认购意向书有法律效力吗

1. 认购意向书有法律效力吗

　　意向书是指当事人双方或多方之间，在对某项事物正式签订条约、达成协议之前，表达初步设想的意向性文书。
　　意向书具有协商性和灵活性。意向书不像协议、合同那样，一经签约不能随意更改，意向书比较灵活，在协商过程中，当事人各方均可按各自的意图和目的提出意见，在正式签订协议、合同前亦可随时变更或补充，最终达成协议。
　　所以，意向书不是法律 文书，不具有法律效力。

2. 认购意向书有没有法律效力

认购意向书的法律效力：取得预售许可证后签订的认购书有法律效力，未取得预售许可证签订的认购书没有法律效力，但在起诉前取得合法有效预售许可证的认购书可以认定为有效。签订认购书后，开发商应当与购房者在约定的期限内签订正式的商品房买卖合同。
一、认购合同和买卖合同的区别
买卖之前一种协议。条件之前的一种协议,认购书具备担保正式商品房买卖合同签订的担保效力。如果认购协议不违反法律、行政法规的强制性规定,同时符合协议书约定的生效条件时,该协议书即发生法律效力,开发商和购买人均应按照协议书约定享有权利,履行义务。购房合同更加详细。如果认购书中,对于房屋的房号、面积、价格以及双方权利义务等内容做了较为明确的约定,那么认购书可以被看作为一份预先约定的房屋买卖合同。正式的商品房买卖合同只是对于认购书内容做出了更为具体的约定,而如果认购书中没有约定上述内容,则其只是一份购房意向书,不具备合同性质,也就没有合同的约束力。
二、房屋内部认购协议是否具有法律效力
部分开发商进行商品房销售时，可能通过与购房者签订内部认购协议、优惠认购表以及诚意金合同等方式进行商品房促销行为，部分购房者觉得能够在节省一部分购房款的同时，买到理想的房屋，于是，在没有进行深入思考与对开发商进行认真考察的情况下，就与开发商签订了购房者签订内部认购协议、优惠认购协议或者诚意金协议。但是，这几种协议是否具备法律效力，实践中，房屋内部认购协议能得到法律保护吗？
第一种情况，开发商在未取得商品房预售许可证，且在起诉前仍未取得预售许可证的情况时，打着“内部认购”的旗号向购房者发出优惠认购商品房的意思表示，希望购房者与其签订内部认购协议。如果购房者明知开发商未取得商品房预售许可证还与其签订内部认购协议，那么在其权益受到侵害时是很难得到法律的保护；如果是开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证而进行销售的，购房者的权益收到侵害时，开发商是要承担责任。
在购房者明知开发商没有预售许可证而与其签订内部认购协议时，由于该协议内容存在双方恶意串通且违反国家的禁止性规定，因此，按照《民法典》的相关规定：有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；违反法律、行政法规的强制性规定的，以及《城市商品房预售管理办法》第六条：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房销售之规定，该协议应该被认定无效。在购房者与开发商因该协议发生纠纷时，购房者的合法权益是很难得到法律的保护，只能要求开发商返还已付购房款，且其购房目的将无法实现。在开发商故意隐瞒没有取得预售许可证的情况下，购房者与其签订的内部认购协议虽然可能被确认合同无效或者被撤销、解除，但购房者可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
第二种情况，开发商已经取得了商品房预售许可证，但却故意隐瞒其取得了预售许可证的事实，依然推行内部认购的销售方式，与购房者签订内部认购协议。对于这种情况，法律是认可该内部认购协议的法律效力。如果因开发商的原因，而最终导致购房者与其未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理。但是该认购协议内容完备且具备购房合同的主要条款，应该认定该认购协议为房屋买卖合同，以维护购房者的购房权益。购房者可以要求开发商继续履行合同并承担违约责任，或者要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
第三种情况，开发商在未取得商品房预售许可证，但在起诉前取得预售许可证的情况时，其与购房者签订的认购协议，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同的，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，可以认定该内部认购协议为商品房买卖合同。
三、签购房合同时间要注意什么
（一）审查开发商是否具备商品房销售条件
签订《房屋认购书》之前，要确定开发商已经拿到预售许可证。因为没有预售许可证资质的项目，就算和开发商签订了认购协议书，也不会受法律保护。有的开发商故意隐瞒没有预售许可证的事实，就要承担缔约过失责任，退还购房者交付的定金、利息。
（二）规避受牵制条款
购房者签订认购协议书时，一定要注意认购书里是否有受牵制条款，例如：购房者在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。此条款没有区分不同情况下的过错方，直接认定为购房者的错误并且不退还定金，这是不合理的。所以，最好用市建委制定的认购协议书示范文本，或者和开发商在协议里明确双方在什么情况下购房者有权要求终止协议。
（三）不使用模糊概念
在签订认购协议书时，一般都已经和置业顾问谈好价格、户型等信息了，如果认购书上对价格条款方面的规定使用的是均价、折扣价等模糊字眼，一定要让开发商将协议内容更改为具体单价、明确数额。
（四）格式条款进行认真审查
认真审查认购协议书的格式条款，并提出具体的补充条件，尤其是关于定金的约定要特别注意。另外，最重要的是别把《认购协议书》和《房屋买卖合同》等同，这两者的法律意义是不一样的。
（五）注意认购协议书中权利义务的对等性
原则上来说，认购协议书要保持对双方平等互利的原则，但大部分情况下，购房者与开发商签订的认购协议书，都是由开发商单方面提供的，对购房者来说限制较多。例如，协议中“价格或者房号保留10天“，这句话应该是指开发商的单方保留，但有的开发商就会偷换概念，将这句的意思改为保留购房者10天内交钱购房的权利。

3. 认购意向书的法律效力

1、一般的“意向书”。从“意向书”的本意看“意向书”是为了今后履行一定行为的约定，按照合同的特征看“意向书”应该属于预约合同。预约合同就是指当事人双方就将来订立一定的合同而签订的合同，将来订立的合同称为“本约”，而现在签订的约定将来订立本约的合同叫做“预约”，两者之间具有不同的性质和法律效力。那么对“意向书”的违约应该如何解决呢？本人认为应该在“意向书”内容范围内承担责任，而不是承担“本约”的违约责任。因此，“房屋认购意向书”的效力也是如此。如“房屋认购意向书”对所购房屋只有一个大概的意向，而没有具体的标准，也没有预付款等等，这样的“房屋认购意向书”是真正意义上的“意向书”，双方当事人“房屋认购意向书”的违反应该在其内容范围内承担责任。
2、标题是“意向书”而实质是“本约”合同。那么这样的“意向书”应该怎样对待呢？本人认为应该按照“本约”合同对待。如“房屋认购意向书”名称是“意向书”而实质是购买合同，合同的条款约定的非常明确，如对房屋的位置、户型、面积、价款、物业等等都有了明确的约定，买方按照约定交了预付款或首付款。这样的“意向书”应视为“房屋买卖合同”。由此而产生的纠纷应按“房屋买卖合同”的执行。
一、预约合同的法律效力
预约合同是具有法律效力的，预约合同也存在违约责任。属于正式合同的前置，与本约相区别，而且不拘泥于认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等名称，而是应当结合当事人的意思、合同的内容及合同履行的情况来进行综合考察，除非具有法定无效或可撤销的情形，预约合同一般对签订各方具有法律效力。因此当事人双方对预约应该有所重视，不能单方面重视本约。
【本文关联的相关法律依据】
《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《城市商品房预售管理办法》第六条规定商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

4. 认购意向书的法律效力有哪些？

认购意向书的法律效力有，在正式签订协议或者是合同之前可以随时变更或补充。根据相关法律规定，认购意向书不具有合同的效力。双方不能以此追究对方的违约责任。
一、购房定金能不能退还
购房定金可在下列情况下退还：
1、开发商在认购意向书规定的期限内将购房者认购的房屋转售给其他第三人，导致未能正式签订合同；
2、开发商未取得房屋出售资格；
3、因开发商自身原因无法签订正式合同或合同无效的；
4、商品房买卖合同因不能归责于双方而无法履行。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回；
支付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，不能达到合同目的的，无权要求返还定金；
收受定金的一方不履行债务或者不符合约定的，不能达到合同目的的，应当双倍返还定金。
二、购房意向金可以退吗?
如果双方还没有签订房屋买卖合同，只是签订了认购意向书，而认购意向书对合同中的内容又没有明确约定，则这笔意向金就属于卖房方的不当得利，应当退还;如果双方已经签订了房屋买卖合同，对意向金有了相关约定，则买房人若退房就需要承担相关违约责任，意向金就不能退了。
三、“房屋认购协议书”有法律效力吗
认购协议具有法律效力。《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。《房屋认购协议书》属于预约，一方不履行承担的是违约责任，另一方可以主张违约赔偿。
【本文关联的相关法律依据】
《公司法》第二十条
公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。
公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。

5. 认购意向书的法律效力是怎样的

认购意向书如果具备 商品房买卖 合同的内容 ，且出卖人已经按照约定收受购房款，同时具备法律规定的效力要件，则具备购房合同应有的法律效力。如果违反了了认购意向书的约定，也应 承担违约责任 。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖 合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《 商品房销售 管理办法》第十六条规定的 商品房买卖合同 的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《城市商品房预售管理办法》第五条 商品房预售应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 《商品房销售管理办法》第六条 商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

6. 认购意向书的法律效力是怎样的

法律分析：认购意向书的法律效力：取得预售许可证后签订的认购书有法律效力，未取得预售许可证签订的认购书没有法律效力，但在起诉前取得合法有效预售许可证的认购书可以认定为有效。签订认购书后，开发商应当与购房者在约定的期限内签订正式的商品房买卖合同。
法律依据：《城市商品房预售管理办法》第五条  商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
《商品房销售管理办法》第六条 商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

7. 认购意向书的法律效力是怎样的

意向书具有协商性和灵活性。意向书不像协议、合同那样，一经签约不能随意更改，意向书比较灵活，在协商过程中，当事人各方均可按各自的意图和目的提出意见，在正式签订协议、合同前亦可随时变更或补充，最终达成协议。【法律依据】《城市房地产开发经营管理条例》第四条，国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

8. 认购意向书的法律效力有哪些

意向书具有协商性和灵活性。意向书不像协议、合同那样，一经签约不能随意更改，意向书比较灵活；在协商过程中，当事人各方均可按各自的意图和目的提出意见，在正式签订协议、合同前亦可随时变更或补充，最终达成协议。【法律依据】《城市房地产开发经营管理条例》第四条，国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。