土地增值税立法

1. 土地增值税立法

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税，依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第三条，条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

2. 土地增值税启动立法 业内：对个人征税可能性不大

房地产行业的又一种融资渠道收紧了。
7月12日，国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》等。
2018年至今，房地产调控政策越来越频繁地落地，调控范围从国内发债向海外融资、信托等渠道扩散。
新京报记者根据Wind数据整理发现，135家上市房企的负债总额正不断增加，到2019年一季度，负债总计突破8.5万亿元；现金流为正的企业只有51家，占比仅为37.78%。2019年1月1日至今，共有15家房企发布了增发预案公告，数量相比2018年同期增长150%。
“目前的政策是加强监管，房企的正常融资不受影响，但对于大额融资的管控会明显紧缩，这也有助于未来房地产行业稳定长远发展”，中原地产首席分析师张大伟表示，本次受到监管的美元债其实并不是房地产企业的主要资金来源，只是房地产企业面临资金多重管制下的一个板块。
20家房企负债超千亿，新城控股排第六
“为了强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展，对房地产企业发行外债申请备案登记提出要求”，7月12日，国家发改委在上述通知中指出，房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，有效防控外债风险。
6月13日，银保监会主席郭树清在2019年陆家嘴论坛上表示，要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源。
到了7月，银保监会有关部门负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。
如果从数据上来看，从2017年至今，135家房地产企业的负债总计一直在增加。
Wind金融终端数据显示，从2017年一季度至2017年底，135家房地产企业的负债总计分别达5.3万亿元、5.7万亿元、6.1万亿元、6.6万亿元，2018年一季度至2018年底，负债总计分别为6.9万亿元、7.4万亿元、7.9万亿元、8.2万亿元，而到了2019年一季度，135家房地产企业的负债总计突破8.5万亿元。
从个股来看，2017年一季度时，负债合计超过千亿的房地产企业共13家，分别是万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、泛海控股、首开股份、阳光城、荣盛发展、泰禾集团、金地集团、华侨城A、中南建设。到了2018年一季度时，负债总计超过千亿的房地产企业达到了16家，新增的三家分别是新城控股、华发股份和金科股份。而2019年一季度，则有20家企业负债超过千亿，新增的四家企业是新湖中宝、金融街、蓝光发展、大悦城。
在过去的两年中，135家房企中负债总额最高的前五名一直是万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口，其最新负债总计分别达到13149.77亿、9666.47亿、7114.51亿、3778.52亿、3264.48亿。
排行榜第六名则有变化。2017年一季度时，135家房企中负债总额第六的是泛海控股，2017年中报时就成了首开股份，到2018年中报时，新城控股取代首开股份成为负债第六的房地产企业，至今保持第六的位置。
值得一提的是，尽管135家房地产企业的负债总计和负债超千亿企业都在增加，但房企的负债中位数出现了变化。
从2017年一季度到2018年上半年，房地产企业的负债中位数一路增长，从2018年三季度开始，房地产企业的负债中位数下降。
“目前的政策是加强监管，房企的正常融资不受影响，但对于大额融资的管控会明显紧缩，这也有助于未来房地产行业稳定长远发展”，中原地产首席分析师张大伟表示，本次受到监管的美元债其实并不是房地产企业的主要资金来源。
张大伟表示，加强监管的最直接影响，就是目前房地产企业的资金成本相比于之前有所增加，特别是规模比较小的企业，融资成本明显增加。因此，从今年二季度开始，房企的大额度融资将大量减少，房企抢地现象也将明显减少，“特别是那些此前融资渠道较少的房企、负债率高企的房企、中小型房企等，融资难度和资金压力将非常大”。
流动资产下滑，不到4成房企现金流为正
光大证券表示，随着房地产“前端融资”业务进行收紧，未来信托房地产业务规模将下降，同时项目融资操作也将更加规范。未来政策或将根据执行反馈情况进行调整，预计收紧态势至少持续到四季度。“我们认为，即便未来的政策尺度可能有所调整，但不会背离总体的调控基调。”
至于房企的应对方式，光大证券分析称，除了放缓拿地节奏，减少资本开支，预计房地产开发商还将提高周转速度，加快销售回款，减少对外部融资的依赖。值得注意的是，如果销售不达预期，同时外部融资出现收紧，将导致房企的资金链出现压力。
房地产企业目前资金链是否承压？
与负债率相对应的，135家房企的经营活动产生的现金流净额在2018年全年逐渐好转，但在2019年一季度出现恶化。2018年一季度，135家房企中，只有39家现金流为正，2018年中报时现金流为正的企业扩大到了63家，2018年三季度76家房企现金流为正，2018年底则有92家。不过在2019年一季度，现金流为正的企业只有51家，占比不到4成。
从135家房企的现金流总和上来看也是如此，在2018年全年，房企的现金流情况不断好转。
现金流为负的房企与负债率高企的房企名单有不少重合之处。在2018年一季度，有18家房企的现金流净额低于-20亿元，现金流最少的企业是万科A，随后是保利地产、滨江集团、华夏幸福、招商蛇口、金融街、华侨城A、泰禾集团、荣盛发展、金地集团、新湖中宝、新城控股等，这些都是当年负债高企的房企。
2019年一季度，现金流最少的8家房企，包括万科A、华夏幸福、首开股份、招商蛇口、金科股份、阳光城、新城控股、光明地产，全部低于-50亿元。其中华夏幸福经营活动产生的现金流量净额为-154.53亿元。
除了经营活动现金流之外，流动资产是一项可以在一年内变现或者耗用的资产指标，直接体现企业的偿债能力和变现能力。135家房企的流动资产也出现了下滑。
在2018年一季度、中报和三季度，这些房企的流动资产合计中位数缓慢增长，但在2018年报时，流动资产合计的中位数下滑。
在135家房企中，流动资产最少的几家企业，流动资产几乎都出现减少。2019年一季度，流动资产最少的十家房企分别为ST宏盛、全新好、绿景控股、亚太实业、中房股份、凌云B股、东沣B、ST新梅、ST岩石、*ST舜喆B。其中，ST宏盛的流动资产在2018年底时为7489.28万元，2019年一季度为6552.28万元；绿景控股的流动资产在2018年底时为3.08亿元，2019年一季度为1.47亿元。
融资需求井喷，2019年欲增发的房企增150%
“最近房企的确更加关注资金链的安全，不过，中型房企还是在明显加速拿地，这也推动了房企的融资需求”，张大伟表示。
Wind数据显示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有15家房企发布了增发预案公告，从4月开始数量明显增加。
在1月至3月期间，发布增发预案公告的房企包括合肥城建、绿地控股、中洲控股、新城控股、泛海控股、ST新梅等6家房企，而在4月一个月内，就有中航善达、京汉股份、华丽家族、新华联、数源科技等5家发布增发预案。5月-7月，则有荣盛发展、黑牡丹、天地源、泰禾集团等4家公司发布增发预案。相比之下，在2018年同期，6家房企发布增发预案，2019年增发的房企数量同比增长150%。
值得注意的是，2019年不仅发布增发预案的房企大幅增加，增发终止的房企也多了起来。
Wind数据显示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有5家上市公司的增发方案终止，分别是中体产业、云南城投、我爱我家、华丽家族、福星股份。
2018年同期，增发方案终止的房企为4家，分别是西藏城投、中房股份、迪马股份、绿景控股。
相比之下，2019年真正实施增发的房企并不如2018年多。2019年1月1日至今，有上海临港和大悦城2家房企发布了增发实施方案公告，而2018年同期，发布增发实施方案公告的房企有3家。
2018年1月1日至2018年7月21日，共有7家上市公司完成资产收购，3家上市公司完成资产转让。这一节奏在2019年明显提速。2019年同期，完成资产收购的房企共11家，还有4家公司在今年完成了资产转让。
■个案
云南城投：收购成都会展100%股权失败
为时约两年的重大资产重组，以失败告终。7月17日，云南城投收到证监会出具的终止审查通知书。证监会决定终止对云南城投本次重大资产重组的行政许可审查。
早在2017年，云南城投就宣布计划收购成都会展100%股权，以实现战略重组、整合资源的目的，提升公司市场竞争力。成都会展的大股东是云南城投的控股股东，交易价格最初定为240亿元，云南城投决定以发行股份方式收购成都会展100%股权。
但这次股票发行并不顺利。2018年10月，云南城投修改重组方案，交易价格下调为235亿元。2018年11月，云南城投又宣布，因市场环境的变化，部分事项尚需与交易对方进一步协商，无法如期提交《反馈意见》的书面回复，向证监会申请终止本次重组事项的审查。
今年6月，云南城投宣布终止此次发行称，因国内市场环境、经济环境等客观情况发生了较大变化，交易各方在部分重要条款上无法达成一致意见。公司决定终止本次重大资产重组。
发行股份收购资产失败的背后，云南城投的资产负债率也在这期间居高不下。数据显示，2016年末、2017年末、2018年末，云南城投的资产负债率分别达到了89.22%、88.82%、89.37%；报告期资产周转率分别为0.2倍、0.12倍、0.1倍。2017年度、2018年度，云南城投的利息费用就达到了17.5亿元、18亿元。2018年年底，云南城投年末货币资金为26.71亿元，同比下降49.92%。
在2019年度，云南城投还将有124.7亿元的债务即将到期，其中包含投资者有回售选择权的债券48.6亿元。
在2018年年报发布后，云南城投的到期债务，是否存在偿付风险就遭到监管层问询。公司当时回应称，将通过加快新项目开发及销售进度，多营销手段并用，加大公司存货去化力度，并通过处置项目回笼资金。
云南城投的业绩也在下滑。2017年度、2018年度的营业收入分别为143.91亿元、95.43亿元；扣非后净利润分别为1.12亿元、-8.21亿元。在2018年度，云南城投靠处置资产拉升业绩，公司处置大理满江康旅投资、昆明七彩云南城市建设合计实现18.21亿元投资收益。
大连友谊：操作10年的项目暂缓子公司债务逾期
债务问题爆发后，大连友谊开始了多种途径的筹钱之路。7月17日，大连友谊董事会决议，拟向控股股东武信投资控股的股东武信投资集团申请不超过30亿元的综合授信额度。
之前的7月9日，大连友谊公告称，全资子公司沈阳星狮房地产向华信信托申请的贷款部分逾期。“沈阳星狮因开发产品去化较慢，资金状况紧张，致使部分债务逾期未能清偿，逾期贷款本金9840万元。”
公司表示，公司及下属子公司因债务逾期存在面临诉讼、仲裁、银行账户被冻结、资产被冻结等风险；也可能存在需支付相关违约金、滞纳金和罚息等情况；进一步增加公司的财务费用，加剧公司的资金紧张状况，对公司及下属子公司的生产经营和业务开展产生一定的影响。
债务逾期的背后，大连友谊扣非后净利润连续亏损。据大连友谊定期报告，2017年度、2018年度扣非后净利润分别为-2823万、-4.026亿元。
2018年以来，大连友谊旗下的房地产项目也状况频频。2018年年报中公司表示，近年来零售行业陷入了高成本低回报的窘境，在2018年7月，决定对沈阳友谊时代广场项目及邯郸友谊时代广场自持商业部分停止内部施工。同时，公司房地产业在售项目系商业地产产品，受所处区域商业地产持续低迷的影响，项目去化缓慢，销售收入下降。
目前，大连友谊操作10年的金石谷项目已暂缓建设。2008年，大连友谊收购金石谷公司70%股权，并在2009年取得“金石谷项目”《国有土地使用证》，宗地用途为旅游综合用地，使用年限50年，总占地面积68.40万平方米。大连友谊收购金石谷项目时，将该项目定位为国内一流的旅游地产开发项目。
但金石谷项目未能如期完工。大连友谊称，高尔夫球场监管政策出台，金石谷项目已按照国家部委要求进行整改，但未取得任何政府部门的书面批复。
7月13日，大连友谊发布业绩预告称，预计2019年1月至6月归属于上市公司股东的净利润为亏损6500万元至7500万元。亏损的主要原因是公司所属房地产项目可销售部分竣工交付，但部分项目自持商业因经营位调整暂缓建设，同时金石谷项目考虑市场情况暂缓建设，按相关规定停止利息资本化导致本期财务费用同比增加，利润减少。
华丽家族：跨界收购时隔四年终止参股华泰期货爆雷
6月17日，华丽家族收到证监会出具的终止审查通知书，公司筹划已久的2015年度非公开发行股票事项终止。
2015年时，华丽家族宣布，计划向公司控股股东南江集团及其全资子公司西藏南江发行股票，募集资金总额不超过26.65亿元，扣除发行费用后全部用于收购北京墨烯控股集团100%股权并对其进行增资，投资智能机器人项目以及临近空间飞行器项目。
这原本是一次跨界收购的非公开发行。2015年11月，华丽家族曾因徐翔案股价大跌，公司在澄清公告中表示，2015年非公开发行股票事项正有序推进，“涉及的石墨烯项目、临近空间飞行器项目及智能机器人项目均进展顺利。”数据显示，徐翔为法定代表人的上海泽熙投资持有华丽家族股权，为华丽家族第二大股东。
但此后，华丽家族的发行迟迟不见实质进展，本次发行一直未收到证监会核准批文。2019年5月，华丽家族再一次申请非公开发行延期的议案，在股东大会中被否决，向证监会申请撤回相关申报文件。
申请4年未获得通过的背后，是华丽家族涉足石墨烯业务、机器人业务一直处于亏损状态，而本身核心的房地产业务状况也逐渐下滑。
2018年华丽家族实现营收3.86亿元，同比下降81.66%；净利润1983万元，同比下降91.2%。
今年5月，上交所在对华丽家族的问询函中提到，房地产业务是华丽家族的主要收入和利润来源，然而公司目前持有苏州环太湖大道2.32万平米待开发土地，且近3年以来无任何进展，要求公司说明房地产业务的发展是否具有可持续性等问题。华丽家族回复表示，因太湖大道所在辖区对该区域的详细规划优化尚未完成，该地块尚未进行开发建设。
2019年4月，华丽家族下属公司竞得遵义市一块约93.18亩的土地，预计三至五年开发完成。
值得注意的是，在4月底华丽家族发布的一季报中还表示，本年初至下一报告期末的累计净利润可能为亏损。
7月9日，华丽家族因华泰期货遭受损失。公告表示，华丽家族参股的华泰期货全资子公司华泰长城资本的场外衍生品业务客户在华泰长城资本多次发出追加资金通知的情况下，未依据合同约定追加足额资金或有效减仓以缩小风险敞口。故华泰长城资本对该客户头寸采取强行平仓操作以释放风险，初步统计损失金额约4684万元。

3. 土地增值税启动立法

在7月16日由财政部、国家税务总局发布的《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）在当时并未引起很大的舆论声音，但是在经过自媒体报道后，对个人征税方面过度解读，引起一些购房者产生疑问。
多位专家人士表示，土地增值税的征收已经实施多年，且相当成熟，如今条例转法律，本就符合国家税收法定的原则，且征求意见稿中的大部分内容平移了原条例中的内容，只是增加了少部分内容，主要还是面向开发商征收。
对于个人一直免征的土地增值税，很多人担心《征求意见稿》出台后，是否不再免征。但在很多业内人士看来，未来征收的可能性并不大。
落实税收法定，大部分内容平移原《条例》
相比于土地增值税，房地产税的立法工作不时被提及并时常登上舆论头条，而执行多年的土地增值税则较为低调，如今率先立法，令人多少有点意外。
1993年12月13日，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），自1994年1月1日起对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的单位和个人征收土地增值税。根据《条例》授权，财政部于1995年1月印发了《中华人民共和国土地增值税暂行条例细则》。
财政部和国家税务总局称，《条例》施行20多年以来，税制比较健全，运行平稳，上升为法律的条件和时机已经成熟。土地增值税立法是贯彻落实税收法定原则的重要步骤，也是健全地方税体系改革的重要内容，有利于完善土地增值税制度，增强权威性和执法刚性，发挥土地增值税筹集财政收入、调节土地增值收益分配、促进房地产市场健康稳定发展的作用，有利于健全我国的房地产税收体系、推进国家治理体系和治理能力现代化。
对此，易居房地产研究院副院长杨红旭表示，土地增值税原本就存在，只是需要按国家税收法定的原则，2020年前完成立法工作，所以才有此征求意见稿。
事实上，财政部在2018年12月27日发布刊登在《求是》杂志上的文章《建立支撑国家治理体系和治理能力现代化的财政制度》显示，税收制度改革取得重大进展，逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制度，加快完成在2020年落实税收法定原则的改革任务。
对此，诸葛找房市场研究员姜国君表示，土地增值税从条例上升到法律，最直观的导向是该项税种所涉及的领域具有广泛性和重要性，同时也说明这个领域的发展已经到了需要进一步规范和强化管理的重要阶段。从国土空间规划、新型城镇化建设等重大战略部署来看，土地是最基础的资源供给，因此上升到法律的高度来征管土地增值税是大势所趋，将为建立城乡统一的建设用地市场提供法律保障。
对于《征求意见稿》与此前的《条例》有何区别？杨红旭分析，基本上是平移了原条例中的内容，少量增加了新内容，比如集体房地产。
记者对比发现，在征收对象、税率上均无大的变化。诸如征收对象，均为在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人；在税率上，仍实行四级超率累进税率。但是在征税范围上，在原来的基础上，增加了集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，在业内人士看来，这是一个很大的改革。还有一个新的改变，原来的清算方式采用“应清算”和“可清算”，《征求意见稿》中取消了“可清算”，全部变为“应清算”，在业内人士看来，对于企业拖延缴税的行为将具有强制性。
为集体用地入市铺路，调节金向税收过渡
值得关注的是，《征求意见稿》首次提出将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物纳入征税范围。
这一举动令人想到正在审议中的土地管理法修正案草案。其中，集体经营性建设用地入市改革正是修正案草案中的亮点。
在很多业内人士看来，这均是为集体经营性建设用地入市铺平道路。
姜国君就认为，将集体土地使用权出让纳入征税范围，一方面与正在审议的土地管理法修正案草案形成衔接，另外也与目前集体建设用地入市试点取得的成果有关。
早在2015年，全国33个试点地区开展了农村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三项改革试点，也称为“三块地”改革试点，允许集建地入市和转让，实行与国有建设用地同等入市、同权同价。
如今，将集体用地使用权的流转纳入到土地增值税范围，中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长严金明称其是一个很大的改革。作为“三块地”改革试点的33个城市，土地增值收益执行的是调节金制度，而这个调节金本应该叫税，但此前作为税收的条件还不成熟，现在将调节金转变成税，使得集体土地的流转有法可依。
据悉，此前的2016年，针对“三块地”改革试点的33个城市，制定了《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》。调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%-50%征收。
不过，上述调节金暂行办法的执行期限截至2017年年底。而《征求意见稿》这一新提法也意味着，农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金正在向税收过渡。
财政部和国家税务总局称，为了建立土地增值收益分配机制，使税制与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接，《征求意见稿》将集体房地产纳入了征税范围，同时，拟取消土地增值收益调节金，使立法前后集体房地产负担总体稳定。
为此，包括中国财政科学研究院副研究员施文泼在内的很多业内人士都认为，将集体建设用地纳入征收范围，是顺应土地制度改革允许集体建设用地直接入市，在税收制度上做出的相应调整，目的是通过税费制度的归并，对不同性质土地适用相同的税收制度，促进税收公平。
此外，易居研究院智库中心研究总监严跃进还表示，农村集体经营性建设用地入市跟国有建设用地不一样，土地买卖以后的收益如何分配的是一个很重要的问题，而土地增值税可以适当地通过减免等方式分配土地交易过程中的收益。
“虽然此前的相关试点给立法提供了论证依据，立法也将为相关性质土地入市铺平道路。但集体土地是否即将规模化入市还要结合相关部署和规划来进行，这点上应区分看待。”姜国君如此表示。
全部“应清算”，企业拖延纳税将受到抑制
2009年5月12日，国家税务局引发《土地增值税清算管理规程》（以下简称《规程》）。根据《规程》，土地增值税清算受理分为“应清算”和“可清算”，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
在2019年7月16日发布的《征求意见稿》中，对于上述 “应清算”和“可清算”内容合二为一，全部“应清算”。《征求意见稿》指出，房地产开发项目土地增值税实行先预缴后清算的办法。从事房地产开发的纳税人应当自纳税义务发生月份终了之日起15日内，向税务机关报送预缴土地增值税纳税申报表，预缴税款。从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内，向税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税。
有从事企业财务审计工作的人士表示，在“可清算”的条件下，不少企业会出现拖延缴税的情况。
施文泼表示，将“可清算”变为“应清算”，用词更加体现强制性，进一步明确了房地产开发项目征纳双方的税收责任，有利于消除税收漏洞，确保税款应收尽收，也有助于维护双方的权益。另一方面，在清算方式上做了相应调整，也有利于简化清算流程，减轻征纳双方成本和涉税风险。
规范清算流程，封堵税收漏洞，对于纳税不规范的房企来说，必然会受到影响，姜国君表示，土地增值税法征求意见稿对申报纳税及清算环节更具强制性，相比现行条例更加严格、规范，这将一定程度上增加部分房企的资金压力，可以起到抑制房企过度粗放开发、经营灰色空间等作用。虽然短期内会降低房企的资金利用率，但长远来看将更利于房企把握开发经营节奏、防控资金风险。同时也有助于通过税收杠杆调节市场，引导行业健康发展。
对个人征税？多位业内人士表示“可能性并不大” 
自《征求意见稿》公示后，亦有存在过度解读现象。尤其是对个人征收土地增值税的说法不一。
事实上，《征求意见稿》中对“转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人”这一表述与现行1993年版、1994年执行的土地增值税暂行条例并无差别。
只是现行条例规定“销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税”。而《征求意见稿》中明确了“纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土增税” 。相关优惠政策已出现细化，并非一刀切。
无论何种说法，早在1999年，《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》中就提出对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。
2008年，由财政部、国家税务总局联合印发的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》又规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。这项免征的规定一直执行至今。
对于个人一直免征的土地增值税，很多人担心《征求意见稿》出台后，是否不再免征。但在很多业内人士看来，未来征收的可能性并不大。
杨红旭就表示，即便土地增值税《征求意见稿》通过了立法，仍然不会对个人征税。因为在个人转让房产环节，已有了个人所得税，其内涵与土地增值税相似，不应该重复征税。新增税种应是正在立法中的房地产税，即持有环节的税种。
严跃进也认为，房子作为居住功能，税费不会太复杂的，比如房地产税针对哪些房子征收，如何征收等问题一直比较谨慎。此外，土地增值税背后涉及到房屋买卖的价格差，很难断定是房屋升值了还是土地升值了，具有不确定性。因此判断不会征收。
“如果未来确实考虑到土地价值增值，后续房产税会适当减缓或者不征收，这都是可以变通的内容。”严跃进称，如果未来从有征收可能来考虑，确实会影响一些房产背后的增值收益。尤其是涨价而且潜在交易成本比较高的房屋，市场交易会被抑制。
姜国君则认为，结合近一两年热议较多的房地产税立法以及在上海、重庆等地开展的房产税试点工作来看，后期即便对个人房产交易征收土地增值税，也将适用于自住以外的多套房产或超过家庭居住面积部分的交易所得进行交税。所以一般家庭不必过度担心这个问题。

4. 土地增值税要立法了，你了解它吗

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定：“第二条  转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
第五条  纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

5. 求问一道关于税法中土地增值税的问题

已经扣除了。销售商品房缴纳有关税金770万元，包含营业税和
城建税
，教育附加。
扣除项目
合计=4800+480+770+960=7010(万元）

6. 一道税法的土地增值税问题

1、扣除项目金额
8000×400÷100000=32万元
2、与转让有关的税金
税金=500×5%×（1+7%+3%）=27.5万元
3、扣除项目合计=32+27.5=59.5万元
4、增值额=500-59.5=440.5万元
5、应纳税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
应纳税额=440.5×60%-59.5×35%=264.3-20.825=243.475万元
选C

7. 符合什么条件可要求纳税人进行土地增值

根据《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号）第十条规定：“对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。”

8. 求问一道关于税法中土地增值税的问题

已经扣除了。销售商品房缴纳有关税金770万元，包含营业税和城建税，教育附加。
扣除项目合计=4800+480+770+960=7010(万元）