如何控制房地产开发中的金融风险？

1. 如何控制房地产开发中的金融风险？

中国工商银行建筑师； ······徐 刚 美国俄州大学（OSU）博士。 没有金融资本的支持，房地产开发几乎不可能。而房地产和房地产开发又是一个金融资本的巨大潜在市场。因此，如何认识和控制房地产开发中的金融风险，就成为金融资本最关心的问题。 国内金融机构缺乏经验和静止的控制风险手段将是中国房地产金融业发展的障碍。在国内金融市场完全开放后，中国的金融机构将会失去大部分的房地产开发市场。建立专业化的风险管理行业，对开发过程进行金融资本的、专业的、动态的风险管理，可能是国内金融机构最好的解决方案。 如何控制房地产开发过程中的金融风险？首先应该认清房地产开发过程中的阶段性资金需求和风险，其中包括：资金需求的时间函数、资金来源、可能形成的资金风险等等。根据项目开发进度对时间的需求（即：阶段性资金需求），分阶段的控制房地产开发过程中的各种风险是控制整个项目开发金融风险的基本思路。房地产项目的开发过程具体划分为四个主要阶段：项目启动阶段、项目建设阶段、项目竣工阶段、项目移交阶段。 开发风险阶段性控制 随着国内房地产法规的不断完善，开发商能否获得土地的开发权是项目启动阶段的关键，而取得开发权需要大量的资金支持。在中国金融体系，特别是参与房地产开发的金融体系还不完善的情况下，开发商采用非规范方式，甚至是非法手段解决房地产启动资金问题不足为怪。客观上说，就是这些方式推动了中国房地产市场的发展和成长。在这个阶段，除非得到具有丰富经验的风险管理经理的协助，否则金融资本根本无法控制风险，只能祈祷开发商的运作能力。依靠具有经验的专业投资顾问和管理公司的协助，可以有效控制这个阶段的金融风险。 在开发项目的进入建设期后（取得五证），开发项目自身已经在逐步形成可度量的资产。这部分资产是开发商建设期融资的主要保障。对金融资本来说，这种未竣工项目的资产保障具有巨大的潜在风险。因为金融机构缺乏将这些资产变现的能力。控制建设阶段的金融风险，依赖于对开发商的开发能力和建设管理能力的判断。还有一种控制手段，就是聘请专业投资管理顾问公司，提供第三方的风险管理。 如何判断特定区域的房地产市场价值取向？开发项目能否被市场吸收？只有在项目竣工和销售阶段才能体现出来。房地产市场的价值取向是整个国家宏观经济和区域经济的晴雨表。而房地产从开始投资到交付使用需要一两年时间，市场如何变化只有上帝才知道。这个阶段的主要金融风险是市场风险，而市场风险是不可知、不可预测的自然不规律。尽管中国整个房地产市场，依然处在求大于供的状态。但是，在特定的地区和特定的价格区位，房地产已经出现供大于求的情况。特别是那些缺乏经验的开发商生产出的城市建筑垃圾，会给金融资本带来巨大的市场潜在风险。 另外，国内开发商的起步主要借鉴的是香港开发经验和模式。而香港无论在法律法规方面，还是开发模式上至少落后美国二十年。并且，具有特殊的地理环境、经济环境和市场特点。中国地大物稀，土地资源的利用和房地产市场特征更接近于美国二战以后的情况。我认为无论是金融机构，还是房地产经济研究机构，甚至是大型房地产开发企业，应该认真研究房地产的宏观走势和微观市场的关系，包括：就业人口对房地产经济的影响、个人收入与居住需求的关系、特定群体居住需求的发展路线图等等的市场问题。尽管没有人能够预测市场突如其来的变化。但是，研究市场，比不研究好一点。控制市场风险只有采取积极的态度和乞求上帝的帮助。这就是我们常说的房地产是一种“赌弈”。 当开发商将产品（建筑物）移交给使用者时，开发项目才算真正的完成。实际上金融资本并没有逃脱与房地产的关联，参与项目开发的金融资本将风险转交给了参与持有房地产物业的金融资本（房屋按揭贷款）。尽管房屋按揭贷款的金融风险不属于本文讨论的范畴。但是，开发商的销售方式依然可能给金融资本挖下一个陷阱。 在房地产移交阶段（香港称：入伙或入住）金融资本依然存在潜在风险。目前的市场只是没有充分体现出来。其风险来源是期房销售造成的产品质量、设计风格和建筑格局与“想象”的差距。在日后激烈的市场竞争中，在移交阶段的退房现象会越来越多。如果，开发商不允许退房显然是一种商业欺诈（除非是为购房者订制）。否则越来越成熟的消费者在入住阶段改变注意的可能性越来越大。退房可能造成开发商无法偿还开发贷款。在美国通常有一个“过桥贷款”来防止开发贷款的过期。 市场价值取向风险 房地产的市场价值是区域经济的表现，或者说某一地区房地产的价值决定于宏观经济和区域经济的变化。诸如：某一地区的工业发展产生了大量的就业人口，这些就业人口又刺激该地区新的就业机会。区域工业带动区域内的服务产业，经济结构发生变化，经济活动开始活跃。由于，区域经济的变化，带来了对居住和居住条件的需求增加。因而，决定了房地产的市场价值。如果，该地区的经济开始衰退，工业大量裁减员工，第三产业（因失去服务的对象）也跟着倒闭。这时，就业机会的大幅度下降和居民大量向外地迁移。该地区的房地产价值将会一落千丈。在90年代初美国休斯顿地区发生的石油工业衰退就是一个极好的案例。 房地产是土地资源（不可再生资源）的开发和利用。其价值风险也取决于其资源的有限性。就是说，在经济核心区周边可提供房地产开发的土地越少，其土地资源的价值就约高。理由是这部分资源已经被充分开发，而有限的土地资源不可再生。控制市场风险需要对当地的区域经济有全面的调查数据和分析，对区域经济的长期跟踪和市场研究，对局域需求的调查和研究。特别需要注意的是房地产市场研究完全不同于其它消费品的市场研究。大部分的房地产市场研究机构采用通常消费品市场的研究概念和手段是错误的，是不可能正确的描述房地产的市场需求。正确的市场研究是从研究片区经济入手，连同对投资心理、金融条件、群体收入和某个局部房地产资源吸收率的研究，才能得到完整的市场需求分析。 在这里需要一提的是房地产的“金融陷阱”。前一阶段，诸多开发商打出“投资型物业”的销售推广手段。开发商无形中给金融资本和购房者设下了一个陷阱。这个陷阱就来自于房地产价值的市场取向。没有承担风险能力的投资者，在遇到房屋出租市场的波动时将无力偿还房屋月供款，使金融机构出现大量的贷款坏帐。购房者连同金融资本一起坠入开发商设下的“陷阱”。 控制交易风险 随着中国房地产法律法规的不断完善，可以策划、设计出十几种，甚至几十种土地资源的使用权和房地产所有权的交易方式。开发商可以利用各种权利的交易，解决开发项目的资金需求。因此，控制交易风险是控制金融风险的重点。在本文中仅介绍两种常见的交易方式。 第一种是出售物业的长期收益权。 将未来物业资产的部分或全部的预期收益权以折现方式转卖给投资人，来获取短期项目开发资金。出让长期收益权不存在赎回问题，待出让合同结束时，投资人已经完全收回资金的本息。在交易过程中主要考虑的风险有以下方面：1、租赁合同的总金额；2、资产的安全性；3、交易的安全性；4、租赁合同的安全性；5、物业租金的每年上浮比例2-6%；6、承租签约企业的资信情况；7、算出一次性转让的折现率；8、按照折现率确定折扣。 这种交易方式的销售对象为保险公司等长期债务到期的机构投资商。收益权信托计划的安全性主要取决于承租人的信誉和企业经营情况。融资方式相当于租赁合同的折现转卖。 第二种交易方式是出售开发项目的权益权。 以开发项目作为融资主体，开发商可以采用股权出让、回购的方式，在开发项目竣工和具备销售条件时，以固定回报率回购出资人持有的股权。发行权益型信托计划需要控制以下风险：1、投资项目市场前景的可行性；2、合理的交易结构和投资回报保障；3、开发企业的能力和对开发企业的信心；4、需要对开发项目的详细披露；5、投资人需要锁定投资回报率；6、需要具备实力的大型企业担保；7、对投资风险的正确评价和对策；8、投资管理企业的能力和信誉。 发行权益型信托计划，不仅仅需要设计严谨的交易结构，更关键的在于投资人对具体投资项目是否具有信心、投资的欲望和对风险的控制能力。因此，对项目的包装也是非常重要的环节和因素。在这里风险管理的概念将十分重要。 开发项目的财务规划 地产开发产业的核心是资金的运作。无论是采用市场营销手段的期房预售，还是金融信贷，无外呼利用市场杠杆或金融杠杆满足房地产开发的资金需求。但是需要强调的是在市场或金融杠杆的形式、使用和相互组合上并不仅仅是简单的销售或贷款问题。而是，策划和设计完整的资金链和具体的实施方案。为开发项目策划和设计资金的来源，控制资金流量和降低资金成本。 a. 策划、设计资金来源 本项目的资金来源大约有上（图一）若干种： 财务规划工作就是设计、确认和建立上述开发项目的金融工具。根据具体的项目进展情况，在不同阶段使用不同的金融工具，争取利润的最大化是财务规划的核心工作内容。根据不同的资金来源设计不同的财务规划 b. 设计交易结构 财务规划的主要任务是策划、设计项目融资的结构，包括：利益分配原则、法律保障体系、利润与成本控制等等；交易结构的合理性、科学性和可行性标志项目资本运做的成功与否。形成的交易结果是在取得开发项目的资金支持之外，使开发企业获得最大利益。 例如：上述权益型信托计划的主导思想是出让其物业资产的收益权，投资人从物业出租收益中获得资本收益，并在合同到期时收回资金。收益权信托除每年物业出租收益保证支付投资人收益外，还需要对赎回投资本金部分提供资产或信誉担保。 交易主要参与方用实框线来表示；投资项目用双实框线来表示；信托计划用双椭圆线来表示；交易过程用编号实线来表示；管理过程用编号虚线来表示。 交易结构说明(单独设计做成提示)： 1. 实线表示投资人对信托计划的投资和预期回报； 2. 信托投资公司作为受托人，负责建立和发行信托计划； 3. 开发公司将其物业资产作为信托资产，并将产权委托和抵押给信托投资公司； 4. 信托投资公司委托投资管理公司管理和经营受托资产，并保证其出租率； 5. 投资管理公司接管和经营其受托管理资产，负责其日常管理、出租和出售等事宜； 6. 投资管理公司将其物业出租给潜在承租人，以物业资产的租金保证投资人6%的年收益率； 7. 信托计划募集的资金投入开发项目；资金投向风险由投资管理公司负责监管； 8. 开发公司以开发项目的收益，保证信托计划本金的到期偿还； 9. 投资管理公司将每年租金收益用于保证投资人的投资收益； 10. 受开发商和信托投资公司的委托，投资管理公司负责资产管理、信息披露和投资人关系管理等服务。 资产信托方式是一种更为灵活的资产抵押和经营方式。该项资产在抵押期间可以经营、处置和销售。在资产信托期间，其经营和出售活动不是由开发商，而是由投资经理负责。这样不仅可以保证物业的正常出售和经营，同时保障了投资资金的安全和投资者的利益。 c. 融资推介、路演和募集 同时，需要策划、设计项目融资的推介、路演和投资认购活动，策划和设计项目投资的风险管理流程等等，其中包括，但不仅限于以下的工作：策划和设计投资路演的资料；投资项目的前期市场策划；项目投资策划和包装；推荐战略投资人和机构投资商；组织投资说明会；组织项目投资新闻发布会；组织投资人招待晚会；组织项目投资研讨会。 d. 控制现金流量和资金成本 财务规划中需要策划、设计控制现金流量、控制资金成本的手段等等；其中包括但不仅限于以下的内容：现金流量排期：根据项目开发的具体进度设计资金需求计划和排期；策划和设计财务规划：根据资金的使用需求安排资金来源及确定使用的数量、日期和期限；设计金融工具：根据开发商自身条件和项目开发在不同阶段形成的资产条件，选择和组合金融工具，形成对开发项目的有力支持和资金成本的有效控制； 以上内容涉及大量的金融、财务管理知识，在实际操作中将遇到大量技术、法律法规、风险管理等问题。不建议开发商自己操作。由专业的金融公司或财务顾问来运做来运做较为可靠。 e. 控制风险 开发项目财务顾问：金新置地接受开发商委托，了解开发企业的目前财务状况，提出专业顾问建议；其中包括： 1. 开发企业目前的融资条件评价； 2. 开发项目资金需求计划和排期； 3. 开发项目资金来源组合配置和成本预算方案； 4. 开发项目全程资金流量预测； 5. 税务合法递延和规避方案； 6. 资金来源的可行性报告； 7. 其他必要的专业策划和顾问工作。 所有与开发企业项目融资有关的专业财务顾问工作。 采用市场化资金运做的成功与否，是直接影响房地产金融资本的运做方式和市场化资本运做的重要课题。如何控制金融资本的风险？

2. 如何对房地产的风险进行防控?

据报道，日前中国领导人提出的房子是用来住的，不是用来炒的备受关注，如何通过多主体供给、多渠道保障、租购并举等制度设计实现“让全体人民住有所居”的目标也成为城市发展的重要课题。

报道称，专家表示，当前房地产调控进入“走钢丝”阶段。但这样的紧平衡不可能长期存在，任何一个富有弹性的系统，必然有冗余的调控机制，有识别风险和应对危机的能力储备，随着房产价值在居民财产中的比例不断提高，加码房地产风险防控不容有失。

目前大量人口从中小城市流向大城市，只有少数十几个城市有持续吸纳跨省流动人口的能力，这十几个城市的金融资产占我国所有金融资产的一半以上，一旦这些城市的房地产市场崩溃，也就意味着50%以上的金融资产中的70%突然就没有了，这个问题不容小觑。

我国超大城市和特大城市吸纳的常住人口超过了总人口的50%，相比之下，中小城市的人口吸引力较低。随着大城市规模继续扩张，人口的聚集效应在未来会更加明显，应该建立住房市场监管体系，重点关注“房价泡沫城市”的风险防范和隔离。
希望中国经济可以持续健康的发展下去！

3. 房地产行业对我国金融风险防控的意义

由此可知房地产业在的重要性。由房地产风险为源头而导致的经济、金融危机屡见不鲜。如美国1923年佛罗里达州房地产泡沫，此次的房地产投机行为导致了华尔街股市的崩溃，导致了以美国为源头的全球经济大萧条。2008年以美国次贷危机为源头，导致全球主要市场流动性不足，爆发了全球性的金融危机。再如日本1986年至1991年房地产泡沫，由于低利率盛行、流动性过剩、金融自由化、国际资本流入等原因，东京的地价一路飙升，仅东京的地价就可以买下整个美国的土地。【摘要】
房地产行业对我国金融风险防控的意义【提问】
亲亲，您好很高兴为您回答这个问题哦~房地产行业对我国金融风险防控的意义：房地产业不仅可以增强国民经济还可以改善人民生活，是实体经济中重要的一个产业。【回答】
房地产业在国民经济中代表着举足轻重的地位，房地产业不仅可以增强国民经济还可以改善人民生活，是实体经济中重要的一个产业。如何防范化解房地产业的重大系统性金融风险，已经成为现在的重点研究对象。【回答】
如今，由于房地产业与其他行业关联度很高，关系密切，而且房地产业对其他行业的带动力也很强，是在投资、消费、进出口三大增长发动机中扮演者主要角色，而投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机，所以房地产业已经在国民经济产业中占有重要地位。1998年伊始，我国开始实行住房市场化改革，之后我国的房地产业就步入了一个稳定健康的发展阶段，同时房地产业经济不断拉动着经济的增长。【回答】
其次，房地产业不仅能够拉动经济的增长，它还在国民经济链中扮演者中间链接者的角色，与其他行业有着很强的关联关系。房地产业集开发、经营和管理于一体，但房地产业不仅限于此类，它还有很多附加的产业链，如在开发阶段附着物流流通产业和生产产业，在经营阶段附着着消费产业链，同时房地产业资金需求高、金融属性强，也与保险、信贷、租赁和投资相关联。且房地产企业上缴税金持续增加，对财政收入的贡献不断增大，已占据财政收入的重要地位。【回答】
由此可知房地产业在的重要性。由房地产风险为源头而导致的经济、金融危机屡见不鲜。如美国1923年佛罗里达州房地产泡沫，此次的房地产投机行为导致了华尔街股市的崩溃，导致了以美国为源头的全球经济大萧条。2008年以美国次贷危机为源头，导致全球主要市场流动性不足，爆发了全球性的金融危机。再如日本1986年至1991年房地产泡沫，由于低利率盛行、流动性过剩、金融自由化、国际资本流入等原因，东京的地价一路飙升，仅东京的地价就可以买下整个美国的土地。【回答】
结合不同时期不同的政策方向和现实经济社会运行情况，论述我国对房地产进行风险管理的根本原则【提问】

4. 房地产金融的房地产金融风险

我国房地产金融风险的成因1.房地产业融资结构不合理。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。2.相关政策、法律不健全。一个地区的房地产市场繁荣与否取决于国家和地区出台的政策能否刺激房地产的发展。但目前出现了一种比较极端的倾向：一些地区片面追求GDP增长，强调房地产业对经济增长的推动作用，这样就造成当地经济增长对房地产开发投资过分依赖。而当房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋质量 无保证时，现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大风险。3.银行与开发商信息不对称。在信息源的占有上，开发商与银行相比具有优势。由于银行客户行业的广泛性和离信息源头比较远等原因，银行对开发商的信息只能通过间接途径了解。而开发企业不仅直接掌握自身的全部信息也深知房地产开发的风险，但是由于房地产高收益率的特点和我国信用制度不健全等原因，容易产生房地产开发企业“空手套白狼”向银行借款。如果开发项目成功，开发商可以以小博大、牟取暴利；如果开发项目失败，银行则要承担亏损的大头。

5. 我国房地产金融风险可控吗？

中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在十三届全国人大一次会议新闻中心会上表示，人民银行长期以来一直坚持审慎的房地产信贷政策，我国的房地产信贷质量总体上良好，房地产金融风险是可控的。

数据显示，银行业金融机构的房地产贷款不良率是不到1%，整体银行业的不良贷款是1.85%，这是含政策性银行的，除掉政策性银行是1.74%，显然房地产贷款不良率的水平好于整体贷款的不良率水平，其中个人贷款的不良率只有0.3%。而且我国在住房贷款的发放上长期以来一直坚持比较审慎的政策，平均首付比在33%以上，去年新发放贷款的平均首付比在37%，这也是在国际上是非常审慎的住房信贷政策。

当然，我们也关注到个人住房贷款、家庭部门杠杆率增长速度有点快，个别的房地产企业可能在财务方面比较激进，会有一些风险，这些我们都在密切关注。

6. 银行如何加强房地产风险管理

各家商业银行加强房地产信贷管理，当前则必须密切关注房地产市场运行态势和房地产调控政策的后续效应，进一步加强房地产开发贷款的风险管理，妥善处理贷款的展期问题。同时，央行上海总部重申各家金融机构必须关注“房地产企业的资金链状况”，以做好风险防范。
　　对于城市基础设施建设贷款和土地储备机构贷款，《指导意见》则将其列为需要高度关注风险的热点，要求各家金融机构关注其潜在风险，审慎把握委托贷款的合规性和风险性。
　　对于个人住房贷款，《指导意见》则要求商业银行要创新住房信贷品种，支持合理住房消费；合理把握个人住房贷款利率浮动幅度，审慎确定不同客户的首付款比例。
　　上海统计局数据显示，今年1－7月，上海市全社会固定资产投资达2164.3亿元，比去年同期增长10.8％。同时，今年以来，上海
城市建设改造和房地产开发投资增速略有回升。1－7月，上海城市建设改造投资1201.74亿元，比去年同期增长10.3％；房地产开发投资726.82亿元，增长4.5％。

7. 央行：持续防范化解金融风险 稳妥实施房地产金融审慎管理制度

9月13日消息，中国人民银行于日前发布《中共中国人民银行委员会关于十九届中央第八轮巡视整改进展情况的通报》。
观点新媒体获悉，对于下一步工作打算，央行提出，持续防范化解金融风险。不断健全风险识别、预警和处置机制。稳妥有序推进金融风险处置。健全金融稳定保障基金管理。实施好存款保险制度，发挥存款保险早期纠正和市场化风险处置平台的作用。
推动平台经济规范健康持续发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施房地产金融审慎管理制度。落实重大金融风险问责制度，压实各方责任，形成工作合力。
深化重点领域金融改革。深化债券市场改革，大力支持直接融资。加强本外币政策协同，推进金融市场双向开放，提升人民币资产吸引力，促进离岸人民币市场发展。推进政策性、开发性金融改革。稳妥推进数字人民币研发试点。深化法治央行建设，加快推进金融立法工作。

8. 央行：持续防范化解金融风险 稳妥实施房地产金融审慎管理制度

观点网讯：9月13日消息，中国人民银行于日前发布《中共中国人民银行委员会关于十九届中央第八轮巡视整改进展情况的通报》。
 观点新媒体获悉，对于下一步工作打算，央行提出，持续防范化解金融风险。不断健全风险识别、预警和处置机制。稳妥有序推进金融风险处置。健全金融稳定保障基金管理。实施好存款保险制度，发挥存款保险早期纠正和市场化风险处置平台的作用。
 推动平台经济规范健康持续发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施房地产金融审慎管理制度。落实重大金融风险问责制度，压实各方责任，形成工作合力。
 深化重点领域金融改革。深化债券市场改革，大力支持直接融资。加强本外币政策协同，推进金融市场双向开放，提升人民币资产吸引力，促进离岸人民币市场发展。推进政策性、开发性金融改革。稳妥推进数字人民币研发试点。深化法治央行建设，加快推进金融立法工作。