“银十”恰逢房贷利率新规 专家称对购房者影响不大

1. “银十”恰逢房贷利率新规 专家称对购房者影响不大

作为历年来的楼市销售黄金期，今年房地产市场在“金九”月份平淡收场后，又于“银十”月份迎来了新的房贷利率调整规定。根据央行此前发布的公告显示，10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。
 分析师张波在接受记者采访时分析称，个人住房贷款利率虽然采用了新的定价机制，但实际上，该政策本身对于购房者的影响相对有限。不过，受政策执行力度即LPR加基点幅度以及各城市的楼市调控政策等多方面因素影响，短期来看，仍会对房地产市场带来一定的影响，如购房者对未来市场预期的变化等。
  房贷成本影响有限
  根据最新规定，在定价基准转换后，全国范围内新发放的首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(1个基点为0.01%)。而此前，银行在发放个人住房贷款时，主要是参照贷款基准利率而进行上下浮动。
 苑承建在接受记者采访时坦言，在新的房贷利率定价机制下，利率调整无疑更加灵活，但从实际情况来看，此次调整对购房者实际购房成本即使有增加，也会非常有限。
  以9月20日央行发布的LPR报价利率来看，1年期为4.2%，5年期为4.85%。如果仅从房地产角度来说，5年期LPR报价利率似乎更能反映按揭贷款利率。
  对此，记者手动算了一笔账。以北京为例，在新规实施前，北京首套房贷的主流利率为基准利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房贷款利率为基准利率上浮20%，即5.88%。此次新规实施后，北京首套房贷利率以央行9月20日公布的五年期LPR4.85%水平计算，调整后的首套房贷利率为5.4%，二套为5.9%，较此前分别高了0.01%和0.02%，变化幅度较小。
  再从贷款成本上看，对于贷款方式选择等额本息、贷款年限为25年的100万元首套房贷金额来看，新规实施前，购房者每月的还款金额约6075元，新规实施后，每月还款金额约6081元，也就是说，每月仅增加购房成本6元。即使是对于二套房来说，按照上述方法计算，每月多增加的还贷金额也仅仅是约12元。
  严跃进在接受记者采访时表示，从测算结果中可以看出，9月20日公布的LPR利率调整，并不会对购房者按揭贷款的成本产生较大的实质性影响，更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整，即后续房贷利率自我调整空间的增大。
  “整体上看，监管层制定LPR报价利率，更多的希望在不进行全面降息的背景下，针对房地产行业还是能够起到稳定以及平稳预期的效果。”分析师郭毅对记者如是说。
  严控房地产金融风险
  无论是10月8日个人房贷采用新的LPR报价利率，还是今年以来央行、银保监会频繁强调的合理控制房地产贷款投放，无一不透露出监管部门对于房地产金融风险把控力度的加强。
  具体来看，自今年5月17日银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，要求严格规范房地产信托业务以来，监管层对于房地产行业的调控力度进一步增强；而在7月30日召开的中共中央政治局会议强调，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，在调控角度上也更加着力于房企融资端。
  据不完全统计，2019年以来，监管层累计发布的政策或讲话中，超过25次涉及“注意防范房地产金融风险”。
  在川财证券研究所所长陈雳看来，虽然9月份以来，央行货币政策趋于宽松，但从现阶段来看，货币政策宽松主要是为了支持实体经济领域，预计今年四季度对房地产行业的刺激仍然相对有限。
  结合目前与房地产市场相关的一些数据上看，今年销售市场和土地市场热度整体均有所回落。
  来自国家统计局的数据显示，今年1月份至8月份，商品房销售面积为101849万平方米，同比下降0.6%，要注意的是，2019年以来商品房销售面积增速一直处于负增长态势；房地产开发企业土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6%；房屋新开工面积145133万平方米，增速回落0.6个百分点至8.9%。
  “考虑到部分房企在第四季度的推盘速度可能会略为加快，但结合目前房地产市场调控政策仍然持续的大环境，预计今年四季度房地产销售市场出现过热现象的可能性较低。”陈雳表示。
房贷利率楼市

2. 多地银行房贷利率全面上调，对买房者有何影响

对买房者
对新的买房者来说，即使房价不涨，买房的成本也提高了，还贷的压力剧增。但从另一个角度来说，这样的政策结果是利空房价的，那么房价会相应下跌。
综合来说，对买房者的总成本究竟是整体增加还是降低，则取决于市场中供给和需求的强弱程度：
如果买房的需求更大，那么利率上涨的成本买房者只能自己承担；如果卖房的供给更大，那么利率上涨的成本就可以转嫁到卖方的身上。

3. 10月8日央行调整房贷利率政策，对于已贷款的人有什么影响？

在2019年10月8日，央行进行房贷利率的调整，所以各大银行的贷款利率都会略微上调。也就是说，我们曾经在银行所贷款的所有朋友，我们每一个月还房贷的月供也要增加一些，但由于贷款的金额不同年限，相差不同，所以我们每个月还贷款的数额也是有所差异的。

也就是说，只要说银行进行利率的上调或者下浮，对于已经贷款的人都会有直接性的影响，而且银行房贷利率的调整也并不是一味的去增加，有时候也会下浮，这根据国家的一些政策和或者国家宏观调控，做出总体的调整。无论是任何银行，它的利率走向都是会根据国家央行来总体进行调配。

建议大家在买房子的时候，如果条件还算不错的话，最好全款购房这样的情况，我们贷款的利率也能少一些，也就是总房款要更合适，举一个简单的例子，现在购买房屋一般来说是30%总房款作为首付，如果贷款100万，还款20年，那么我们房屋的总房款也许要超过实际的一倍以上，也就是说超出的部分全都是需要支付给银行多余的利息。

所以贷款越少，贷款的年限越少，那么我们说承担的钱也就是越少，我们再买房子也要量力而行，虽然银行乐意给大家贷款，因为你贷的越多他们越受益，而且银行也不怕你还不上，因为你在买房子的时候，房产证就一直抵押给了银行，他们也有权利来拍卖你的房产，所以银行愿意给任何人贷款。

4. 多地首套房商贷利率下限跌破“4”，是否有助于楼市的回暖？

国内的经济发展受阻，再加上疫情的反复爆发，楼市深受其影响，房子的交易量持续下跌，很多开发商都遇到了资金链断裂的问题，导致产生很多的烂尾楼，为了能更好地维持房地产市场的平稳发展，很多地方政府纷纷下调了房贷利率。现在已经由多个城市的首套房商贷利率跌破“4”，而这种方式有助于楼市的回暖，毕竟商业贷款利率越低，那么市民需要支付的利息也会低，购房的人也将会变更多。

降低了贷款利率之后，将有助于刚需者以及改善性的居住购房需求，而且每个月的房贷利率也有所下降，将会极大地激发大家购房的积极性。其实现在的楼市已经开始逐渐的回暖。政府除了下调房贷利率，还降低了首套房的首付比例，甚至有的直接发放购房补贴，都是为了鼓励大家购房。

楼市的发展和经济的发展息息相关，一旦房地产市场暴雷将会影响我们的方方面面，所以政府一定要维持房地产市场的平稳发展，让楼市逐渐的回暖，在之前楼市比较火的时候，商贷利率较高，这些购房者可能是有苦说不出，不仅买的房子要贵一点，每个月这个利息也非常高，可以找自己的亲朋好友借点钱把自己的房贷先偿还上。

楼市已经出现了两极分化，在一线城市的房价依然稳步增长。可是三四线城市的房价去持续的路，再加上国内的生育率持续下降，在未来楼市可能会更加的不景气，所以大家购房一定要选好地段与位置，最好在一线城市购房这样具有更大的保值功能，同时大家要明白房子是用来住的，而不是用来炒的千万不要再投机取巧，到时候不仅不会赚钱反而被套牢。

5. 房贷利好政策落地，多地首套房商贷利率跌破4%，在这种时机下，你买不买？

我现阶段并不会选择买房。
在看到商贷利率跌破4%的情况下，很多消费者都萌生起了买房的打算，然而在我看来，如果在现阶段买房的话，不仅没有办法让自己买到便宜实惠的房子，甚至有可能会承担极大的房贷压力。
一、我现阶段并不会选择买房。虽然房子对于普通人来说是一件人生大事，因为没有房子也就意味着自己没有落脚的去处，但是如果我们在房价不稳定的情况下，把自己的绝大多数资金都投入到了房子里，那么我们也必然要为此付出极大的代价，所以在房价不稳定的情况下，我根本不会选择买房。
二、我现阶段不会选择买房，是因为房地产泡沫化的问题并没有得到有效解决。虽然为了保护消费者的利益，官方出台了保交楼的政策，但这并不意味着消费者的后续利益就能够得到有效保障，因为当房地产公司把房子交到消费者手里之后，房地产公司必定会推卸自己的责任。正是由于这样的情况，所以房地产市场才会出现泡沫化的问题，在泡沫化问题没有得到妥善解决之前，我并不会选择买房子。
三、我现阶段不会选择买房子，是因为会导致自己的生活水准出现明显下滑。要知道如今的房价依旧存在着严重虚高的问题，如果选择在现阶段买房的话，那么我们必然会买到房价居高做产品。而为了偿还房贷，我们的生活水准必定得不到有效保障，所以在没有办法提高自己的收入水平之前，我根本不会选择买房子。
我希望大家在买房这件事情上能够保持理性，在房价没有回落到理性价位之前，我希望大家不要选择出手买房，因为一旦盲目买房，必定会让我们出现后悔的情况。

6. 首套房贷利率进一步下行，10城步入“3时代”

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道
10月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。
对此，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“8月份LPR下调了15个基点，近期进入效果观察期。在房贷利率明显下调，且降到历史最低水平的情况下，不再适宜短期内再次下调。”
贝壳研究院市场分析师刘丽杰也认为，当前流动性保持合理充裕，加之货币政策需要兼顾到内外均衡，因此短期LPR保持平稳。
值得注意的是，10月以来，多地首套房贷利率已经在政策允许的范围内有所下调。
9月末，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
受此影响，截至10月19日，贝壳研究院监测范围内已有石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等10个城市首套房贷利率降至3字头，主要分布在湖北、广东等地。二线城市中，昆明首套房贷利率降至3.95%，武汉、天津和贵阳首套房贷利率降至3.9%，石家庄首套房贷利率降至3.8%。三四线城市中，清远首套利率最低，已降至3.7%。
符合阶段性定向降息政策的城市中，目前仍有包括大连、哈尔滨、温州、泉州等城市房贷利率在4.1%的水平，后期不排除有回调空间。
除商贷利率外，各地公积金利率也纷纷下调。
自2022年10月1日起，央行决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%；第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。随后，各城市纷纷跟进下调公积金贷款利率。
整体来看，据贝壳研究院监测，103个重点城市10月首套房、二套房的房贷主流利率指数环比继续下行，首套房贷主流利率平均为4.12%，较上月下降3个基点；二套房贷平均利率为4.91%，与上月持平，较去年最高点分别回落162BP和109BP。
10月银行放款周期为26天，与上月基本持平，其中一线城市平均放款周期为30天，二线城市平均放款周期均为24天，三线城市平均放款周期为26天。
刘丽杰表示，阶段性首套房贷降息结合放松限购、限贷，将明显减轻首次购房群体的购房成本，加速购房者决策，这有助于增加市场成交。
“改善性需求对市场的主导作用日益增强的背景下，政策上也要关注降低‘卖一买一’、‘卖旧买新’的贷款利率，未来不排除会进一步结构性放宽二套房贷款利率政策。”刘丽杰补充说。

7. 房贷利好政策落地，多地首套房商贷利率跌破4%

中新网10月12日报道，9月最后两天，多部门针对首套房贷利率、首套个人住房公积金贷款利率的利好政策相继发布，此后，多地自10月1日起陆续发文，跟进执行。
公积金贷款方面，各地下调利率政策公告频出;商业贷款方面，更是有不少地方已步入首套房贷利率4.0%以下的水平。
一线城市加入公积金贷款利率下调队伍
10日，据北京住房公积金热线消息，一线城市北京下调了首套个人住房公积金贷款利率。
当前，北京市管首套房住房公积金贷款已执行5年以下(含5年)2.6%的利率，5年以上执行3.1%的利率，缴存职工新购房可按新利率执行。另外，市管存量首套房住房公积金贷款利率将于明年1月1日起调整。
这也是落实中国人民银行决策部署的结果。据央行9月30日发布的通知，自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)利率调整为2.6%，5年以上利率调整为3.1%。
据粗略统计，截至目前，还有杭州、南京、石家庄、成都、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、嘉兴、湖州、宁波、东莞、无锡、南宁、马鞍山等多个城市均表示将根据规定调整首套个人住房公积金贷款利率。
已经申请了公积金贷款并放款的长沙市民林小姐特意翻了翻自己当时的合同，合同上标注着：“如遇中国人民银行公布的公积金贷款基准利率调整，本合同项下的公积金贷款利率在次年1月1日起作相应调整，不再另行通知借款人。”
“这当然是个好消息。我算了一下，从明年1月开始，公积金每个月能少还几十元，二十多年也能省下万把块钱。”林小姐说。
具体计算看，假设一笔100万元、年限30年的公积金贷款，换算为新利率，等额本息贷款方式下的贷款利息总额将减少约3万元，每月可少还款82元。
但值得注意的是，本次公积金贷款利率下调只针对首套房。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱指出，这也再次体现了信贷政策对刚需的支持力度，楼市销售端有望进一步修复。
今年以来，公积金政策的优化调整已成为各地支持房地产市场的重要手段之一。除了直接的利率降低，还有公积金买房首付比例下降、贷款额度上调以及直系亲属间可使用等。
研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，结合此前相关政策，本次公积金贷款利率的下调，将进一步强化公积金政策的影响力度，进而带动房地产市场的逐步修复。
多地首套房商贷利率跌破4%
公积金贷款利率下调，背后主因其实是商贷利率的下降。一直以来，公积金贷款利率常常跟随在商贷利率之后同步调整，保持相对稳定的利差。
不同于公积金贷款的利率基本上全国统一，各地商业银行贷款的利率本身存在的差异，也让各地的调控有了相对更大的“一城一策”自主空间。
人民银行、银保监会在29日发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
根据最新一期LPR数据，此前各地执行的首套房贷款利率下限最低为4.1%。通知发布后，利率“破4”的城市也逐渐增多，济宁、清远、湛江、武汉等地纷纷进行了下调，如清远可以做到3.7%的利率，江门、云浮、湛江等地甚至取消了利率下限。
7日，武汉一位置业顾问便在朋友圈打出了“武汉首套房贷利率开始执行3.9%”的广告。对于具体执行情况她表示：目前还没有明确的方案，但已经有对接的银行在沟通了，目前看大概先执行到年底。
“多地首套房贷款利率的调整，充分落实了国庆假期前的政策导向，是房贷利率进一步下调和放松的体现。”研究院智库中心研究总监严跃进认为，这对四季度楼市交易的提振具有积极意义。
“预计后续会有更多城市跟进，且房贷利率下调动作会更为明显。”客房产研究院分院院长张波认为，本轮房地产市场调整的周期会相对偏长，尤其是不同城市的复苏步伐依然存在较大差异。整体上看今年第四季度房地产市场仍处于触底反弹过程中。

8. 房贷利好政策落地，多地首套房商贷利率跌破4%

中新网10月12日报道，9月最后两天，多部门针对首套房贷利率、首套个人住房公积金贷款利率的利好政策相继发布，此后，多地自10月1日起陆续发文，跟进执行。
公积金贷款方面，各地下调利率政策公告频出；商业贷款方面，更是有不少地方已步入首套房贷利率4.0%以下的水平。

资料图：北京某住宅楼。中新财经 左宇坤 摄
一线城市加入公积金贷款利率下调队伍
10日，据北京住房公积金热线消息，一线城市北京下调了首套个人住房公积金贷款利率。
当前，北京市管首套房住房公积金贷款已执行5年以下（含5年）2.6%的利率，5年以上执行3.1%的利率，缴存职工新购房可按新利率执行。另外，市管存量首套房住房公积金贷款利率将于明年1月1日起调整。
这也是落实中国人民银行决策部署的结果。据央行9月30日发布的通知，自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）利率调整为2.6%，5年以上利率调整为3.1%。
据粗略统计，截至目前，还有杭州、南京、石家庄、成都、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、嘉兴、湖州、宁波、东莞、无锡、南宁、马鞍山等多个城市均表示将根据规定调整首套个人住房公积金贷款利率。
已经申请了公积金贷款并放款的长沙市民林小姐特意翻了翻自己当时的合同，合同上标注着：“如遇中国人民银行公布的公积金贷款基准利率调整，本合同项下的公积金贷款利率在次年1月1日起作相应调整，不再另行通知借款人。”
“这当然是个好消息。我算了一下，从明年1月开始，公积金每个月能少还几十元，二十多年也能省下万把块钱。”林小姐说。
具体计算看，假设一笔100万元、年限30年的公积金贷款，换算为新利率，等额本息贷款方式下的贷款利息总额将减少约3万元，每月可少还款82元。
但值得注意的是，本次公积金贷款利率下调只针对首套房。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱指出，这也再次体现了信贷政策对刚需的支持力度，楼市销售端有望进一步修复。
今年以来，公积金政策的优化调整已成为各地支持房地产市场的重要手段之一。除了直接的利率降低，还有公积金买房首付比例下降、贷款额度上调以及直系亲属间可使用等。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，结合此前相关政策，本次公积金贷款利率的下调，将进一步强化公积金政策的影响力度，进而带动房地产市场的逐步修复。

资料图：武汉（无人机图片）。郑子颜 摄
多地首套房商贷利率跌破4%
公积金贷款利率下调，背后主因其实是商贷利率的下降。一直以来，公积金贷款利率常常跟随在商贷利率之后同步调整，保持相对稳定的利差。
不同于公积金贷款的利率基本上全国统一，各地商业银行贷款的利率本身存在的差异，也让各地的调控有了相对更大的“一城一策”自主空间。
人民银行、银保监会在29日发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
根据最新一期LPR数据，此前各地执行的首套房贷款利率下限最低为4.1%。通知发布后，利率“破4”的城市也逐渐增多，济宁、清远、湛江、武汉等地纷纷进行了下调，如清远可以做到3.7%的利率，江门、云浮、湛江等地甚至取消了利率下限。
7日，武汉一位置业顾问便在朋友圈打出了“武汉首套房贷利率开始执行3.9%”的广告。对于具体执行情况她表示：目前还没有明确的方案，但已经有对接的银行在沟通了，目前看大概先执行到年底。
“多地首套房贷款利率的调整，充分落实了国庆假期前的政策导向，是房贷利率进一步下调和放松的体现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这对四季度楼市交易的提振具有积极意义。
“预计后续会有更多城市跟进，且房贷利率下调动作会更为明显。”58安居客房产研究院分院院长张波认为，本轮房地产市场调整的周期会相对偏长，尤其是不同城市的复苏步伐依然存在较大差异。整体上看今年第四季度房地产市场仍处于触底反弹过程中。