地方政府为什么要救房地产

1. 地方政府为什么要救房地产

　　地方政府救房地产原因如下：
　　首先，任何价格并非仅是市场供求关系的反映，更为重要的是一种利益分配机制。对于住房这种特殊的商品来说（它既是一般大众的生活必需品，也是投资及奢侈品），其价格在于市场的供求关系也很大程度上取决于政府的住房信贷政策、住房税收政策、土地政策等。如果这些住房政策不是通过公共决策的方式获得，而是出自少数职能部门之手，或地方政府之手，那么这类政策所导致的住房价格就容易把少数人利益制度化。通过这类住房政策把绝大多数人的利益短期内转移到少数人手上。比如说，由于国内绝大多数好的住房都掌握在有权力者手上，住房价格过高，其财富持有量就越大。同时，房价越高，政府官员寻租的空间就越大。社会财富就是在这种高房价下短期内迅速地向少数人转移。在这种情况下，地方政府官员岂能会让房价下跌而不出台救楼市之政策？
　　其次，房价是土地价格先行指标。一个地方的房价越高，当前的土地价格也会越高，从而也会吸引更多的房地产开发商进入土地交易市场，地方政府的土地出让金就会越多；反之，房价下跌，不仅会导致当前土地交易价格下跌，也会导致当地土地市场交易萎缩及土地出让金减少。而当前中国地方政府财政占绝对比重的土地出让金，如果减少甚至于快速下降，这不仅会影响地方政府当年的财政预算，影响城市公共基础设施的投入，也会把当前各地方政府融资平台的巨大风险暴露出来，及缩小地方政府官员的寻租空间。比如，随着2014年国内房地产市场开始出现周期性调整，房地产开发商对土地需求全面下降，从而使得当年地方政府的土地出让金同比下降了37%以上，从而使得地方政府各种风险正在逐渐暴露出来。在这种情况下，地方政府岂敢不出台救楼市来托住高房价？而地方政府救楼市托住高房价，就是要托住地方政府的土地财政。
　　第三，当前中国是一种“房地产化的经济”，楼市周期性调整必然会引起房价下跌，从而增加经济增长下行的压力，更是容易把积蓄了多年的房地产市场矛盾与风险暴露出来。正因为这样，2014年中央政府不得不采取房贷新政来托市，以此来消化严重过剩的住房供给，以此来掩盖房地产市场即将暴露的风险，减轻对中国经济增长之压力。但是，人算不如天算，中国式的量宽政策没有托起严重供应过剩的国内楼市，却激发了国内股市的“疯牛”。国内投资者没有进入楼市，反之楼市投资者纷纷进入股市。在这种情况下，楼市周期性调整不仅还在继续，而且还在向广度及深度发展。这不仅会直接引起房地产投及销售全面下降，直接影响GDP增长，也影响了与房地产相关几十个行业的需求全面下降及产能过剩更为严重，从而进一步增加中国经济增长下行的压力。可见，如果政府不把当前房价托在高处，中国GDP增长下行的态势就不会改变。这也是政府不愿意看到，当然要采取政策来救楼市。
　　最后，2014年的房价下跌正在把国内金融体系的风险逐渐暴露出来。根据已经有的资料，当前国内银行的信贷，60%以上与房地产市场有关。或是直接的房地产开发贷款，或是购买住房的按揭贷款，或企业及个人的土地和住房抵押贷款。这些贷款在房价上涨时，都被银行看作是优质资产。但是，房价下跌，特别是在房价在持续十几年的飚升后突然下跌，国内金融市场的风险正在暴露出来。比如，2014年国内银行无论不良贷款率还是不良贷款额快速增长，就是与房价下跌有关。如果2015年房价继续下跌，这种风险更是会增加。政府要确保中国不发生区域性风险及系统性风险，同样也是不愿意房价下跌的。政府当然要救楼市。

2. 2016地方政府有哪些手段可以救楼市？

从2014年9月至今，楼市已经出台取消限购、降低首套首付比例、降低二手房交易门槛、公积金贷款政策等等，甚至下半年以来央行连续3次“双降”，从去年至今，央行累计6次降息5次全面降准。 那 么，2016年地方政府还有哪些底牌可以“救市”？

第 一、降首套首付：通过下调首套房首付比例，可以降低购房者入市门槛，适度激活当前的以自住需求为主的楼市成交量，缓解当前大部分三四线城市、半数以上二线 城市库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。按照这样的效果来判断政策走向，预计首套房首付比例将从现行的 25%，下调至20%左右；
第二、降准降息： 虽然已经有6次降息5次降准，但是，笔者认为由于国内外经济形势及货币政策变化走向等因素，预计2016年仍然有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左 右，降准也有机会，大约在1个点左右。这样，可以释放更多的市场流动性，刺激宏观经济复苏的同时，也为楼市去库存带来利好影响；
第三、加大各类财政补贴：楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。
加大各类财政补贴，将在补贴的幅度和范围方面进行调整。如近期传言的对农民工购房首套房的税费减免政策、个税抵扣房贷利息等措施，当然，也可以针 对首套购房者采取减免契税、政府性基金补贴利息等财政优惠；此外，在楼市去库存的市场背景下，银行应该明确支持首套房贷，给予利率打折优惠，按照这样的发 展速度，预计未来几个月首套房贷利率会出现实质性松动，那么，届时购房者成本适度降低，市场成交量也将因此逐步企稳回升，最终达到去库存的目的。
第四、加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助（货币补贴），而非异地分配住房（实物补贴）。被拆迁居民通过获得的货币补贴购买市场中的商品住宅，达到楼市去库存的目的。
第 五、调整普通住宅标准：调整普通住宅标准后，对刚需来讲，由于惠及面扩大，更多的刚需购房者会少交税费，可以说是在政策上鼓励购房者尽快购房，尤其是一些 自住需求的购房者，如果他们尽快购房的话，不仅可以买到合适的房源，而且可以激活楼市的成交量。成交量上去了，对于开发商政府都是一件好事情。
第六、鼓励人才购房政策：针对人才类的购房落户政策已经不再稀奇，今年以来，不少城市出台鼓励人才购房的相关措施，预计2016年仍然各大城市仍然会有明确针对人才类购房落户的相关规定，对于楼市成交量回升来讲也会起到积极作用。
第 七、将户籍制度与购买房产直接结合：尽管当前农业户口与非农业户口已经取消，但是，对于大中城市而言，尤其是省会城市而言，要想在这个城市落户，应该还是 有一定条件限制，这些城市极有可能在此时出台将户籍制度与购买房产直接结合的相关政策，以适度刺激当地房地产市场需求，带动市场成交量回升。
第八、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免：通过对特定产品类型楼盘，比如精装修的、绿色建筑项目，90平方米以下户型的成交给予契税减免的优惠，这样也激活一部分市场成交量。
以上八大楼市惠民政策，2016能否实现呢？又能否实现去库存的目标呢？
（以上回答发布于2015-12-22，当前相关购房政策请以实际为准）
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3. 怎样可以拯救楼市？