房地产调控进入精细化阶段

1. 房地产调控进入精细化阶段

“你方唱罢我登场”，各地房地产调控迎来“最”密集时期。
京沪深是房地产调控的政策风向标。最近，北京着力“打补丁”“堵漏洞”，推出离婚限购新规，上海实施二手房挂牌价核验新政，深圳调查“深房理”。这些措施具有很强的代表性，直击市场“痛点”，各界反响很好，具备在更大范围推广的可能。这是房地产调控进入精细化阶段的典型特征。
“房住不炒” “三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）是房地产调控的总基调。在此基础上，各地秉承“一城一策”“因城施策”原则制定具体调控方案，实施效果总体良好，但部分地区也出现了“按下葫芦浮起瓢”的现象。究其原因，就是没有真正地做到“因城施策”，没有找到当地房地产市场调控的“难点”“痛点”，自然就难以对症下药。
现在，京沪深给各地做出了榜样：房地产精细化调控要这么干。
首先，限购限贷拧紧“发条”。限制离婚购房是2017年北京推出的楼市调控“3·17新政”的一部分，由于此项政策偏软，给了一些人钻政策空子的机会。基于此，北京升级离婚限购政策，将锁定期限增加至3年，堵住了离婚购房的漏洞。
上海和深圳也针对离婚购房出台了限购政策，且亦经过了“打补丁”过程，才更加严谨。拧紧限购、限贷“发条”，增强政策的严谨性，才能让企图打政策“擦边球”的人断了念想。
其次，存量房调控更加强调针对性。以上海实施的二手房挂牌价核验政策为代表，各地纷纷针对存量房推出新的调控举措，其中就包括广受关注的学区房。
上海实施二手房挂牌价核验新政后，某中介机构二手房挂牌总量迅即减少7000套，更有个别中介打起了阴阳合同的小算盘，这些盘外招已经引起了监管部门的注意。
深圳实施二手房参考价以来，今年上半年网签数量比去年同期下降48%。北京二手房上周成交参考量3798套，环比前一周减少786套，二手房成交参考量环比下跌17%。
随着教改的深入、二手房政策的有的放矢，学区房的潜在购买群体持观望态度的增多。一线城市以及部分二线热门城市的学区房价格神话正在成为“传说”，更重要的是，二手房的量价更加真实可信了。
第三，持续严查信贷资金违规流入楼市。金融主管部门、地方政府对此类事件历来是严查严办，一旦查实绝不手软。比如“深房理”事件即是由深圳七个部门联合调查才揭开了这个炒房组织的面纱，随着事件的进一步清晰，金融监管“打补丁”“堵漏洞”的措施也会出台。
只有把“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”落到实处，中央各部门和地方政府在房地产调控上才能做到劲儿往一处使，房地产的精细化调控也才能真正实现。房地产精细化调控的另一个必要条件是地方政府要接过主导权，这么做的好处显而易见，今年以来各地推出的房地产调控政策都是直接打在“七寸”上，立马见效，且功效长远。
房地产调控进入精细化阶段，对优质房企是好事。随着各种精细化调控政策的发酵，优质上市房企的股价已经开始有所表现，能不能夺回昔日的荣耀，就要看它们转型升级的速度了。

2. 紧扣新热点新问题 各地楼市调控呈精细化之势

各地的楼市调控在不断加码，并且呈现出精细化趋势。
4月5日晚间，合肥市发布8条楼市调控新政，内容涉及二手房限购、新房“摇号 3年限售”、学区房学位年限限定等。
在此之前，成都、西安等地均对楼市加码调控。据中原地产研究中心统计，今年以来，全国房地产调控政策次数总计已经超过140次。
各地密集出台举措并不意外。今年的政府工作报告提出，保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
这些表述，从内容上看，既保持了近年来楼市调控思路的连贯性，又紧扣市场发展中的新热点和新问题。
再来看各地的楼市调控举措，可以归纳为几个方面，包括限购升级加码、增加用地供应、加强房贷管理、打击市场乱象等。这些举措，呈现出精细化趋势，不仅调控范围有所扩大，还针对“经营贷”“学区房”等热点问题进行特别说明。
以合肥为例，一度因为学区房过热而引发关注。4月5日发布的调控举措，涉及学位制调整、二手房限购、热点楼盘“摇号 限售”等。其主要特点是坚持调控目标不动摇、力度不放松，在严格执行现有房地产市场调控政策的基础上，突出民生属性、精准调控、综合施策，多举措满足群众居住需求。
笔者认为，在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位背景下，各地全方位发力，加大对楼市的调控，让房子回归本身的居住功能，彰显稳定市场预期的坚定立场，对预防当地楼市过热大有裨益。同时，从近期各地的调控政策来看，调控决心明显在加大。这体现的是房地产调控政策趋严的导向，对后续市场稳定将发挥积极作用。

3. 紧扣新热点新问题 各地楼市调控呈精细化之势

朱宝琛
 

各地的楼市调控在不断加码，并且呈现出精细化趋势。
 

4月5日晚间，合肥市发布8条楼市调控新政，内容涉及二手房限购、新房“摇号+3年限售”、学区房学位年限限定等。
 

在此之前，成都、西安等地均对楼市加码调控。据中原地产研究中心统计，今年以来，全国房地产调控政策次数总计已经超过140次。
 

各地密集出台举措并不意外。今年的政府工作报告提出，保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
 

这些表述，从内容上看，既保持了近年来楼市调控思路的连贯性，又紧扣市场发展中的新热点和新问题。
 

再来看各地的楼市调控举措，可以归纳为几个方面，包括限购升级加码、增加用地供应、加强房贷管理、打击市场乱象等。这些举措，呈现出精细化趋势，不仅调控范围有所扩大，还针对“经营贷”“学区房”等热点问题进行特别说明。
 

以合肥为例，一度因为学区房过热而引发关注。4月5日发布的调控举措，涉及学位制调整、二手房限购、热点楼盘“摇号+限售”等。其主要特点是坚持调控目标不动摇、力度不放松，在严格执行现有房地产市场调控政策的基础上，突出民生属性、精准调控、综合施策，多举措满足群众居住需求。
 

笔者认为，在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位背景下，各地全方位发力，加大对楼市的调控，让房子回归本身的居住功能，彰显稳定市场预期的坚定立场，对预防当地楼市过热大有裨益。同时，从近期各地的调控政策来看，调控决心明显在加大。这体现的是房地产调控政策趋严的导向，对后续市场稳定将发挥积极作用。

4. 热点城市楼市调控加码精细化

合肥、广州等地日前接连发布楼市调控新政。4月以来，多地加码房地产调控力度，延续前期房地产调控密集趋势。从调控内容看，近期发布楼市新政的城市调控趋于精细化，不仅调控范围有所扩大，还针对“经营贷”“学区房”等热点问题进行特别说明。热点地区调控全方位发力，足见调控之决心。
涵盖范围明显增多
近期，发布楼市调控新政的城市调控内容涵盖范围明显增多，调控内容趋于精细化。
以合肥市为例，4月5日，合肥市住房保障和房产管理局官网披露《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》）。《通知》主要内容有8条：稳定增加居住用地供应、实行市区学区内成套住房入学年限政策、深化住房限购措施、实行市区热点楼盘“摇号 限售”政策、从严调控商品住房价格、加强住房贷款审慎管理、加大租赁住房建设力度、严厉打击各种房地产市场乱象。
二手住房限购政策方面，《通知》指出，为精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为，在严格执行《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知》（合政办〔2016〕43号）的基础上，进一步收紧合肥市部分区域二手住房限购政策，即暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。其中，学区范围以2020年教育主管部门学区划分方案为准，后期学区划分若有调整，则限购范围对应调整。根据房地产市场交易监测情况，对出现异常交易的区域适时调整二手住房限购范围。调整范围由市房地产市场调控工作联席会议办公室对外公布。
《通知》指出，在执行合肥市现行义务教育招生入学政策基础上，自2021年新入学起，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。
此外，为规范新建商品住房销售行为，杜绝炒卖房号行为，保障购房者的合法权益，《通知》明确，加强房源信息公开监督，自2021年4月6日起，登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5的热点楼盘，均应实行摇号销售，由开发企业委托公证机构予以公证。公证摇号销售商品住房时，开发企业应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。
业内人士指出，国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据显示，截至2021年2月，合肥新建商品住宅销售价格指数连续6个月保持上涨，价格快速上涨引发调控压力。此次调控全方位发力，足见调控之决心。
聚焦经营贷
中国证券报记者观察到，近期发布楼市新政的城市基本都提到加强经营贷管控力度，且针对经营贷的调控也呈现精细化特征，不仅提出了针对新增贷款的调控措施，还提出化解前期已积累风险的措施。
为了加强经营用途贷款合规管理，合肥市要求，加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查，严肃查处经营用途贷款违规流入房地产市场行为。严格落实房地产贷款集中度管理要求。注册地在合肥的地方法人银行业金融机构实行分档管理，房地产贷款和个人住房贷款占比不得超过《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》规定的各档上限。已超上限的金融机构，分别制定调整方案，在过渡期内逐步向管理要求边际收敛（后期若有具体实施细则出台的，从其规定）。
对此，中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，一季度房地产调控政策井喷，住建部约谈、整顿中介、经营贷、土地供应模式变更成为绕不开的话题。其中，经营贷作为导致多地楼市明显上涨的重要原因，成为热点城市调控的“重灾区”。在2019年之前，购房是不太可能用经营贷的，主要是因为经营贷利率远远高于按揭贷款，且贷款期限只有1-2年。2020年，因为特殊政策，经营贷周期越来越长，利率远远低于按揭贷款，所以不论是购房者还是银行，都有了动经营贷入楼的心思。
张大伟指出，经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差，同时与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。从银行角度来说，经营贷的风险相对而言是高于按揭贷款的，但是经营贷的利率在政策要求下又低于按揭贷款，所以在银行的执行层面就出现了动作走形，变相鼓励了经营贷进入楼市。针对一些短期内用新房本以及新企业注册套取经营贷的行为，最近的打压是非常有力的。这种政策的力度肯定能够抑制市场过热，让经营贷回归到它的本质，有助于企业经营，能够在一定程度上抑制楼市非理性、不健康发展。

5. 紧扣新热点新问题 各地楼市调控呈精细化之势

各地的楼市调控在不断加码，并且呈现出精细化趋势。
4月5日晚间，合肥市发布8条楼市调控新政，内容涉及二手房限购、新房“摇号 3年限售”、学区房学位年限限定等。
在此之前，成都、西安等地均对楼市加码调控。据中原地产研究中心统计，今年以来，全国房地产调控政策次数总计已经超过140次。
各地密集出台举措并不意外。今年的政府工作报告提出，保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
这些表述，从内容上看，既保持了近年来楼市调控思路的连贯性，又紧扣市场发展中的新热点和新问题。
再来看各地的楼市调控举措，可以归纳为几个方面，包括限购升级加码、增加用地供应、加强房贷管理、打击市场乱象等。这些举措，呈现出精细化趋势，不仅调控范围有所扩大，还针对“经营贷”“学区房”等热点问题进行特别说明。
以合肥为例，一度因为学区房过热而引发关注。4月5日发布的调控举措，涉及学位制调整、二手房限购、热点楼盘“摇号 限售”等。其主要特点是坚持调控目标不动摇、力度不放松，在严格执行现有房地产市场调控政策的基础上，突出民生属性、精准调控、综合施策，多举措满足群众居住需求。
笔者认为，在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位背景下，各地全方位发力，加大对楼市的调控，让房子回归本身的居住功能，彰显稳定市场预期的坚定立场，对预防当地楼市过热大有裨益。同时，从近期各地的调控政策来看，调控决心明显在加大。这体现的是房地产调控政策趋严的导向，对后续市场稳定将发挥积极作用。

6. 热点城市楼市调控加码精细化

合肥、广州等地日前接连发布楼市调控新政。4月以来，多地加码房地产调控力度，延续前期房地产调控密集趋势。从调控内容看，近期发布楼市新政的城市调控趋于精细化，不仅调控范围有所扩大，还针对“经营贷”“学区房”等热点问题进行特别说明。热点地区调控全方位发力，足见调控之决心。
涵盖范围明显增多
近期，发布楼市调控新政的城市调控内容涵盖范围明显增多，调控内容趋于精细化。
以合肥市为例，4月5日，合肥市住房保障和房产管理局官网披露《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(简称《通知》)。《通知》主要内容有8条：稳定增加居住用地供应、实行市区学区内成套住房入学年限政策、深化住房限购措施、实行市区热点楼盘“摇号 限售”政策、从严调控商品住房价格、加强住房贷款审慎管理、加大租赁住房建设力度、严厉打击各种房地产市场乱象。
二手住房限购政策方面，《通知》指出，为精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为，在严格执行《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知》(合政办〔2016〕43号)的基础上，进一步收紧合肥市部分区域二手住房限购政策，即暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。其中，学区范围以2020年教育主管部门学区划分方案为准，后期学区划分若有调整，则限购范围对应调整。根据房地产市场交易监测情况，对出现异常交易的区域适时调整二手住房限购范围。调整范围由市房地产市场调控工作联席会议办公室对外公布。
《通知》指出，在执行合肥市现行义务教育招生入学政策基础上，自2021年新入学起，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。
此外，为规范新建商品住房销售行为，杜绝炒卖房号行为，保障购房者的合法权益，《通知》明确，加强房源信息公开监督，自2021年4月6日起，登记购房人数与可售房源数之比大于(含等于)1.5的热点楼盘，均应实行摇号销售，由开发企业委托公证机构予以公证。公证摇号销售商品住房时，开发企业应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。
业内人士指出，国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据显示，截至2021年2月，合肥新建商品住宅销售价格指数连续6个月保持上涨，价格快速上涨引发调控压力。此次调控全方位发力，足见调控之决心。
聚焦经营贷
中国证券报记者观察到，近期发布楼市新政的城市基本都提到加强经营贷管控力度，且针对经营贷的调控也呈现精细化特征，不仅提出了针对新增贷款的调控措施，还提出化解前期已积累风险的措施。
为了加强经营用途贷款合规管理，合肥市要求，加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查，严肃查处经营用途贷款违规流入房地产市场行为。严格落实房地产贷款集中度管理要求。注册地在合肥的地方法人银行业金融机构实行分档管理，房地产贷款和个人住房贷款占比不得超过《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》规定的各档上限。已超上限的金融机构，分别制定调整方案，在过渡期内逐步向管理要求边际收敛(后期若有具体实施细则出台的，从其规定)。
对此，中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，一季度房地产调控政策井喷，住建部约谈、整顿中介、经营贷、土地供应模式变更成为绕不开的话题。其中，经营贷作为导致多地楼市明显上涨的重要原因，成为热点城市调控的“重灾区”。在2019年之前，购房是不太可能用经营贷的，主要是因为经营贷利率远远高于按揭贷款，且贷款期限只有1-2年。2020年，因为特殊政策，经营贷周期越来越长，利率远远低于按揭贷款，所以不论是购房者还是银行，都有了动经营贷入楼的心思。
张大伟指出，经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差，同时与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。从银行角度来说，经营贷的风险相对而言是高于按揭贷款的，但是经营贷的利率在政策要求下又低于按揭贷款，所以在银行的执行层面就出现了动作走形，变相鼓励了经营贷进入楼市。针对一些短期内用新房本以及新企业注册套取经营贷的行为，最近的打压是非常有力的。这种政策的力度肯定能够抑制市场过热，让经营贷回归到它的本质，有助于企业经营，能够在一定程度上抑制楼市非理性、不健康发展。

7. 多地楼市密集调控 “全方位”加码态势愈发明显

今年以来，各地特别是一二线城市的楼市调控政策密集落地，除常规调控外，金融监管、房地联动等举措成为重点，“全方位”加码的态势已经愈发明显。
3月30日，西安市住建局发布《西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。《通知》从“建立完善房地联动机制、加强住房交易管理、严格住房金融监管、整治规范市场秩序、加大住房保障力度、夯实调控主体责任”等六方面做出明确规定。值得注意的是，西安出台的政策文件名提及了“房地联动机制”，这也是全国第一个在文件名中提及该概念的城市。另外，对于住房限购区域内的新房和二手房，实行满5年才可上市交易的规定。
《通知》明确，要结合城市发展、人口流入、住房库存等因素，合理确定年度住宅用地供应规模，科学调节供地节奏。每年一季度，发布本年度住宅用地供应计划和存量住宅用地信息，稳定土地市场预期。全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上。除蓝田县、周至县以外，全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让，住房价格和建设品质等要素在国有建设用地出让合同中应明确约定，竞买人严格履约。此外，每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让。存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。可以看出，房地联动机制的概念也逐渐今年房地产调控的一个重要变化。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，西安发布的房地产新政进一步体现了长效发展机制的导向，对于后续全国其他城市也有积极的借鉴意义。通过此类政策，进一步落实了解决大城市住房问题的导向，具有积极的作用，也说明当前大城市政策收紧的可能性都在加大。
另一边，市场公开信息显示，为持续强化房地产领域信贷监管，严守信贷资金不得违规流入房地产领域的监管红线，深圳银保监局建立了房地产信贷政策执行情况及信贷资金流向按季滚动排查机制。深圳银保监局表示，滚动排查范围为截至报告期末的所有存量业务，包括房地产对公和个人信贷业务、经营用途贷款、消费类贷款、信用卡以及理财、投资等表内外融资业务，其中经营用途贷款是排查重点，排查结果于每季后5个工作日内上报。
值得注意的是，此前国内多地监管层已经发文要求严查经营贷、消费贷流入楼市，对于会不会“真下狠手”，外界看法不一，但信贷环境大概率收紧可能会导致住房需求更加理性释放。
据不完全统计，今年以来各地出台的房地产调控政策已经上百次，去年疫情影响下政策边际放松和房地产市场迅速恢复，因此此轮调控措施为弥补政策漏洞、抑制投机、供给端持续发力。

8. 2018将进一步提高楼市调控的精准性吗?

据报道，3月19日，十三届全国人大一次会议举行第七次全体会议，会后，王蒙徽在“部长通道”上接受采访时表示，我国将继续建立完善差异化的调控政策体系，建立完善的房地产统计和市场监测预警机制，提高调控精准性。

报道称，以北京2017年“3·17”政策为代表的楼市调控已经持续整整一年，各地陆续出台适合本地的精准、有针对性的调控政策也成为了主流趋势。在此期间，调控政策从北京向全国蔓延，从一二线城市到三四线城市，从需求端走向供给侧，从短期走向长效。

过去一年住建部坚持分类调控，房地产市场目前总体保持平稳运行，房价过快上涨势头得到有效抑制，房地产市场预期也有所变化，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅环比价格均在平稳区间内变动，房地产市场总体继续保持稳定。

下一步我们还将加快住房制度改革和房地产长效机制建设，保持房地产市场平稳健康发展，因地制宜发展共有产权住房以及促进大中小城市的协调发展，使人口和居住需求在空间上得到合理分布。