谁知道房地产股票近期走向如何？

1. 谁知道房地产股票近期走向如何？

《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    地产股大跌的背后

    ■中国证券报
    12月6日,广州市土地拍卖市场出现惊人信息,部分地块拍卖价格下跌五成; 与此
同时,厦门集美地块的拍卖价格也出现了五成左右的下跌.本周以来,在地产行业新政
的共同作用下,市场开始了较为剧烈的反应：万科Ａ下跌12.29%,招商地产(000024)下
跌15.71%,保利地产(600048)下跌16.47%,华侨城下跌17.72%,金地集团(600383)下跌
17.71%,泛海建设(000046)下跌19.87%.地产股的下跌有没有其合理的逻辑性呢?
    股价和地价
    1998年开放商品房市场后,地价,房价一路走高,从未见过地价下跌的事情. 别说
我们普通投资者, 就是基金经理,行业研究员,资深媒体人士对此也是一头雾水,于是
我们在最近两周还频频见到推荐地产股的报告,还能看到在股票下跌前的机构买进大
单.
    事实上,我们在1981年的香港市场也见到过同样的事情.当时房地产市场,股票市
场同时进入泡沫阶段, 1981年8月,港府的两宗土地交易反映出地价大幅调整的信息,
但股票市场直到9月份才开始反应,长江实业股价在9月下跌约30%,其他地产股也差不
多.此后,在房价下跌的进一步推动下,10个月后,长江实业最终跌幅高达60%以上.
    吸取这个教训后,此后的香港股票市场对地价的反应就相当快速：1997年,香港地
产市场在泡沫中再度迎来了地价的首度大跌,当日长江实业大跌11. 04%,而且在此后
的58个交易日里,股价累计下跌65.06%.相比前面而言,第二次地价大跌引发的市场反
应相当快速.
    值得一提的是, 尽管长江实业在房地产市场的周期峰谷中,每隔10年左右会有一
次深幅调整,每隔三五年会有一次大幅调整,但长期看,长江实业还是给长期持有者带
来了丰厚的回报.
    反思地产业四大问题
    首先,地价是核心中的核心.从香港经验来看,地价拐点往往会比股价拐点来得迟
一些,但地价的阶段性拐点将对房价,房地产股的阶段性趋势起到确认作用.在1981年
8月份香港地价下跌之前, 长江实业已经自高点出现了15%左右的调整,而地价的下跌
使得长江实业股价确认了阶段性下跌的趋势.1985年香港地价在多年下跌后终于出现
向上的拐点,而此时长江实业已经从最低点上涨了137%.
    其次,慎用销售竣工比.真正决定地产股,决定房价运行的根本因素在于房屋的供
求关系, 但目前投资界普遍运用销售竣工比来衡量市场供求关系,这在一定时候是管
用的,但在一些重要时点会出大问题.人们是买涨不买跌的,在房价一路走高的过程中
,一些打算明年,后年买房的人被迫会提前购房,这样会比较容易形成一个购房高峰 .
这个过程中,我们会看到发展商的销售收入上升非常快,会比竣工量高出很多,但一旦
房价逆转后,买家会突然阶段性变得非常稀少,人们不愿意买跌. 而另一方面,发展商
却在原有预期上进一步扩大生产,于是在销售大幅缩减的同时,竣工量反而大幅提升,
消极者可能马上会认为,房子供过于求了.其实,这时人们又在犯另一个错误.
    第三,人口红利下,房地产股股价也会出现巨幅调整.上世纪80年代是香港人口红
利的主要发放期,但就此认为房价将一直走高,地产股将一直走高就不一定正确.在人
口红利发放过程中,地价的下跌同样会令房价出现阶段性走低.
    第四, 长期持有型的价值投资者一定要注意买进价格,尤其是投资周期性较强的
行业股票. 以长江实业为例,如果人们不小心在阶段性的价峰购入,如上所述,可能会
遭受非常惨重的被套过程.

2. 楼市大热下的地产股去向何方

持续一年多的地产火热行情，房地产企业销售业绩大好，万科1～8月销售额为2374亿，排名第一。中国恒大以2354亿元紧随其后。碧桂园、绿地集团、保利地产、中海地产销售额也都超过1000亿。多家房企在8月底公开上调了销售目标，除中海、龙光外，其他房企调整后的销售目标涨幅均在20%以上，恒大更是高达50%，冲击3000亿元销售额。
 
 但市场对此的反映并不充分，同花顺数据显示，两市中跑赢大盘的房地产个股仅约占四成。对此，雪球大V释老毛解释说，“上半年的地产股有点像去年下半年的白酒，基本面开始复苏，但股价还处于下跌和盘整的阶段。而年中房地产业的销售数据普遍亮眼。当市场开始醒悟时，便会启动价值修复，只不过这轮市场的醒悟是由野蛮人举牌敲醒的，开始是宝能，后来是恒大，金融资本、产业资本的频频举牌并购才让市场游资和散户发现，噢，原来这块资产被低估了。”
 
 《红周刊》记者注意到，自万科的股权之争后，二级市场关于房地产股的举牌一直层出不穷。融创中国日前138亿收购联想旗下地产业务，又40亿入股金科股份。对于房企频繁被举牌的情况释老毛认为，“有价值就会引来野蛮人，虽然险资由于马上出台的万能险新政，会加强监管，举牌的概率会下降。但大房企举牌小房企，特别是那些经营不力股价低估而存在大量土地储备的小房企，在现在地王频出，面粉贵过面包的背景下，可能成为巨无霸们猎杀的猎物，例如恒大频频举牌，融创也举牌，泰禾收购了很多非上市的小房企。”
 
 他认为，房地产业未来会越来越寡头化。按照中国指数研究院的数据，房地产行业集中度进一步提升，百亿军团扩容至80家，市场份额接近40%。保利、恒大等第一阵营（1000亿元以上）的销售均值已经是第三阵营（100亿~300亿元）的9倍。
 
 关注在一二线城市
 
 有大量土地储备的房企
 
 对于房地产股后市的机会，上海晟世泰平投资管理有限公司陈立民认为，土地储备是房企的核心竞争力，尤其是在一二线城市拥有大量、低价的土地储备的上市公司，优势非常明显。就像面粉和面包，为了保证面包卖得好，面粉供应量要充足。另外，在土地储备之外，再辅以运营能力的考察，是衡量房地产上市公司未来盈利能力的有效方式。
 
 “在中国国情下，土地晒太阳也会涨价，原因是土地收入是财政的重要来源不会让土地价格下降。二是，随着城市基础设施的建设、城市便捷性的提升，土地价值也会不断升高。一二线城市还有流入人口刚需的支撑，上涨速度更快。房地产企业中的央企、特大型国企和地产“一哥”万科均有丰富的土地储备，在土地是稀缺资源的环境下，买这些公司的股票，就相当于变相买土地。而房企拍到的土地如果没有被开发或售出，土地的增值不会显示在财报中，实际利润藏得很深。”
 
 对于恒大入股万科，陈立民认为，在宝能一番强势入股后，万科的股价已经被炒起来了，但恒大还是坚决地买进。恒大本身也是房地产企业，入股万科就是看中万科手中便宜的土地储备。恒大想拿地，可以在公开市场竞标，或者在二级市场并购房企，还有一种就是入股，显然，同样一笔投资，恒大更看好万科的收益。
 
 但他表示股价短期涨幅还是要看企业的运营能力，如销售额大幅增长，可以看出企业运营能力较强，如果连续排名前三，代表公司开发、销售、品牌等运营实力过硬。今年上半年，房企销售能力排在前面的企业，包括万科、恒大、碧桂园、绿地集团、保底地产、招商蛇口。
 
 陈立民认为万科兼具土地和运营能力，万科的土地多集中在北上广深和热门二线城市，并且价格非常便宜。万科开发能力、品牌效应在业内也很突出，是地产界的一哥。相比于万科，恒大土地储备同样很多，但运营能力有些差距，而且恒大近年来业务日趋分散，房地产只是其中的一部分。万达董事长王健林是中国首富，但万达是使用了一些非常规的方式，自己开发的房产自己来租，如大玩家、万达百货、大歌星等等。虽然业绩不错，但负债高企，资产远远低于总资产。
 
 除此之外，保利地产、招商蛇口、金融街等特大型国企，拥有的雄厚的土地储备，拿地成本也相对便宜，但运营能力并不突出。“这些企业财大气粗，做运营略显笨拙，他们也不喜爱赚运营的‘小钱’，通常外包给其他公司。”陈立民说。
 
 京津冀享受人口红利
 
 除了一二线城市有着大量土地储备的房地产上市公司，地产股还存在不少主题机会，如转型、区域性的，而当前的大热的非京津冀协同发展带来的主题机会莫属，这个机会也受到了很多产业和资金的关注。释老毛认为，“城区相当于大蓝筹，新城相当于创业板。老城区的地段好配置完善，已经反映在房价上；而新城随着大规模的造城运动，会享有一个成长期权。2008年燕郊刚火的时候还是农村，房价不到2000元，现在已经超过2万，10年翻了10倍，涨幅远超北京市区，这就是蓝筹和创业板的区别。”
 
 对于京津冀房地产市场的投资机会，华泰证券房地产首席分析师谢皓宇认为，“京津冀一体化中楼市的布局呈现出‘京内高端化，京外刚需化’的格局。因此，京津冀周边的机会分布在北京市区、北京中心即通州、环北京区域。”
 
 对于北京市区来说，正在将非首都功能的企业全部迁出，留下高附加值的金融、科技、信息等高精尖行业。未来，京津冀协同发展的同时，创造的财富会大量沉淀在北京，所以四环内的房价上涨动力更强劲。首开股份是北京市区内的龙头股，首开股份的土地储备未来可以兑现的利润超过了公司的市值。而且，公司PB约为1，意味着市值和账面净资产相同，行业中现在几乎没有PB低于1的企业，地产一哥万科的PB也在2附近。
 
 北京中心即通州由于北京市政府的搬迁，未来成长性也值得期待。谢皓宇认为，交通的进一步完善，也在进一步影响通州房价走势。现在，连接北京城区和通州的仅有京通高速一条主干道，明年预计开通广渠路二期和M6号线、7号线和八通线。广渠路二期从东四环通往通州怡乐西路，全程将采用高架桥通行，不设红绿灯，按设计时速80公里计算，10分钟即可由通州进入城区。
 
 通州区域的个股可以关注中国武夷，中国武夷在通州有110万平方米的土地储备，是储备占比最高的房企。谢皓宇表示，评价中国武夷的价值要看NAV（净资产）折价，这项指标表示中国武夷所拥有的土地变作房产出售后获得的利润，现在中国武夷NAV折价为150亿，而公司市值仅为80～90亿。中国武夷拥有的资产价格远超过市值水平，存在估值洼地。
 
 对于京津冀的最外圈，即环北京带的机会，谢皓宇认为，“北京的一些金融创新资源也会向天津转移。随着产业结构的调整，天津市内六区，特别是教育发达的和平、河西、南开三区房价会长期看涨。而河北则将承接京津迁出的企事业及资源，以及商贸物流、汽车、新能源、生物医药、航空航天、电子信息等产业转移。”
 
 在环北京带中，华夏幸福和荣盛发展是环北京区域的土地储备占比最多的两家企业，也是仅有的两家企业。但这两家公司的市值较大，因此更应关注主题投资的机会，受事件驱动的影响加大。例如京津冀规划细则公布后，大资金会集中流向相关受益股可以关注这些机会。

3. 今年大家认为地产股走势如何？

2011年房价下跌是肯定的。令人遗憾的是，房价会跌多少，主要并不是由中国人控制的，房价会跌多少，关键看CPI(决定加息的重要因素)；而CPI主要由农产品价格决定；而农产品价格主要由美国或美国农产品期货市场和华尔街的金融寡头决定。尽管农产品在2011年已经涨势疯狂，但是国际投行最近仍然唱高农产品，同时大力推高石油价格——化肥等主要农资品都是从石油中生产的。 即未来我们很可能看到农产品价格继续喷发的场景。其逻辑是这样的：异常气候和自然灾害(比如现在中国北方大旱)——国际投行推高石油价格——化肥等农资价格上涨——中国农产品出现刚性缺口——国际游资疯狂炒作——农产品价格继续飙升——中国CPI上涨到10%以上，房贷利率提高到12%以上——更多中国炒楼套牢者支付不起利息——由开始少量不得不抛售房价下跌，但很难卖掉——大量恐慌性抛售，房价大跌。
    由此得出结论，中国房价下跌的幅度，是由石油和农产品价格上涨的幅度所决定的。
    因为房价下跌，地产股在今年肯定会见底，但是有大的涨幅也是很难的。

4. 地产股现在为什么天天都跌？拜托各位大神

进入4月份以来，房地产业出现三大相当明显的特征：一是商品房的销售量和销售价格继续攀升，其中一季度龙头地产公司的销售收入大幅上升36%。人们对于2010年全年销售收入的预期也出现向好变化，不再认为销售收入会下降20%；修正后的预期为，销售收入与2009年持平。第二个特征是，伴随着地产销售和价格的再度上扬，民众对房价上涨呈现出明显的反感，新华社在3月底连续出了6篇新华时评，对房地产业存在问题进行全面的剖析。同时，各地的“类物业税”传闻不绝于耳，而且大有即将推出之势。继重庆宣布拟征特别房产消费税后，有消息称，上海拟开征住房保有税。第三个特征是香港和内地投资者对以上信息有明显不同的反应。内地资本市场出现明显的负面反应，上周地产股大幅下跌，两市地产指数全周下跌约4.5%；但同样的传闻，香港市场的地产股投资者似乎根本不为所动，内房股龙头中国海外依然保持强势，富力地产、雅居乐、SOHO中国等股价全周继续走高。  A股地产股估值低企的原因在于内地投资界认为：1、房地产销售可能已经见顶。年初普遍的预期是成交下降20%；2、物业税的推出可能导致房价出现崩溃式的下跌。但对于这一观点，香港市场投资者并不这样认为。从历史的情况来看，港股的地产股投资者主要关注两个指标，一是商品房成交指标；二是地价指标。这两大指标是地产股投资的根本。 从这两大指标的情况来看，近期透露出来的信息还主要是正面的信息。比如，3月份、尤其是3月中下旬内地新房成交量开始上升，似乎有形成商品房成交的向上拐点之势。第二个指标方面，我们看到地价近期依然保持坚挺。从这两方面情况来看，都预示地产股的基本面还是非常强劲，与其当前疲软的股价是存在较大的出入。至于物业税的推出，香港市场投资者认为，一是短期内难以推出真正的物业税，二是，即便短期推出“类物业税”，其税率也会比较低。对地产市场的影响不会太大。 从历史上来看，境内外投资者对于地产股估值的分歧隔几年会出现一次。比如，2005年4月份开始，万科B股股价10年来首次高于A股股价，并且这一股价优势在此后两年时间里得到持续，直到2007年“5.30行情”后，万科B股才重新低于A股价格。从形势的发展来看，万科B股的投资者在上涨和下跌过程中都占尽先机，这反映了B股投资者对于中长期的趋势把握更加清晰。