涉外房产遵循原则

1. 涉外房产遵循原则

第一条为适应对外开放和外向型经济发展的需要，加强涉外房产交易管理，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本试行办法。第二条本试行办法所称涉外房产，是指依法成立核准在本市开发经营房地产的外商投资企业建造的商品房屋；本市内资房地产开发企业建造的向境外或境内的外籍人士、华侨、港澳台同胞、其他向外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构转让、出租的各类房屋。本市外商投资规划区内标准厂房的交易不适用本办法。第三条无锡市房地产管理局（以下简称市房管局）是本市涉外房产交易的主管部门，负责涉外房产交易的审批、监督和管理。第四条涉外房产买卖、租赁、抵押等经营活动应纳入本市房产市场统一管理。第五条涉外商品房可在境内外销售，但未与中华人民共和国建立外交关系或未在中华人民共和国设立商务代表处的国家和地区除外。第六条涉外商品房应以向境外销售为主，其比例应符合国家的有关规定，房款以外汇或按外汇汇率结算。涉外商品房向境内销售，应以外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构、外商投资企业和居民个人为主要对象。境内的国家机关、团体不得购买涉外商品房，特殊情况需购买涉外商品房的，需经市、县（市）政府批准。第七条涉外商品房可以整幢、分层或分套出售。整幢房屋分层、分套出售前、房屋出售人应明确各分层、分套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。房屋分层、分套出售的，房屋出售人应在房屋出售前制订房屋使用、管理、维修公约，报市县（市）房产交易主管部门核准。第八条涉外商品房在竣工交付前可以预售。预售必须符合下列条件：
（一）有土地使用权有偿出让合同和土地使用证；
（二）有建设用地规划许可证；
（三）有建设工程规划许可证；
（四）有审核批准的建设项目工程施工图纸；
（五）凡无地下室等地下设施的房屋完成地坪以下的基础工程；有地下设施的房屋已完成建筑安装投资额20％以上（不含土地出让金，由有监督权的开户银行出具证明）；
（六）工程施工进度和交付日期已确定。第九条涉外商品房可在竣工后直接对外销售。直接销售必须符合下列条件：
（一）有土地使用权有偿出让合同和土地使用证；
（二）有建设用地规划许可证；
（三）有建设工程规划许可证；
（四）有市建设工程质量监督站的验收合格证书。第十条涉外商品房预售或销售，必须经市、县（市）房产交易主管部门批准，并领取《商品房外销许可证》。

2. 涉外房产的遵循原则

第一条　为适应对外开放和外向型经济发展的需要，加强涉外房产交易管理，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本试行办法。第二条　本试行办法所称涉外房产，是指依法成立核准在本市开发经营房地产的外商投资企业建造的商品房屋；本市内资房地产开发企业建造的向境外或境内的外籍人士、华侨、港澳台同胞、其他向外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构转让、出租的各类房屋。本市外商投资规划区内标准厂房的交易不适用本办法。第三条　无锡市房地产管理局（以下简称市房管局）是本市涉外房产交易的主管部门，负责涉外房产交易的审批、监督和管理。第四条　涉外房产买卖、租赁、抵押等经营活动应纳入本市房产市场统一管理。第五条　涉外商品房可在境内外销售，但未与中华人民共和国建立外交关系或未在中华人民共和国设立商务代表处的国家和地区除外。第六条　涉外商品房应以向境外销售为主，其比例应符合国家的有关规定，房款以外汇或按外汇汇率结算。涉外商品房向境内销售，应以外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构、外商投资企业和居民个人为主要对象。境内的国家机关、团体不得购买涉外商品房，特殊情况需购买涉外商品房的，需经市、县（市）政府批准。第七条　涉外商品房可以整幢、分层或分套出售。整幢房屋分层、分套出售前、房屋出售人应明确各分层、分套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。房屋分层、分套出售的，房屋出售人应在房屋出售前制订房屋使用、管理、维修公约，报市县（市）房产交易主管部门核准。第八条　涉外商品房在竣工交付前可以预售。预售必须符合下列条件：（一）有土地使用权有偿出让合同和土地使用证；（二）有建设用地规划许可证；（三）有建设工程规划许可证；（四）有审核批准的建设项目工程施工图纸；（五）凡无地下室等地下设施的房屋完成地坪以下的基础工程；有地下设施的房屋已完成建筑安装投资额20%以上（不含土地出让金，由有监督权的开户银行出具证明）；（六）工程施工进度和交付日期已确定。第九条　涉外商品房可在竣工后直接对外销售。直接销售必须符合下列条件：（一）有土地使用权有偿出让合同和土地使用证；（二）有建设用地规划许可证；（三）有建设工程规划许可证；（四）有市建设工程质量监督站的验收合格证书。第十条　涉外商品房预售或销售，必须经市、县（市）房产交易主管部门批准，并领取《商品房外销许可证》。

3. 涉外房屋销售应注意什么原则

涉外房屋销售应注意以下原则：
（1）涉外房地产企业以出让方式取得国有土地使用权原则；
（2）土地使用权和房屋产权同时移转原则
（3）预售、出售房屋的期限与土地使用权出让合同规定的土地使用权期限一致原则。
一、土地使用权转让限制条件有哪些
土地使用权转让限制条件如下：
1、已经被依法限制土地使用权权利的土地，不得转让；
2、已经被收回的土地使用权不可以转让；
3、其它共有土地使用权人未书面同意时，不得转让；
4、没有依法领取土地使用权证。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
第二十条规定，土地使用权转让应当签订转让合同。
二、土地使用权的取得有哪些途径和方式
取得土地使用权有三种方式，具体为出让、划拨、转让。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条的规定，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
三、国有土地使用权出让合同该如何订立
国有土地使用权出让合同的订立：一、出让合同双方当事人；二、出让地块的位置、面积和自然状况；三、土地使用权出让年限；四、土地使用权出让金、土地使用金价格；五、土地使用权出让金、土地使用金的币种、期限和方式；六、定金；七、出让地块的用途及规划要求；八、建设管理要求；九、交付出让地块的期限和方式；十、有关土地使用权及地上建筑物、其他附着物转让的条件；十一、双方其他的权利和义务；十二、违约责任；十三、纠纷的解决；十四、合同的生效条件。
【本文关联的相关法律依据】
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。
《民法典》第三百五十七条
建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

4. 涉外房地产概念与基本内容是什么

涉外房地产，泛指我国与国外有关的一切房地产活动，可以从3个方面来认识：
（1）主体涉外，指房地产经营主体或财产权益主体具有涉外因素。不仅合资、合作开发房地产属于涉外房地产，而且外国人或港、澳、台同胞承租国内房地产情况，也属于涉外房地产，因为房屋及土地的所有和使用直接关联着涉外权益。
（2）行为涉外，指房地产经营活动或经济活动的法律行为具有涉外因素。
（3）标的涉外，主要指我国在国外享有所有权及承租权的房地产以及所发生的经济活动。
一般来说，涉外房地产主要包括以下二个方面的内容：
1.外向型房地产
外向型房地产是指建造商品房向境外人士销售。
它又包括两个方面的内容，
一是我们通常所说的外销商品房
二是中资直接在海外投资开发并在当地经营销售房地产。
目前，我国的一些公司开始在海外从事房地产投资开发，但数量不多，规模较小，主要集中在香港、澳门、美国、加拿大、泰国、澳大利亚等国家和地区。国家对海外房地产开发投资有严格的限制，以避免资金大量外流。根据有关规定，我方到海外投资100万美元以上的项目，要由对外经济贸易部征求我驻外使领馆及有关部门的意见后审批，并报对外经济贸易部备案和领取批准证书。
此外，在敏感地区、未建交国家及港澳地区投资的，无论投资大小，均需经对外经济贸易部审批（港澳地区还需经国务院港澳办审查同意）。
2.引进外资开发房地产
引进外资开发房地产的主要目的在于补充国内房地产投资的不足，从而以更快的步伐大力发展以住宅建设为主的房地产业。
要继续改善投资环境，加快引进外资的步伐；同时更要注意引导外资在房地产上的投资结构，严格控制楼堂馆所等高档房地产项目的立项，积极引导外资向经济适用住房、普通商品住房等住宅项目建设投资。

5. 涉外房屋销售应注意什么原则

涉外房产销售应注意以下原则： 第一，涉外房地产企业应以出让方式取得国有 土地使用权 ，方可按出让合同规定进行交易行为。以行政划拨方式取得国有土地使用权开发建设的房地产，须按规定办理国有土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金后方可销售、 抵押 或出租。 第二，土地使用权和房屋产权同时移转。 房屋所有权 移转时，相应的土地使用权随之移转，且 土地使用权出让合同 中所规定的权利义务亦随之移转;土地使用权移转时，相应的房屋所有权亦之移转。 第三，预售、出售或出租房屋的期限与土地使用权出让合同规定的土地使用权期限一致。 《房屋登记办法》第七条

6. 涉外房屋销售应注意什么原则

涉外房屋销售应注意以下原则：（1）涉外房地产企业以出让方式取得国有土地使用权原则；（2）土地使用权和房屋产权同时移转原则（3）预售、出售房屋的期限与土地使用权出让合同规定的土地使用权期限一致原则。【法律依据】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。《民法典》第三百五十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

7. 涉外房屋销售应注意什么原则

涉外销售房屋的原则是：（1）涉外房地产企业以出让方式取得国有土地使用权原则；（2）土地使用权和房屋产权同时移转原则；（3）预售、出售房屋的期限与土地使用权出让合同规定的土地使用权期限一致原则。【法律依据】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。《民法典》第三百五十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

8. 涉外房地产概念与基本内容

涉外房地产，泛指我国与国外有关的一切房地产活动，可以从3个方面来认识：
（1）主体涉外，指房地产经营主体或财产权益主体具有涉外因素。不仅合资、合作开发房地产属于涉外房地产，而且外国人或港、澳、台同胞承租国内房地产情况，也属于涉外房地产，因为房屋及土地的所有和使用直接关联着涉外权益。
（2）行为涉外，指房地产经营活动或经济活动的法律行为具有涉外因素。
（3）标的涉外，主要指我国在国外享有所有权及承租权的房地产以及所发生的经济活动。
一般来说，涉外房地产主要包括以下二个方面的内容：
1.外向型房地产
外向型房地产是指建造商品房向境外人士销售。
它又包括两个方面的内容，
一是我们通常所说的外销商品房
二是中资直接在海外投资开发并在当地经营销售房地产。
目前，我国的一些公司开始在海外从事房地产投资开发，但数量不多，规模较小，主要集中在香港、澳门、美国、加拿大、泰国、澳大利亚等国家和地区。国家对海外房地产开发投资有严格的限制，以避免资金大量外流。根据有关规定，我方到海外投资100万美元以上的项目，要由对外经济贸易部征求我驻外使领馆及有关部门的意见后审批，并报对外经济贸易部备案和领取批准证书。
此外，在敏感地区、未建交国家及港澳地区投资的，无论投资大小，均需经对外经济贸易部审批（港澳地区还需经国务院港澳办审查同意）。
2.引进外资开发房地产
引进外资开发房地产的主要目的在于补充国内房地产投资的不足，从而以更快的步伐大力发展以住宅建设为主的房地产业。
要继续改善投资环境，加快引进外资的步伐；同时更要注意引导外资在房地产上的投资结构，严格控制楼堂馆所等高档房地产项目的立项，积极引导外资向经济适用住房、普通商品住房等住宅项目建设投资。