上海房管局：严格执行住房限购政策 加强商品住房销售管理

1. 上海房管局：严格执行住房限购政策 加强商品住房销售管理

观点地产网讯：4月23日，上海市房屋管理局引发《上海市房屋管理局2020年工作总结和2021年工作计划》。
2020年工作总结方面，上海市房屋管理局表示，过去一年上海保持房地产市场运行总体平稳，加快推进租赁住房建设管理，推动住房保障高质量发展，实施旧住房改造和房屋征收，开展住宅小区“美丽家园”建设”。
其中，2020年上海新建和转化租赁房源10万套，新增代理经租房源9.9万套；出台《租赁住房规划建设导则》；加强住房租赁监管。
全年新增保障性住房供应6.1万套。廉租住房历年累计受益家庭达13.4万户，公共租赁房累计享受保障72万户；共有产权保障住房累计签约12.75万套，其中新增签约2.05万套。
此外，实施三类旧住房综合改造709万平方米，各类里弄房屋修缮改造55.8万平方米，启动实施9000户非旧改地块无卫生设施老旧住房改造；完成83个存量征收基地收尾，其中59个已实现拆平、交地。
对于2021年工作计划，上海房管局将从坚持租购并举，着力解决大城市住房突出问题；持续完善住房保障体系；坚持增存并重等方面着手。
其中，房管局提出大力发展租赁住房。切实增强租赁住房供应的针对性和有效性，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，形成供应租赁住房约5.3万套，其中公共租赁房0.8万套。
同时，促进房地产市场健康平稳发展。牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，按照因城施策、“一城一策”要求，完善房地产市场平稳健康发展长效机制，继续突出“稳”字当头，着力“稳地价、稳房价、稳预期”。
强化政策协同，深化完善房地联动机制，健全住房和金融联动机制。严格执行住房限购和差别化住房信贷政策，加强商品住房销售管理。加大市场监管力度，开展市场秩序专项整治工作，严肃查处各类违法违规行为。强化监测预警和舆情引导，注重风险防范。
此外，保障好群众住房需求。继续以货币补贴方式为主对所有符合条件的申请家庭及时做好兜底保障；着力推进单位租赁房租赁合同网签备案工作。做好共有产权保障住房供应工作。有序推进本市户籍第八批次共有产权保障住房签约；适时启动新一批共有产权保障住房申请受理工作，加快审核进度，部分家庭预计年内将完成签约。

2. 上海房管局否认出台新政 要求加强销售环节管理

1月20日，据本地媒体透露，上海市房管局召开紧急会议，商讨对策应对最近上海楼市摇号过热情况。
根据目前流传出来的文件显示，根据市局会议精神，严控过热现象，将采取一系列措施来防止新房认筹过热。主要限制措施有：
一、认筹比例不超过3：1。针对认筹比超过3：1的热销房源，要求剩余房源后期一次性全部推出来，且会严格审核形象进度(形象进度维持1/3)；
二、项目认筹期间和房管局报备合作分销的机构，不能和中介联合操纵周边二手房价格；
三、在认筹期间，同一家庭，同一时间段全上海只能认筹一个楼盘，认筹金不得超过房屋总价20%。若为热销楼盘，适当提升认筹金比例，首套不超过35%，二套不超过70%，且摇完号一周内必须退回给客户。
四、针对开盘当天去化率超过90%的楼盘，认筹名单还需要提交房管局备案，且不得更名。(若为退房，1年内不得签约)；
五、恢复单次上市面积3万方的政策（尾盘除外）。
除了对新盘认筹全过程进行调控，纪要文件在稳定价格方面也提出要求，将对新房预售价格审批从严，开发商需合理参考周边定价。针对价格低于市场价的楼盘，适当提升价格防止过热。
但随后另有媒体向上海市闵行区房管局相关人士求证，对方表示，没有收到相关通知，官方没有发文。
据悉，目前上海市局正在研究相关后续的调控政策，例如：离婚两年内不能买房，分批摇号政策等等。将视这两个月的情况而定，如果市场过热，大概率会落地。而在资金端，也将继续收紧资金监管，并委托银行监管。

3. 上海房管局：目前没有出台新的调控政策 只是加强销售环节管理

1月20日下午，上海网络辟谣官方微信披露信息显示，上海市房管局表示：目前没有出台新的调控政策，只是针对目前销售环节中的不规范现象，要求加强销售环节的管理。
信息指出，近两个月，上海的新房市场火爆。1月20日，一份《闵行区房管局会议纪要》在网络热传。有媒体称，上海市房管局召开紧急会议，商讨对策应对最近上海楼市摇号过热情况。
根据该《纪要》，将防止认筹过热，如设置项目认筹红线，同一家庭同一时段只能认筹一个楼盘等。在价格方面，将对新房预售价格审批从严。后期还包括收紧资金监管，委托银行监管等。如果还不能防止楼市过热，上海后续或将出台进一步调控政策。例如，离婚两年内不能买房，分批摇号政策，同时进一步收紧资金监管。
观点地产新媒体了解到，根据目前流传出来的文件显示，根据市局会议精神，严控过热现象，将采取一系列措施来防止新房认筹过热。主要限制措施有：
一、认筹比例不超过3：1。针对认筹比超过3：1的热销房源，要求剩余房源后期一次性全部推出来，且会严格审核形象进度(形象进度维持1/3)；
二、项目认筹期间和房管局报备合作分销的机构，不能和中介联合操纵周边二手房价格；
三、在认筹期间，同一家庭，同一时间段全上海只能认筹一个楼盘，认筹金不得超过房屋总价20%。若为热销楼盘，适当提升认筹金比例，首套不超过35%，二套不超过70%，且摇完号一周内必须退回给客户。
四、针对开盘当天去化率超过90%的楼盘，认筹名单还需要提交房管局备案，且不得更名。(若为退房，1年内不得签约)；
五、恢复单次上市面积3万方的政策（尾盘除外）。
除了对新盘认筹全过程进行调控，纪要文件在稳定价格方面也提出要求，将对新房预售价格审批从严，开发商需合理参考周边定价。针对价格低于市场价的楼盘，适当提升价格防止过热。

4. 上海加强商品房销售管理，“专项检查夯实调控效果或常态化”

截屏图
2021年，上海将进一步促进房地产市场健康平稳发展，强化政策协同，深化完善房地联动机制，健全住房和金融联动机制。
4月23日，上海市房管局正式印发《上海市房屋管理局2020年工作总结和2021年工作计划》（以下简称《计划》），计划对过去一年的工作进行总结同时部署今年房地产工作计划。
“2021年是‘十四五’开局之年，房管领域事关经济发展又事关民生福祉。房地产要为‘十四五规划’服务，在服务的同时也需要解决好住有所居、宜居宜安的现实问题。”业内分析人士说道。
今年房地产调控将更加完备，专项检查夯实调控效果或常态化
对于2021年工作计划，《计划》明确，促进房地产市场健康平稳发展。牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，按照因城施策、“一城一策”要求，完善房地产市场平稳健康发展长效机制，继续突出“稳”字当头，着力“稳地价、稳房价、稳预期”。强化政策协同，深化完善房地联动机制，健全住房和金融联动机制。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次上海房管局表态充分说明调控将继续从紧从严。从今年的工作计划可以看出，今年的房地产市场调控将更加完备，尤其是在政策协同强化、建立各类联动机制、巩固既有调控措施等方面依然会继续。
与此同时，《计划》提到，今年将严格执行住房限购和差别化住房信贷政策，加强商品住房销售管理。加大市场监管力度，开展市场秩序专项整治工作，严肃查处各类违法违规行为。强化监测预警和舆情引导，注重风险防范。
“这说明在原有调控的基础上，将形成一波大检查，包括计划中提到的商品住房销售管理方面，这对于后续房地产交易市场将产生积极的影响。”业内分析人士说道。
严跃进指出，近期北京明确了房地产秩序的检查工作，在租购等领域开展12项的检查和监管，这具有风向意义。这也说明，在落实既有调控政策基础上，要真正通过检查来夯实调控效果，防范调控政策走样。对于上海市场来说，此次表态也充分说明对于市场稳定的积极导向。通过检查，可以发现一些继续钻政策漏洞的做法，有助于防范市场风险和促进市场的平稳健康发展。而对于相关房企和中介等机构来说，近期营销和经营等工作确实需要规范，以真正响应上海的各项调控精神。
年初以来调控政策不断，“不要小看政府管控房价的决心”
可以看到的是，今年以来上海楼市调控政策不断，据澎湃新闻不完全统计，目前已从限购、限售、限贷、约谈等多方面持续维护市场平稳健康发展。
在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，年初以来，上海不断有调控政策出台，不论是新政、约谈，还是以前一些老的内容反复重申，都表明了政府的姿态，“不要小看政府管控房价的决心。今年特别明显，如果后续房价还是有所升温的话，政策会持续加码。”
1月21日，上海市住房城乡建设管理委联合市房屋管理局等8部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，意见涉及土地、限购、信贷、新房摇号、税费等内容。其中提到，离婚3年内购房的按照离婚前家庭套数计算；不满5年的住房一律全额缴纳增值税。
1月29日，上海银保监局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，再次强化“房住不炒”的定位，并对个人住房信贷管理工作提出了进一步要求。上海银保监局明确表示，将严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等；同时将会严格管控个人住房贷款的发放，后续房贷将重点支持购买首套自住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
2月1日，上海市、区房管部门联合市市场监督管理局等多部门对中介机构及房企进行了约谈，并通报近期房产领域违法违规行为。要求各房地产经纪机构在经营过程中，不断加强对一线人员的管理，不得诱导、教唆、协助房屋买卖当事人违反或规避房地产调控政策，违反税收征管和金融监管政策法规；不得炒作房屋涨价、制造购房恐慌情绪的信息；不得参与经营贷、首付贷、消费贷等违法违规房地产金融活动。
3月3日，上海市住房和城乡建设管理委员会联合上海市规划和自然资源局、上海市房屋管理局三部门共同印发《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，明确强化住宅用地供应管理、深化完善房价地价联动机制、严格规范企业购买商品住房并实施住房限售。根据新规，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
3月16日，上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，实施办法提到，全市各大重点高中一半以上的招生名额都会被分配到全市各区所有初中学校，这也意味着顶级公办初中和普通的“菜中”站在了同一起跑线——名额分配面前。该项旨在推动教育均衡的政策，也给燥热的学区房泼上一盆冷水。
3月19日，上海市房地产经纪行业协会向沪上全体房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。要求不挂牌、不发布未经核验的房源，不挂牌、不发布价格虚高的房源。在线上、线下房源发布信息中，不使用“学区房”进行推介、宣传；在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者。
五大新城将编制新城住房专项规划
“今年作为‘十四五’开局之年，今年的工作计划不仅仅只是房地产市场调控，而是一组全方位、立体的动作组合。其中还提到大力发展租赁住房，加快推进城市更新，改善居民居住条件，坚持以产兴城、以业引人、以房安居；更大力度推进既有多层住宅加装电梯、推进旧房更新等，这一系列动作，都将为城市高质量发展、高品质生活提供保障。”卢文曦说道。
今年《计划》提到，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。坚持以供给侧结构性改革、提升居住品质为主线，住房发展在保持总量供给基本平稳的基础上，进一步强化住房的精准供给、品质供给、服务供给和制度供给，促进居民住有所居、安居宜居。完善住房市场体系和住房保障体系。以稳定就业、稳定居住为导向，更加注重统筹谋划、整体安排、有序推进，大力发展租赁住房，增加租赁住房供应，扩大保障性租赁住房政策覆盖面。加快推进城市更新，改善居民居住条件。
同时，聚焦新城这一全市合力推进的发展重点，编制新城住房专项规划。坚持以产兴城、以业引人、以房安居，从规划源头上解决好新城的住房民生问题。按照“产城融合、功能完备、职住平衡、生态宜居、交通便利、治理高效”的要求，集聚资源、优化政策、做实行动，构建好新城住房制度体系，合理安排租赁住房、商品住房、保障性住房的规模、结构、布局和供应时序，一体推进老城更新。
按照《计划》，今年将坚持增存并重，着力提升居住品质。全力推进实施好民心工程。更大力度推进既有多层住宅加装电梯。按照“能加尽加，愿加快加”的原则，完成既有多层住宅加装电梯1000台以上。
同时，深入实施《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》。推进旧住房更新改造1000万平方米，重点推进不成套职工住宅、小梁薄板房屋和里弄房屋改造，加大对五大新城、苏州河两岸等重点区域老旧住房的改造力度。
总的来说，对做好2021年工作，上海市房管局局长王桢在4月23日召开的上海市房管局2021年系统工作会议中指出，一要坚决贯彻中央精神和市委市政府工作要求，构建超大城市租购并举住房制度体系基本框架；二要房住不炒，着力保持房地产市场平稳健康发展；三要坚持租购并举，着力解决大城市住房突出问题；四要坚持增存并重，着力提升居住品质；五要线上线下融合，着力提升住宅小区综合治理水平；六要坚持守住底线，着力防范化解各类风险隐患。

5. 加强新建商品房销售监管

房地产开发企业和销售代理机构对未取得销售许可的商品房项目，不得以任何方式向购房人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业销售商品房需签订预定协议的，应当通过天津市商品房销售管理系统网签《天津市商品房预定协议》，并在2个月内签订《天津市商品房买卖合同》。房地产开发企业不得以反复预定的方式囤积准售房源，每套房屋预定次数不得超过2次。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
一、如何处理购房定金纠纷
(一)符合商品房销售条件的，所预交款项又明确约定为定金或明确约定适用定金罚则的，由于购房人的当方面原因导致未能订立商品房买卖合同的，定金不返还。由于开发商单方面原因导致未能订立商品房买卖合同的，双倍返还定金。
(二)符合商品房销售条件的，所预交款项没有明确约定为定金或明确约定适用定金罚则的，无论谁的原因导致未能订立商品房买卖合同的，开发商都应当向买受人返还所收费用。
(三)不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。那么，收取的费用都应当返还。
签订认购书与交付定金不是签订商品房买卖合同的必经步骤，但现行交易通常规则是买受人先行签订认购书和交付定金，之后再签订商品房买卖合同。签订商品房认购书有什么作用？购房者与开发商签订认购书后，没能买成房，购房者如何索要定金呢？请看具体内容。
二、签订认购合同注意事项
签署认购协议时，注意认购协议应包括以下基本内容：当事人姓名或名称、预订的房地产的坐落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法等。签订房屋认购合同的注意事项如下：
（一）当事人双方基本情况别写错
（二）房屋的基本情况要写清
（三）价款与付款方式约定清晰
房屋单价约定要写清楚，注意不能使用特价、均价等比较模糊的词语。付款方式及首付款的支付金额都要写清楚，不要出现差错。
（四）定金违约要约定
约定清楚交定金的时间、定金金额（缴纳定金的比例一定不要超过总房款的20％），违约后对定金的处理办法。
（五）开发商承诺要写进认购书
在看房时，销售人员或开发商承诺的赠送面积、保留房源等，都要写进认购书中。包括承诺不兑现，违约如何处理等，都要做出明确的规定。实际操作中，要将承诺写进认购书，还需与开发商进行交涉。
签订认购书时，还要琢磨一下认购书中的条款是否平等，如果有不对等的条款，可以直接向开发商提出异议。
法律依据：
《商品房销售管理办法》第二十二条
不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

6. 上海市发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》包括哪些内容？

3月3日，上海市多个部门发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，进一步加强房地产市场管理。通知明确，深化完善房价地价联动机制，在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。实施住房限售，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
1、强化住宅用地供应管理
及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划。压实各区主体责任，量化地价调控目标，合理制定土地出让方案，稳定市场预期，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地。
2、深化完善房价地价联动机制
在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。
3、严格新建商品住房价格备案管理
各区应切实承担起新建商品住房项目价格备案管理的主体责任，指导开发企业合理定价，对定价过高的项目，坚决予以调整。市房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。

4、强化商品住房交易管理
进一步优化房屋交易网签备案制度，拓宽网签备案数据应用范围。加强部门间信息共享，通过大数据筛查、专项检查等方式，加大税收征管、购房资金核查和新购住房抵押监管的力度。
5、进一步加强房地产中介管理
持续整顿规范房地产中介经营行为，着力加强房地产信息服务平台监管。规范二手住房价格等信息发布行为，严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息。严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。
6、严格规范企业购买商品住房
全面执行关于规范企业购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。
7、实施住房限售
对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

7. 上海发布关于进一步加强本市房地产市场管理的通知

3月3日，上海市发布进一步加强本市房地产市场管理的通知。通知提出，在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价;房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。
全文如下：
各有关单位：
为落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(沪建房管联〔2021〕48号)，进一步加强土地市场和商品住房市场管理，着力稳地价、稳房价、稳预期，确保本市房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下：
一、强化住宅用地供应管理。及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划。压实各区主体责任，量化地价调控目标，合理制定土地出让方案，稳定市场预期，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地。
二、深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。
三、严格新建商品住房价格备案管理。各区应切实承担起新建商品住房项目价格备案管理的主体责任，指导开发企业合理定价，对定价过高的项目，坚决予以调整。市房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。
四、强化商品住房交易管理。进一步优化房屋交易网签备案制度，拓宽网签备案数据应用范围。加强部门间信息共享，通过大数据筛查、专项检查等方式，加大税收征管、购房资金核查和新购住房抵押监管的力度。
五、进一步加强房地产中介管理。持续整顿规范房地产中介经营行为，着力加强房地产信息服务平台监管。规范二手住房价格等信息发布行为，严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息。严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。
六、严格规范企业购买商品住房。全面执行关于规范企业购买商品住房(包括新建商品住房和二手住房)的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。
七、实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
上海市住房和城乡建设管理委员会
上海市规划和自然资源局
上海市房屋管理局
2021年3月3日

8. 上海发布关于进一步加强本市房地产市场管理的通知

3月3日，上海市发布进一步加强本市房地产市场管理的通知。通知提出，在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价；房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。

全文如下：
各有关单位：
为落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联〔2021〕48号），进一步加强土地市场和商品住房市场管理，着力稳地价、稳房价、稳预期，确保本市房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下：
一、强化住宅用地供应管理。及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划。压实各区主体责任，量化地价调控目标，合理制定土地出让方案，稳定市场预期，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地。
二、深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。
三、严格新建商品住房价格备案管理。各区应切实承担起新建商品住房项目价格备案管理的主体责任，指导开发企业合理定价，对定价过高的项目，坚决予以调整。市房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。
四、强化商品住房交易管理。进一步优化房屋交易网签备案制度，拓宽网签备案数据应用范围。加强部门间信息共享，通过大数据筛查、专项检查等方式，加大税收征管、购房资金核查和新购住房抵押监管的力度。
五、进一步加强房地产中介管理。持续整顿规范房地产中介经营行为，着力加强房地产信息服务平台监管。规范二手住房价格等信息发布行为，严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息。严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。
六、严格规范企业购买商品住房。全面执行关于规范企业购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。
七、实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
上海市住房和城乡建设管理委员会
上海市规划和自然资源局
上海市房屋管理局
2021年3月3日