就是资产的“凝滞性”。一方面，许多部门的资产大量闲置或低效率运行，而另一些企业则特别需要这些整体的生产能力。另一方面，由于存量资产的凝滞性，造成了低效资产无法“退”，高效资产无法“进”，严重损害了整个国有企业的竞争能力和国民经济的整体效益。所以，国有资产存量迫切需要能够自由流动，以提高国有资产的运营效率。产权市场的产生，为国有资产的战略性重组提供了运行载体，成为国有资产存量进退的通道。发展产权市场，使存量资产自由流动，可实现国有资产“进”和“退”的双向功效：一方面，那些经营管理好、创新能力强、有发展前途的企业，通过购买经营差的企业，实现生产规模的发展；另一方面，那些经营差、长期亏损的企业则通过转让产权收回资金，使闲置的生产资料得以有效利用，而且收回的货币资金还可用于搞活其他更有效的企业。因此，存量资产的一“进”一“退”带动了两类企业，从而在总体上提高了国有资产的经营效率。 由于历史的原因，我国国有资产存量在部门、行业、地区以及企业组织等结构状态上严重失衡，致使我国的资源配置很不合理，市场作用难以发挥。存量资产结构的不合理主要表现在：①资产存量条块分割严重；②资产存量在部门和行业之间的配置失衡；③不同地区产业结构雷同；④企业组织结构“大而全、小而全”。这种失调的存量结构给整个国有资产造成了两方面的不利影响：其一，大量闲置的设备和连年亏损的企业不但占用了大量的生产资料，而且加重了政府的负担；其二，那些效益好、竞争力强的企业则无法通过产权交易迅速扩大企业规模，实现规模经济。因此，需要一个产权交易的平台来打破存量资产的失衡状态，推动存量资产的结构优化。产权市场能够实现资产的流动，引导资源重组，让那些闲置的、效益低下的和竞争力弱的资产流向急需的部门；让效益好、竞争力强的企业兼并效益低、竞争力弱的企业，促进社会资源在不同地区之间、不同行业之间、不同企业之间进行流动，以实现国有资产存量的结构优化。而且，产权市场还是各种产权信息的集散地，它的这种信息优势也有利于企业进行跨地区、跨行业进行产权交易。 据统计，2001年竞争性行业中的国有大企业亏损面高达89.9%。因此，如果仅仅依靠国有企业自身的资金实力来进行资产重组很难达到目的。国有资产的战略性重组迫切需要多元化的投资主体，需要用非公有制形式来改造公有制。产权市场为非公经济参与国有资产的改制、重组架起了桥梁，使国有企业的投资主体实现了多元化。通过产权市场，　民营资本可以涉猎更多的发展领域，参与重点项目建设，进一步做大做强。深圳产权交易中心的统计显示，自2002年开始，民营资本购买国有企业股份的案例同比增长50%，而且这种趋势还在增强。民营资本的活跃为产权市场的整体发展制造了“鲶鱼效应”，让整个市场显得生机勃勃。产权市场还是一个吸引外资的平台，是一个资本联合的“婚姻介绍所”。产权交易所可以进行经常性的招商活动，进行“产权引资”。总之，产权市场为非公经济参与国有资产的改制、重组提供了运作平台，是民资的入口，外资的桥梁。 过去进行国有产权转让，大多采取协议转让的方式，由转让方寻找、选择受让方，通过一对一的谈判确定转让价格。实践证明，场外交易存在不透明、不公开的弊端，缺乏有效监管，容易产生不规范、不公正的现象，难免出现暗箱操作、私相授受、低估贱卖等问题，极易造成国有资产的流失。产权市场实行集中交易，引进竞价机制，在公开、公平、公正的前提下，由市场供求关系自主决定成交价格。这种做法不仅增加了交易的透明度，而且由于成交价格是买卖双方都满意的价格，所以一般能比较真实地反映资产的价值，减少了行政手段干预所造成的价格扭曲，有助于防止国有资产流失。广州产权交易所1999-2002年间，通过市场机制直接为国家和企业挽回损失达3亿多元，所有项目市场成交价比评估价平均升值41%左右。由此可见，国有资产进场交易是防止国有资产流失的有效措施。

2. 产权市场的介绍

产权市场指的是企业兼并、出售、拍卖、租赁、股权转让、闲置资产调剂等产权交易的市场。

3. 产权的概念

 【产权】：是经济所有制关系的法律表现形式。
  它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。
  在市场经济条件下，产权的属性主要表现在三个方面：产权具有经济实体性、产权具有可分离性、产权流动具有独立性。
  产权的功能包括：激励功能、约束功能、资源配置功能、协调功能。
  以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商品经济中财产关系，约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工具。
   
  【法律定义】：首先，产权是指财产所有权。
   财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权力。
  其次，产权还指与财产所有权有关的财产权。
  这种财产权是所有权部分权能与所有人发生分离的基础上产生的，是指非所有人在所有人财产上享有、占有、使用以及在一定程度上依法享有收益或处分的权利。
   

4. 产权交易市场的产权交易市场的特征

1、产权交易市场的覆盖面广阔，交易内容和交易活动丰富从产权交易市场的范围来看，一般生产要素的交易往往集中在某一有形市场内完成，而产权交易市场中的交易活动则要突破有形市场的狭隘范围，如对企业产权载体的考察、评价，以及对交易进行决策等等都是在场外进行的。通过对产权交易的考察会发现，交易行为是在比有形场所更广阔的范围内完成的。因此，产权交易市场所涵盖的范围比产权交易机构要广阔得多，而且，产权交易的内容和交易活动也复杂多样。在产权交易市场上，可以进行多种形式的产权交易，如承包、租赁、参股、拍卖、兼并、收购、分股买卖等。产权交易的偿付方式也是多种多样的，如现金支付、分期付款、资产抵押、证券抵押、承担债务等等。另外，产权交易的交易活动包括卖方的促销活动，卖方的调查和分析，经济上的中介活动，以及产权转让要素价格的确定等活动，比一般的实体性商品交易活动要复杂得多。2、产权交易市场具有较强的专业技术性企业产权不是普通的生活消费品或生产性投入品，它是特殊的生产要素组合。通过产权交易活动虽然可以改变原来的生产结构和组织结构，但交易的实物生产用途却是由其技术性质所决定的。因此，产权交易市场接纳的对象不是普通的商品消费者，而是投资者和企业家。由于行业和部门的不同，各种企业的技术、产品等差别比较大。因而使用者不仅必须了解其性能，而且还应具有经营管理能力。购买者和经纪人都必须具有这些知识，才能高效率地使用这一商品。3、产权交易市场具有较强的制度性产权交易是改革过程中一项新的改革措施，不仅关系到国家财产和企业、职工的利益，而且和国家宏观调控、产业结构、就业结构等重要比例关系有关。产权交易涉及面广，需要国家有关部门如财政、金融、国有资产管理部门、工商、税务、法律、劳动部门及投资单位在产权交易问题上进行密切合作。因此产权交易市场具有较强的制度性，产权交易市场的产生和发展在一定程度上取决于国家的政策和制度。

5. 产权市场的基本途径

 (一)构建强有力的组织协调部门。产权市场的构建是产权市场运营模式的创新，也是一个庞大而复杂的系统工程，涉及的部门多、面广，且各地区间的经济发展又不平衡，构建任务艰巨，利益协调难度大。为实现构建区域产权市场这一目标，必须在一定区域内构建一个强有力的组织保障部门，来采纳各方意见，统一各方志愿，协调各方利益，引导各方联合，推动区域产权市场的发展。(二)建设开放便捷、科学实用的信息发布、交易报价、交易监测综合系统平台。构建区域产权市场，促进产权的顺畅流转，提升“两个发现”功能，核心就是实现“两个联合”。要利用现代网络技术，构建统一、开放便捷、科学实用的信息发布和交易报价系统，为区域间各联合体的业务开展提供一个合作的纽带与交易平台，并通过这一平台促进交易规则和信息发布的统一，也为监管部门和风险防控提供最直接的监测基础。(三)建立统一的交易规则和信息发布规则。要在不同的交易机构之间实现步调一致，避免差异性、随意性，确保市场交易主体的规范竞争和产权的顺畅流转，必须在建立统一的交易规则和信息发布规则，用规则统一各机构的运作行为和市场交易主体的竞争行为。统一的规则与统一的交易平台是相辅相成、互相促进的，相互关系是统一的交易平台必须要有统一的交易规则，统一的交易规则在统一的交易平台中实现。惟有两者有机的结合，才能最大限度地发挥“规则”与“平台”的作用，从而实现产权市场的规范运行。(四)制定完善的内部协调契约。产权交易标的的多样性、社会竞争的复杂性、企业需求的差异性和各地区经济发展的不平衡性等等，决定了产权市场具有明显的区域性特征，这一特征又决定了所交易标的属地的交易机构在交易中的规范运作是至关重要的。相对来看，属地的交易机构对当地的标的企业的发展状况等易于了解，便于规范。同时在交易中发挥属地交易机构的作用既能降低交易成本，又能促进合作；既利于协调，又便于监管。要使各省市交易机构有机地联合在一起，参与的各方必须共同订立一套完善的内部协调契约，用契约的方式明确各自在区域市场中的地位、作用、权利、责任和具体运行中应遵守的各项规则，以确保区域市场的规范运作与风险防控。(五)制定平等、科学、合理的利益分配机制。区域产权市场的构建，除了有良好的合作意愿外，还必须建立在平等、互利、合作、共赢的基础上。惟有如此，合作才能持久，发展才有动力。构建产权市场，实际也是对现有产权市场资源和运营模式的一种整合、一种改革。而任何改革都涉及到利益的再调整，所以要在充分征求各方意见，兼顾各方利益的基础上，着手制定平等、科学、合理的利益分配机制。这既是调动各方积极性的需要，也是促进区域产权市场顺利构建的基础。(六)完善相关的政策和法规。市场经济是法制经济，区域产权市场是一个全新的社会公共服务平台，离不开相关政策的推动和法律规章的保障。为此，既要充分利用好现有的法律和规章，又要加快与之相配套的系列法规建设，维护交易主体的合法权益，促进交易规则、交易程序的统一与操作规范的实施，不断提高区域产权市场的公信力和影响力，在促进产权有序顺畅流转的同时，促进区域经济的快速发展。进一步完善了产权市场的法律保障体系，必将有力地推动区域产权市场的健康发展。(七)培育专业的管理团队与人才队伍。产权市场的构建，是各交易机构之间的密切联系与合作，是一种全新的组织方式和运营模式，相互之间不仅要在制度和法规约束的基础上，履行各自的职责，而且更需要从业者有高度敬业的精神去奋斗，有广阔的胸怀去合作，有专业的管理团队去化解合作中遇到的各种问题与矛盾，不断创新服务模式和交易品种，不断拓展业务领域，促进区域产权市场健康、规范、稳步发展。而人才队伍的建设，又始终是提升产权市场竞争力的核心问题。产权市场是一个新兴的要素市场，涉及面广、情况复杂，需要众多的高素质的复合型人才，这支人才队伍要在实践中不断总结经验，不断规范创新，抓住机遇，促进发展。 产权市场的构建，既是产权市场交易业务的创新，又是产权市场交易模式和运营方式的创新，更是中国产权市场不断发展壮大和产权交易机构做优做强做大的发展路径。

6. 房地产产权的概念

房地产产权是指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。英文： real estate title

7. 产权交易的市场功能

 所谓中介服务功能是指产权交易市场通过实行进场交易委托代理制，简化了产权交易手续，缩短了产权交易过程，提高了产权交易效率。同时，培育了中介服务机构，提高了经纪人员的业务素质。产权市场是金融股权集中交易的市场。近两年已有申银万国、海通证券、南京证券、国泰君安等多家券商、新华人寿、上海银行等金融股权通过产权交易市场挂牌转让，我们参与了绝大部分交易，为产权市场作为金融股权价值发现平台起到积极推动作用。金融股份通过产权市场进行交易，成交价平均比拍卖行溢价更高。以申银万国股权为例，2007年初成交的申银万国股权已经超过5元，而同期拍卖行、协议成交的价格一般只在3元左右。同时，券商股份通过产权市场进行交易，定价依据随券商业绩剧增发生重大改变。2006年底至2007年初成交的券商股权多是以净资产作为参照依据。2007年下半年，由于券商业绩剧增，产权交易价格远远超出净资产，投资方更多参照市盈率定价。在通过产权市场进行交易方面，一线券商和二三线券商的交易活跃程度差异较大。一线券商的成交每月都有，且投资人多种多样，成交价格随时间直线上升，显示了很好的流动性；二三线券商的交易价格则变动较大，成交具有偶然性。

8. 房地产产权的概念特征

房地产是房产和地产的合称，是指在一定社会意识形态下受一定所有权支配的土地财产和房屋财产。在物质形态上，土地是房屋的载体；在经济形态上，土地和房屋的经济价值和运行机制具有内在联系。作为房地产物质构成的房产是指按照建筑规划设计要求建造、供人类生活和从事其他活动的实物体：按其用途，房产可以分为：住宅、生产用房、营业用房、行政用房、其他专业用房等，住房是人类生活必不可少的条件，其他房产则是一切经济和社会活动的物质基础。地产，是土地、地上附着物和地下设施的总称，地上附着物包括道路、桥梁、水渠等，地下设施有供水、供热、供气、照明、通信等各种管线。城镇用地一般分为：工业朋地、商业朋地、居住用地、交通用地、市政公共设施用地、绿化朋地、其他特殊朋地等：房地产作为一个整体，其中地产是主要的，从各国不动产立法采看，都把土地放在核心的地位。另从房产和地产的物质形态看，土地可以独立存在，作为独立的物权标示，并且可永久存在；而房屋则不能独立存在，不能离开土地而成为空中楼阁。再从房地产业的运作和房地产市场的运行机制看，土地的获得或占有是房地产业的基础和前提，也是房地产开发经营活动的起点。市场经济越发展，就越能显示土地的价值和突出地位。在经济发达的国家和地区，地价在房地产价格中所占的比重越来越大。再从房地产的价值构成看，房地产价值分为地价和房价两部分，由于土地的永续利朋性和房屋的损耗性，随着时间的推移，地价永续而房价有限，可见地价是房地产价值的主体：房地产与不动产是两个密切相关的概念。法律意义上的不动产，是指在空间上具有固定位置，不能移动或移动就会影响其经济价值的物，与动产对应。房产和地产都具有不动产的本质特征，因而房地产属不动产范畴：但从严格意义上说，不动产的外延广于房地产，如林木、鱼池、一定时期的农作物等，在有的国家民法中都属不动产。