大同市物业管理条例

1. 大同市物业管理条例

第一章　总则第一条　为了维护业主和物业管理企业的合法权益，规范物业管理活动，根据国务院《物业管理条例》和《山西省物业管理条例》以及其他有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内物业管理、使用及其监督管理，适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地等物业进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条　提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。第四条　鼓励物业管理企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

　　鼓励机关、企（事）业等单位推行物业管理。第五条　市人民政府房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　县人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　各有关部门按照各自的职责范围，做好物业管理工作。第二章　业主和业主大会第六条　房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使表决权；

　　（五）选举业主委员会，行使选举权和被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。第七条　业主在物业管理活动中履行下列义务：

　　（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。第八条　物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定，但约定不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定应当承担责任，有关业主应当承担连带责任。第九条　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内业主在物业管理活动中的合法权益。

　　一个物业管理区域成立一个业主大会。但是物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。只有一个业主的，由其履行业主大会、业主委员会职责。

　　一个物业区域已交付使用房屋的建筑面积达到50％以上时，业主应当在物业管理区域所在地的市、县房产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第十条　业主大会履行下列职责：

　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

　　（二）选举、更换业主委员会，监督业主委员会的工作；

　　（三）选聘、解聘物业管理企业；

　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；

　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第十一条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成人员任期等事项做出约定。

　　按照业主大会议事规则的规定或者经20％以上的业主提议，应当召开业主大会会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有50％以上投票权的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会。

　　业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权1/2以上通过。但是业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，维修资金使用和续筹方案的决定，应当经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布。业主大会、业主委员会作出的决定对物业管理区域内全体业主和物业使用人具有约束力。

　　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅物业管理区域的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

2. 大同市物业管理条例

大同市物业管理条例

3. 大同市物业管理条例(2011修订)

第一章　总 则第一条　为了维护物业管理各方的合法权益，规范物业管理活动，根据国务院《物业管理条例》和《山西省物业管理条例》以及其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活动，适用本条例。第三条　提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业。

　　鼓励机关、企事业单位和其他组织推行物业管理。第四条　市人民政府物业管理主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作。

　　县、区人民政府物业管理主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

　　街道办事处、乡镇人民政府负责指导、帮助本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。

　　公安、住建、规划、市政、环保、园林、物价等部门按照各自职责，协同做好物业管理工作。第二章　业主、业主大会及业主委员会第五条　业主在物业管理活动中的权利和义务依照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

　　物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定，但约定不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定应当承担责任，相关业主应当承担连带责任。第六条　一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由该物业管理区域内全体业主组成。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。第七条　物业管理区域按照下列规定进行具体划分：

　　（一）按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；

　　（二）物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；

　　（三）已经实施物业管理的区域，其主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域；

　　（四）不同物业管理区域地理上自然相连的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。第八条　物业管理区域房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑总面积百分之五十以上的，应当成立业主大会。

　　符合前款条件的，建设单位应当及时书面报告物业所在地县、区物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府自收到书面报告三十日内，组织成立业主大会筹备组。第九条　业主大会筹备组由五至七人组成。组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任，成员由建设单位代表一人，由业主推选产生的业主代表若干人组成。

　　业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公告。

　　建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，为筹备工作提供一切便利条件。第十条　业主大会筹备组履行下列职责：

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和议程；

　　（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

　　（三）确认业主身份，制作业主名册，确定业主在业主大会会议上的投票权数；

　　（四）拟定业主委员会选举办法，提出业主委员会委员候选人名单；

　　（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前将前款第（一）项至第（四）项的内容在物业管理区域内公示。第十一条　业主大会筹备组应当自成立之日起三十日内组织召开首次业主大会会议。

　　业主委员会选举产生之日起七日内，业主大会筹备组应当向业主委员会移交业主名册等有关资料，其职责自行终止。

　　业主大会筹备组工作所需经费，由建设单位承担。第十二条　下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用专项维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

4. 大同市物业管理条例(2017修正)

第一章　总则第一条　为了维护物业管理各方的合法权益，规范物业管理活动，根据国务院《物业管理条例》和《山西省物业管理条例》以及其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活动，适用本条例。第三条　提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业。
　　鼓励机关、企事业单位和其他组织推行物业管理。第四条　市人民政府物业管理主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作。
　　县、区人民政府物业管理主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。
　　街道办事处、乡镇人民政府负责指导、帮助本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。
　　公安、住建、规划、市政、环保、园林、物价等部门按照各自职责，协同做好物业管理工作。第二章　业主、业主大会及业主委员会第五条　业主在物业管理活动中的权利和义务依照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。
　　物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定，但约定不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定应当承担责任，相关业主应当承担连带责任。第六条　一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由该物业管理区域内全体业主组成。
　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。第七条　物业管理区域按照下列规定进行具体划分：
　　（一）按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；
　　（二）物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；
　　（三）已经实施物业管理的区域，其主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域；
　　（四）不同物业管理区域地理上自然相连的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。第八条　物业管理区域房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑总面积百分之五十以上的，应当成立业主大会。
　　符合前款条件的，建设单位应当及时书面报告物业所在地县、区物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府自收到书面报告三十日内，组织成立业主大会筹备组。第九条　业主大会筹备组由五至七人组成。组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任，成员由建设单位代表一人，由业主推选产生的业主代表若干人组成。
　　业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公告。
　　建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，为筹备工作提供一切便利条件。第十条　业主大会筹备组履行下列职责：
　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和议程；
　　（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；
　　（三）确认业主身份，制作业主名册，确定业主在业主大会会议上的投票权数；
　　（四）拟定业主委员会选举办法，提出业主委员会委员候选人名单；
　　（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
　　业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前将前款第（一）项至第（四）项的内容在物业管理区域内公示。第十一条　业主大会筹备组应当自成立之日起三十日内组织召开首次业主大会会议。
　　业主委员会选举产生之日起七日内，业主大会筹备组应当向业主委员会移交业主名册等有关资料，其职责自行终止。
　　业主大会筹备组工作所需经费，由建设单位承担。第十二条　下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（四）选聘和解聘物业服务企业；
　　（五）筹集和使用专项维修资金；
　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

5. 关于山西大同小区物业的问题

房产行政主管部门不得办理房屋权属登记手续。    第三十二条  维修基金应当以住宅小区为单位在指定银行专户存储，专款专用。    维修基金明细户应当按单幢住宅设置，按户核算。    业主转让房屋时，其维修基金帐户中剩余部分的费用随房屋所有权同时过户。    第六章  物业的前期管理与移交    第三十三条  住宅小区开发建设项目在方案设计和设备安装过程中，应当具备物业管理所必须的物业管理服务用房、安全防范设施以及便于开展物业管理服务的各项功能。住宅小区分期开发、分期验收的，分期开发建设项目也应当具备实施物业管理的基本条件；不具备实施物业管理基本条件的，不得交付使用。    物业管理服务用房面积不应少于住宅小区总建筑面积的千分之五。    第三十四条  业主委员会成立之前，由住宅出售单位选聘的物业管理企业实行前期物业管理。业主委员会成立后，在选聘物业管理企业时，同等条件下应优先聘用实施前期物业管理的物业管理企业。    实行前期物业管理，物业管理企业应当与住宅出售单位签订前期物业管理委托合同并报市、县房产行政主管部门备案。    第三十五条  新建住宅小区商品房预售前，住宅出售单位应当通过招标方式选聘确立前期物业管理企业；未确立的，市、县房产行政主管部门不得颁发商品房预售许可证书。    第三十六条  住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设施设备和住宅小区其它公共建筑、设施、场地的所有权、使用权单独转让。    住宅出售单位尚未出租、出售的空置房屋，其物业管理服务费用由住宅出售单位承担，并享有和承担相应的权利、义务。    第三十七条  住宅小区经市、县房产行政主管部门组织综合验收合格后，住宅出售单位应当持住宅小区综合验收合格证书，与业主委员会共同向市、县房产行政主管部门提出住宅小区移交书面申请；经市、县房产行政主管部门审查合格批准后方可办理移交。    住宅出售单位应当在市、县房产行政主管部门批准移交住宅小区之日起五日内向业主委员会移交已分摊进住宅销售成本且所有权属于全体业主共同所有的物业管理服务用房和其他小区配套设施。    第三十八条  住宅出售单位在提出移交申请时，应提交下列资料：    （一）住宅小区物业管理移交明细表；    （二）住宅小区规划图、竣工总平面图；    （三）单体建筑、结构、设备竣工图；    （四）共用配套设施、地下管网工程竣工图；    （五）各种设施、设备的使用说明书、电路示意图；    （六）物业管理服务用房资料；    （七）维修基金资料；    （八）包括环保、绿化等相关工程的住宅小区综合验收资料；    （九）房屋质量保证书、房屋使用说明书和物业管理委托合同文本；    （十）其他必要资料。    第三十九条  住宅出售单位应当在办理住宅小区移交手续的同时，将代收的维修基金移交给业主委员会。业主委员会成立前，在业主办理房屋权属证书时，住宅出售单位应当将代收的维修基金移交给当地市、县房产行政主管部门代管。    移交新建住宅小区时，未售出的住宅，维修基金参照已售住宅维修基金标准由住宅出售单位垫付，并在以后售房时按照本条例第三十一条规定向购房者补收。在办理房屋权属证书时，由市、县房产行政主管部门或业主委员会按实结算，多退少补。    前期物业管理期间，未经市、县房产行政主管部门批准，任何单位不得使用维修基金。    第四十条  业主或者使用人未按物业管理委托合同约定缴交物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴，限期缴交。逾期仍不缴交的，物业管理企业可以按日加收欠交金额千分之三的滞纳金或者按照合同约定加收滞纳金；逾期六个月仍不缴交的，物业管理企业可依法申请人民法院强制追缴欠费和滞纳金。    第七章  法律责任    第四十一条  业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本条例规定，由市、县房产行政主管部门责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。    第四十二条  住宅出售单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由市、县房产行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚：    （一）未在规定时间内组织召开第一次业主大会或业主代表大会的，责令其限期组织召开；逾期仍不组织召开的，处三千元以上一万元以下的罚款；    （二）不按规定提供房屋质量保证书、房屋使用说明书，移交住宅小区工程建设资料，移交代收的维修基金，移交物业管理服务用房的，责令限期履行，并可处三千元以上三万元以下的罚款；    （三）不按规定足额提取维修基金的，责令限期补提维修基金本息；逾期仍不足额补提的，处以自应提取之日起未提取额每日万分之五的罚款；    （四）出售商品住宅不收取维修基金的，责令限期改正，并处应收维修基金额百分之三的罚款；    （五）未进行前期物业管理的，责令限期改正，并可处一万元以上五万元以下的罚款；    （六）擅自使用维修基金的，责令限期改正，没收违法所得，并处使用维修基金额二倍以下的罚款；    （七）将住宅的共用部位、共用设施设备和住宅小区其它配套公共建筑、设施、场地单独转让的，责令限期改正，没收违法所得，并可处一万元以上五万元以下的罚款。    第四十三条  违反本条例规定，有下列情形之一的，由市、县房产行政主管部门给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并可处二千元以上三万元以下的罚款：    （一）未取得物业管理资质证书从事物业管理服务的；    （二）超越物业管理资质证书等级从事物业管理服务的；    （三）物业管理企业不按规定报送年审报告，办理年审的；    （四）擅自改变维修基金及物业管理服务用房用途的；    （五）物业管理企业未按规定要求实施物业管理服务的；    （六）物业管理企业未按规定向市、县房产行政主管部门进行备案的。    物业管理企业违反前款（二）、（三）、（四）、（五）项规定拒不改正且情节严重的，市房产行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销其资质证书。    第四十四条  违反本条例规定，有下列情形之一的，由市、县房产行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚；造成损失的，承担赔偿责任：    （一）物业管理企业违反第二十一条第二款规定的，责令限期改正，并可处三千元以上三万元以下的罚款；    （二）违反第二十三条第（一）、（二）、（三）项规定的，给予警告，责令限期改正，并处三千元以上三万元以下的罚款；    （三）违反第二十四条、第二十五条、第二十六条第二款规定的，责令限期改正，对个人可处一千元以上一万元以下的罚款，对单位可处一万元以上三万元以下的罚款；    （四）违反第二十六条第一款、第二十七条规定的，责令限期改正，并可处一千元以上一万元以下的罚款；    （五）违反第二十八条第二款规定的，责令限期补办，对住宅房屋可分别处使用人三百元以上一千元以下、业主五百元以上二千元以下的罚款；对非住宅房屋可分别处使用人三千元以上一万元以下、业主一万元以上三万元以下的罚款。    第八章  附则    第四十五条  本条例关于业主自治管理、物业管理服务、物业使用、物业维修以及物业前期管理与移交的规定，适用于写字楼、高层楼宇、商厦、度假区、别墅区、工业区、专业市场以及其他非住宅房屋的物业管理活动。    第四十六条  本条例施行前交付使用的共用设施设备不齐全的住宅相对集中的居住区，应当按照本条例的规定逐步实行物业管理。    第四十七条  本条例具体应用中的问题，由市人民政府负责解释。    第四十八条  本条例自2000年7月1日起施行。

6. 大同市人民代表大会常务委员会关于修改《大同市物业管理条例》等法规的决定

一、对《大同市物业管理条例》作出修改删除《大同市物业管理条例》第三十一条。二、对《大同市机动车排气污染防治条例》作出修改
　　（一）将第十条修改为：“实行机动车排气污染定期环保检验制度，机动车生产企业和机动车所有人应当依法进行机动车排放检验。
　　“机动车排放检验机构应当严格按照机动车排放检验标准检验车辆，并将排放检验数据和电子检验报告上传市、县（区）环境保护主管部门，出具由环境保护主管部门统一编码的排放检验报告。机动车安全技术检验机构应当将排放检验合格报告拍照后，上传公安机关交通管理部门。”
　　（二）将第十一条修改为：“经环保检验，达不到规定排放标准的，应当在二十日内维修并进行复检。”
　　（三）将第十二条修改为：“环保检验不合格的机动车不得上路行驶，公安机关交通管理部门不予办理注册登记、变更等手续，不予核发安全检验合格标志。
　　“在用机动车排气定期检验应当与机动车安全技术定期检验同步进行。”
　　（四）删除第十五条。
　　本决定自2017年12月1日起施行。
　　《大同市物业管理条例》《大同市机动车排气污染防治条例》根据本决定相应修改，重新公布。