土地净收益和土地出让净收益一样吗？？、

1. 土地净收益和土地出让净收益一样吗？？、

1、土地净收益一般是土地估价中出现的，指因土地而产生的收益，最直接的例子是土地出租所得租金扣除成本，就是土地净收益。还有一种情况是：土地净收益=房地净收益-房屋净收益
2、土地出让净收益，这一说法应是国土部门的用语，是土地出让金-征的拆迁补偿之后的收益。
3、所以，两者是完全不是的概念。

2. 政府出让一块土地之后，土地出让净收益如何计算出来的？

政府出让一块土地之后，土地出让净收益计算方法：
1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。
2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
土地出让收益=国有土地收益基金收入＋国有土地使用权出让收入－补缴的土地价款－划拨土地收入－其他土地出让收入－征地和拆迁补偿支出－土地开发支出－补助被征地农民支出－土地出让业务支出－破产或改制企业职工安置费支出。

扩展资料：
土地出让金返还方式：
1、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。
2、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁。
目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。
3、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设。
一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。
即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。
4、土地出让金返还用于建设公共配套设施。
公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担。而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。
5、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人。
目前土地招拍挂制运作过程中，出于各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商的关联企业进行部分返还，用于企业经营奖励、财政补贴等。
6、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。
参考资料来源：百度百科-土地出让金

3. 政府出让一块土地之后，土地出让净收益如何计算出来的

土地出让收益=国有土地收益基金收入＋国有土地使用权出让收入－补缴的土地价款－划拨土地收入－其他土地出让收入－征地和拆迁补偿支出－土地开发支出－补助被征地农民支出－土地出让业务支出－破产或改制企业职工安置费支出.
土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款。
或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
计算方法:
1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。
2.、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

扩展资料：
使用范围
(一)征地和拆迁补偿支出。
包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。
(二)土地开发支出。
包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。
(三)支农支出。
包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。
(四)城市建设支出。
包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。
(五)其他支出。
包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。
土地出让收入的使用要确保足额支付征地和拆迁补偿费、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出，严格按照有关规定将被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用，切实保障被征地农民和被拆迁居民的合法利益。
土地出让收入的使用要重点向新农村建设倾斜，逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。
用于农村基础设施建设的资金，要重点安排农村饮水、沼气、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设项目，逐步改善农民的生产、生活条件和居住环境，努力提高农民的生活质量和水平。
土地前期开发要积极引入市场机制、严格控制支出，通过政府采购招投标方式选择评估、拆迁、工程施工、监理等单位，努力降低开发成本。城市建设支出和其他支出要严格按照批准的预算执行。编制政府采购预算的，应严格按照政府采购的有关规定执行。
为加强土地调控，由财政部门从缴入地方国库的土地出让收入中，划出一定比例资金，用于建立国有土地收益基金，实行分账核算，具体比例由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府确定，并报送财政部和国土资源部备案。国有土地收益基金主要用于土地收购储备。
参考资料来源：百度百科-土地出让金

4. 土地出让收入的使用

2007年之前，土地出让收入先纳入预算外专户管理，再将扣除征地补偿和拆迁费用以及土地开发支出等成本性支出后的余额缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算管理。2007年，国家对土地出让收入管理制度进行了改革，将全部土地出让收入缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算，实行“收支两条线”管理，与一般预算分开核算，专款专用。按照现行政策规定，土地出让收入缴入国库后，市县财政部门先分别按规定比例计提国有土地收益基金和农业土地开发资金，缴纳新增建设用地土地有偿使用费，余下的部分统称为国有土地使用权出让金。其中，计提的国有土地收益基金专项用于市县土地收购储备，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及前期土地开发支出，计提比例由省级人民政府确定。计提的农业土地开发资金(其中省级最高可以集中30%)，专项用于农业土地开发，具体使用范围包括土地整理和复垦、宜农未利用地开发、基本农田建设以及改善农业生产条件等方面的土地开发。新增建设用地土地有偿使用费是国务院或省级人民政府在批准将农用地、未利用地转为建设用地时，向取得新增建设用地的市县人民政府收取的收入，由市县人民政府从土地出让收入中按规定标准向中央和省级缴纳。新增建设用地土地有偿使用费实行中央和省两级3:7分成，专项用于耕地开发、土地整理、基本农田建设和保护支出。国有土地使用权出让金主要用于征地拆迁补偿、土地开发、城乡基础设施建设、城镇廉租住房保障等支出。综合起来看，土地出让收入使用范围包括以下几个方面：一是征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。二是土地开发支出。包括与前期土地开发相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及与前期土地开发相关的银行贷款本息等支出。三是补助被征地农民社会保障等支出。四是农村基础设施建设支出。包括用于农村饮水、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设支出。五是农业土地开发支出。六是城市建设支出。包括城市道路、桥涵、公共绿地、公共厕所、消防设施等基础设施建设。七是耕地开发、土地整理、基本农田建设和保护支出。八是城镇廉租住房保障支出。九是土地出让业务支出。十是破产或改制国有企业土地出让收入用于职工安置等支出。

5. 土地出让中的纯收益怎么理解。 总收益减总费用，那总收益是怎么算呢。

土地纯收益：指土地总收益扣除总费用后的余额。一般以年为计算时间单位。土地纯收益的计算根据评估对象不同采用不同的方法： 
  1、单纯土地租赁时的计算公式为：土地纯收益＝租金－（管理费＋维护费＋税金）2、房地合一租赁时的计算公式为：土地纯收益＝租金－（折旧费＋管理费＋维修费＋保险费＋税金＋利息＋空房损失）－房屋现值×房屋还原率3、一般企业用地，土地纯收益为销售收入中扣除产品原材料费用、运输费、工资、利润、税金以及其他应扣除费用后的余额4：待开发的土地：通常可先确定假设土地在最有效使用情况下的一般客观收益，然后扣除要支付的各项正常费用后求得土地纯收益。
土地年总收益指土地出让中所获得的全部收入。
    土地年总收益的构成及计算方法
  土地收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益。由于个人的经营能力等因素对实际收益影响很大，依据土地估价的性质和特点，不能用它作为评估的依据。客观收益是指排除了土地实际收益中属于特殊的

6. 土地出让的收支核算

 关于土地出让的收支核算
                       　　为规范土地出让行为、维护被拆迁业户的切身利益和保障地方财政收入，各地普遍实行了被称之为“阳光操作”的土地储备交易制度，土地出让收支活动的资金流程也随之发生了根本性的变化，下面我准备了关于土地出让收支核算的文章，提供给大家参考!
        　　一、土地出让收支活动的资金流程 
       　　一般理论上，会计核算对象通常可以概括为资金运动。土地出让收支的会计核算，应当以土地出让收支活动所发生的各项经济业务为对象，从政府的角度记录和反映各项土地出让收支活动。所以，土地出让收支活动的资金运动(也可以称之为资金流程)，也就是土地出让收支会计核算的对象和内容。要研究和分析土地出让收支的会计核算，首先要分析土地出让收支的资金流程。
       　　(一)实行土地储备交易制度前的资金流程
       　　实行土地储备交易制度前，各地大都采用“毛地”方式出让土地，即拆迁补偿及前期开发整理的“净地”工作由开发企业负责，政府只核算土地出让净收益的收支。其资金流程如“流程一”所示。
       　　(二)实行储备交易制度后的资金流程
       　　所谓土地储备交易制度，包括政府出钱进行“净地”的土地储备制度和采用“招标、拍卖、挂牌”等市场运作方式进行出让的土地交易制度。其资金流程如“流程二”所示。
       　　与“流程一”相比，“流程二”主要有以下变化：一是建立了土地储备资金，银行等金融机构的借款成为了其重要的资金来源，同时要用土地储备资金及时偿还借款;二是增加了土地储备和土地交易环节;三是缴入地方国库的'土地出让收入是包括土地储备成本的全口径收入。
       　　政府基金会计核算的土地出让收入和支出也必然是包括土地储备成本在内的全口径的土地出让收支，此外还要建立健全土地储备资金的核算制度。为准确反映地方政府的土地出让收支活动，按会计主体可将土地出让收支核算分为：以土地储备机构为会计主体的土地储备资金核算和以财政部门为主体的缴入地方国库的土地出让收入的收支核算。
        　　二、以土地储备机构为会计主体的土地储备资金核算 
       　　(一)土地储备机构是土地储备资金核算的会计主体
       　　《土地储备资金会计核算办法(试行)》(财会[2008]10号)第三条规定：“土地储备资金应当作为独立的会计主体进行确认、计量和披露。土地储备资金应当独立于土地储备机构的固有财产及其管理的其他财产，实行分账核算。”
       　　土地储备机构作为地方政府开展土地储备工作的专门机构，一般为全额拨款的事业单位，其正常运转所需日常经费是由同级财政部门通过部门预算给予安排的，应与土地储备资金分账核算，不得从土地储备资金中列支。也就是说土地储备机构同时要进行土地储备资金和其日常经费的核算，应实行分账核算，其资金不得相互挤占挪用。
       　　(二)土地储备资金核算的主要任务及会计要素
       　　土地储备资金核算的主要任务是反映在开展土地储备工作中的土地储备资金的全部收支情况。目前，土地储备资金主要来源于财政拨款、银行贷款、其他资金以及上述资金的利息。而土地储备资金主要用于为开展土地储备发生的土地储备成本支出以及偿还银行贷款本息支出。应按“资产”、“负债”、“净资产”、“收入”和“支出”等会计要素进行核算。
       　　1.“资产”是指包括“收储项目”支出在内的全部土地储备资金，反映土地储备资金的总体规模。这里的“收储项目”是指正在进行土地储备的，按项目进行归集的用土地储备资金垫支的土地储备成本支出，应采用“权责发生制”以准确核算各个“收储项目”的土地储备成本。
       　　2.“负债”是指开展土地储备工作中发生的各种借款，主要是为弥补土地储备资金不足的土地储备贷款。这里，其主要任务是准确反映与核算土地储备贷款的借入与偿还情况。
       　　3.“净资产”是指“资产”扣除“负债”后的余额，实际上是反映“自有”土地储备资金的规模。
       　　4.“收入”是指除土地储备贷款外的其他来源形成的收入，主要是财政拨款和其他收入。
       　　5.“支出”专指“交付项目支出”，也就是已完成土地储备的项目所发生的全部土地储备成本支出。
        　　三、以财政部门为会计主体的土地出让收支核算 
       　　(一)财政部门是土地出让收支核算的会计主体
       　　已完成土地储备的“交付项目”，通过土地交易环节实现了土地出让收入，包括土地储备成本在内的全部土地出让收入应全额缴入地方国库，实行基金预算管理。作为地方政府基金预算收入重要组成部分的土地出让收入应由地方政府使用，而在实际工作中财政部门代表地方政府进行土地出让收支的核算，财政部门是缴入地方国库土地出让收入收支核算的会计主体。
       　　(二)土地出让收支核算的主要任务及会计要素
       　　土地出让收支核算的主要任务，必然是财政部门站在地方政府的角度，完整地反映缴入国库土地出让收入的收支情况。缴入国库的土地出让收入是包含土地储备成本在内的全部土地出让收入，按“配比原则”用土地出让收入安排的支出也必然包含土地储备成本支出。应分“收入”和“支出”等会计要素，按“收付实现制”进行会计核算。
       　　1.狭义上的土地出让收入可以理解为将国有土地使用权这种特殊的商品出让给使用者所实现的收入，是包括了土地储备成本在内的类似于综合地价的概念，相当于一般企业会计核算上“销售收入”。在广义上理解，土地出让收入还包括以划拨、出租等方式取得的土地出让收入，这相当于“副营业务收入”或“其他业务收入”。以出让方式配置国有土地使用权取得的土地出让收入实际上是“主营业务收入”，它包括以招标、拍卖、挂牌和协议等各种方式出让国有土地使用权而取得的全部土地价款。
       　　2.按《国有土地使用权出让收支管理办法》(财综[2006]68号)的规定，土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。为准确核算和反映国有土地使用权这种特殊商品出让的盈亏情况，同时也是便于与土地储备资金核算相衔接，笔者建议将用土地出让收入安排的支出划分为：土地储备成本支出、土地出让业务费支出、计提和缴纳各种专项资金的支出以及其他支出。土地储备成本支出，是按收入和支出的“配比原则”反映出让的项目实际发生的土地储备成本，包括征地和拆迁补偿支出、土地开发整理支出等支出项目;土地出让业务费，是指土地交易过程中所发生的出让业务费用;计提和缴纳各种专项资金支出(为完整地反映土地出让收支的全貌，从土地出让收入中计提或缴纳的各项专项资金应在土地出让收入中专项列支，而使用各种专项资金的支出在专项资金中列支)，主要有：农业土地开发资金、新增建设用地土地有偿使用费、国有土地收益基金和城镇廉租住房建设资金;其他支出，是指用土地出让净收益安排的城市建设等支出。
        　　四、土地出让收支核算与土地储备资金核算的关系 
       　　国有土地使用权已经成了一种特殊的商品，其自身成本就是土地储备成本。土地储备过程相当于“生产”环节，在这一环节中运用土地储备资金开展土地储备工作，并应准确核算各个项目的土地储备成本，发生的土地储备成本支出必然用土地储备资金垫支，通过这一过程使“国有土地使用权”这种特殊的商品符合出让条件。
       　　而土地交易过程相当于“销售”环节，通过土地交易将已完成土地储备的项目的国有土地使用权这种特殊的商品出让给使用者，实现的土地出让收入应全额上缴地方国库。按收入和支出的“配比原则”，财政部门应及时将出让项目实现的土地出让收入中的土地储备成本部分拨付给土地储备机构，在土地出让收支核算中反映为土地储备成本支出;土地储备机构收到财政部门拨付的土地储备成本，作为土地储备资金的主要来源之一，反映为土地储备资金的收入，并及时偿还土地储备贷款。
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7. 土地出让收入使用范围将调整！将带来哪些影响？

在中国城镇化过程中发挥重要作用的土地财政，突然发生了大逆转！
9月23日，中办、国办印发《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》，宣布了一个重磅政策：
从“十四五”第一年开始，各省（自治区、直辖市）分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村比例；到“十四五”期末，以省（自治区、直辖市）为单位核算，土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。
文件还给地方政府了两个选项：
1、按照当年土地出让收益用于农业农村的资金占比逐步达到50%以上计提，若计提数小于土地出让收入8%的，则按不低于土地出让收入8%计提；
2、按照当年土地出让收入用于农业农村的资金占比逐步达到10%以上计提。

或许有读者看不太懂，这里我解释一下。
上面“1”里50%，对应的是“当年土地出让收益”，因为政府卖的土地都是征收来的，征收要有各种拆迁、补偿，出让土地的时候还要承诺“N通一平”，这些都构成土地出让的成本。卖地收入扣除了成本，才是“土地出让收益”。
而“1”和“2”里面的8%或者10%，是土地出让收入（未扣除成本）的8%或者10%。
中央的意思是：地方政府卖地，你要么按照“销售额”的8%或者10%提取用于农村和农业；要么按照“净利润”的50%提取，用于农村和农业。
土地财政未来将向农村、农业倾斜！
在这份文件的导言部分，还有一段话说的十分到位：
土地出让收入是地方政府性基金预算收入的重要组成部分。长期以来，土地增值收益取之于农、主要用之于城，有力推动了工业化、城镇化快速发展，但直接用于农业农村比例偏低，对农业农村发展的支持作用发挥不够。
“长期以来，土地增值收益取之于农、主要用之于城”，这句话戳穿了几十年来中国土地财政的“窗户纸”，揭示了农村和城市发展严重分化的根本原因。
在计划经济年代，我们为了迅速实现工业化，推出了“剪刀差”的经济政策——把工业制成品的价格定得“超过其真实价值”，而农副产品价格则“低于其正常价值”，这之间就构成了“剪刀差”。
那时候，一辆自行车的价格，可能足够一个农户家庭奋斗若干年才能负担。有人曾计算过，1982年的时候，中国通过剪刀差从农业部门转移出去的价值高达288亿元，相当于当年农业税的9.8倍。
改革开放之后，剪刀差逐步消失，但出现了土地财政。农村的价值被通过土地财政，源源不断地输送到城市，构成了新的城乡差距。
现在，各地又在努力实现1亿新增人口落户城市。农民进城，将导致新一轮城市对农村的“抽血”。而农村的承包地、宅基地又要扮演农民社会保险的角色，所以很难流通起来，实现价值。只能通过“三权分置”，拆分出承包地的“经营权”和宅基地的“使用权”来部分实现价值。
然而，2016年以来世界发生了巨变，并在2020年实现质变。所以，国家提出了“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。
国内大循环时代，中国要防范诸多风险。其中最大的风险有三个：第一是能源，第二是粮食，第三是芯片为代表的核心技术。
而这次土地财政的“大逆转”，显然跟保障粮食安全有密切关系；此外还可以重建新农村，在极端情况下给中国提供缓冲空间。
中国目前全口径的粮食自给率大约在88%左右，最大的短板是每年要进口大约1亿吨大豆，用来转化中国人需要的食用油和肉蛋等副食品。
要完全实现中国粮食的自给自足，我们还缺少大约3亿亩耕地。如果清理农村的闲置宅基地，大约可以增加1亿亩耕地。如果大家节约粮食，显著降低在餐饮、存储、加工中的浪费，可以相当于挖掘出3500万亩耕地的潜力。
如果加大农村和农业的投入，提升育种、种植、灌溉等技术，还可以相当于增加几千万亩耕地。
过去这些年，由于我们片面重视城镇化，一些地方出现了农村凋敝的局面。如果不加大投入，会危机中国的粮食安全，让我们难以应付“国内大循环”的新局面。
目前中国每年的土地出让收入大约在7.5万亿左右，这里面有多少成本官方没有公布。如果按照上面方案2的计提方式，10%就是7500亿元。
这意味着，每年有大约7500亿的土地财政收入，将返还给农村，而且每年还会增长。
这将带来哪些影响？
第一，每年7500亿资金回流农村，将带来大量的投资机会。比如兴修水利、建设高标准农田、村庄公共设施建设、农村供水、农业育种、农村和农业教育等。对于股市上的农村、农业、粮食板块，构成长期利好。
第二，城镇化的步伐或许会适度放慢。由于土地收益的一半要投入农村，城市基础设施的更新速度会下降，城市街道挖来挖去的概率下降。在“国内大循环时代”，再盲目快速提高城镇化比例，或许未必正确。
第三，对房地产构成间接利空。每年城市里少了7500亿（随着卖地收入增长，未来可能是1万亿）投资，基础设施更新速度放慢，地铁修建速度也会降低，此外愿意移民城市的农民工数量也会有所下降。
第四，可能加大地方财政对土地的依赖，让地方政府想方设法多卖地。

8. 国有土地有偿使用收益是什么,包含土地出让金吗,谢谢~?

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 ： 

（一）出让地价款，包括土地使用者转让划拨土地使用权补交的地价款； 

（二）土地收益金； 

（三）土地使用费； 

（四）其他有关收入。 


土地出让金 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。
 
包含的。