2022年楼市如何走？房地产行业将如何发展？

1. 2022年楼市如何走？房地产行业将如何发展？

房地产企业未来将向更加数字化方向发展
目前房地产企业市场低迷，很多房地产人逐渐对未来产生了迷茫，失去了信心，面对目前的状况很多人可能会归咎于政策管控、需求减少、经济疲软等诸多方面的原因，其实房地产市场下行的最大原因来源于企业自身。
疯狂生成是源头
房地产作为改革开放经济发展中的重要行业之一，其本身也是随着进来经济发展快速成长，快速成长的背景之下企业往往会被利益所驱动，进行跨越式的发展，其往往会忽视背后的规范及市场运行准则。在往日热火朝天的市场背景，这些问题会被金钱所掩盖，但累积到一定程度之后，背后的问题已经到了无法弥补的地步，那其不规范造成的问题便会逐步显露，以至于变成阻力。

墨守成规是阻碍
如今随着数字经济上升到国家战略的重要地位，国家提出要将互联网、大数据、人工智能等数字化技术与实体产业深度融合，发展数字经济、建设数字中国。但由于行业的特性及数字化技术的应用难度存在差异，各行业的数字化发展水平参差不齐。
作为国民经济三大产业之一的房地产，数字化发展一直较为缓慢，很多企业都按照已经过时的管理方式去运营。同时房地产行业已从增量时代进入存量时代，供需反转，迫切需要挖掘新的增长点。贝壳、链家、安居客这类的第三方平台利用互联网技术力量获得了大量用户，传统房产开发商中大部分落后不止一个身位。

改革刻不容缓
面对如此困局形式，房地产企业希望能够有所突破，必然需要走出舒适圈，利用目前最新的技术手段实现自身改革。
利用互联网优势
房地产属于典型的高价低频的行业，其特点之一是服务周期很长。整个购房流程要全链数字化，并不是一蹴而就的。在简立方服务知名房地产企业兴城人居人居荟项目中，我们建议兴城人居聚焦到售前流程，实现项目展示的相关功能，小程序可以依托微信生态，便于拓宽宣发、获客渠道。并以此为基础，展开后续流程数字化的探索。同时结合小程序轻量、快速、运营成本低、距离客户最近等特点，最终，简立方将兴城人居房地产数字化战略第一步确定在楼盘营销展示系统“人居荟”小程序上。


传统线下售楼处获取精准客户的成本非常高。兴城人居庞大的微信公众号粉丝量极具优势，可以借助已有的粉丝基础，利用兴城人居公众号作为入口，即可获得大量的流量转化，提供给用户无缝的浏览体验。同时在人居荟小程序中利用微信转发、分享等功能，引导用户分享、传播楼盘信息。
贴近用户需求
随着城市居民的人均居住面积的增长，消费者对住房的需求正在由“有房住”向“住的好”转变，80后一代已成为当前的购房主力消费群体，房屋的居住体验受到他们更多的关注，成为购置房屋的关键因素之一。从消费者的生活场景出发，洞察并满足他们各类生活需求，构建全面的生活场景，才能实现全新住房体验的升级转变。我们从生活需求场景入手，帮助成都万科从购房体验、服务体验、社交体验、生活体验四个方面不断完善产品。




万科集团作为国内房地产标杆企业之一，一直坚持新时代下的服务转型升级探索，不断完善自身体系建设，「万客会」是中国地产行业的第一个客户俱乐部，同时也是万科集团数值化转型中坚产品，在其维系客户和延续服务方面发挥重要的作用。简立方在万科万客会持续迭代中，通过打造卓越用户体验的移动端产品和一系列服务数字化工具，助力万客会建立线上线下服务渠道和体系。

2. 2020年房地产迎来最艰难时刻？

3. 2022年这些密集的房地产救市政策，能把房地产救起来嘛？

我觉得会就此救活房地产市场的。这几年受多方面因素的影响，我国的房地产整体低迷，无论是从销售额还是从房地产企业的利润来看，都呈现出了不断下滑的趋势。而随着国家大力推进房地产市场的运行，各项利好政策的纷纷出台，很多人也都表示出了对房市的信心。由于各种因素，很多房屋刚需者尽管购买意愿强烈，但是手里财力紧张，因此很多人都不敢轻易出手。而随着房价的持续走低，房屋贷款利率的不断下降，再加上各地纷纷出台了推动房市的利好措施，使得很多人又对房屋购买跃跃欲试了。

房地产是经济的命脉，只有带动的当地的房地产消费，经济才会持续向好。否则只会陷入恶性循环，经济形势愈发低迷。而各地也深谙这一点，因此纷纷出台各种措施“救市”。而五花八门的救市政策确实起了一定的作用，再加上“金九银十”的黄金期来临，整体形式看似一片大好。而这也在一定程度上加强了购房者的信心，而新政策的出台，也在一定程度上规避了“炒房者”的炒房行为。更好的保护了刚需者的切实需求，也极大地增加了大家的购房意愿。

再加上房价现在已经触底，因此很多人都在此时果断出手，一举拿下自己心仪的房屋。民众住上了自己的新家，开发商得到了一定的利润，这也在一定程度上拉动了经济，整体形势一片乐观。
因此，这些利好政策的出台，能够在一定程度上改善当前尴尬的局面，并且拉动房地产消费，让消费者有信心、开发商有诚心，形成了一个良性的闭环，就此成功盘活楼市，经济也会稳步复苏，一切重回欣欣向荣。

4. 多地出台稳楼市政策，2022年房地产市场现状如何呢？

我觉得2022年房地产市场发展不容乐观，将会继续萎靡下去，可能楼市将更加的不景气，房价会持续的跌落，开发商的房子很难卖出去。特别是受到疫情的影响，国内经济发展受阻，房地产商的日子并不好过，甚至有不少小的开发商资金链出现断裂，导致产生了很多的烂尾楼，很多购房者交了首付，但却迟迟拿不到房子，也引发了一系列的社会矛盾。

为了维持房地产市场的平稳发展，多地也出台了稳楼市的政策。在江苏泰州，湖南浏阳等地都发布了购房补贴政策，而且还鼓励房企自行制定让利政策，减轻这些购房者的压力，提高他们购房的积极性，但是我觉得仍然很难取得一个好的效果，因为现在的房价处于高位，而且市民对楼市充满一种悲观的情绪，很多人都处于观望的状态，而不会轻易的下手。

还有不少市民担心自己购买到的房子变成烂尾楼，所以纷纷取消了自己的购房计划，由于经济的下滑不少，企业倒闭很多员工被迫失业，连日常生活开支都存在问题，就更别提拿钱够买房子了，越是经济发展不景气的时候楼市也会受到相应的影响，毕竟市民的口袋里没钱，不管政府推出多好的楼市政策，也不会取得一个好的效果。

国内的出生率在不断的下降，但是很多开发商仍然在新建房子，这就势必会出现人少防多的局面，房子会变得越来越不好卖，将成为一种趋势，所以房地产市场的现状会遭受到重创，特别是今年的开发商日子尤其不好过，我觉得政府当务之急就是要让楼市回暖，不要让房地产市场出现崩溃，到时候会引发一系列的负面影响。

5. 2022年，房地产没有期待性

我们来思考一个问题：政策的“目的”到底是想把房地产塑造成什么样子？为什么？
  
 目前房地产企业困局：销售端、融资端被双杀。全国性疫情雪上加霜，众多房企难逃上半年到期债务的鬼门关。
  
 之前：稍微放开政策管控，房市一飞冲天。政府卖地、银行放贷、企业买地、个人买房完整的闭环逻辑。
  
 现在：例如哈尔滨完全放开政策，房市也并不会有起色，可以拭目以待。因为“之前”和“现在”的逻辑反了。
  
 1.目前经济形势，不论出台何种政策，居民的收入、储蓄、人口数量（老龄化），还能够支撑当前房市吗？已经完全支撑不了了。不管一线还是八线，有多少家庭不是负债累累，背负了各种债务！主力客群早已被血洗。
  
 2.三年疫情对经济已然带来影响，而且疫情前景并不明朗。也正是经济的下行，难得让狂热的人们有了觉醒。
  
 3.法拍房数量急增就可一叶知秋。如果购房群体都没钱了，炒房群体没兴趣了，刺激购房的逻辑是什么？任何政策都是乏力的。房地产的现状和政策有关也无关，击鼓传花泡沫越来越大，一定会有破的一天。政策调控的越晚，受损失的群体越大、越严重。
  
 4.目前 社会 核心在于稳就业！有就业、有收入，经济才会慢慢复苏。很多人考虑的已经不是房子问题，而是温饱和生存的问题了。

6. 2021年楼市迎来3个新变化，有打算买房的家庭，最好提前了解

房子，一直以来都是国人最为关心的问题，毕竟没有房子，如何结婚生子，落户，享受城市资源呢？也正因为如此，不管房价再贵，很多人都会宁愿背负6个钱包和30年房贷上车。
  
 可能有人会问了，买房慢一点、多等等、有能力了再买不行吗？答案是否定的，随着我国房价的快速上涨，房子早已经失去了原本简简单单的居住性质，被更广泛地赋予了投资属性，所以谁都想趁早上车、坐等升值。国家统计局数据显示，1998年房改第一年的时候，全国商品房均价才2000元不到，而在2020年10月份，全国新房销售价格达到10063元/平米，2020全年房价9980晕，20年的时间里，房价整整上涨了400%。
  
 如果一套房子80平米、单价1万元，那么总价格达到80万元以上，如果按照2019年全国居民可支配收入30733元计算，那么普通人想要买套房子需要26.6年。
  
 但随着这两年，房价开始趋于稳定了，再也没有出现过往的那种大涨的情形了。尤其是从今年起，我们会发现国家调控楼市的态度越发坚决，先是查处经营贷，然后限制房企融资，使得开发商着急卖房子。
  
 可以说，随着2021年楼市调控政策不断收紧，2021年的楼市相对于以往的楼市出现了“3个新变化”，这些新变化关乎着未来房价的走势，所以对于打算买房的家庭来说，最好是提前了解。
     
 众所周知，从去年起，国家就已经宣布要暂停棚改，让旧改来代替。而今年的话，棚改已经接近尾声，拆迁数量也大幅度减少了。
  
 要知道，一旦棚改结束，那对于大部分县城来说，都是一个不利的消息。毕竟动辄七八千的房价已经严重偏离了当地居民的收入水平。这些城市这么高的房价，在棚改停止后就已经失去了最后的支撑。不管是房地产的经济和产业，还是当地居民的实际收入水平都已经无法继续支撑当地房价继续上涨了。
     
 过去推动房价上涨一个重要因素是租售不同权，一部分购房者为了孩子读书，为了某地户口不得不买房。
  
 如果在未来实现租售并举，租售真正同权，那么一定程度上也会解决很大一部分人住房问题。有钱的就买，没钱的就租，同样可以享受城市配套，政策福利。
  
 另外，对于过去一地鸡毛的租赁市场，也会从长远角度建立政策，规范市场，保障房东及租客的利益。
  
 一旦真的能规范起来，对于房价来说，一定会有所影响。
     
 随着这两年国家对楼市的调控，使得大部分地区的房价开始趋于稳定，甚至出现下跌。还有随着人口红利消退、城镇化增速放缓，投资买房赚钱的生意会越来越难做。
  
 因此，很多投资客开始意识到情况不对，开始抛售掉手中一些无用的房子。据贝壳、安居客和房天下平台的数据显示，去年5月以来，全国大中城市都出现了前所未有的抛售大潮，尤其是重庆、杭州、广州三地，单月二手房抛售幅度陡增30%以上。7月底，重庆二手房在售数量陡增至21万套，成交均价趋势下降6.46％。
     
 因此，结合以上三点，我们可以得知，过去那种闭眼买房就能赚钱的日子已经结束。而且随着国家调控砝码持续增加，接下来或许有一部分城市的房价不仅不会上涨，还会出现下跌的情况。
  
 其实鹤岗、玉门、乳山这些就是最好的例子了。因此，对于2021年起还打算买房的家庭，一定会选对城市，否则很容易吃大亏。

7. 稳了，一大波政策利好在路上，2022年房市重启

     近期，中共中央政治局会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进；宏观政策要稳健有效，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导， 探索 新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和 健康 发展。  
     
     熟悉虎踞房产的朋友，肯定已经看到了   政策密码：   
     
      稳字当头、稳中求进。   意味着当前经济下行压力已经很大，再不进行对中央政策意图的正本清源，纠正地方层层加码的过严举措，会影响“稳定”。  
     
      积极财政政策，意味着基建要打头阵。   在内文中一些“超前布局”的叙述，说明接下来的基建扩张可能会有一定力度。  
     
      稳健货币政策。   意味着货币投放维持适度充裕，既不会大水泛滥，也不会信贷紧缩，在10月央行纠偏后，这一措辞尤其注重避免信贷紧缩。  
     
      房住不炒。   意味着房地产调控的战略方向不变，去金融化、去杠杆化、打压炒作，依然维持高压。  
     
      加强预期引导。   意味着要扭转当前经济生活中的经济下行忧虑，释放投资和消费需求。对房地产而言，则侧重转变购房者对房价下跌预期导致的持币待购。  
     
      整段话里的最重点，是“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和 健康 发展。”   
     
     还记得之前虎踞房产提到的观点吗？   只要有“因城施策”四个字，就意味着地方政府获得一定的政策执行裁量权。   
     
     这句话里的“支持购房者的合理需求”，以及“因城施策”，意味着明年的政策会朝向   适度减轻信贷规模控制以及合理放松刚需购房者的资格限制转向，这将有助于房地产市场形成有效需求。   
     
     而“ 探索 新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，保障住房建设”，这些信号是要加速启动“双轨制”的房地产供给，以补充商品房轨道的去库存力度不足。  
     
     12月3日银保监会曾提到：“现阶段，要根据各地不同情况，   重点满足首套房、改善性住房按揭需求，   合理发放房地产开发贷款、并购贷款。”这恰恰表明局部的宽松已经开始。  
     
     
      No  . 1 房地产供需双弱局面的成因  
      虎踞房产   
     
     最近一段时间以来，   房地产供求关系急冻。   
     
     这是因为前期各地方政府和商业银行对中央政策层层加码，   导致信贷紧缩的程度“超纲”   ，直接引致房地产市场供求双弱的局面。  
     
     在供需双弱的状态之下，即便开发商去库存的动力再强，也因有效需求不足而无法实现。这直接导致许多房地产开发商在2021年的下半年，由于回款乏力，资金链断裂，进入集体爆雷的困境之中。  
     
     从十月底央行及刘鹤副总理指出房地产所需要的合理资金需求正在得到满足的时刻开始，   管理层对前期商业银行过度收缩房地产信贷已经开始纠偏。   
     
     而本次中央经济工作会议对房地产的叙述进一步调整，只是这一趋势继续发生作用的结果。  
     
     我们在《史诗级去库存大潮》一文中曾经分析过房地产紧缩的成因：当存量的信贷规模过于庞大，而增量的信贷规模急剧萎缩的时候，开发商“接新钱换旧债”的利息差就会迅速放大。  
     
     当新增信贷的利息远远高于存量信贷的利息时，在原利率水平依然能维持的现金流，就会突然断裂。如此一来，本来就已经饱受高杠杆之苦的房企，就会面临信贷突然紧缩导致的流动性不足，从而加剧其信贷危机。  
     
      雪上加霜的是，由于商业银行对消费者购房信贷进行了总体额度的限制，越到年底，购房信贷额度越少。而开发商需要偿还的到期债务和理财权益又越多，最近一段时间频繁出现的违约，暴雷就不难理解了。   
     
     几个回合下来，供给和需求同步萎缩的格局就此形成。  
     
     在10月底，中央银行3位官员以及国务院副总理刘鹤指出，即将要释放出新增信贷的时候，我们本来预期市场会有快速的回暖。   但现在看来，由于供给和需求进入到了僵持阶段，房价下跌预期强化了购房者持币待购的心理，开发商债务结构有待理清，这些因素都影响了市场复苏。   
     
     
      No  . 2 破解供需双弱僵局的症结：债务重组  
      虎踞房产   
     
     在《恒大姓不姓许？花样年姓不姓曾又有什么关系？》一文中，   我们已经预言，房地产开发商的信贷危局必须要通过债务重组，让出控制权的方式来解决。   
     
      从目前的情况来看，未来一段时间房地产债务重组的重点将会是对那些“白名单”的房企进行低成本信贷赋能，让这些企业充当白骑士去拯救那些深陷高杠杆、高负债困局的开发商。   
     
     比如说恒大、佳兆业、花样年这种，其旗下资产如同摆在案板上的鱼肉，待价而估。  
     
      我们从几个政策都能够看到这个端倪：   
     
     首先，在11月份有过一个国有房地产开发商白名单，后来这一份白名单又增加了民营房地产商、央企、城投3个组成部分，基本是建立了对   房企的信贷的分级制度。   
     
     其次，在11月份恒大的“风险化解委员会”中，我们已经看到了   广东省、广州市、深圳市以及国家队的巨头企业。   其中，国投还是著名的资产重组当事人。  
     
     这个名单一出，已经为陷入困境房地产开发商脱困指明方向：   就是让优质的房地产开发商获得成本较低的新增信贷资金，去盘活资不抵债，无法解决自身困局的开发商不良资产。   
     
     一旦解决了开发商一侧的现金流问题，供给的势能就获得保障。  
     
     
      No  . 3 激活有效需求，决定房地产去库存成败  
      虎踞房产   
     
     但是破解了供给疲弱的困境，并不代表房地产去库存大计就能够获得成功。  
     
     在供需两弱的僵持阶段，   真正的决定性力量，其实是来自需求方对于未来房地产市场的信心。   
     
     当前，悬在房地产市场头顶的达摩克利斯之剑不仅是政策、信贷额度，还有房地产税，一系列不确定性依然存在。而且在过去半年时间里，房地产价格的下降趋预期已经形成。受追涨杀跌的心理影响，购房者一定会在较长时间处于观望的态度。  
     
     我们刚才已经提及，   2021年12月下旬到2022年第一季度，购房资格和信贷额度的限制都有可能合理放松，对刚需购房者倾斜。   
     
     而且随着深房理重新出现在公众视野，也等于给当前持有多套住房的人一个安民告示：在未来一段时间里，只要不进行快进快出，不制造新增的杠杆和房地产泡沫，可以不那么着急去出手自己的房子。  
     
      这样一来，二手的抛压降低，才能有助于增加一手的信心。   
     
     商品房的史诗级去库存大潮，本来是必须配合房地产价格下降到位才能够实现。   但当前为了维护房价稳定，政策的主要目标是实现二手房地产价格不许跌、也不许涨的高位横盘。   
     
     由于刚需购房者的购买力和当前房价依然存在结构错位，即便商品房的购买许可适度放松，也未必能解决去化难题。  
     
     唯一的解决方案是改变商品房的性质。  
     
     
      No  . 4 建构保障性住房轨道，补充商品房需求疲弱的不足  
      虎踞房产   
     
     此时，我们回头看“ 探索 新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，保障住房建设”，就能看出端倪。  
     
      显然，政策性、保障性的住房或许将成为房地产价格变相降价的主要抓手。   
     
     尤其是作为不良资产处置抵押物的工程抵押房，以及某些“黑名单”房企的土地储备、旧改项目，很有可能在落入央企、地方城投公司之手的一刻，就转型为长租房、保障性住房。  
     
     如此一来，既能够维护商品房价格，又能够实现实质性去库存。  
     
     
     
     当前房地产市场面临极其严峻的挑战，成为经济下行压力的主要来源。  
     
      尽快重启房地产的市场规模，对于稳增长的经济目标而言至关重要。   
     
     关键挑战就在于，既要重启房地产的供求关系，又要避免让房地产的不良资产率和杠杆率重新提高，从而令过去一年以来取得的跨周期调控的成果付诸东流。  
     
      以不良资产重组为形态的去库存浪潮，即将快速出现。   

8. 2020年房地产市场出乎所有人的意料，不看后悔十年？