楼市近600次调控 政策底显现 “稳定”成2022年主基调

1. 楼市近600次调控 政策底显现 “稳定”成2022年主基调

2021年已经进入岁尾。对于房地产市场而言，“房企变局”“密集调控”“政策底显现”等是这一年的关键词。
这一年，房企“三条红线”和“集中供地”等政策在2021年年初正式实行，房地产行业也迎来了重大的变化——过去行业的高杠杆、高周转、高回报的模式已经不在。
这一年，伴随着全国调控政策的密集出台，房地产行业销售也呈现“前高后低”的态势。据中原地产研究中心统计，11月全国房地产调控政策次数继续高位，单月高达56次房地产调控，年内累计房地产调控次数高达586次。
展望未来，多位业内人士在接受证券时报记者采访时表示，“稳定”是明年楼市的主基调，年末各种调控政策的指向就是稳定楼市，这也代表了政策见底。另一方面，政策有望将围绕“三稳”任务，因城施策、供需两端发力；同时，适度加快长租房市场发展，推进保障房建设。
政策底显现
2021年年初，涉及房企融资、拿地的政策接连出台，其中包括备受市场关注的“三条红线”监管新政。
实际上，早在去年8月20日，住建部、人民银行等就明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则将在当年9月1日进行试点，也就是业内称之为的房企融资“三道红线”政策，该政策从今年初开始正式实行。
三条红线政策实施以来，房企普遍加速了降低有息负债的进程，尤其是龙头房企。
据海通证券统计，2021年上半年，部分龙头房企杠杆率有所下降。截至2021年上半年底，除绿地控股、首开股份、华发股份、金融街、光明地产、鲁商臵业以外，其统计的部分龙头A股上市公司三道红线（剔除预收账款的资产负债率小于70%；净负债率小于100%；现金短债比大于1）全部达标。
进入2月，一份自然资源部发布的住宅用地分类调控文件流出，文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”：集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；集中组织出让活动。其中，重点城市包括4个一线城市，18个二线城市。
集中供地政策改变了房企的拿地节奏，也被业内视为2021年房地产最大市场变化之一。
“2021年，土地市场在上半年高位运行后，下半年整体土地市场开始出现了明显的下调迹象，随着房地产市场成交降温，房企资金链压力越来越大，拿地房企积极性越来越低。”中原地产首席分析师张大伟对证券时报记者表示，集中供地改变了房企原有的开发节奏。随着房地产市场的变化而冷热不均，2022年集中供地政策有望继续调整。
中原地产研究中心数据也显示，截止11月，2021年年内全国热点的100个城市卖地金额为4.05万亿，同比2020年同期出现了下调，下调幅度为7.4%，从土地市场数据看，热度持续降低已经成为了趋势，特别是2021年下半年来，土地市场持续低迷。
此后，各类限价、限售、限购等政策密集出台，地产行业调控加码信号不断被释放。根据中原地产研究中心统计，2021年1~8月累计房地产调控次数超过400次，刷新了历史纪录。
值得注意的是，9月以来，房地产政策开始逐渐转暖成为业内共识。
9月底，央行在第三季度例会上提出要维护房地产市场的健康发展，10月，哈尔滨等部分城市出台了相关政策，稳定房地产市场。12月，高层会议提出要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，并首次提出要促进房地产业的“良性循环”。
在张大伟看来，楼市防止下调过快有望成为未来的政策趋势，“稳定”是明年楼市最确定的关键词。“近两年来，楼市调控越发严格。一边是对热点城市的新房、二手房的限价令，另一边是全国多个城市新房的限跌令，房价大涨会放大金融风险，而房价断崖式下跌也同样不是稳定，也会波及金融系统。年末各种调控开始稳定楼市，全国超过20个城市开购房补贴，都代表了政策的见底。”
光大银行金融市场部宏观分析师周茂华也对记者表示，房地产调控稳字当头，各地因城施策，落实“三稳”任务。“不能让房价非理性上涨，房企无序加杠杆，同时，也不能让房地产过冷，房地产市场过热与过冷都是有害的。”展望未来，政策仍将围绕“三稳”任务，因城施策、供需两端发力，根据区域具体房地产市场供需情况，对调控政策一定预调微调；同时，适度加快长租房市场发展，推进保障房建设。
“预计在‘房住不炒’的大基调下，短期信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大，地方将响应中央要求因城施策，对地产相关链条不顺畅的问题采取针对性举措，加快落地扶持类政策，除加大购房补贴外，降低贷款利率、减免部分交易税额等政策亦存微调预期。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静告诉记者。
风险事件有望减少
在今年房企融资环境持续趋紧的大背景下，不少知名民营房企在下半年出现债务违约现象或苗头。
2021年7月，蓝光发展发布部分债务未能如期偿还的公告；8月，阳光100也表示未能支付到期的可转换债券。9月，恒大集团理财停止兑付的消息传出，这一事件引发了恒大自身的流动性危机，也在一定程度上预示了后续其他房企可能出现债务风险。
10月以来，包括花样年、当代置业、新力控股等出现美元债务兑付困难的情况，这也导致地产美元债大幅下跌。
中原地产研究中心统计，进入10月以来，已先后有绿地控股、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。中资地产美元债普遍出现近20%的跌幅。其中，2021年到期的债券受到的冲击最大，其次是2022年到期债券，2023、2024、2025年到期债券跌幅较为平缓。
“背后核心原因还是房地产调控，特别是三条红线抑制了房企融资渠道，而销售收紧又导致企业回款困难，开发贷、按揭贷款双收紧，使得房企还债能力锐减。”张大伟告诉记者。
值得注意的是，不少房企也在通过瘦身、融资等方式积极自救，房企风险事件有望减少成为业内共识。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示，随着行业对流动性风险的重视，部分处在危险边缘的房企开始积极采取措施，通过变卖资产、股东借款、增发配股等方式补充资金，对缓解短期债务压力起到了积极作用。“当前融资相关政策基本见底，保障正常融资、政策纠偏成为监管的主要方向，房企的合理融资需求正在得到满足。因此综合来看，未来房企的风险事件会逐步减少。”
房企积极谋变
值得注意的是，今年的房地产市场销售情况呈现出“前高后低”的走势也被业内高度关注。
据国家统计局12月15日最新发布的数据显示，2021年1~11月，商品房销售面积为15.8亿平方米，同比增长4.8%，比2019年1~11月份增长6.2%，两年平均增长3.1%；销售额方面：2021年1~11月，商品房销售额为16.2万亿元，同比增长8.5%，比2019年1~11月份增长16.3%，两年平均增长7.8%。
不过，就单月来看，房地产市场销售情况已经连续多个月处于下降态势。
中指研究院的数据显示，11月，市场仍处于调整阶段，叠加去年同期高基数影响，全国商品房销售面积、销售额分别下降14.0%和16.3%，连续4个月保持两位数下降，但受信贷环境边际改善等因素影响，降幅较上月分别收窄7.7和6.3个百分点。
“受前期调控发力和银行按揭额度紧张等因素影响，下半年房地产市场调整压力增加，市场整体降温，个别房企出现违约事件，购房者观望情绪上升，进一步拖累市场活跃度下降，房企销售面积和销售额均出现下滑。”
在陈文静看来，上半年房企加大营销力度，销售面积达历史同期最高水平，整体表现超预期。三季度市场明显降温，商品房销售面积同比转降。
从短期市场趋势看，房企销售下滑，短期偿债压力加大成为共识，在此背景下，不少房企们选择开源节流。
以万科为例，11月17日，万科在内部倡议，提出要转变黄金时代的惯性思维方式，将经营理念贯穿始终，对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事等工作要求。
张大伟认为，除了开源节流，保持流动性，安心赚小钱，房地产商更要转变思路，着眼于打磨产品品质。“接下来是房企大洗牌的时刻，谁的品质更好，就更能吸引用户，在收缩的房地产市场中分一杯羹。认清形势，加速转变，才能有机会熬过行业冬天，赢得下半场竞争的门票。”
另一方面，房企的转型也在今年常被提及，不过业内提示要谋定而后动。刘水认为，房地产行业整体的利润率持续下行，在这样的背景下，房企切忌盲目，毕竟跨领域是有门槛和资金投入的，不能为了转型而转型，所以企业应根据自身实际情况和发展需要谨慎调整发展战略。

2. 楼市近600次调控 政策底显现 “稳定”成2022年主基调

2021年已经进入岁尾。对于房地产市场而言，“房企变局”“密集调控”“政策底显现”等是这一年的关键词。
这一年，房企“三条红线”和“集中供地”等政策在2021年年初正式实行，房地产行业也迎来了重大的变化——过去行业的高杠杆、高周转、高回报的模式已经不在。
这一年，伴随着全国调控政策的密集出台，房地产行业销售也呈现“前高后低”的态势。据中原地产研究中心统计，11月全国房地产调控政策次数继续高位，单月高达56次房地产调控，年内累计房地产调控次数高达586次。
展望未来，多位业内人士在接受证券时报记者采访时表示，“稳定”是明年楼市的主基调，年末各种调控政策的指向就是稳定楼市，这也代表了政策见底。另一方面，政策有望将围绕“三稳”任务，因城施策、供需两端发力；同时，适度加快长租房市场发展，推进保障房建设。
政策底显现
2021年年初，涉及房企融资、拿地的政策接连出台，其中包括备受市场关注的“三条红线”监管新政。
实际上，早在去年8月20日，住建部、人民银行等就明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则将在当年9月1日进行试点，也就是业内称之为的房企融资“三道红线”政策，该政策从今年初开始正式实行。
三条红线政策实施以来，房企普遍加速了降低有息负债的进程，尤其是龙头房企。
据海通证券统计，2021年上半年，部分龙头房企杠杆率有所下降。截至2021年上半年底，除绿地控股、首开股份、华发股份、金融街、光明地产、鲁商臵业以外，其统计的部分龙头A股上市公司三道红线（剔除预收账款的资产负债率小于70%；净负债率小于100%；现金短债比大于1）全部达标。
进入2月，一份自然资源部发布的住宅用地分类调控文件流出，文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”：集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；集中组织出让活动。其中，重点城市包括4个一线城市，18个二线城市。
集中供地政策改变了房企的拿地节奏，也被业内视为2021年房地产最大市场变化之一。
“2021年，土地市场在上半年高位运行后，下半年整体土地市场开始出现了明显的下调迹象，随着房地产市场成交降温，房企资金链压力越来越大，拿地房企积极性越来越低。”中原地产首席分析师张大伟对证券时报记者表示，集中供地改变了房企原有的开发节奏。随着房地产市场的变化而冷热不均，2022年集中供地政策有望继续调整。
中原地产研究中心数据也显示，截止11月，2021年年内全国热点的100个城市卖地金额为4.05万亿，同比2020年同期出现了下调，下调幅度为7.4%，从土地市场数据看，热度持续降低已经成为了趋势，特别是2021年下半年来，土地市场持续低迷。
此后，各类限价、限售、限购等政策密集出台，地产行业调控加码信号不断被释放。根据中原地产研究中心统计，2021年1~8月累计房地产调控次数超过400次，刷新了历史纪录。
值得注意的是，9月以来，房地产政策开始逐渐转暖成为业内共识。
9月底，央行在第三季度例会上提出要维护房地产市场的健康发展，10月，哈尔滨等部分城市出台了相关政策，稳定房地产市场。12月，高层会议提出要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，并首次提出要促进房地产业的“良性循环”。
在张大伟看来，楼市防止下调过快有望成为未来的政策趋势，“稳定”是明年楼市最确定的关键词。“近两年来，楼市调控越发严格。一边是对热点城市的新房、二手房的限价令，另一边是全国多个城市新房的限跌令，房价大涨会放大金融风险，而房价断崖式下跌也同样不是稳定，也会波及金融系统。年末各种调控开始稳定楼市，全国超过20个城市开购房补贴，都代表了政策的见底。”
光大银行金融市场部宏观分析师周茂华也对记者表示，房地产调控稳字当头，各地因城施策，落实“三稳”任务。“不能让房价非理性上涨，房企无序加杠杆，同时，也不能让房地产过冷，房地产市场过热与过冷都是有害的。”展望未来，政策仍将围绕“三稳”任务，因城施策、供需两端发力，根据区域具体房地产市场供需情况，对调控政策一定预调微调；同时，适度加快长租房市场发展，推进保障房建设。
“预计在‘房住不炒’的大基调下，短期信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大，地方将响应中央要求因城施策，对地产相关链条不顺畅的问题采取针对性举措，加快落地扶持类政策，除加大购房补贴外，降低贷款利率、减免部分交易税额等政策亦存微调预期。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静告诉记者。
风险事件有望减少
在今年房企融资环境持续趋紧的大背景下，不少知名民营房企在下半年出现债务违约现象或苗头。
2021年7月，蓝光发展发布部分债务未能如期偿还的公告；8月，阳光100也表示未能支付到期的可转换债券。9月，恒大集团理财停止兑付的消息传出，这一事件引发了恒大自身的流动性危机，也在一定程度上预示了后续其他房企可能出现债务风险。
10月以来，包括花样年、当代置业、新力控股等出现美元债务兑付困难的情况，这也导致地产美元债大幅下跌。
中原地产研究中心统计，进入10月以来，已先后有绿地控股、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。中资地产美元债普遍出现近20%的跌幅。其中，2021年到期的债券受到的冲击最大，其次是2022年到期债券，2023、2024、2025年到期债券跌幅较为平缓。
“背后核心原因还是房地产调控，特别是三条红线抑制了房企融资渠道，而销售收紧又导致企业回款困难，开发贷、按揭贷款双收紧，使得房企还债能力锐减。”张大伟告诉记者。
值得注意的是，不少房企也在通过瘦身、融资等方式积极自救，房企风险事件有望减少成为业内共识。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示，随着行业对流动性风险的重视，部分处在危险边缘的房企开始积极采取措施，通过变卖资产、股东借款、增发配股等方式补充资金，对缓解短期债务压力起到了积极作用。“当前融资相关政策基本见底，保障正常融资、政策纠偏成为监管的主要方向，房企的合理融资需求正在得到满足。因此综合来看，未来房企的风险事件会逐步减少。”
房企积极谋变
值得注意的是，今年的房地产市场销售情况呈现出“前高后低”的走势也被业内高度关注。
据国家统计局12月15日最新发布的数据显示，2021年1~11月，商品房销售面积为15.8亿平方米，同比增长4.8%，比2019年1~11月份增长6.2%，两年平均增长3.1%；销售额方面：2021年1~11月，商品房销售额为16.2万亿元，同比增长8.5%，比2019年1~11月份增长16.3%，两年平均增长7.8%。
不过，就单月来看，房地产市场销售情况已经连续多个月处于下降态势。
中指研究院的数据显示，11月，市场仍处于调整阶段，叠加去年同期高基数影响，全国商品房销售面积、销售额分别下降14.0%和16.3%，连续4个月保持两位数下降，但受信贷环境边际改善等因素影响，降幅较上月分别收窄7.7和6.3个百分点。
“受前期调控发力和银行按揭额度紧张等因素影响，下半年房地产市场调整压力增加，市场整体降温，个别房企出现违约事件，购房者观望情绪上升，进一步拖累市场活跃度下降，房企销售面积和销售额均出现下滑。”
在陈文静看来，上半年房企加大营销力度，销售面积达历史同期最高水平，整体表现超预期。三季度市场明显降温，商品房销售面积同比转降。
从短期市场趋势看，房企销售下滑，短期偿债压力加大成为共识，在此背景下，不少房企们选择开源节流。
以万科为例，11月17日，万科在内部倡议，提出要转变黄金时代的惯性思维方式，将经营理念贯穿始终，对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事等工作要求。
张大伟认为，除了开源节流，保持流动性，安心赚小钱，房地产商更要转变思路，着眼于打磨产品品质。“接下来是房企大洗牌的时刻，谁的品质更好，就更能吸引用户，在收缩的房地产市场中分一杯羹。认清形势，加速转变，才能有机会熬过行业冬天，赢得下半场竞争的门票。”
另一方面，房企的转型也在今年常被提及，不过业内提示要谋定而后动。刘水认为，房地产行业整体的利润率持续下行，在这样的背景下，房企切忌盲目，毕竟跨领域是有门槛和资金投入的，不能为了转型而转型，所以企业应根据自身实际情况和发展需要谨慎调整发展战略。

3. 地方两会释放2019楼市信号 “三稳”成政策关键方向

告别房地产调控政策频繁出台的2018年，房地产市场从此前的高温状态逐渐退烧。2019年1月以来，地方“两会”陆续召开，各地房地产调控政策进一步明朗，其中稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”是大部分省份明确提及的政策关键方向，“一城一策”、“完善住房保障体系”成为2019年房地产的关键词。
业内人士指出，未来调控将以地方主导，住建部的约谈、预警将继续影响地方房地产调控，2018年的多轮多城房地产巡查在2019年将常态化。
多地强调“三稳” 突出“一城一策”
住建部部长王蒙徽在2018年底召开的全国住建工作会议上提出，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。
延续这一工作要求，近期多地“两会”上明确提及“三稳”，并强调“一城一策”。如福建提出，夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案，稳地价、稳房价、稳预期。
河南强调2019年将继续落实房地产市场调控城市主体责任，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。杭州、宁波、成都、长沙等地也明确将开展房地产市场调控“一城一策”试点。
上海将加强房地产市场调控不动摇、不放松，房地产市场平稳健康发展，房价保持总体稳定。深圳强调，以更多经济手段构建房地产市场平稳健康发展长效机制，加快住房制度改革配套政策落地，并推进住宅政策性金融机构改革试点。
陕西提出，推动房地产市场平稳健康发展，有效防控房地产领风险。四川省提出加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，2019年各地在房地产市场调控中应保持政策的连续性，要科学分析、比较评价，在稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场平稳健康发展的基础上实施，防止投资投机“卷土重来”。
中原地产首席分析师张大伟认为，未来调控将以地方主导，住建部的约谈、预警将继续影响地方房地产调控，2018年的多轮多城房地产巡查在2019年将常态化
宽松与收紧并存 或迎政策微调期
对于今年地方“两会”有关房地产市场的新特点，张大伟分析认为，“三稳”成为2019年地方“两会”最为关键的政策方向，稳地价、稳房价、稳预期是2018年下半年来房地产政策的主基调，在今年地方“两会”中被大部分省份明确提及。“整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势，对调控不利的城市将继续问责。稳定其实是双向调节，大涨和暴跌都不是稳定。”
另一方面，张大伟向经济日报-中国经济网表示，由地方主导调控，在房地产市场平稳甚至下行的趋势下，过去过于严格的调控政策出现改变或成为趋势，政策将出现宽松与收紧并存的情况。
从实际情况来看，各地确实已陆续出现政策微调，有松有紧。去年四季度菏泽、珠海、广州等城市对楼市相关政策微调，近期青岛高新区宣布暂停执行摇号售房规则，杭州贷款政策多次微调，一些银行规定，在子女作为共同还款人的情况下，可延长老年人购房的贷款年限。
而海口、汕头、长沙则出现收紧信号，海口暂停企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅；汕头和长沙收紧了公积金提取范围及额度等。
张大伟预计，2019年全国可能出现一轮30城以上的房地产调控政策的微调潮，将标志本轮楼市调控全面见底。“特别是对于二三线城市来说，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整，部分城市银行也可能变相地调整执行中的信贷政策。“
保障性住房供应加大 坚持租购并举
在十九大提出“租购并举”以来，租赁住房一直是我国房地产市场的“热词”，今年各地“两会”进一步强调完善住房保障体系，坚持租购并举。
北京提出，2019年将出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定；多渠道建设筹集租赁住房5万套（间）、政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户。广州明确，2019年要扩大户籍家庭住房保障覆盖面，基本建成保障性安居工程3.2万套。上海提出，新增供应各类保障房8万套。深圳提出加大人才住房、安居型商品房、公共租赁住房建设筹集力度，建设筹集人才住房和保障性住房8万套、供应3.4万套。
福建、江苏、天津、南京等多个省市也提出，2019年将增加长期租赁住房供应，坚持租购并举，大力培育和发展住房租赁市场。
易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，重视保障、鼓励租赁是近年来构建“租购并举”住房格局中的重要一环，今年多地将进一步补齐保障和租赁的短板。针对目前房屋租赁市场诸多不规范现象，多地加强制度建设、金融支持，有利于实现租售“两条腿”走路。

4. 地方两会释放2019楼市信号 “三稳”成政策关键方向

告别房地产调控政策频繁出台的2018年，房地产市场从此前的高温状态逐渐退烧。2019年1月以来，地方“两会”陆续召开，各地房地产调控政策进一步明朗，其中稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”是大部分省份明确提及的政策关键方向，“一城一策”、“完善住房保障体系”成为2019年房地产的关键词。
业内人士指出，未来调控将以地方主导，住建部的约谈、预警将继续影响地方房地产调控，2018年的多轮多城房地产巡查在2019年将常态化。
多地强调“三稳” 突出“一城一策”
住建部部长王蒙徽在2018年底召开的全国住建工作会议上提出，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。
延续这一工作要求，近期多地“两会”上明确提及“三稳”，并强调“一城一策”。如福建提出，夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案，稳地价、稳房价、稳预期。
河南强调2019年将继续落实房地产市场调控城市主体责任，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。杭州、宁波、成都、长沙等地也明确将开展房地产市场调控“一城一策”试点。
上海将加强房地产市场调控不动摇、不放松，房地产市场平稳健康发展，房价保持总体稳定。深圳强调，以更多经济手段构建房地产市场平稳健康发展长效机制，加快住房制度改革配套政策落地，并推进住宅政策性金融机构改革试点。
陕西提出，推动房地产市场平稳健康发展，有效防控房地产领风险。四川省提出加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，2019年各地在房地产市场调控中应保持政策的连续性，要科学分析、比较评价，在稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场平稳健康发展的基础上实施，防止投资投机“卷土重来”。
中原地产首席分析师张大伟认为，未来调控将以地方主导，住建部的约谈、预警将继续影响地方房地产调控，2018年的多轮多城房地产巡查在2019年将常态化
宽松与收紧并存 或迎政策微调期
对于今年地方“两会”有关房地产市场的新特点，张大伟分析认为，“三稳”成为2019年地方“两会”最为关键的政策方向，稳地价、稳房价、稳预期是2018年下半年来房地产政策的主基调，在今年地方“两会”中被大部分省份明确提及。“整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势，对调控不利的城市将继续问责。稳定其实是双向调节，大涨和暴跌都不是稳定。”
另一方面，张大伟向经济日报-中国经济网表示，由地方主导调控，在房地产市场平稳甚至下行的趋势下，过去过于严格的调控政策出现改变或成为趋势，政策将出现宽松与收紧并存的情况。
从实际情况来看，各地确实已陆续出现政策微调，有松有紧。去年四季度菏泽、珠海、广州等城市对楼市相关政策微调，近期青岛高新区宣布暂停执行摇号售房规则，杭州贷款政策多次微调，一些银行规定，在子女作为共同还款人的情况下，可延长老年人购房的贷款年限。
而海口、汕头、长沙则出现收紧信号，海口暂停企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅；汕头和长沙收紧了公积金提取范围及额度等。
张大伟预计，2019年全国可能出现一轮30城以上的房地产调控政策的微调潮，将标志本轮楼市调控全面见底。“特别是对于二三线城市来说，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整，部分城市银行也可能变相地调整执行中的信贷政策。“
保障性住房供应加大 坚持租购并举
在十九大提出“租购并举”以来，租赁住房一直是我国房地产市场的“热词”，今年各地“两会”进一步强调完善住房保障体系，坚持租购并举。
北京提出，2019年将出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定；多渠道建设筹集租赁住房5万套（间）、政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户。广州明确，2019年要扩大户籍家庭住房保障覆盖面，基本建成保障性安居工程3.2万套。上海提出，新增供应各类保障房8万套。深圳提出加大人才住房、安居型商品房、公共租赁住房建设筹集力度，建设筹集人才住房和保障性住房8万套、供应3.4万套。
福建、江苏、天津、南京等多个省市也提出，2019年将增加长期租赁住房供应，坚持租购并举，大力培育和发展住房租赁市场。
易 居企业集团首席执行官丁祖昱认为，重视保障、鼓励租赁是近年来构建“租购并举”住房格局中的重要一环，今年多地将进一步补齐保障和租赁的短板。针对目前房屋租赁市场诸多不规范现象，多地加强制度建设、金融支持，有利于实现租售“两条腿”走路。

5. 地方两会释放2019楼市信号 “三稳”成政策关键方向

告别房地产调控政策频繁出台的2018年，房地产市场从此前的高温状态逐渐退烧。2019年1月以来，地方“两会”陆续召开，各地房地产调控政策进一步明朗，其中稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”是大部分省份明确提及的政策关键方向，“一城一策”、“完善住房保障体系”成为2019年房地产的关键词。
业内人士指出，未来调控将以地方主导，住建部的约谈、预警将继续影响地方房地产调控，2018年的多轮多城房地产巡查在2019年将常态化。
多地强调“三稳” 突出“一城一策”
住建部部长王蒙徽在2018年底召开的全国住建工作会议上提出，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。
延续这一工作要求，近期多地“两会”上明确提及“三稳”，并强调“一城一策”。如福建提出，夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案，稳地价、稳房价、稳预期。
河南强调2019年将继续落实房地产市场调控城市主体责任，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。杭州、宁波、成都、长沙等地也明确将开展房地产市场调控“一城一策”试点。
上海将加强房地产市场调控不动摇、不放松，房地产市场平稳健康发展，房价保持总体稳定。深圳强调，以更多经济手段构建房地产市场平稳健康发展长效机制，加快住房制度改革配套政策落地，并推进住宅政策性金融机构改革试点。
陕西提出，推动房地产市场平稳健康发展，有效防控房地产领风险。四川省提出加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，2019年各地在房地产市场调控中应保持政策的连续性，要科学分析、比较评价，在稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场平稳健康发展的基础上实施，防止投资投机“卷土重来”。
中原地产首席分析师张大伟认为，未来调控将以地方主导，住建部的约谈、预警将继续影响地方房地产调控，2018年的多轮多城房地产巡查在2019年将常态化
宽松与收紧并存 或迎政策微调期
对于今年地方“两会”有关房地产市场的新特点，张大伟分析认为，“三稳”成为2019年地方“两会”最为关键的政策方向，稳地价、稳房价、稳预期是2018年下半年来房地产政策的主基调，在今年地方“两会”中被大部分省份明确提及。“整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势，对调控不利的城市将继续问责。稳定其实是双向调节，大涨和暴跌都不是稳定。”
另一方面，张大伟向经济日报-中国经济网表示，由地方主导调控，在房地产市场平稳甚至下行的趋势下，过去过于严格的调控政策出现改变或成为趋势，政策将出现宽松与收紧并存的情况。
从实际情况来看，各地确实已陆续出现政策微调，有松有紧。去年四季度菏泽、珠海、广州等城市对楼市相关政策微调，近期青岛高新区宣布暂停执行摇号售房规则，杭州贷款政策多次微调，一些银行规定，在子女作为共同还款人的情况下，可延长老年人购房的贷款年限。
而海口、汕头、长沙则出现收紧信号，海口暂停企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅；汕头和长沙收紧了公积金提取范围及额度等。
张大伟预计，2019年全国可能出现一轮30城以上的房地产调控政策的微调潮，将标志本轮楼市调控全面见底。“特别是对于二三线城市来说，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整，部分城市银行也可能变相地调整执行中的信贷政策。“
保障性住房供应加大 坚持租购并举
在十九大提出“租购并举”以来，租赁住房一直是我国房地产市场的“热词”，今年各地“两会”进一步强调完善住房保障体系，坚持租购并举。
北京提出，2019年将出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定；多渠道建设筹集租赁住房5万套（间）、政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户。广州明确，2019年要扩大户籍家庭住房保障覆盖面，基本建成保障性安居工程3.2万套。上海提出，新增供应各类保障房8万套。深圳提出加大人才住房、安居型商品房、公共租赁住房建设筹集力度，建设筹集人才住房和保障性住房8万套、供应3.4万套。
福建、江苏、天津、南京等多个省市也提出，2019年将增加长期租赁住房供应，坚持租购并举，大力培育和发展住房租赁市场。
易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，重视保障、鼓励租赁是近年来构建“租购并举”住房格局中的重要一环，今年多地将进一步补齐保障和租赁的短板。针对目前房屋租赁市场诸多不规范现象，多地加强制度建设、金融支持，有利于实现租售“两条腿”走路。

6. 地方两会释放2019楼市信号 “三稳”成政策关键方向

告别房地产调控政策频繁出台的2018年，房地产市场从此前的高温状态逐渐退烧。2019年1月以来，地方“两会”陆续召开，各地房地产调控政策进一步明朗，其中稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”是大部分省份明确提及的政策关键方向，“一城一策”、“完善住房保障体系”成为2019年房地产的关键词。
业内人士指出，未来调控将以地方主导，住建部的约谈、预警将继续影响地方房地产调控，2018年的多轮多城房地产巡查在2019年将常态化。
多地强调“三稳” 突出“一城一策”
住建部部长王蒙徽在2018年底召开的全国住建工作会议上提出，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。
延续这一工作要求，近期多地“两会”上明确提及“三稳”，并强调“一城一策”。如福建提出，夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案，稳地价、稳房价、稳预期。
河南强调2019年将继续落实房地产市场调控城市主体责任，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。杭州、宁波、成都、长沙等地也明确将开展房地产市场调控“一城一策”试点。
上海将加强房地产市场调控不动摇、不放松，房地产市场平稳健康发展，房价保持总体稳定。深圳强调，以更多经济手段构建房地产市场平稳健康发展长效机制，加快住房制度改革配套政策落地，并推进住宅政策性金融机构改革试点。
陕西提出，推动房地产市场平稳健康发展，有效防控房地产领风险。四川省提出加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，2019年各地在房地产市场调控中应保持政策的连续性，要科学分析、比较评价，在稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场平稳健康发展的基础上实施，防止投资投机“卷土重来”。
中原地产首席分析师张大伟认为，未来调控将以地方主导，住建部的约谈、预警将继续影响地方房地产调控，2018年的多轮多城房地产巡查在2019年将常态化
宽松与收紧并存 或迎政策微调期
对于今年地方“两会”有关房地产市场的新特点，张大伟分析认为，“三稳”成为2019年地方“两会”最为关键的政策方向，稳地价、稳房价、稳预期是2018年下半年来房地产政策的主基调，在今年地方“两会”中被大部分省份明确提及。“整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势，对调控不利的城市将继续问责。稳定其实是双向调节，大涨和暴跌都不是稳定。”
另一方面，张大伟向经济日报-中国经济网表示，由地方主导调控，在房地产市场平稳甚至下行的趋势下，过去过于严格的调控政策出现改变或成为趋势，政策将出现宽松与收紧并存的情况。
从实际情况来看，各地确实已陆续出现政策微调，有松有紧。去年四季度菏泽、珠海、广州等城市对楼市相关政策微调，近期青岛高新区宣布暂停执行摇号售房规则，杭州贷款政策多次微调，一些银行规定，在子女作为共同还款人的情况下，可延长老年人购房的贷款年限。
而海口、汕头、长沙则出现收紧信号，海口暂停企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅；汕头和长沙收紧了公积金提取范围及额度等。
张大伟预计，2019年全国可能出现一轮30城以上的房地产调控政策的微调潮，将标志本轮楼市调控全面见底。“特别是对于二三线城市来说，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整，部分城市银行也可能变相地调整执行中的信贷政策。“
保障性住房供应加大 坚持租购并举
在十九大提出“租购并举”以来，租赁住房一直是我国房地产市场的“热词”，今年各地“两会”进一步强调完善住房保障体系，坚持租购并举。
北京提出，2019年将出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定；多渠道建设筹集租赁住房5万套（间）、政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户。广州明确，2019年要扩大户籍家庭住房保障覆盖面，基本建成保障性安居工程3.2万套。上海提出，新增供应各类保障房8万套。深圳提出加大人才住房、安居型商品房、公共租赁住房建设筹集力度，建设筹集人才住房和保障性住房8万套、供应3.4万套。
福建、江苏、天津、南京等多个省市也提出，2019年将增加长期租赁住房供应，坚持租购并举，大力培育和发展住房租赁市场。
易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，重视保障、鼓励租赁是近年来构建“租购并举”住房格局中的重要一环，今年多地将进一步补齐保障和租赁的短板。针对目前房屋租赁市场诸多不规范现象，多地加强制度建设、金融支持，有利于实现租售“两条腿”走路。
经济日报-中国经济网（记者 李方） 

7. 楼市“三稳”基本实现，2021调控之“弦”需时刻绷紧

2020年中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。回顾过去一年，楼市从“冰冻”状态较快恢复，成为稳投资重要支撑。下半年以来，大部分区域出现了成交同比上涨。各地坚持“房住不炒”定位，调控因城施策、更加灵活，稳地价、稳房价、稳预期基本实现。同时，市场地域分化明显，热点城市投机投资需求回潮。展望2021年，房价上涨压力仍然存在，各地需严密监测楼市资金流向，保持市场平稳健康发展。
疫情后恢复较快成稳投资重要支撑
“回稳”是2020年房地产市场的“主旋律”。面对疫情冲击，房地产市场从“冰冻”状态快速恢复，销售和投资走出“谷底”，走出深“V”型走势。商品住宅销售面积、销售金额和房地产开发投资均在下半年恢复正增长。
楼市成交较快恢复。2020年1月下旬至2月，突如其来的新冠肺炎疫情让楼市进入“冷冻”状态。大多数开发商暂停销售活动，二手房中介也停止营业。2020年前2月，全国商品房销售面积同比下降39.9%，商品房销售额下降35.9%。受疫情影响，武汉、石家庄和太原等12个二线城市无成交，35个三线城市中也有超过1/3的城市无成交，全国大多数城市的房产成交量跌至冰点。
2020年3月份以来，随着各地疫情逐步得到有效控制，新房售楼处、中介门店恢复开放，楼市呈现回暖态势。“疫情后长三角市场率先恢复，珠三角后期发力，市场规模持续保持增长。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。10月份，全国商品房销售面积与去年同期持平，住宅销售面积增长0.8%，年内首次增速回正。11月份，商品房及住宅销售面积增幅持续扩大。1-11月，全国商品房销售面积150834万平方米，同比增速为1.3%；住宅销售面积增长1.9%。
“房地产是在各领域恢复较快的行业。”中国房地产业协会会长冯俊说，住宅需求具有延展性，且住房消费能力取决于居民的长期收入，疫情期间未被满足的需求将在之后释放，因此总的来看，疫情对房地产市场成交影响不大。
房价环比涨幅收窄。从房价变化来看，2020年4月份起，随着楼市回暖，房价整体涨幅开始扩大，这种情况持续至7月份。8月份以来，各线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格的涨幅持续收窄或持平。记者对数据进行梳理后发现，一二三线城市的新建商品住宅销售价格涨幅分别从8月份的0.6%、0.6%、1%下降到11月份的0.3%、0.1%、0.2%；二手住宅价格涨幅从8月份的1.0%、0.4%、0.6%下降到0.5%、0.2%、0.2%。
房价涨幅波动区间也在收窄：2020年前11个月，70个大中城市商品住宅价格环比涨幅波动区间在-1%到2.0%之间，2019年同期为-1%到2.8%，2018年同期为-1.1%到6.2%。
易居企业集团CEO丁祖昱认为，上半年，各地调控政策以稳定宽松为主，地方政府积极推地、缓解企业购地资金压力、放宽预售条件、简化审批程序等，供给端政策空间较大。同时，较为宽松的房贷政策对购房者形成利好，前期积压的住房需求持续释放，因而一度出现涨幅扩大的趋势。2020年7月以来，深圳、杭州、宁波、东莞等热点城市相继出台房地产调控政策。如深圳将落户购房年限延长到3年，并提高二套房的首付比例，加大征收交易税费等。
“收紧调控政策的城市，共同点是市场热度高、房价明显上涨，出现了炒作氛围。”招商证券认为，纵观全年，多地政府出台房地产支持政策以对冲疫情带来的风险，体现“稳地价、稳房价、稳预期”是双边区间管理。这再次向市场发出信号：“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”的大框架不会变。
此外，房地产仍是稳投资的重要支撑。2020年1-11月，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月提高0.5个百分点，已保持连续六个月同比为正的态势。
从三大领域投资来看，房地产开发投资增速明显高于基础设施投资的1.0%和制造业投资的-3.5%。“房地产开发投资数据呈现稳中向上的良好势头，但还未达到2019年10%左右的增速水平，在经济逐步复苏下，房企投资增速仍有上升的空间，仍是2020年经济稳增长的主引擎。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱说。
因城施策更加灵活不稳定因素仍然存在
2020年，各地房地产调控力度不放松，坚持“房住不炒”定位不变，银保监会、央行、住建部等部委多次召开会议强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性。7月以来，中央多次召开会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，同时，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理制度，下半年房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势。
同时，在“房住不炒”指导下，地方政府因城施策更加灵活，“稳地价、稳房价、稳预期”基本实现。2020年下半年以来，热点城市房地产市场有所降温，摇号抢房等现象有所减少，房企盲目举债扩张有所缓解。旭辉控股董事局主席林中等业界人士认为，房价暴涨时代已一去不复返，“未来房子是保值品，但不是回报高的投资品”。
但影响房地产市场稳定的因素并未完全消失。一是房价上涨压力仍存。国家统计局数据显示，2020年1-11月，全国土地均价为6746元/平方米，同比涨幅达到22.5%。前11个月，房地产开发企业土地购置面积同比下降5.2%，土地成交价款同比增长16.1%。“一降一升”，传导出未来房价可能承受上涨压力。有业内人士认为，在城镇化背景下，房价上涨的内在动力仍然存在，而房屋投资属性还难言完全解除，因此今年房价仍有上涨压力。
二是部分城市房地产资产泡沫风险隐现。近来，深圳等城市由于新房和二手房价格倒挂，楼市出现“打新热”，引发各界对楼市泡沫加剧的担忧。同时，各路资金进入房地产领域的冲动仍然强烈，部分区域“经营贷”有卷土重来迹象，或扰乱住房和金融市场。有购房者反映，近几个月收到多家银行发来的可办理房产抵押贷信息，年化利息3.75%，远低于房贷利率。“如果买房的话，肯定不会用自己的钱，现在‘经营贷’利率这么低。”一名企业负责人说。
三是难改土地财政路径依赖。地方发展依赖房地产的情况难以在短期内彻底改变，不排除有些地方政府依旧将房地产作为短期刺激经济的手段，通过推高地价来增加地方财政收入。中信证券研究部分析指出，2020年前三季度，国有土地使用权出让收入49360亿元，同比增长10.3%，全年土地出让金的增速可能高于前三季度增长。“通过总结各地政府的政府性基金收入计划，我们发现即使在疫情影响没有充分显现的情况下，地方政府也需要更多的土地出让金。”
2021调控之“弦”需时刻绷紧
2020年房地产市场总体保持稳定，但市场不乏“暗流”，平稳健康发展的基础仍需合力夯实。
热点城市调控不可放松。在新型城镇化持续推进背景下，人口及土地等关键要素资源将加速向城市群和中心城市聚集。值得关注的是，重点城市商品住宅市场规模已基本恢复，部分城市住宅销售价格出现过快上涨苗头，尤以长三角和珠三角地区量价上行特征最为突出。根据中国指数研究院统计，2020年1-11月，长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大，其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平。在土地市场上，2020年一线城市推地量及优质地块推出量增加，带动了楼板价结构性上涨。
丁祖昱表示，从土拍市场来看，城市分化也非常明显。土地成交金额前30位的城市，占全部城市土地总成交额的“半壁江山”，成交面积占比29%。“2020年是近五年来全国土地出让分化最严重的一年，开发商把50%的钱投到了30个城市中。”
此外，还要加快建立房地产金融长效管理机制。中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清发表文章指出，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
丁祖昱认为，2020年8月出台的房地产“三道红线”融资新规，让房企资金压力骤升。“房地产依赖金融，但是‘三道红线’政策出现之后，房企的融资流、现金流可能变负，这对所有地产公司来说都是巨大的挑战。因此一部分企业出现了债券违约、信用违约等现象。2021年房企最难和最大的挑战，是在资金上的挑战。”
不少业界专家建议，加快建立房地产金融长效管理机制，强化房地产金融监管，防止房地产市场过度金融化。蓝绿双城董事长曹舟南认为，坚决贯彻“三道红线”等措施，有利于保持全国房地产调控的连续性和稳定性，是实现“房住不炒”、因城施策、保障房地产市场平稳运行的重要措施。
（文章选自澎湃新闻网）

8. 住建部定调2020年楼市：“长期”坚持房住不炒 “三稳”仍是重心

12月23日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。住建部表示，2020年各地将继续坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，保持房地产市场平稳运行，坚决防范化解房地产市场风险。  
对于2020年的工作，住房和城乡建设部表示，将着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。  
《每日经济新闻》记者注意到，从12月10~12日召开的中央经济工作会议重申房住不炒、强调房地产平稳健康发展，到12月17日国务院副总理韩正在住建部召开座谈会强调要保持房地产市场稳定，再到本次全国住房和城乡建设工作会议对房地产市场的具体部署，2020年房地产市场的发展方向已然明了。  
从“促进”到“保持”楼市定调微妙变化  
“去年住建部年度工作会议以及今年12月召开的中央经济工作会议对‘房地产市场平稳健康发展’的表态是‘促进’，此次全国住房和城乡建设工作则是‘保持’，说明目前的房地产市场在一定程度上已处于比较平稳健康的状态。”方正证券房地产行业首席分析师夏亦丰向《每日经济新闻》记者表示：“2019年楼市整体较为平稳，2020年力求维持现阶段的状态，从全局看不太可能有新的收紧政策的出现。”  
她向记者列举了一系列数据：2019年1~11月累计销售面积同比增速为0.2%，与去年基本持平；销售价格累计同比增速为7.1%，远低于去年下半年平均10.2%的增速，房价在稳定可控的范围内小幅波动；2019年1~11月百城土地成交建面累积同比增速为-2.7%，楼面均价同比增长20.6%，楼面价从2019年5月开始稳定在18.2%~22.2%的累计同比增速。  
同时，夏亦丰指出，“‘坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位’虽反复提及多次，但首次在表述前增加了‘长期’，第一次明确提出‘房住不炒’是长期性政策，预计未来几年内不会改变。会议也延续了‘不把房地产作为短期刺激经济的手段’的表述，在今年7月30日中央政治局会议、12月17日国务院副总理韩正在住建部座谈会上也陆续有提，市场对此有一定的预期。”  
2018年住建部年度工作会议中提到“着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险”，今年改为“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”，具体实施主要通过供给侧改革来解决目前供需错配的现状。夏亦丰表示，“未来在供房方面，要推动‘高端住房有限制但是市场化、中端住房是中流砥柱但价格可控、低端住房有保障有选择可租赁’的差异化住房体系。”  
由增量建设为主转向存量提质改造  
此次会议对2020年住房和城乡建设各项工作提出了5方面要求，其中包括：坚定不移贯彻新发展理念、坚决打好三大攻坚战、做好民生保障工作、着力推动高质量发展、切实改进工作作风。  
值得重点关注的是，会议提出“着力推动高质量发展，坚持问题导向、目标导向、结果导向，推动城市开发建设由增量建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并重，不断满足人民群众对美好生活的需求。以供给侧结构性改革为主线，推动住房和城乡建设政策创新、管理创新、技术创新，推进住房和城乡建设领域治理体系和治理能力现代化。”  
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为：“这一内容有两方面值得关注。首先是存量物业改造会成为主流，对于房企而言，需要研究相关的投资机会，尤其是在老旧小区改造及城市更新方面，各类财政政策的支持力度将有望加大，部分房企也应该积极在存量物业收购和改造等方面发力。”  
“而另一方面，会议要求的‘增量结构调整’，可能会和房地产领域的调控思路挂钩，至少目前来看，保障房、人才住房以及蓝领公寓等，将会成为较大的投资建设内容。”严跃进续称。  
老旧小区改造纳入保障性安居工程  
此次会议中还有一项重要内容值得关注——“将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，试点探索融资方式、群众共建等9方面体制机制。总结推广试点经验，进一步完善支持政策，做好城镇老旧小区改造工作。”  
自2019年6月19日国务院常务会议按照中央经济工作会议和《政府工作报告》部署加快改造城镇老旧小区工作开始，这项涉及居民超过4200万户、建筑面积约为40亿平方米的老旧小区改造，投资总额高达4万亿元的民生工程备受关注。住建部会同发改委、财政部联合印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，明确自2019年起将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持，此次住建部会议延续了该表态。  
早在7月1日国新办举行政策例行吹风会上，住建部副部长黄艳介绍城镇老旧小区改造具体工作情况，2017年底住建部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民，已形成了一批可复制可推广的经验。  
夏亦丰分析称，这将对房地产行业产生四大影响：首先是前期棚改资金投入较大，部分地区过度补偿导致旧改难度增加以及房地产市场过热的情况将改善；其次将盘活存量、提升存量房屋价值；第三，可能会延缓改善性需求的释放；最后，物业管理行业将有望迎来巨大机会。  
棚户区改造预计带动2020年投资  
夏亦丰指出，继续推进棚户区改造，预计将带动2020年的投资。2017年5月，国务院常务会议决定实施2018年到2020年三年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。2018年全国棚户区改造开工626万套，2019年棚改量几乎“腰斩”，截至2019年11月底，棚户区改造开工315万套，超额完成289万套的目标任务。  
从棚改量来看，预计2020年棚户区改造量还剩约550万套，按照去年的投资完成额和开工量计算，明年预计带来超过1.5万亿元的投资。  
在土地供应层面，夏亦丰向《每日经济新闻》记者分析认为，“对商品房用地应该根据具体供需形势来调整，部分供不应求情况严重、房价上涨压力大的热点城市，合理增加住宅类土地供应，适当调整用地结构，提高住宅用地比例；而对于存在去库存压力的三四线城市则采取减少住宅类用地供应的举措，最大程度上去保持供需平衡；对于已供给但未开发的房地产用地可以适当合理调整，用于保障性住房建设。”  
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，“完善城镇住房保障体系建设和发展租赁市场，促进房地产市场住房体制改革。对于2020年租赁市场住建部仍培育结构化、规模化租赁企业，对于租赁企业来说是利好的；重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制，目前租赁住房市场面临的问题也较多，未来加快租赁管理服务平台的建设是重点之一。”  
同时，会议对困难群体的概念进行了明确，包括环卫、公交等行业被纳入到了住房困难群体保障对象。严跃进分析认为，后续预计会形成各类配套政策。  
“租赁住房发展其实也面临很多问题，但是改革方向不变。”严跃进表示，“会议明确要加快政府主导的租赁管理服务平台的建设，同时提到了政策性租赁住房的概念，这也说明后续房源供给、定价和运营等方面，会不断和此类政策概念挂钩和结合，这或是2020年值得关注的一个亮点和产品。”