物业公共维修基金是什么

1. 物业公共维修基金是什么

2. 物业维修基金如何管理使用

维修基金（maintenance fund）又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。

使用条件
1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。

2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。

3、特殊使用

（1）物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金；物业管理服务合同另有约定的除外。

（2）住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。

（3）业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。

按照自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。

业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立本物业维修基金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案，该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修基金的情况。该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户，用来显示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。维修基金的使用及补充需经业主大会作出决议。

维修基金管理需遵循如下规定：

1、房地产行政管理部门应定期与专户银行核对维修基金的交存情况，并在该物业范围内公布。

2、房地产行政管理部门应定期将维修基金交存情况报上级房地产行政管理部门。

3、业主委员会应定期向全体业主公布维修基金的使用情况和剩余情况。

4、单个业主可凭维修基金发票至开户银行查询本人名下维修基金的使用情况和留存情况。若物业因拆迁发生灭失的，业主可持相关证明至银行提取分户帐户内的余额。

3. 物业维修基金如何设立和使用？

物业维修基金是指商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当按照规定交纳的用于住宅的共有部分、共有设备、和公共设施的维修、更新和养护的专项维修资金。物业维修基金应当用于物业的共用部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。物业维修基金应当存入银行专户，按幢立帐、按户核算。业主委员会或者业主大会委托的物业管理企业每半年至少公布一次专项维修资金的收支情况，接受业主的监督。 物业维修、更新、改造和养护的费用，按照下列规定承担：（一）专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；（二）部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；（三）全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。按照本规定设立物业维修基金的，部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用在专项维修资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。

4. 物业专项维修基金的收取标准和用途

法律分析：一、1、商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位(开发商)交纳维修基金。开发商代收的维修基金属与全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
2、专项维修资金标准为：高层(含带电梯的多层)90元/平方米、多层(含别墅)50元/平方米(各地房屋维修基金标准与经济水平挂钩，具体收取标准略有出入);
房屋维修基金=每平方米建筑面积成本价x比例x面积。
3、但需要注意的是维修基金的具体标准由当地房产行政部门确定，所以维修基金比例在各地区之间都有一定的差异，建议购房者到当地政府网站或房管局网站进行查询。
二、在以下情况可使用物业维修基金
房屋维修基金可以用于房屋保修期满后，对房屋主体结构、公共部位或公共设施设备的大中修以及更新改造工程。
①房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等;
②公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;
③公共设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道及设备、配电线缆及设备、电梯、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、非经营 性车场车库、公益性文体设施和其他共用设施设备等。
法律依据：《住宅专项维修资金管理办法》第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。[1]
第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

5. 物业专项维修基金的收取标准和用途

法律分析：收取标准：购房者按照成本价的2%到3%进行缴纳；用途：经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

6. 物业专项维修基金的收取标准和用途

1、商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位(开发商)交纳维修基金。开发商代收的维修基金属与全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。2、专项维修资金标准为：高层(含带电梯的多层)90元/平方米、多层(含别墅)50元/平方米(各地房屋维修基金标准与经济水平挂钩，具体收取标准略有出入);物业维修基金的用途为：经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。在以下情况可使用物业维修基金：房屋维修基金可以用于房屋保修期满后，对房屋主体结构、公共部位或公共设施设备的大中修以及更新改造工程。①房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等;②公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;③公共设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道及设备、配电线缆及设备、电梯、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、非经营 性车场车库、公益性文体设施和其他共用设施设备等。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。法律依据：《物业管理条例(2018修订)》第十七条　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。《住宅专项维修资金管理办法》第八条　出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。第九条　业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。第十二条　商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。第十八条　住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。第二十条　住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。第二十一条　住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。《中华人民共和国民法典》第二百八十一条　建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

7. 物业专项维修资金的使用管理原则

第一章　总 则第一条　为了加强对物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，维护物业专项维修资金所有权人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》等规定，结合本市实际，制定本办法。第二条　本市市区范围内国有土地上的物业，其物业专项维修资金的交存、使用、监督及其相关管理活动，适用本办法。　　本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条　物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、政府监督、公开透明的原则。第四条　市住房和城乡建设行政主管部门负责物业专项维修资金管理工作的指导和监督。市物业专项维修资金管理机构（以下简称管理机构）具体负责物业专项维修资金的日常管理工作。　　市财政、审计、监察等相关部门按照各自职责对物业专项维修资金的管理进行监督。　　区建设（房产）主管部门、乡镇人民政府、街道办事处按照规定的职责分工，负责物业专项维修资金的相关工作。第二章　交 存第五条　同一物业管理区域内，有两户以上业主的物业，其业主应当交存物业专项维修资金。第六条　购房者购买预售商品房的应当在办理房屋入住手续前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。房地产开发企业不得代收物业专项维修资金。　　房地产开发企业应当在办理房屋初始登记前将未出售的商品房首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。　　自建、代建的房屋，房屋所有权人应当在办理房屋初始登记前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。第七条　业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额，由市住房和城乡建设行政主管部门根据本市建筑安装工程每平方米造价的百分之五至百分之八分类确定后向社会公布，并适时调整。　　调整首期物业专项维修资金的交存标准，应当公开征求意见并组织听证。第八条　业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。第九条　业主大会成立前，业主交存的物业专项维修资金，由管理机构代管。　　业主大会成立后，经业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，由业主委员会向管理机构申请划转本物业管理区域内业主交存的物业专项维修资金。未经业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，继续由管理机构代管。第十条　管理机构应当按照相关规定确定商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。第十一条　物业专项维修资金应当以物业管理区域为单位设总账，以幢为单位设分幢账，按房屋户室号设分户账。第十二条　业主大会成立后，决定自行管理物业专项维修资金的，应当召开业主大会会议，就下列事项进行表决：　　（一）物业专项维修资金自行管理的决议；　　（二）物业专项维修资金管理制度；　　（三）确定物业专项维修资金专户管理银行、账目管理单位和物业专项维修资金账目责任人的决议；　　（四）其他与物业专项维修资金有关的决议事项。　　以上事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。　　物业所在地的区建设（房产）主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对业主大会会议进行指导。　　业主大会会议召开后，业主委员会应当就业主大会决议的事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域内进行公示，公示期不得少于十五日。第十三条　决定自行管理物业专项维修资金的，业主大会应当在物业专项维修资金专户管理银行开立专户。　　决定自行管理物业专项维修资金的，业主委员会应当书面通知管理机构。对符合本办法第十二条规定的，管理机构应当自收到通知之日起三十日内，将物业管理区域内业主交存的物业专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的物业专项维修资金专户，并将有关账目等资料移交业主委员会。第十四条　业主大会自行管理物业专项维修资金期间，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主大会可以申请管理机构重新代管物业专项维修资金。第十五条　业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交。　　由管理机构代管物业专项维修资金的，续交的具体管理办法由市住房和城乡建设行政主管部门会同市财政行政主管部门制定。　　由业主大会自行管理物业专项维修资金的，续交方案由业主大会决定。第十六条　物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起按照国家规定的利率，在每年规定的时间为业主计息。第十七条　管理机构应当向交存人出具由省财政行政主管部门统一监制的专用票据。第三章　使 用第十八条　物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。第十九条　物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。　　已交存物业专项维修资金的，分摊费用从业主分户账中列支。业主分户账面余额不足以支付分摊费用的，由该业主补足。　　未交存物业专项维修资金的，分摊费用由该业主直接支付。第二十条　由管理机构代管物业专项维修资金的，按照以下程序使用物业专项维修资金：　　（一）物业服务企业、业主委员会或者相关业主根据维修和更新、改造项目向管理机构提出使用申请；　　（二）管理机构进行现场勘察，明确物业专项维修资金列支范围；　　（三）物业服务企业、业主委员会或者相关业主制定使用方案，经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。使用方案应当包括拟维修和更新、改造的具体范围和内容、预算费用、列支范围等；　　（四）管理机构应当对使用方案及业主表决情况等进行公示，公示期不得少于七日；　　（五）公示期满无异议或者异议不成立的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主组织实施使用方案；　　（六）物业服务企业、业主委员会或者相关业主持有关材料，向管理机构申请列支；　　（七）管理机构审核同意后，按照工程进度向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知，专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。

8. 物业管理企业财务管理规定的维修基金

共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。第四条 代管基金作为企业长期负债管理。代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。