被误解的“以房养老”政策

1. 被误解的“以房养老”政策

  　　“以房养老”政策落地 误解多缘于没读懂
   　　备受关注的以房养老政策终于正式落地。上周，中国保监会公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《指导意见》)，并宣布自明日(7月1日)起至6月30日止，在北京、上海、广州、武汉四城市开展试点。
   　　消息公布后，立刻引发全社会热烈关注，微博互动话题、微信朋友圈转发、早晚上下班高峰的电台节目讨论……各种关于“以房养老”的看法和说法层出不穷。然而仔细观察可以发现，在热议背后，存在着大量对保险版“以房养老”的误解、误读，其中不乏根本就没仔细看过政策便毫无根据提出的唱衰甚至是谩骂。
   　　作为我国首个通过官方渠道发布的“以房养老”细则，该政策从酝酿到出台试点经历了数年时间，几乎所有被市民们议论的焦点问题，在细则里均有详尽的解释和办法。究竟政府是不是在甩包袱?险企是不是昧着良心霸占了老年人一生的心血?咱们把房子抵押出去是不是从此就回不来了?翻翻细则，都会找到答案。可在采访中成都商报(微博)记者发现，不少市民对这一养老方式仍心存疑虑。
   　　作为有房族的汪女士还有几年就要退休，她以“儿女有出息，不会让父母卖房养老;儿女没出息，不会准父母卖房养老”表明对以房养老并不看好。与她的观点类似，“但存方寸地，留与子孙耕”，在中国人的传统观念下，房产寄托了太多的家庭情感，绝大多数人过不了观念这一道坎。
   　　而在另一方面，民间普遍存在着对金融机构和这项政策的不信任。成都市民裴先生在接受成都商报(微博)记者采访时表示，房子产权在自己手里，一切都是自己说了算，一旦交出去“就不好说了”，万一金融机构光拿房不办事，或者政策倾向于金融机构，那老百姓岂不是赔了夫人又折兵。
   　　事实真会如此吗?社会上对“以房养老”都有哪些质疑和担忧呢?针对这些担忧，保监会的细则又是怎样解释的?下面，我们为您一一解读。而看完解读后，有的读者或许会承认：以房养老，在此之前真是知道得不多。
   　　误解1
  政府是在甩包袱吗?
   　　担忧：既然有了养老保险，为什么还要“以房养老”，这是政府在甩包袱吗?
   　　事实： 社保 养老与以房养老毫无冲突，政府提供了更多的养老选择。
   　　解读：根据保监会的《指导意见》，从明日起启动试点的“以房养老”政策只是作为商业保险的一个险种形式出现，说白了就是同意并鼓励商业保险公司研发并销售“以房养老”的保险产品。与所有商业保险产品一样，是否愿意接受、是否选择购买，决定权都在消费者手里。保监会有关负责人专门强调，以房养老保险属于商业保险范畴，以自愿参加为基础开展试点，这是在不影响老年人既有养老福利前提下新增加了一种养老方式。
   　　误解2
  房子抵押后拿不回来?
   　　担忧：如果我把房子抵押给保险公司后反悔了，房子是不是拿不回来了?
   　　事实：抵押后的房屋产权人依然是您，办理退保便可拿回房屋。
   　　解读：根据试点细则，办理了“以房养老”后如果中途后悔，可以通过两种方式拿回自己的房屋和产权：第一，在犹豫期内反悔，为保障老年人的权益，《指导意见》规定参与“以房养老”的“客户的犹豫期不得短于30个自然日”，这比一般保险产品10天的犹豫期增加了一多半;第二种方式是超过犹豫期后，老年人可以采用退保的方式拿回自己的房屋和产权，但与任何商业保险的退保程序一样，抵押人将不可避免地承担一部分提前退保的损失，根据《指导意见》的内容，保监会要求保险公司每年必须公布房产价值情况，以及退保剩余价值，以便老年人在选择提前退保时可以根据实际发生的退保损失衡量利弊。
   　　误解3
  增值收益都归保险公司?
   　　担忧：很多人担心，老人把辛苦半辈子挣下的房子抵押给保险公司，万一房价评估过低，出现损害老人利益的道德风险咋办?
   　　事实：房屋评估过低的风险，基本可以解除。
   　　解读：《指导意见》明确房产价值由具备国家一级资质的房地产估价机构进行评估，同时，该产品犹豫期是30天，老人有充分时间考虑。任何一方认为不合适，都可以拒签。
   　　担忧：如果房产在抵押期间增值了，增值收益是不是全被保险公司收走了?
   　　事实：根据两种不同的产品类型，增值收益的受益方有区别。
   　　解读：保监会对此次“以房养老”的产品设计了两种类型，分别为反抵押参与型和反抵押非参与型。其中，参与型产品，保险公司可参与分享房屋的增值收益，而非参与型产品，保险公司则完全不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保的老人。而不管是哪种类型的产品，您在办理“以房养老”期间房子升值、贬值了，保险公司都必须告知这种变动对年金领取的影响。
   　　担忧：如果抵押期间房价跌了，或者抵不上保险本息了该怎么办?
   　　事实：损失由保险公司承担。
   　　解读：《指导意见》规定，如果办理抵押的老人过世后，当初抵押给保险公司的房价出现下跌，或房屋实际价值不足以抵销老年人生前从保险公司支取的养老金，保险公司须承担房价不足的风险和损失，不得向老人子女或亲属进行任何形式的追偿。
   　　误解4
  子女得不到房屋继承权?
  担忧：老人过世之后，这房子归谁?
  事实：全看子女是否愿意继承。
   　　解读：根据规定，老年人去世后如果其子女不愿意将房产给保险公司处置，只需向保险公司偿还所领取年金的本息即可。例如，60岁的张先生在成都有一套八成新、90平方米独立产权的房子，机构评估价为70万元，与保险公司达成一个协议价值，签订合同之后，张先生将房子交给保险公司，依照合同约定，保险公司定期向张先生支付一定数额的养老年金直至张先生“百年”。张先生过世后，其房产处置所得的资金，在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分归法定继承人所有。            

2. “以房养老”政策落地 “以房养老”怎么养

以房养老，就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
以房如何养老
由于各地房价差异巨大，通过以房养老领取的养老金不是按房屋的面积和地段估算，而是根据老人与保险公司共同选择的国家认可的第三方评估机构评估的房产价值进行估算(养老金费率表已在保监会网站公布)。
具体如何操作
电话约访老人→面谈详解产品→确定老人投保意愿→签署投保意向书→对房产进行价值评估→有效保险价值确认→再次与老人沟通确认意愿→签署投保单、产品说明书、补充协议及相关附件→签署房屋抵押合同→办理抵押登记、公证等。
（以上回答发布于2015-07-23，当前相关购房政策请以实际为准）
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3. 怎么看待“以房养老”的养老政策?

看了一些答案,感觉绝大部分人对于养老相关概念的理解还停留在上世纪50-60年代。所以他们发表的言论除了情绪化地发泄之外,并没有可取之处。这次“以房养老”的报道中,媒体再一次利用混淆概念成功地煽动了民意,很好地表现了不负责任的“报道自由”对社会的影响。-------------------------------------------------------------国家养老从何而来?国家养老的概念与文革中提出的税利合一,以利代税”有关。由于公私合营之后剩下的基本都是公有制经济,加上当时的政治氛围使然,税收这种“反革命”行为被公有制经济上缴利润所取代。在这个模式下,企业利润与国家财政的界限很模糊。由于城市户口没有其他收入来源(否则就是资本主义的尾巴),企业成了养老的唯一支付方。企业利润与国家财政的界定不清,使得养老看起来是国家在负担。或者,更口语化的说法是“公家”负担养老。但是请注意,农村户口仍然是自己养老。正常的养老(保险)体系是什么样的?全球范围内恐怕并不存在所谓“正常”的养老体系。按照公知们的好爱,让我们看看美国是怎样的。美国实行的是与我国一样的三级养老保险体系:基本养老保险,企业年金,个人储蓄保险。主要的区别,除了居民收入之外,美国的企业年金体系比较成熟,而我国还处在起步阶段。而“以房养老”则属于个人储蓄保险的范畴,是一种纯粹的个人行为。养老金,养老保险指的是什么?日常生活和媒体舆论所谓养老金,多数情况下指的是五险一金中的养老保险,在三级养老保险体系中属于基本养老保险。而在“以房养老”的报道中,养老金被解释成涵盖养老的全部金费,这是一个比全部三级养老保险体系更宽泛的概念,包含了例如子女的赡养。基本养老保险为什么不能让退休人员享受退休前的生活水平?因为这是“基本”养老保险,只保障“基本”生活水平。想要求更好的生活水平,要通过两外两级养老保险体系来实现。在三级养老保险体系中,基本养老保险是覆盖面最广,唯一有公益性质的一级,体现了政府对于个人作为公民的生活保障。而个人作为一个员工的养老,是通过企业年金实现的。个人作为社会经济参与者的养老,由个人的储蓄保险实现。没有任何一个国家有义务和能力,保障退休人员享受退休前的生活水平。而部分个人是可以做到的。“以房养老”跟基本养老保险有什么关系?其实没什么关系。即便“以房养老”试点成功,也不会影响到基本养老保险的运作。“以房养老”是将房产通过金融工具转化成个人储蓄来实现养老。从现金流的角度看,与基本养老金共同组成广义的养老金。“以房养老”就是让人一辈子给银行打工吗?“以房养老”是个人自愿行为,又不是法律强制行为,没人逼你。---------------------------------------------------------其他话题:养老保险是庞氏骗局吗?养老保险亏空是怎么回事?我之前的日志写过这个《 养老保险Vs庞氏骗局 》养老社区是劫贫济富吗?不是。养老社区的政策优惠直接来自民政部民发〔2012〕129号文 《 民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见 》。而民发129号文则是根据国发〔2010〕13号《 国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见 》。可以看到,这两个文都是促进民间资本进入整个产业,而不是仅仅进入产业的公益环节。民间资本进入养老产业的盈利环节,有利于促进产业发展,并在尝试其中发现问题完善法律法规。养老社区,以泰康之家为例,产权从头到尾都属于保险公司,养老者只是享受保险公司提供的租赁服务。这是一种保险产业链向下游的延伸。而且养老社区的定位本来就是高端路线,而非广泛覆盖。无论在什么国家,有钱人的养老保障都比穷人好。说白了,想过好日子,就得自己努力。否则都是loser。

4. 以房养老的政策解读

5. 以房养老政策是怎样的

随着养娃成本的增加，越来越多的都市人群不敢轻易生二胎，而老年群体却不断增多，老龄化越来越严重，为了减轻年轻人的赡养负担，以房养老政策开始试行，那它的定义是什么呢?接着就来看看吧!
它主要是实行房产的反向操作，将房子抵押或出租，通过定期的方式来获取相应数额的养老金。而这类政策主要是针对名下无子女的孤寡老人、儿女在外的独居老人，这类人群往往不用考虑继承的问题。
其中以房养老政策所要求的房产面积应超出六十平，且申请人的年龄不小于六十周岁，这两项标准已让符合这类养老人数受到限制，所在圈子不是很大。从理性的角度分析，以房养老政策所带来的养老金并不是主要的，它只是相当于补偿的一种，起不了决定作用。
很多人对以房养老政策了解得不是很透彻，其实它将养老的概念无形的抬高了，实际上，它只是让老人的日常开支有了着落，但对于赡养部分，政策并不是很好的解决处理，这部分还是需要子女来进行承担。
同时银行获得这类的房产，关于处置问题依然是头疼的，大多数银行都处于被动的情况下，它们大部分是处理抵押房产，并不是将房产主动买卖。而它处理往往是由法院出面解决，银行并不具备这个能力。
因此以房养老政策的实施力度并不是很理想，主要还是深受传统观念的影响，而且还有产权处理等问题。像普通住房的产权有七十年，则将成为政策受阻的最大因素之一，并且和国外政策也存在差异性。当房产到期后，要如何处理，续期费用也未有明确的规定，存在很大的风险性。
希望以上回答，对您有所帮助。

6. 以房养老政策是什么

1、以房养老是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现。实现价值上的流动，为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。
2、以房养老的理念之下则聚集了众多的具体操办模式，据我们大致归纳可包容30种，倒按揭只是其中最为典型也最为复杂的一种，并非一定要将以房养老等同于倒按揭。据我们的广泛调研和深入研讨，以房养老的各种操作模式可分为金融行为和非金融行为，前者运作复杂，必须通过金融保险机构才得以顺利运营，包括倒按揭、售房养老和房产养老寿险等；后者的各种简易方法，则是老年人开动脑筋，再加上社会的有意倡导后，就完全可以自行操作，包括遗赠扶养、房产置换、房产租换、售房入院、投房养老、售后回租、招徕房客、异地养老、养老基地等。这些看上去大相径庭的做法，其实都可以实现以房养老的大目标。
一、以房养老应具备的条件：
1、拥有产权
自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。
2、独立住房
在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作。否则，老人亡故后，子女便无处可居。
3、家境适中
当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。
4、地价较高
老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

7. 如何完善以房养老政策

随着“老龄化”加速到来，养老金“缺口”成为学界和公众担心的问题。以“老年人住房反向抵押养老保险”为内容之一的以房养老在国内试点初即被寄予期待，认为“以房养老”的模式可以为老年人养老提供更多资金保障，享受更好的养老服务。
作为国内首款以房养老保险产品，**人寿“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)产品”于3月25日获得保监会审批通过，在北京、上海、广州和武汉四个试点城市推出。老人在参保后，将房产抵押给保险公司，由专业的评估机构对房产进行评估，**人寿将定期向老人支付养老金直到老人去世。该产品是非参与性产品，**人寿不参与分享房产价值上涨部分，无论房价涨跌，老人都将领取固定的保险金。当老人身故后，**人寿再将房产处置所得偿付养老保险相关费用，剩余金额将返还给老人的继承人。
在上海政策试点后，有近70位老人前来咨询。通过律师调查、房屋抵押登记、公正等相关手续后，7月2日，**人寿上海分公司向第一位投保住房反向抵押养老保险的客户发放了第一笔养老金。
据**人寿湖北分公司相关人员介绍，公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。据统计，此款保险产品因人而异，受男女性别、年龄大小及房屋价值多少影响，每个投保者领取的养老金有很大差别。如70岁的男性以评估值为500万元的房产抵押投保，每月可领取养老金为1.8万元左右。
而湖北省政府今年出台了贯彻落实保险“新国十条”的实施意见，提出要“积极推进住房反向抵押养老保险试点”，**人寿、**人寿等公司都申报了住房反向抵押养老保险产品。湖北未来将指导已开展试点的保险机构边试点边总结边完善，积极在武汉打造**人寿的“货币型模式”和**人寿与养老社区对接的“实物型模式”等两种以房养老保险试点模式，形成可供全国其他地区借鉴的“武汉模式”。
但各地保险公司研发和销售该产品的意愿并不强烈。记者在上海就发现，目前开发以房养老产品的保险公司只有**人寿一家，如**人寿也在“以房养老”的合格试点机构范围内，但目前为止还没有开发相关的产品。**人寿上海分公司总经理王*龙表示，法律法规对险企保护不足、货币价值不稳，这是险企积极性不高的本质。“最怕老人去世后，家里跳出来人闹事，这是我们保险公司最担心的情况。”

8. 以房养老相关政策

7月，饱受争议的以房养老政策开始试行，中国人由来已久的“有房有家”情节，让许多人直言不能接受这个政策;而今，经过一年的时间，在北京、武汉、上海和广州这四个最先试行的城市都找到了接受以房养老的家庭，共有22户家庭获得承保，这些家庭包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女老人。
     
 由于各地房价差异巨大，通过以房养老领取的养老金不是按房屋的面积和地段估算，而是根据老人与保险公司共同选择的国家认可的第三方评估机构评估的房产价值进行估算。以65周岁男性，房产有效保险价值500万为例，老人每月领取养老金为15155元，直至去世。如果存在退保利益和中途退保情况，同样条件下，这位老人每月可领取12340元养老金。而不少网友却对这个结果存在争议，从65岁开始领取，要收回本，需要27年，也就是说要活到92岁才能拿到自己的500万，而这其中并未考虑通货膨胀等因素;此外，还有网友计算出，500万房子卖出存银行定期，或将房子出租，每月获取的收入也大于领到的养老金，且不受时间制约。但也有人表示，之所以大家对以房养老的政策如此抵触，是因为对这个政策的解读存在误解，以房养老政策在欧美等国实行已久，效果良好。那么，究竟什么是以房养老呢?
 
 以房养老，通俗一点的理解就是以房养老，就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。而以房养老的模式实则包括“倒按揭”养老、售房养老、投房养老、投资返本入住等30余种。以房养老政策在国内尚处于试运行阶段，但根据调查显示，大多数一二三线城市受访年轻人表示不能接受以房养老。而多数老年人依旧有较深的“养儿防老”“房就是家”的观念，表示愿意在以后将房子留给子女，还不能接受将房产抵押给银行。
     
 但即使愿意接受以房养老，也并不是所有人都适用的。以房养老政策有许多的限制：如养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对以房养老该房屋做出售、出租或转让的处置;而老年父母需与子女分开居住，否则，老人亡故后，子女便无处可居;而老年人的经济条件也应在适中水平，因为当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老;而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。除此之外，政策还有一些其他规定限制。
 
 以房养老政策目前还并不成熟，但会逐渐在全国推广开来，至于未来政策的接受度及效果如何，还要看未来的推行情况。