物业管理公司的财务

1. 物业管理公司的财务

1、物业公司财务我很熟悉，目前给一家房地产公司和所属的物业公司兼职财务指导。  2、在实际工作中，你遇到具体问题我在帮助你解答。  3、给你提供一份物业公司财务管理及会计科目使用的资料先看看。   物业管理企业财务管理规定   第一章 总则  第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。  第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业(以下简称企业)，包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。  第二章 代管基金  第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。  第四条 代管基金作为企业长期负债管理。代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。代管基金利息净收人应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。  第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用(如租赁费、承包费等)。管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。  第六条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。  第三章 成本和费用  第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。  第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计人管理费用。  直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。  间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。  第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计人营业成本。  第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计人营业成本或者管理费用。  第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊人营业成本或者管理费用。  第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0．3％—0．5％计提坏帐准备金，计入管理费用。企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。不计提取坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计人管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。  第四章 营业收入及利润  第十三条 营业收人是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收人，包括主营业务收人和其他业务收人。  第十四条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收人，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收人。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用  人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。  物业经营收人是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。  第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。  第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。  第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。  第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务列润。主营业务利润是指主营业务收人减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。  第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入，材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。  第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计人递延资产，在有效使用期限内，分期摊人其他业务支出。  第五章 附则  第二十一条 本规定自1998年1月1日起施行。  第二十二条 本规定由财政部负责解释和修订。   物业管理企业会计核算补充规定(试行)   一、会计科目及使用说明  第204号科目 预收账款  1、本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预收的公共性服务费等。  2、企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作相反会计分录。  预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方，不设本科目。  3、本科目应按有关单位和个人设置明细账。  4、本科目期末贷方余额、反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。  第205号科目 代收款项  l、本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。  2、企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。  3、本科目应按代收代交费用种类设置明细帐。  4、本科目贷方余额，反映企业尚未支付的代收款项。  第209号科目 其他应付款  1、本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或人住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。  2、发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。  3、本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账。  4、本科目期末余额，反映企业尚未支付的其他应付款。  第281号科目 代管基金  1、本科目核算企业接受委托管理的房屋共同部位、共用设施设备维修基金。  2、企业收到代管基金时，借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目。企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目。  企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共用设施设备，应负担的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按受益对象，借记“经营成本”、“管理费用”、“其他业务支出”科目，贷记本科目。  代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行处理：  由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务的，实际发生的工程支出，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目；工程完工，其工程款经业主要员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记本科目，贷记“经营收入——物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本。借记“经营成本”科目，贷记“物业工程”科目。  由外单位承接大修任务的，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。  3、本科目应按单幢房屋设置明细账。  4、本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余。  第411号科目 物业工程  1、本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。  企业对业主要员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也在本科目核算。  2、企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记本科目，代记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记“经营收入——物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目，工程完工结转成本，借记“递延资产”科目，贷记本科目。  3、本科目应按工程项目设置明细账。  4、本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本。  5、企业可以根据实际业务需要，增设相应的科目。  第501号科目 经营收入  1、本科目核算企业在物业管理(主营业务)活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务费收人和特约服务收入。  物业经营收人是指企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业大修收入是指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。  2、企业取得的各项收入，应按下列原则确认：  企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现；企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。  3、企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务以及特约服务而取得的物业管理收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的物业经营收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记本科目。  4、本科目应按经营收入的种类设置明细账，如“物业管理收人”、“物业经营收人”、“物业大修收入”等，其中“物业管理收入”，企业可以根据实际管理需要，按照物业管理收人的组成内容(如来源渠道等)设置明细账，进行明细核算。  5、期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。  第502号科目 经营成本  l、本科目核算企业物业管理、物业经营、物业大修等应结转的经营成本。企业所属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等间接费用，记人“管理费用”科目，不在本科目核算。  2、企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用，直接记人本科目，借记本科目，贷记“银行存”、“库存材料”、“应付账款”等科目。企业经营物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等，直接记人本科目，借记本科目，贷记“代管基金”或“应付账款”科目。月份终了，企业应及时结转已完物业工程成本，借记本科目，贷记“物业工程”科目。  3、本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应。  4、期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。  第511号科目 其他业务收入  1、本科目核算企业除主营业务以外的其他业务活动所取得的收入。包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收人、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发商店、饮食店等经营收人。其他业务收入的确认原则，与主营业务收人确认原则相同。  2、企业取得的各项其他业务收人，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。  3、本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费收入”、“物资销售收入”、“废品回收收入”、“商业用房经营收入”等。  4、期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。  第512号科目 其他业务支出  l、本科目核算企业除主营业务以外的其他业务所发生的各项支出，包括为销售商品、提供劳务而发生的相关成本、费用、以及相关税金及附加等。  2、企业发生的其他业务支出，借记本科目，贷记“应付工资”、“银行存款”、“应交税金”、“其他应交款”、“代管基金”等科目。  3、本科目应按其他业务的种类设备明细账，如“房屋中介代销手续费支出”、“物资销售成本”、“废品回收成本”、“商业用房经营支出”等。  4、期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。  二、会计报表的编制说明  1、在资产负债表“住房周转金”项目下增设“代管基金”项目，反映企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金的结余。本项目应根据“代管基金”科目的期末贷方余额填列。  2、“物业工程”科目的期末余额在资产负债表“存货”项目中反映。  3、“代收款项”科目的期末余额，在资产负债表“其他流动负债”项目中反映。

记得采纳啊

2. 在实务中新旧会计如何对接

网页探索：2010新准则下会计分录大全

新会计准则中改了哪些科目编写说明
＊短期投资已经改成"交易性金融资产",核算内容也发生了如下变化: 
一、本科目核算企业持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括为交易目的所持有的债券投资、股票投资、基金投资、权证投资等和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 
二、本科目应当按照交易性金融资产的类别和品种，分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算。 
三、交易性金融资产的主要账务处理 
（一）企业取得交易性金融资产时，按交易性金融资产的公允价值，借记本科目（ 成本）， 按发生的交易费用，借记“投资收益”科目，按实际支付的金额，贷记“银行存款”等科目。 
（二）在持有交易性金融资产期间收到被投资单位宣告发放的现金股利或债券利息，借记“银行存款”科目，贷记本科目（公允价值变动）。 
对于收到的属于取得交易性金融资产支付价款中包含的已宣告发放的现金股利或债券利息，借记“银行存款”科目，贷记本科目（成本）。 
（三）资产负债表日，交易性金融资产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益” 科目；公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。 
（四）出售交易性金融资产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”、“等科目，按该项交易性金融资产的成本， 贷记本科目（成本），按该项交易性金融资产的公允价值变动，贷记或借记本科目（公允价值变动），按其差额，贷记或借记“投资收益” 科目。同时，按该项交易性金融资产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“投资收益”科目。 
四、本科目期末借方余额，反映企业交易性金融资产的公允价值。 


＊各项减值准备,跌价准备的对应科目不再是管理费用,投资收益,营业外支出了,而是统一用一个科目"资产减值损失": 
资产减值损失用法如下: 
一、本科目核算企业根据资产减值等准则计提各项资产减值准备所形成的损失。 
二、本科目应当按照资产减值损失的项目进行明细核算。 
三、企业根据资产减值等准则确定资产发生的减值的，按应减记的金额，借记本科目，贷记“坏账准备”、“存货跌价准备”、“长期股权投资减值准备”、“持有至到期投资减值准备”、“固定资产减值准备”、“在建工程——减值准备”、“工程物资——减值准备”、“生产性生物资产——减值准备”、“无形资产减值准备”、“商誉——减值准备等科目。 
四、企业计提坏账准备、存货跌价准备、持有至到期投资减值准备等后，相关资产的价值又得恢复，应在原已计提的减值准备金额内，按恢复增加的金额，借记“坏账准备”、“存货跌价准备”、“持有至到期投资减值准备”、等科目，贷记本科目。 
五、期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目无余额。 

＊应交税金,其他应交款科目取消,换成"应交税费", 
应交税费核算如下: 
一、本科目核算企业按照税法规定计算应交纳的各种税费，包括增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费等。 
企业不需要预计应交数所交纳的税金，如印花税、耕地占用税等，不在本科目核算。 
二、本科目应当按照应交税费的税种进行明细核算。 
应交增值税还应分别“进项税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“已交税金”等设置专栏进行明细核算。 
三、应交税费的主要账务处理 
（一）应交增值税 
1． 企业采购物资等，按可抵扣的增值税额，借记本科目（应交增值税——进项税额），按应计入采购成本的金额，借记“材料采购”、“在途物资”或“原材料”、“库存商品”等科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。购入物资发生的退货，做相反的会计分录。 
2．销售物资或提供应税劳务，按营业收入和应收取的增值税额， 借记“应收账款”、“应收票据”、“银行存款”等科目，按专用发票上注明的增值税额，贷记本科目（应交增值税——销项税额），按实现的营业收入，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”科目。发生的销售退回，做相反的会计分录。 
3．实行“免、抵、退”的企业，按应收的出口退税额，借记“其他应收款”科目，贷记本科目（应交增值税——出口退税）。 
4．企业交纳的增值税，借记本科目（应交增值税——已交税金）， 贷记“银行存款”科目。 
5．小规模纳税人以及购入材料不能取得增值税专用发票的，发生的增值税计入材料采购成本，借记“材料采购”、“在途物资”等科目，贷记本科目。 
（二）应交消费税、营业税、资源税和城市维护建设税 
1．企业按规定计算应交的消费税、营业税、资源税、城市维护建设税，借记“营业税金及附加”等科目，贷记本科目（应交消费税、营业税、资源税、城市维护建设税）。 
2．出售不动产，计算应交的营业税，借记“固定资产清理”等科目，贷记本科目（应交营业税）。 
3．交纳的消费税、营业税、资源税、城市维护建设税，借记本科目（应交消费税、营业税、资源税、城市维护建设税），贷记“银行存款”等科目。 
（三）应交所得税 
1． 企业按照税法规定计算应交的所得税，借记“所得税”等科目，贷记本科目（应交所得税）。 
2．交纳的所得税，借记本科目（应交所得税），贷记“银行存款”等科目。 
（四）应交土地增值税 
1．企业转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”或“在建工程”等科目核算的，转让时应交的土地增值税，借记“固定资产清理”科目，贷记本科目（应交土地增值税）。 
2．交纳的土地增值税，借记本科目（应交土地增值税），贷记“银行存款”等科目。 
（五）应交房产税、土地使用税和车船使用税 
1．企业按规定计算应交的房产税、土地使用税、车船使用税，借记“管理费用”科目，贷记本科目（应交房产税、应交土地使用税、应交车船使用税）。 
2． 交纳的房产税、土地使用税、车船使用税，借记本科目（应交房产税、应交土地使用税、应交车船使用税），贷记“银行存款”等科目。 
（六）应交个人所得税 
1． 企业按规定计算的应代扣代交的职工个人所得税，借记“应付职工薪酬”科目，贷记本科目（应交个人所得税）。 
2．交纳的个人所得税，借记本科目（应交个人所得税），贷记“银行存款”等科目。 
（七）应交的教育费附加、矿产资源补偿费 
1．企业按规定计算应交的教育费附加、矿产资源补偿费，借记“营业税金及附加”、“其他业务支出”、“管理费用”等科目，贷记本科目（应交教育费附加、应交矿产资源补偿费）。 
2．交纳的教育费附加、矿产资源补偿费，借记本科目（应交教育费附加、应交矿产资源补偿费），贷记“银行存款”等科目. 
四、本科目期末贷方余额，反映企业尚未交纳的税费；期末如为借方余额，反映企业多交或尚未抵扣的税金。 

＊应付工资,应付福利费取消,换成"应付职工薪酬" 
应付职工薪酬应用如下: 
一、本科目核算企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。 
二、本科目应当按照“工资”、“职工福利”、“社会保险费”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“解除职工劳动关系补偿” 等应付职工薪酬项目进行明细核算。 
三、应付职工薪酬的主要账务处理 
（一）企业按照有关规定向职工支付工资、奖金、津贴等，借记本科目，贷记“银行存款”、“现金”等科目。 
企业从应付职工薪酬中扣还的各种款项（代垫的家属药费、个人所得税等）， 借记本科目，贷记“其他应收款”、“应交税费——应交个人所得税”等科目。 
企业向职工支付职工福利费，借记本科目，贷记“银行存款”、“现金”科目。 
企业支付工会经费和职工教育经费用于工会运作和职工培训，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。 
企业按照国家有关规定缴纳社会保险费和住房公积金，借记本科目，贷记“银行存款”科目。 
企业因解除与职工的劳动关系向职工给予的补偿，借记本科目，贷记“银行存款”、“现金”等科目。 
（二）企业应当根据职工提供服务的受益对象，对发生的职工薪酬分别以下情况进行处理 
生产部门人员的职工薪酬，借记“生产成本”、“制造费用”、“劳务成本”科目，贷记本科目。 
管理部门人员的职工薪酬，借记“管理费用”科目，贷记本科目。 
销售人员的职工薪酬，借记“销售费用”科目，贷记本科目。 
应由在建工程、研发支出负担的职工薪酬，借记“在建工程”、“研发支出”科目，贷记本科目。 
因解除与职工的劳动关系给予的补偿，借记“管理费用”科目，贷记本科目。 
外商投资企业按规定从净利润中提取的职工奖励及福利基金，借记“利润分配——提取的职工奖励及福利基金”科目，贷记本科目。 
四、本科目期末贷方余额，反映企业应付职工薪酬的结余。 

＊取消长期债权投资科目,新增加"持有至到期投资""可供出售金融资产"两个一级科目: 
"持有至到期投资"用法如下: 
一、本科目核算企业持有至到期投资的价值。企业委托银行或其他金融机构向其他单位贷出的款项，也在本科目核算。 
二、本科目应当按照持有至到期投资的类别和品种，分别“投资成本”、“溢折价”、“应计利息”进行明细核算。 
三、持有至到期投资的主要账务处理 
（一）企业取得的持有至到期投资，应按取得该投资的公允价值与交易费用之和，借记本科目（投资成本、溢折价），贷记“银行存款”、“应交税费”等科目。 
购入的分期付息、到期还本的持有至到期投资，已到付息期按面值和票面利率计算确定的应收未收的利息，借记“应收利息”科目，按摊余成本和实际利率计算确定的利息收入的金额，贷记“投资收益”科目，按其差额，借记或贷记本科目（溢折价）。 
到期一次还本付息的债券等持有至到期投资，在持有期间内按摊余成本和实际利率计算确定的利息收入的金额，借记本科目（ 应计利息），贷记“投资收益”科目。 
收到持有至到期投资按合同支付的利息时，借记“银行存款”等科目，贷记“应收利息”科目或本科目（应计利息）。 
收到取得持有至到期投资支付的价款中包含的已宣告发放债券利息，借记“银行存款”科目，贷记本科目（投资成本）。 
持有至到期投资在持有期间按采用实际利率法计算确定的折价摊销额，借记本科目（溢折价），贷记“投资收益”科目；溢价摊销额，做相反的会计分录。 
出售持有至到期投资时，应按收到的金额，借记“银行存款”等科目，已计提减值准备的，贷记“持有至到期投资减值准备”科目，按其账面余额，贷记本科目（投资成本、溢折价、应计利息），按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。 
（二）企业根据金融工具确认和计量准则将持有至到期投资重分类为可供出售金融资产的，应在重分类日按该项持有至到期投资的公允价值，借记“可供出售金融资产”科目，已计提减值准备的，借记“持有至到期投资减值准备”科目，按其账面余额，贷记本科目（投资成本、溢折价、应计利息）， 按其差额，贷记或借记“资本公积——其他资本公积”科目。 
根据金融工具确认和计量准则将可供出售金融资产重分类为采用成本或摊余成本计量的金融资产，应在重分类日按可供出售金融资产的公允价值，借记本科目等科目，贷记“可供出售金融资产”科目。 
四、本科目期末借方余额，反映企业持有至到期投资的摊余成本。 
“可供出售金融资产”用法如下: 
一、本科目核算企业持有的可供出售金融资产的价值，包括划分为可供出售的股票投资、债券投资等金融资产。 
可供出售金融资产发生减值的，应在本科目设置“减值准备”明细科目进行核算，也可以单独设置“可供出售金融资产减值准备”科目进行核算。 
二、本科目应当按照可供出售金融资产类别或品种进行明细核算。 
三、可供出售金融资产的主要账务处理 
（一）企业取得可供出售金融资产时，应按可供出售金融资产的公允价值与交易费用之和，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“应交税费”等科目。 
（二）在持有可供出售金融资产期间收到被投资单位宣告发放的债券利息或现金股利，借记“银行存款”科目，贷记本科目（公允价值变动）。 
对于收到的属于取得可供出售金融资产支付价款中包含的已宣告发放的债券利息或现金股利，借记“银行存款”科目，贷记本科目（成本）。 
（三）资产负债表日，可供出售金融资产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目，贷记“资本公积——其他资本公积”科目；公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。 
根据金融工具确认和计量准则确定可供出售金融资产发生减值的，按应减记的金额，借记“资产减值损失”科目，贷记本科目（减值准备）。同时，按应从所有者权益中转出的累计损失，借记“资产减值损失”科目，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。 
已确认减值损失的可供出售债务工具在随后的会计期间公允价值上升的，应在原已计提的减值准备金额内，按恢复增加的金额，借记本科目，贷记“资产减值损失”科目。已确认减值损失的可供出售权益工具在随后的会计期间公允价值上升的，应在原已计提的减值准备金额内，按恢复增加的金额，借记本科目，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。 
（四）企业根据金融工具确认和计量准则将持有至到期投资重分类为可供出售金融资产的，应在重分类日按该项持有至到期投资的公允价值，借记本科目，已计提减值准备的，借记“持有至到期投资减值准备”科目，按其账面余额，贷记“持有至到期投资——投资成本、溢折价、应计利息”科目，按其差额，贷记或借记“资本公积——其他资本公积”科目。 
根据金融工具确认和计量准则将可供出售金融资产重分类为采用成本或摊余成本计量的金融资产，应在重分类日按可供出售金融资产的公允价值，借记“持有至到期投资”等科目，贷记本科目。 
（五）出售可供出售金融资产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”、“存放中央银行款项”等科目，按可供出售金融资产的账面余额，贷记本科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。按原记入“资本公积——其他资本公积”科目的金额，借记或贷记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记或借记“投资收益”科目。 
四、本科目期末借方余额，反映企业可供出售金融资产的公允价值。 
固定资产要单独核算累计折旧一样,新制度对无形资产新增加了一个一级科目"累计摊销" 
"累计摊销"用法如下: 
一、本科目核算企业对使用寿命有限的无形资产计提的累计摊销。 
二、本科目应按无形资产项目进行明细核算。 
三、企业按月计提无形资产摊销，借记“管理费用”、“其他业务支出”等科目，贷记本科目。 
四、本科目期末贷方余额，反映企业无形资产累计摊销额。 

＊无形资产核算新增加"研发支出"一级科目, 
"研发支出"用法如下: 
一、本科目核算企业进行研究与开发无形资产过程中发生的各项支出。 
二、本科目应当按照研究开发项目，分别“费用化支出”与“资本化支出”进行明细核算。 

三、研发支出的主要账务处理 
（一）企业自行开发无形资产发生的研发支出，不满足资本化条件的，借记本科目（费用化支出），满足资本化条件的，借记本科目（资本化支出），贷记“原材料”、“银行存款”、“应付职工薪酬”等科目。 
（二）企业以其他方式取得的正在进行中研究开发项目，应按确定的金额，借记本科目（资本化支出），贷记“银行存款”等科目。以后发生的研发支出，应当比照上述（一）规定进行处理。 
（三）研究开发项目达到预定用途形成无形资产的，应按本科目（资本化支出）的余额，借记“无形资产”科目，贷记本科目（资本化支出）。 
期末，企业应将本科目归集的费用化支出金额转入“管理费用”科目，借记“管理费用”科目，贷记本科目（费用化支出）。 
四、本科目期末借方余额，反映企业正在进行中的研究开发项目中满足资本化条件的支出。 

＊由于新的会计制度引入了公允价值计量观念,新增加了一个一级科目也是新利润表上的项目"公允价值变动损益", 
"公允价值变动损益"用法如下: 
一、本科目核算企业在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债（包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债）。 
二、本科目应当按照交易性金融资产、交易性金融负债等进行明细核算。 
三、公允价值变动损益的主要账务处理 
资产负债表日，企业应按交易性金融资产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“交易性金融资产——公允价值变动”科目，贷记本科目；公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。 
出售交易性金融资产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按其账面余额，贷记“交易性金融资产——成本、公允价值变动”科目，贷记或借记“投资收益”科目。同时，按“交易性金融资产——公允价值变动”科目的余额，借记或贷记本科目，贷记或借记“投资收益”科目。 
四、期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目无余额。 

＊这是个小变化,就是"物资采购"又改名了,恢复原来的"材料采购"名称了, 
"材料采购"用法如下: 
一、本科目核算企业采用计划成本进行材料日常核算而购入材料的采购成本。 
二、本科目应当按照供应单位和物资品种进行明细核算。 
三、材料采购的主要账务处理 
（一）企业支付材料价款和运杂费等时， 按应计入材料采购成本的金额，借记本科目，按可抵扣的增值税额，借记“应交税费——应交增值税（ 进项税额）”科目，按实际支付或应付的款项，贷记“银行存款”、“现金”、“其他货币资金”、“应付账款”、“应付票据”、“预付账款”等科目。 
小规模纳税人等不能抵扣增值税的，购入材料按应支付的金额， 借记本科目，贷记“银行存款”、“应付账款”、“应付票据”等科目。 
（二）购入材料超过正常信用条件延期支付价款（如分期付款购买材料），实质上具有融资性质的，应按购买价款的现值金额，借记本科目，按可抵扣的增值税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，按应付金额，贷记“长期应付款”科目，按其差额，借记“未确认融资费用”科目。 
（三）月末，企业应将仓库转来的外购收料凭证，分别下列不同情况进行处理： 
1．对于已经付款或已开出、承兑商业汇票的收料凭证（包括本月付款或开出、承兑商业汇票的上月收料凭证），应按实际成本和计划成本分别汇总，按计划成本借记“原材料”、“包装物及低值易耗品”等科目，按实际成本贷记本科目；将实际成本大于计划成本的差异，借记“材料成本差异”科目，贷记本科目；实际成本小于计划成本的差异，做相反的会计分录。 
2． 对于尚未收到发票账单的收料凭证，应按计划成本暂估入账，借记“原材料”、“包装物及低值易耗品”等科目，贷记“应付账款—— 暂估应付账款”科目，下月初用做相反分录予以冲回。下月付款或开出、承兑商业汇票，借记本科目和“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“银行存款”、“应付票据”等科目。 
四、本科目的期末借方余额，反映企业已经收到发票账单付款或已开出、承兑商业汇票，但尚未到达或尚未验收入库的在途材料的采购成本。 

＊“主营业务税金及附加”科目改名为“营业税金及附加”, 
“营业税金及附加”科目用法如下: 
一、本科目核算企业经营活动发生的营业税、消费税、城市维护 
建设税、资源税和教育费附加等相关税费。 
房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”等科目核算，不在本科目核算。 
二、企业按规定计算确定的与经营活动相关的税费，借记本科目，贷记“应交税费”等科目。企业收到的返还的消费税、营业税等原记入本科目的各种税金，应按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，贷记本科目。 
三、期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。 

＊由于分期收款销售商品核算方法与以前不同,新增加科目“长期应收款”, 
“长期应收款”科目核算如下: 
一、本科目核算企业融资租赁产生的应收款项和采用递延方式分期收款、实质上具有融资性质的销售商品和提供劳务等经营活动产生的应收款项。 
二、本科目应当按照承租人或购货单位（接受劳务单位）等进行明细核算。 
三、长期应收款的主要账务处理 
（一）出租人融资租赁产生的应收租赁款，应按租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和，借记本科目，按未担保余值，借记“未担保余值”科目，按最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值的现值，贷记“固定资产清理”等科目，按发生的初始直接费用，贷记“银行存款”等科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”科目。 
（二）企业采用递延方式分期收款、实质上具有融资性质的销售商品或提供劳务等经营活动产生的长期应收款，满足收入确认条件的，按应收合同或协议价款，借记本科目，按应收合同或协议价款的公允价值，贷记“主营业务收入”等科目，按专用发票上注明的增值税额，贷记“应交税费——应交增值税（销项税额）”科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”科目。 
（三）根据合同或协议每期收到承租人或购货单位（接受劳务单位） 偿还的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目。 
四、本科目的期末借方余额，反映企业尚未收回的长期应收款。

3. 多选题：在借贷记账法下，当借记“银行存款”科目时，可能成为其对应科目的是

补充说明：因为只可能在贷记银行存款的情况下，才能对应地，借记预付账款！
预付帐款:没有收到货物先预付给对方钱：借：预付帐款-xx公司
贷：银行存款
货物收到后：
借：原材料/库存商品
贷：预付帐款-xx公司处理原则：企业收到所购物资，按应计入购入物资成本的金额，借记“材料采购”或“原材料”、“库存商品”、“应交税费——应交增值税(进项税额)”等科目， 贷记“预付账款”科目；当预付货款小于采购货物所需支付的款项时，应将不足部分补付，借记“预付账款”科目，贷记“银行存款”科目；当预付货款大于采购货物所需支付的款项时，对收回的多余款项应借记“银行存款”科目，贷记“预付账款”科目。预付账款科目属资产类科目，借方登记预付的款项，贷方登记收到预购的材料或商品价款，借方余额表示多付的货款，贷方余额表示应补付的货款。
预付账款不多的企业，可不设“预付账款”科目，而将预付账款业务在“应付账款”科目核算，但在编制会计报表时，仍然要将“预付账款”和“应付账款”的金额分开报告。
根据中的规定"企业因购货而预付的款项，借记本科目，贷记“银行存款”科目。收到所购物资时，根据发票账单等列明应计入购入物资成本的金额，借记“物资采购”或“原材料”、“库存商品”等科目，按专用发票上注明的增值税额，借记“应交税金——应交增值税(进项税额)”科目，按应付金额，贷记本科目。补付的款项，借记本科目，贷记“银行存款”科目" 
预付时 
借：预付帐款
贷：银行存款  
收到货时 
借：原材料 
应交税费-应交增值税（进项税）  
贷：预付帐款 
付款时 
借：预付帐款 
贷：银行存款

4. 物业管理公司怎么建账

物业公司可执行小企业会计准则（制度）。大致能用到的科目
一、资产类
1   1001  库存现金
2   1002  银行存款
10 1221  其他应收款
22 1601  固定资产
23 1602  累计折旧
二、负债类
37  2211  应付职工薪酬
38  2221  应交税费
41  2241  其他应付款
三、所有者权益类
45  3001  实收资本
47  3101  盈余公积
48  3103  本年利润
49  3104  利润分配
五、损益类
55  5001  主营业务收入
59  5401  主营业务成本
61  5403  营业税金及附加
63  5602  管理费用
64  5603  财务费用
66  5801  所得税费用

收物业费、取暖费
借：库存现金 等
      贷：主营业务收入
代收电费
借：库存现金 等
      贷：其他应付款—代收电费
支付电费时
借：其他应付款—代收电费
      贷：库存现金 / 银行存款
计提营业税
借：营业税金及附加
      贷：应交税费—应交营业税 / 附加税

5. 我想请问一下，关于固定资产折旧的最常用的方法和会计分录分别是怎么样的。

　　固定资产折旧的最常用的方法是平均年限法。
　　残值率一般取值为5%。
　　月折旧额=（原始价值-残值）/使用年限/12.
　　月折旧率=月折旧额/原始价值
　　分录：
　　借：制造费用-折旧（生产用的固定资产的折旧）
　　借:   销售费用-折旧（销售用的固定资产的折旧
　　借：管理费用-折旧（管理用的固定资产的折旧
　　贷：累计折旧
　　固定资产折旧的年限：
　　固定资产：会计上可以根据企业的需要来定，没有太过硬性的规定  税法上有明确规定，但是，如果在会计处理时候不按税法规定处理，那在申报企业所得税的时候需要进行纳税调整，比较麻烦，而且比较费时间，所以一般参照税法规定来处理。  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定： 除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：  （一）房屋、建筑物，为20年；  （二）飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；  （三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；  （四）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；  （五）电子设备，为3年。
　　固定资产清理的会计分录：
　　企业经营到一定程序，难免会有固定资产坏损，这时，就需要进行固定资产清理处理。其账务处理如下：
　　•将待处理固定资产转入“固定资产清理”科目
　　借：固定资产清理
　　累计折旧
　　贷：固定资产
　　•处理固定资产时所支出的费用，计入“固定资产清理”科目
　　借：固定资产清理
　　贷：银行存款／现金等
　　•清理固定资产所得到的收入，计入“固定资产清理”科目
　　借：银行存款／现金等
　　贷：固定资产清理
　　•假如固定资产清理末了，货方有余额，那么，将余额转入营业外收入
　　借：固定资产清理
　　贷：营业处收入
　　•假如末了，固定资产清理借方有余额，那么，作为营业外支出
　　借：营业外支出
　　贷：固定资产清理
　　如果是营业外收入,那就需要交纳所得税,如果是营业外支出,那就可以抵减所得税
　　关于这个所得税的账务处理,是不是和正常的计提是一样的呢?
　　（1）出售、报废和毁损的固定资产转入清理，其会计分录为：
　　借：固定资产清理（固定资产账面价值）
　　累计折旧（已提折旧）
　　固定资产减值准备（已计提的减值准备）
　　贷：固定资产（账面原价）
　　（2）清理过程中发生的费用以及应交的税金，其会计分录为：
　　借：固定资产清理
　　贷：银行存款
　　应交税金——应交营业税
　　（3）收回出售固定资产的价款、残料价值和变价收入等，其会计分录为：
　　借：银行存款
　　原材料
　　贷：固定资产清理
　　（4）应由保险公司或过失人赔偿的损失，其会计分录为：
　　借：其他应收款
　　贷：固定资产清理
　　（5）固定资产清理后的净收益，其会计分录为：
　　属于筹建期间的
　　借：固定资产清理
　　贷：长期待摊费用
　　属于生产经营期间的
　　借：固定资产清理
　　贷：营业外收入——处置固定资产净收益
　　（6）固定资产清理后的净损失，其会计分录为：
　　属于筹建期间的
　　借：长期待摊费用
　　贷：固定资产清理
　　属于生产经营期间由于自然灾害等非正常原因造成的损失，其会计分录为：
　　借：营业外支出——非常损失
　　贷：固定资产清理
　　属于生产经营期间正常的处理损失，其会计分录为：
　　借：营业外支出——处理固定资产净损失
　　贷：固定资产清理
　　还要涉及城建税、教育费附加、印花税等
　　作为营业外收入的要并入当期计缴企业所得税
　　涉及税金就复杂点啦，不过，将应交增值税那块加进去，倒是好的，至于城建税、教育附加和印花税这些，这里就不好加了，要不，都成了一个完整账套啦。
　　，（2）分录是错误的。企业的固定资产有2大类，动产和不动产，如果
　　是动产是不用缴纳营业税的。营业税是指企业或个人提供劳务、转让无形资产或销售不动产所要缴纳的一种税。
　　另外，是要考虑企业销售固定资产增值税的问题的。凡是符合“三项”条件的，不用缴纳增值税；否则，一律按照
　　4%的税率减半征收增值税，并不得作为进项税抵扣。分录当然也是需要的。

6. 物业公司会计账务处理，要详细一点的哦

物业公司的会计处理
第一章 经营收入核算管理规定
　　1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 
　　1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 
　　1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。
　　1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。 
　　1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 　　1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。
　　1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 
　　2 经营收入的确认及其时间
　　2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 以下内容需要回复才能看到
　　2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。
　　3 经营收入会计科目处理 
　　3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。
　　3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。
　　第二章 成本费用核算管理规定
　　1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。
　　2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：
　　2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。
　　2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。
　　2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年度损益。 
　　2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。 
　　3 成本核算及科目设置 3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。
　　3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。
　　3.3 物业管理成本的核算
　　3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。 
　　3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。
　　3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。
　　3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。
　　3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
　　3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。
　　第三章 物业工程的核算 
　　1 物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。
　　2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。
　　2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。 
　　2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程——物业工程——**工程”科目，贷记“银行存款”等科目。 
　　2.3 工程完工交付使用的核算。
　　2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。
　　2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目；同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”，贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。
　　第四章 维修基金的核算 
　　1 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。 
　　2 维修基金的核算
　　2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。
　　2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。
　　2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。
　　2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章
　　2.5由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。
　　第五章 代收款项的核算
    企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。物业公司的会计处理
第一章 经营收入核算管理规定
　　1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 
　　1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 
　　1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。
　　1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。 
　　1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 　　1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。
　　1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 
　　2 经营收入的确认及其时间
　　2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 以下内容需要回复才能看到
　　2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。
　　3 经营收入会计科目处理 
　　3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。
　　3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。
　　第二章 成本费用核算管理规定
　　1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。
　　2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：
　　2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。
　　2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。
　　2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年度损益。 
　　2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。 
　　3 成本核算及科目设置 3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。
　　3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。
　　3.3 物业管理成本的核算
　　3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。 
　　3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。
　　3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。
　　3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。
　　3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
　　3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。
　　第三章 物业工程的核算 
　　1 物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。
　　2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。
　　2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。 
　　2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程——物业工程——**工程”科目，贷记“银行存款”等科目。 
　　2.3 工程完工交付使用的核算。
　　2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。
　　2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目；同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”，贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。
　　第四章 维修基金的核算 
　　1 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。 
　　2 维修基金的核算
　　2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。
　　2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。
　　2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。
　　2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章
　　2.5由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。
　　第五章 代收款项的核算
    企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。    ‍

7. 担保公司会计科目

1231 应收代偿款
一、本科目核算企业接受委托担保的项目，按担保合同约定到期后被担保人不能归还本息时，企业代为履行责任支付的代偿款。
二、支付代偿款时，根据其收回的可能性分别借记本科目或“担保赔偿准备”科目，贷记“银行存款”等科目；企业代被担保人支付的相关税费，也在本科目核算。
期末，有确凿证据表明已确认的应收代偿款部分或全部不能够收回时，应当按照确认的损失金额，借记“担保赔偿准备”（计提的担保赔偿准备余额不足的，应借记“担保赔偿支出”科目）等科目，贷记本科目。
三、收到被担保人延期归还的代偿款本息和赔偿损失等时，分别情况处理：
（一）收到的款项等于原代偿款的，应按实际收到的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目、“担保赔偿准备”科目。
（二）收到的款项大于原代偿款的，按实际收到的款项，借记“银行存款”等科目，按原代偿的款项分别贷记本科目和“担保赔偿准备”科目，实际收到的款项大于原代偿款的差额，贷记“追偿收入”科目。
（三）收到的款项小于原代偿款的，如果原代偿的款项全部确认为应收代偿款的，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按原确认的代偿款金额，贷记本科目，按其差额借记“担保赔偿准备”科目（计提的担保赔偿准备余额不足的，应借记“担保赔偿支出”科目）；如果原代偿的款项已全部冲减了担保赔偿准备的，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“担保赔偿准备”科目；如果原代偿的款项部分确认为应收代偿款，部分冲减了担保赔偿准备的，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按已确认的应收代偿款金额部分，贷记本科目，按其差额，借记“担保赔偿准备”科目（计提的担保赔偿准备余额不足的，应借记“担保赔偿支出”科目）或贷记“担保赔偿准备”科目。
四、本科目应按代偿单位设置明细账，进行明细核算。
五、本科目期末借方余额，反映企业代被担保人履行责任而应收的代偿款。
1241 应收担保损失补贴款
一、本科目核算企业应收的按规定给予企业的定额补贴款项，以及发生代偿损失后按规定应收国家或有关部门给予的补贴款。企业按规定实行所得税先征后返、流转税先征后返政策的，以及国家拨入具有专门用途的拨款和国家财政扶持的担保等领域而给予的补贴，其应返还的所得税、流转税，于实际收到时在有关科目核算，不在本科目核算。
二、期末，企业根据规定应收的代偿损失补贴等，借记本科目，贷记“营业外收入”科目，如企业代偿时原已冲减担保赔偿准备的，应当贷记“担保赔偿准备”科目；企业实际收到补贴款时，借记“银行存款”科目，贷记本科目。
三、本科目应按补贴款的项目设置明细账，进行明细核算。
四、本科目期末借方余额，反映企业因担保发生损失而尚未收到的补贴款。
1251 其他应收款
一、本科目核算企业除应收票据、应收股利、应收利息、应收担保费、应收分担保账款等以外的其他各种应收、暂付款项，包括不设置“备用金”科目的企业拨出的备用佥、应收的各种赔款、罚款，应向职工收取的各种垫付款项，以及其他预付的账款等。
二、企业发生其他各种应收或暂付款项时，借记本科目，贷记有关科目；收回各种款项时，借记有关科目，贷记本科目。
实行定额备用金制度的企业，对于领用的备用金应当定期向财务会计部门报销。财务会计部门根据报销数用现金补足备用金定额时，借记“营业费用”等科目，贷记“现金”或“银行存款”科目，报销数和拨补数均不再通过本科目核算。
经确认为坏账的其他应收款，借记“坏账准备”科目，贷记本科目；已经确认并转销的坏账损失以后又收回的，按收回的金额，借记本科目，贷记“坏账准备”科目；同时，借记“银行存款”科目，贷记本科目。
三、本科目应按其他应收款的项目分类，并按不同的债务人设置明细账，进行明细核算。
四、本科目期末借方余额，反映企业尚未收回的其他应收款。
1261 坏账准备
一、本科目核算企业提取的坏账准备。
计提坏账准备的应收款项包括应收担保费、应收分担保账款、其他应收款等。
二、企业应当定期或者至少于每年年度终了，对应收款项进行全面检查，预计各项应收款项可能发生的坏账，对于没有把握能够收回的应收款项，应当计提坏账准备。
企业只能采用备抵法核算坏账损失。
三、计提坏账准备的方法有应收款项余额百分比法、账龄分析法和个别认定法等，计提坏账准备的方法由企业自行确定。企业应当制定计提坏账准备的政策，明确计提坏账准备的范围、提取方法、账龄的划分和提取比例，按照法律、行政法规的规定报有关各方备案，并备置于企业所在地，以供投资者查阅。坏账准备提取方法一经确定，不得随意变更。如需变更，应当在会计报表附注中予以说明。
企业在确定坏账准备的计提比例时，应当根据以往的经验、债务单位的实际财务状况和现金流量等相关信息予以合理估计。除有确凿证据表明该项应收款项不能收回或收回的可能性不大外（如债务单位已撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足、发生严重的自然灾害等导致停产而在短时间内无法偿付债务等，以及逾期3年以上的应收款项），下列各种情况一般不能全额计提坏账准备：
（一）当年发生的应收款项；
（二）计划对应收款项进行重组；
（三）与关联方发生的应收款项；
（四）其他已逾期，但无确凿证据表明不能收回的应收款项。
四、企业对于不能收回的应收款项应当查明原因，追究责任。对有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，如债务单位已撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足、发生严重的自然灾害等导致停产而在短时间内无法偿付债务的、因债务人逾期未履行偿债义务超过3年仍然无法收回的可能性，以及其他足以证明应收款项可能发生损失的证据等，根据企业的管理权限，经股东大会或董事会，或经理会议或类似机构批准作为坏账损失，冲销提取的坏账准备。
五、企业提取坏账准备时，借记“资产减值损失--计提的坏账准备”科目，贷记本科目。本期应提取的坏账准备大于其账面余额的，应按其差额提取；应提数小于账面余额的差额，借记本科目，贷记“资产减值损失--计提的坏账准备”科目。
企业对于确实无法收回的应收款项，经批准作为坏账损失，冲销提取的坏账准备，借记本科目，贷记“应收担保费”、“应收分担保账款”、“其他应收款”等科目。
已确认并转销的坏账损失，如果以后又收回，按实际收回的金额，借记“应收担保费”、“应收分担保账款”、“其他应收款”等科目，贷记本科目；同时，借记“银行存款”科目，贷记“应收担保费”、“应收分担保账款”、“其他应收款”等科目。
六、本科目期末贷方余额，反映企业已提取的坏账准备。
1301 待摊费用
一、本科目核算企业已经支出，但应由本期和以后各期分别负担的分摊期限在1年以内（包括1年）的各项费用，如预付保险费，以及一次购买印花税票和一次交纳印花税税额较大需分摊的数额等。超过1年以上摊销的其他费用，应当在“长期待摊费用”科目核算，不在本科目核算。
二、企业发生其他各项待摊费用时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。分期摊销时，借记“营业费用”等科目，贷记本科目。
三、待摊费用应按费用项目的受益期限分期平均摊销。如待摊费用所应摊销的费用项目不能再为企业带来经济利益，应将尚未摊销的待摊费用的摊余价值全部转入当期费用。
四、本科目应按费用种类设置明细账，进行明细核算。
五、本科目期末借方余额，反映企业各种已支出但尚未摊销的费用。
1311 存出担保保证金
一、本科目核算企业按规定比例存出的担保保证金。
二、存出担保保证金时，按存出担保保证金金额，借记本科目，贷记“银行存款”科目。减少或收回保证金时，借记“银行存款”科目，贷记本科目。
三、本科目按存入银行设置明细账，进行明细核算。
四、本科目期末借方余额，反映企业存出的担保保证金。
1312 存出分担保保证金
一、本科目核算企业分入分担保业务按合同规定存出的分担保保证金。
二、分担保业务发生存出分担保保证金时，借记本科目，贷记“应付分担保账款”或“银行存款”科目；减少或收回分担保保证金时，借记“银行存款”科目，贷记本科目；已确认的分担保损失，借记“分担保费支出”科目，贷记本科目、“银行存款”等科目。
三、本科目按分担保单位设置明细账，进行明细核算。
四、本科目期末借方余额，反映企业存出的分担保保证金。
1315 委托贷款
一、本科目核算企业按规定委托金融机构向其他单位贷出的款项。
二、企业按规定委托金融机构贷出的款项，应按规定的程序办理，并按实际委托的贷款金额入账。
三、企业应当设置以下明细科目：
（一）本金；
（二）利息。
四、企业委托的贷款，按实际委托贷款的金额，借记本科目（本金），贷记“银行存款”等科目。
期末时，企业应当按照规定的利率计提委托贷款应收利息。计提的应收利息，借记本科目（利息），贷记“利息收入”科目。企业计提的利息到期不能收回的，应当停止计提利息，并冲回原已计提的利息，借记“利息收入”科目，贷记本科目（利息）。
收回委托贷款时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目。同时，按已计提的减值准备，借记“委托贷款减值准备”科目，贷记“资产减值损失--计提的委托贷款减值准备”科目。
五、本科目的期末借方余额，反映企业委托贷款的账面价值。
1316 委托贷款减值准备
一、本科目核算企业提取的委托贷款减值准备。
二、企业应当定期或者至少于每年年度终了，对委托贷款进行全面检查，如果有迹象表明委托贷款账面价值高于其可收回金额的，应当计提相应的减值准备。
三、计提减值准备时，借记“资产减值损失--计提的委托贷款减值准备”科目，贷记本科目。如果已计提减值准备的委托贷款的价值又得以恢复，应在已计提的减值准备的范围内转回，借记本科目，贷记“资产减值损失--计提的委托贷款减值准备”科目。
四、本科目期末贷方余额，反映企业已提取的减值准备。
1401 长期股权投资
一、本科目核算企业投出的期限在1年以上（不含1年）各种股权性质的投资，包括购入的股票和其他股权投资等。
二、企业对外进行股权投资，应当视对被投资单位的影响程度，分别采用成本法或权益法进行核算。企业对被投资单位无控制、无共同控制且无重大影响的，长期股权投资应当采用成本法核算；企业对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的，长期股权投资应当采用权益法核算。
通常情况下，企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额的20％或20％以上，或虽投资不足20％但具有重大影响的，应当采用权益法核算。企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本的20％以下，或对其他单位的投资虽占该单位有表决权资本总额的20％以上，但不具有重大影响的，应当采用成本法核算。
三、本科目应当设置以下明细科目：
（一）股票投资；
（二）其他股权投资。
四、采用权益法核算的企业，应在本科目下分别设置“投资成本”、“损益调整”、“股权投资准备”、“股权投资差额”等明细科目，对因权益法核算所产生的影响长期股权投资账面余额的增减变动因素分别核算和反映。
五、长期股权投资在取得时，应按取得时的实际成本作为初始投资成本。初始投资成本按以下原则确定：
（一）以现金购入的长期股权投资，按实际支付的全部价款（包括支付的税金、手续费等相关费用）作为初始投资成本，借记本科目（股票投资或其他股权投资），贷记“银行存款”科目；实际支付的价款中包含已宣告但尚未领取的现金股利，应按实际支付的价款减去已宣告但尚未领取的现金股利后的差额，作为投资的实际成本，借记本科目（股票投资或其他股权投资），按已宣告但尚未领取的现金股利金额，借记“应收股利”科目，按实际支付的价款，贷记“银行存款”等科目。
（二）接受投资者投入的长期股权投资，应按投资各方确认的价值作为初始投资成本，借记本科目，贷记“实收资本”等科目。
六、成本法的账务处理
（一）采用成本法核算时，除追加投资（例如，将应分得的现金股利或利润转为投资）或收回投资外，长期股权投资的账面价值一般应当保持不变。
（二）股权持有期内应于被投资单位宣告发放现金股利或利润时确认投资收益。企业确认投资收益，仅限于所获得的被投资单位在接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的被投资单位宣告分派的现金股利或利润超过上述数额的部分，作为初始投资成本的收回，冲减投资的账面价值。企业按被投资单位宣告发放的现金股利或利润中属于应当由本企业享有的部分，借记“应收股利”科目，贷记“投资收益”科目或本科目。实际收到现金股利或利润，借记“银行存款”科目，贷记“应收股利”科目。
七、权益法的账务处理
（一）采用权益法核算时，投资最初以初始投资成本计量，以后根据投资企业享有被投资单位所有者权益份额的变动，对长期股权投资的账面价值进行调整。
（二）采用权益法核算时，如果长期股权投资初始投资成本与其在被投资单位所有者权益中所占的份额有差额的，应当调整初始投资成本。取得投资时，企业应按初始投资成本高于应享有取得日被投资单位所有者权益份额的差额，借记本科目（股权投资差额），贷记本科目（投资成本）；初始投资成本低于应享有取得日被投资单位所有者权益份额的差额，借记本科目（投资成本），贷记“资本公积--股权投资准备”科目。
股权投资差额的摊销期限，合同规定了投资期限的，按投资期限摊销；合同没有规定投资期限的，初始投资成本超过应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，按不超过10年（含10年）的期限摊销；摊销时，借记“投资收益”科目，贷记本科目（股权投资差额）。
（三）采用权益法核算时，企业应在取得股权投资后，按应享有或应分担的被投资单位当年实现的净利润或发生的净亏损的份额（法律、法规或企业章程规定不属于投资企业的净利润除外），调整投资的账面价值，并作为当期投资损益。期末，企业按被投资单位实现的净利润计算的应分享的份额，借记本科目（损益调整），贷记“投资收益”科目。
企业确认被投资单位发生的净亏损，一般以股权投资账面价值减记至零为限。期末，企业按被投资单位发生的净亏损计算的应分担的份额，借记“投资收益”科目，贷记本科目（损益调整）。如果被投资单位以后各期实现净利润，企业应在计算的收益分享额超过未确认的亏损分担额以后，按超过未确认的亏损分担额的金额，恢复投资的账面价值。
（四）被投资单位因增资扩股而增加的所有者权益，企业应按持股比例计算应享有的份额，借记本科目（股权投资准备），贷记“资本公积--股权投资准备”科目。被投资单位因接受捐赠等增加资本公积的，企业应按持股比例计算应享有的份额，借记本科目（股权
五）被投资单位宣告分派现金股利或利润，企业按持股比例计算应享有的份额，借记“应收股利”科目，贷记本科目（损益调整）；收到被投资单位分来的股票股利，不进行账务处理，但应在备查簿中登记。
（六）企业因追加投资等原因对长期股权投资的核算从成本法改为权益法，应在中止采用成本法时，按经追溯调整后股权投资的账面价值（不含股权投资差额）加上追加投资成本作为初始投资成本，并以此为基础计算追加投资后的股权投资差额。
企业因减少投资等原因对被投资单位不再具有控制、共同控制或重大影响时，应中止采用权益法核算，改按成本法核算，并按中止采用权益法时股权投资的账面价值作为新的投资成本。其后，被投资单位宣告分派现金股利或利润时，属于已记入投资账面价值的部分，作为新的投资成本的收回，冲减新的投资成本，借记“应收股利”科目，按应冲减新的投资成本的金额，贷记本科目，按应确认的投资收益的金额，贷记“投资收益”科目。
八、企业处置股权投资时，按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按股权投资的账面余额，贷记本科目，按尚未领取的现金股利或利润，贷记“应收股利”科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目；同时，按已计提的减值准备，借记“长期投资减值准备”科目，贷记“资产减值损失--计提的长期投资减值准备”科目。
九、企业应当定期对长期股权投资进行检查，如果长期股权投资的账面价值高于可收回金额的，应按其差额计提长期投资减值准备，计提的减值准备直接计入当期损益。
十、本科目应按被投资单位设置明细账，进行明细核算。
十一、本科目期末借方余额，反映企业持有的长期股权投资的账面余额。
1402 长期债权投资
一、本科目核算企业购入的在1年内（不含1年）不能变现或不准备随时变现的债券和其他债权投资。
二、本科目应当设置以下明细科目：
（一）债券投资。企业应在本明细科目下设置以下明细账进行明细核算：
1.面值；
2.溢折价。
企业购入的到期一次还本付息的债券，还应当在本科目下设置“应计利息”明细科目。
（二）其他债权投资。
三、长期债权投资在取得时，应按取得时的实际成本，作为初始投资成本。
（一）以支付现金方式购入的长期债权投资，按实际支付的价款扣除支付的税金、手续费等后的金额作为初始投资成本。如果实际支付的价款中含有已到付息期但尚未领取的债券利息，应当按照实际支付的价款扣除支付的税金、手续费以及已到付息期但尚未领取的债券利息作为初始投资成本。
（二）接受投资者投入的长期债权投资，应按投资各方确认的价值作为实际成本，借记本科目，贷记“实收资本”、“资本公积”科目。
四、长期债券投资的账务处理
（一）企业购入分期付息的长期债券时，按债券票面价值，借记本科目（债券投资--面值），按支付的税金、手续费等各项附加费用，借记“营业费用”等科目，按应收债券利息，借记“应收利息”科目，按实际支付的价款，贷记“银行存款”科目，按其差额，借记或贷记本科目（债券投资--溢折价）。
企业购入到期一次还本付息的长期债券时，按债券票面价值，借记本科目（债券投资--面值），按支付的税金、手续费等各项附加费用，借记“营业费用”等科目，按已到付息期但尚未领取的利息，借记“应收利息”科目，按未到期的利息，借记本科目（债券投资--应计利息），按实际支付的价款，贷记“银行存款”科目，按其差额，借记或贷记本科目（债券投资--溢折价）。
（二）分期付息长期债券的应计利息，应区别情况处理：
1.面值购入的债券，应将当期应计的利息，借记“应收利息”科目，贷记“投资收益”科目。
2.溢价或折价购入的债券，债券的溢价或折价在债券存续期间内于确认相关债券利息收入时摊销。摊销方法应采用实际利率法；如按实际利率法摊销的金额与按直线法摊销的金额差异不大，也可采用直线法进行摊销。
溢价购入的债券，按当期应计的利息，借记“应收利息”科目，按当期应分摊的溢价金额，贷记本科目（债券投资--溢折价），按其差额，贷记“投资收益”科目。折价购入的债券，按当期应计利息，借记“应收利息”科目，按当期应分摊的折价金额，借记本科目（债券投资--溢折价），按应计利息与分摊的折价的合计数，贷记“投资收益”科目。
（三）出售或收回债券本息，按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按债券面值，贷记本科目（债券投资--面值），按已计利息部分，贷记“应收利息”科目或本科目（债券投资--应计利息），按尚未摊销的溢价或折价，贷记或借记本科目（债券投资--溢折价），按其差额，贷记或借记“投资收益”科目；同时，按已计提的减值准备，借记“长期投资减值准备”科目，贷记“资产减值损失--计提的长期投资减值准备”科目。
（四）购入的可转换公司债券在转换成股份之前，按一般债券投资进行账务处理。可转换公司债券转换为股份时，按可转换为股份的债券价值，借记“长期股权投资”科目，按收到的现金部分，借记“银行存款”科目，按债券投资的账面余额，贷记或借记本科目（可转换公司债面值、溢折价、应计利息）、“应收利息”科目。
五、企业进行除债券以外的其他债权投资，按实际支付的价款，借记本科目（其他债权投资），贷记“银行存款”科目。每期结账时，按其他债权投资应计的利息，借记“应收利息”科目，贷记“投资收益”科目。
其他债权投资到期，收回本息，按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，按其他债权投资本金和已计未收利息，贷记本科目（其他债权投资）、“应收利息”科目，按其差额，贷记“投资收益”科目。同时，按已计提的减值准备，借记“长期投资减值准备”科目，贷记“资产减值损失--计提的长期投资减值准备”科目。
六、企业应按债券投资、其他债权投资进行明细核算，并按债权种类设置明细账。
七、本科目期末借方余额，反映企业持有的长期债权投资的面值、未摊销的溢折价以及已计的到期还本付息债券的利息金额。
1405 长期投资减值准备
一、本科目核算企业提取的长期投资减值准备。
二、企业应当定期或者至少于每年年度终了，对长期投资逐项进行检查，如果由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可收回金额低于账面价值的，应当计提长期投资减值准备。长期投资减值准备应按单项投资计提。
三、对有市价的长期投资是否应计提减值准备，可以根据下列迹象判断：
（一）市价持续2年低于账面价值；
（二）该项投资暂停交易1年或1年以上；
（三）被投资单位当年发生严重亏损；
（四）被投资单位持续2年发生亏损；
（五）被投资单位进行清理整顿、清算或出现其他

8. 收到出租包装物押金5000元，存入银行。会计分录

收到出租包装物押金5000元，存入银行。会计分录：
借：银行存款 50000
    贷：其他应付款-包装物押金 50000


　　其他应付款是指企业在商品交易业务以外发生的应付和暂收款项。指企业除应付票据、应付账款、应付工资、应付利润等以外的应付、暂收其他单位或个人的款项。
　　

其他应付款核算范围：
　　通常情况下，该科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如应付租入固定资产和包装物的租金，存入保证金、应付、暂收所属单位、个人的款项、管辖区内业主和物业管户装修存入保证金；应付职工统筹退休金，以及应收暂付上级单位、所属单位的款项。

其他应付款主要会计处理：
　　企业发生各种应付、暂收或退回有关款项时，借记“银行存款”、“管理费用”等账户，贷记“其他应付款”账户；支付有关款项时，借记“其他应付款”账户，贷记“银行存款”等科目。
　　企业采用售后回购方式融入资金的，应按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，贷记本科目。回购价格与原销售价格之间的差额，应在售后回购期间内按期计提利息费用，借记“财务费用”科目，贷记本科目。按照合同约定购回该项商品等时，应按实际支付的金额，借记本科目，贷记“银行存款”科目。