房地产市场现状分析

1. 房地产市场现状分析

房地产市场现状分析如下：
一、开发商负债率逐步降低，由之前的80%-90%，下降至40%-50%。
二、高地价、广修房将会收敛。
三、开发商回归建房主业，像之前玩足球、造汽车的跨界现象会越来越少。
四、多如牛毛、大大小小的房产公司，将大鱼吃小鱼，向头部集中。
五、开发商修小楼盘，住宅、商住齐头并进。

相关政策
2019年4月19日，中共中央要求“要坚持房住不炒”定位。据中国社会科学院财经战略研究院《中国住房市场发展月度分析报告（2019年07月）》显示，核心城市房价涨速连续3个月下降，二手房成交量较快下探。
2019年6月核心城市房价基本停止上涨，总体实现房价稳定目标。6月，纬房核心指数微升至105.82点。与5月的105.73点相比，房价环比仅上涨了0.09%。自4月份以来房价涨速持续下降。6月核心城市的房价涨速较2-5月进一步减缓，近1个月核心城市房价已经基本停止上涨。

2. 房地产市场现状分析

亲亲，很高兴为您解答答：房地产市场现状分析具体如下：8月经济数据多数超预期。其中工业增加值超预期程度较大，名义产出则受价格拖累回落，对上游行业营收和利润不利。产销率稳定但出口交货值略弱，侧面反映制造业内需持稳。从行业以及主要工业品产量看，商品价格下跌影响上游产量，而中游狭义制造业仍表现良好，黑色产业链压力稍缓和，电力问题对产出影响不明显。需求方面，投资总体回升，仍受基建投资带动，房地产依然偏弱，制造业投资基本持稳。8月底前地方专项债资金投放是拉动基建投资的主因。9月开始焦点转向6000亿政策性开发性债务以及5000亿元地方专项债节奏，预计基建投资年底前仍持稳。房地产主要是竣工端受保交房政策支持企稳，但资金紧张现状不变，购地、开工仍在低位，需继续关注降息对房屋销售利好程度。社消总体持稳，主要分项同比增速回升多受低基数影响。分项表明疫情冲击暂时有限，而住房相关消费受拖累，9月仍需关注疫情影响。此外，居民就业状况持续好转，对稳定收入和消费将起到积极作用。综合来看，产出、需求同时改善，其中政策支持作用仍是主因，经济内生动力偏弱，房地产是需求的主要拖累。结合8月货币、财政政策和9月高频数据，经济或继续好转。预计产出仍在上行趋势中，年内库存周期转向主动加趋势不变。继续关注地产、基建、外需三条主要逻辑，经济弱复苏态势将延续。【摘要】
房地产市场现状分析【提问】
亲亲，很高兴为您解答答：房地产市场现状分析具体如下：8月经济数据多数超预期。其中工业增加值超预期程度较大，名义产出则受价格拖累回落，对上游行业营收和利润不利。产销率稳定但出口交货值略弱，侧面反映制造业内需持稳。从行业以及主要工业品产量看，商品价格下跌影响上游产量，而中游狭义制造业仍表现良好，黑色产业链压力稍缓和，电力问题对产出影响不明显。需求方面，投资总体回升，仍受基建投资带动，房地产依然偏弱，制造业投资基本持稳。8月底前地方专项债资金投放是拉动基建投资的主因。9月开始焦点转向6000亿政策性开发性债务以及5000亿元地方专项债节奏，预计基建投资年底前仍持稳。房地产主要是竣工端受保交房政策支持企稳，但资金紧张现状不变，购地、开工仍在低位，需继续关注降息对房屋销售利好程度。社消总体持稳，主要分项同比增速回升多受低基数影响。分项表明疫情冲击暂时有限，而住房相关消费受拖累，9月仍需关注疫情影响。此外，居民就业状况持续好转，对稳定收入和消费将起到积极作用。综合来看，产出、需求同时改善，其中政策支持作用仍是主因，经济内生动力偏弱，房地产是需求的主要拖累。结合8月货币、财政政策和9月高频数据，经济或继续好转。预计产出仍在上行趋势中，年内库存周期转向主动加趋势不变。继续关注地产、基建、外需三条主要逻辑，经济弱复苏态势将延续。【回答】

3. 房地产行业市场分析是什么？

伴随房地产市场受宏观经济影响承压，中国房地产行业整体虽然整体呈现一片欣欣向荣，但是其增速有所放缓。展望“十四五”，中国社科院预测住房拐点将来临，即住房销售额绝对量下降。
在2020年11月16日，中国国土勘测规划院发布了《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》;《报告》指出2020年第三季度，全国主要监测城市总体地价较去年同期增长1.65%，增速较上一季度下降0.40个百分点。

总体来看，全国地价整体运行稳中有升，综合、住宅、工业地价环比增速持续上升，商服地价环比增速则由降转升;其中，综合、住宅地价环比增速连续两个季度上升，商服地价环比增速在连续四个季度放缓后转为上升。

4. 房地产市场调查与房地产市场分析你了解吗？

5. 房地产行业分析

2014年1-4月，我国商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%；1-4月商品房销售额18307亿元，同比下降7.8%，降幅均比1-3月份扩大。4月单月销售面积和销售额同比分别下降14.3%和13.9%。房价的下降与分化使得购房者观望情绪渐浓，倒逼部分城市纷纷松绑限购救市。这或许能在一定程度上对冲成交量下降的负面影响，但整体来看成交量短期内难有大的改善。
前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国房地产业行业市场需求预测与投资战略规划分析报告 前瞻》显示，2014年1-4月，我国商品房新开工面积43234万平方米，同比下降22.1%，增速较上月缩窄了3.1个百分点，4月单月降幅为15.0%，降幅较上个月缩窄了6.9个百分点，但下滑幅度依然较大。我国商品房库存堆积严重的背景下，新开工很难有很大起色。
同时从投资来看，2014年1-4月房地产开发投资22322亿元，同比增长16.4%，增速回落0.4个百分点，其中4月单月增速为15.5%，较3月增速回升1.2个百分点。未来投资增速下行的可能性依然较大。需求的不足导致房地产开发企业开工意愿不强。2014年1-4月份房地产开发企业到位资金37200亿元，同比增长4.5%，增速较前3月回落2.1个百分点。其中国内贷款增速下滑3.9个百分点至16.5%，定金及预付款和个人按揭贷款分别下降7.8%和3.1%。
房地产行业的下滑使得部分地方政府“迫不及待”地进行松绑限购救市。早在2014年4月底南宁市房管局发文称：从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。而按照原先的限购政策，这些城市的家庭并不具备在南宁购房的资格，这样一来可以在南宁购房的人口增加了许多。自从南宁打响救市的第一枪之后，天津滨海新区购房人交一成首付就能先住房、无锡下调购房入户标准、安徽铜陵将对购房者进行财税补贴并降低二套房首付成数等等。截至2014年5月18日，就已经有8个城市出台政策为楼市“松绑”。
前瞻发布的房地产行业报告认为，后续将会有其他城市出台救市政策，不求大刺激，只为微刺激。未来房地产市场的进一步下滑，将会促使更多的地方政府松绑限购政策，松绑的方式包括非户籍资格审查放松、限购范围放松、提供购房落户及优惠等刺激性手段以及公积金政策松动。但是我国房地产的供需结构已经出现变化，商品房市场已经出现趋势性调整，除非再次出台类似2009年的四万亿刺激政策，否则地方政府救市与否不能改变房地产调整的大趋势。

6. 房地产市场描述并分析分析

您好，市场背景描述与分析
  （一）宏观房地产市场形势和相关政策
  2011年国家房地产调控政策频出，6次存款准备金率上调；3次人民币存贷款基准利率上调；2次个人公积金贷款利率上调。“双限”：限购、限贷。“一提高”：按揭首付比例提高。强力遏制房价过快上涨。使住宅房地产价格开始走向平稳，并开始合理回归。
  （二）全国房地产市场总体趋势
  1.新建商品住宅价格变动情况。今年第一季度全国70个大中城市中，下降的城市有46个，持平的城市有16个，上涨的城市有8个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。与去年同期相比总体呈稳步回落的趋势。
  2.二手住宅价格变情况。70个大中城市中，价格下降的城市有42个，持平的城市有12个，上涨的城市有16个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.8%。与去年同期相比总体亦呈现缓慢回落的势头。但比新建商品住宅价格回落的趋势较为缓慢。
  通过总体分析，我们看到全国一线城市住宅价格开始明显下降。二、三线城市住宅价格由于钢需作用，趋于平稳。在国家政策的强力调控之下，全国地房地产价格正逐步实现理性回归。
  （三）当地同类房地产市场状况
  1.过去10年**市住宅房地产市场经历。2000-2003年房地产价格出现缓步增长，2004年有小幅调整，2005-2007年随着国家经济高速发展，我市房地产市场进入快速增长轨道。2008年受调控和金融危机的影响，房地产市场增长短暂放缓，不久迎来了2009-2011年的高速增长期。房价涨幅连续两年突破30%，但是到了2010年国家开始逐步加大对房地产价格调控、遏制的力度，我市商品住宅和二手房的价格涨幅开始放缓，并出现小幅回落的矛头。
  2.当前**市住宅房地产价格概况。目前**市普通商品住宅市场价格区间集中在5000-7000元/平方米之间，购房者有持币观望的情绪。成交均价与上月比无大变化，波动较小。成交量略有缓慢回升。
  3.未来**市住宅房地产市场基本分析。一方面，国家调控政策无松动迹象，商品住宅供给增速趋缓，加之我市购房主体基本上属于刚性需求，最近一些银行开始对首次房贷利率实行95%折优惠。一些开发商推出各种优惠措施，使价格暗降。另一方面，随着长吉图战略规划的实施，长吉一体化建设快速发展，将使钢需得到集中释放，虽有足量的保障房推出，也不会使我市房价有大幅回落，从价格走势来看，地产市场发展脚步趋于稳健，可以预见我市未来一段时间，房地产市场会在政府的宏观调控下呈现平稳健康的发展态势，商品住宅价格会处在稳定阶段。
望采纳谢谢

7. 房地产行业分析

行业主要上市公司：目前国内房地产开发行业的上市公司主要有万科A(000002)、中国海外发展(00688)、华润置地(01109)、保利发展(600048)、龙湖集团(00960)、碧桂园(02007)、金地集团(600383)、绿地控股(600606)等
本文核心数据：商品住宅销量及金额、办公楼销量及金额、社融增量、各级城市住宅销量
──房地产产品销量及金额呈现止跌趋势
从中国商品住宅销量及金额变动情况看，整体上每年5-6月、11-12月的销量情况较为良好，而3-4月、7-8月销售情况较差。销量的波动程度与金额的波动程度较为一致，表明市场销售规模主要受销量影响。2021年，中国房地产行业加码调控，从销售端、融资端、供给端约束市场，加之部分企业多年积累的债务风险集中爆发，导致行业整体剧烈调整。2022年以来，受国内新冠疫情再度爆发影响及市场信心萎缩，商品住宅销量一度环比负增长，2022年5月迎来反弹，5月份销量环比增长23.78%，销售金额环比增长26.37%，虽然2022年5月份销量及售价同比情况仍远不及同期，但已有止跌趋势，行业发展拐点或将出现。
注：国家统计局未统计每年度1月份数据，故1-2月份环比数据缺失。
从中国办公楼销量及金额变动情况看，销量波动幅度小于金额波动幅度，表明近年来办公楼产品价格变化较大。对比来看，办公楼产品的波动程度比商品住宅更大，反映办公楼产品销售情况稳定性较差。2022年以来，办公楼产品同样一度负增长，2022年5月，办公楼产品销量环比增长62.06%，销售金额环比增长122.15%，而从同比数据来看，5月份办公楼产品销量及销售金额同比均大幅增长，办公楼产品或率先走出低迷行情。
注：国家统计局未统计每年度1月份数据，故1-2月份环比数据缺失。
──住户贷款增量数据有所改善
住户贷款也是反映房地产市场交易热度的重要指标，中国社融指标包括人民币贷款、外币贷款、企业债券、政府债券等等，人民币贷款中的“住户贷款”是住户购房贷款增量的监测指标，能够从资金层面反映市场交易热度。
从中国社会融资规模增量来看，2021年增量较为平稳，但2022年以来波动幅度相对较大，2022年5月社融增量走高，其中的人民币贷款增量同步走高，五月份人民币贷款增量达到1.82万亿。
人民币贷款分部门来看，5月份，住户贷款增量数据已有所改善。2022年第一季度，住户贷款增加1.26万亿元;4月住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元，反映出4月份居民提前还贷，市场热度萎缩;5月住户贷款增加2888亿元，同比少增3344亿元，环比大幅增加，表明市场热度有所回暖。
──一线城市销量改善仍需观望
通过观测2020-2022年中国一线城市商品住宅月度销售面积，四个城市的成交量走势较为一致。自2022年以来，一线城市销量呈现下滑趋势，目前销售面积处于历史低位。2022年5月，广州实现77.71万平方米销售，环比增长超过100%;上海自疫情管控有所改善后，商品住宅销量有小幅回升;受疫情复发的影响，北京销量数据仍呈下降趋势;深圳销量数据也继续下探。
──部分新一线城市销量回暖初显
新一线城市方面，成都市销量一直处于首位，但其销量数据波动变化较大。整体来看，2022年以来新一线城市销量处于历史低位，但进入五月份之后，如青岛、苏州、杭州、南京等城市销量面积有所上升，回暖信号初步显现。
根据CRIC监控数据，2022年6月份前20天，多数新一线城市销售面积环比大幅上涨，成都、青岛、苏州、杭州、南京分别环比变动32%、99%、47%、40%、-1%。
注：数据由前瞻结合国家数据库整理得出，部分城市部分月份国家统计局未披露数据，下同。
──部分二三线城市销量回暖较明显
二三新城市方面，自2022年3月以来，厦门、福州、无锡、惠州等城市销量数据持续攀升，回暖较为明显，但总体销量目前仍处于较低水平。
根据CRIC监控数据，2022年6月份前20天，整体二三线城市销售面积环比继续小幅上涨，虽仍远不及去年同期，但恢复势头良好。
更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

8. 分析房地产市场的角度

您好，很荣幸为您答题房地产了解越多，我的内心万分悲凉，特别是从老百姓的角度来说。　　中国房地产从1998年正式拉开帷幕，2020年开始下降，接近20年的周期走完。是的，高成长高杠杆高增速的房地产时代已经结束，新的周期悄然开启。　　以前房地产和经济是捆绑在一起，如今国家要剥离地产上的杠杆，将房地产的钱引到实体经济，降低金融风险、刺激消费，并完成“十四五”以来目标增长率。霍华德马克思在研究房地产周期时在《周期》一文中详细介绍了周期的规律：　　“ 经济糟糕的时候，房地产建设的活跃程度会降到很低，房地产建设项目融资受到抑制。• 过一段时间，经济不是那么糟糕了，后来甚至变好了。• 经济增长更好了，导致对房屋建筑的需求上升。• 经济疲软的时候，只有少数建筑开工建造，现在才开始投入使用，房屋需求面积的额外增长，导致供给有些吃紧，因此房屋租金和销售价格开始上升。• 租金和房价上升，持有房地产的产权就能享受资产升值，财富随之增加，唤醒了开发商建设新项目的热情。【摘要】
分析房地产市场的角度【提问】
您好，很荣幸为您答题房地产了解越多，我的内心万分悲凉，特别是从老百姓的角度来说。　　中国房地产从1998年正式拉开帷幕，2020年开始下降，接近20年的周期走完。是的，高成长高杠杆高增速的房地产时代已经结束，新的周期悄然开启。　　以前房地产和经济是捆绑在一起，如今国家要剥离地产上的杠杆，将房地产的钱引到实体经济，降低金融风险、刺激消费，并完成“十四五”以来目标增长率。霍华德马克思在研究房地产周期时在《周期》一文中详细介绍了周期的规律：　　“ 经济糟糕的时候，房地产建设的活跃程度会降到很低，房地产建设项目融资受到抑制。• 过一段时间，经济不是那么糟糕了，后来甚至变好了。• 经济增长更好了，导致对房屋建筑的需求上升。• 经济疲软的时候，只有少数建筑开工建造，现在才开始投入使用，房屋需求面积的额外增长，导致供给有些吃紧，因此房屋租金和销售价格开始上升。• 租金和房价上升，持有房地产的产权就能享受资产升值，财富随之增加，唤醒了开发商建设新项目的热情。【回答】
经济发展更好，房地产资产升值，让资本提供者更加乐观，资本提供者的心态变好了，让房地产开发商更容易拿到融资。• 融资更便宜，也更容易，自然提高了潜在项目的预期收益率，也增加了这些项目的吸引力，因此增加了开发商愿意追逐这些项目的愿望。• 更高的预期收益，更乐观的开发商，更加慷慨大方的资本提供者，三个因素结合在一起，造成建造项目开工率大幅攀升。• 首批完成的项目，遇到压抑已久的强劲需求，全部租出，或者很快销售一空，让开发商大赚一笔。• 良好的收益，加上每天更加积极有利的报纸头版头条的宣传，导致更多的项目开始计划、融资、获批。• 打桩机随处可见（已经向工厂订购更多的打桩机，但是这属于另外一个不同的周期）。• 大楼建设开工之后，还需要几年时间才能完工，其间，第一个完工上市的项目，就吃掉了此前没有被满足的需求。• 从开始计划到建成开业，经常需要很长时间，足以让经济从繁荣走向萧条。在经济增长得很好的时候开工的项目，经常会在开盘的时候遇上经济情况变得糟糕。这意味着这些增加的房屋面积只是增加了更多的空置面积，加大了租金下行和销售价格下行的压力。得不到使用的闲置面积在市场上游荡，就像幽灵一样。• 经济糟糕的时候，房地产建设的活跃程度很低，房地产开发融资受到压制。”　　经过调查发现了一个非常有趣的结果：房地产投资回报最大的时期在萧条时代。按着霍华德所写如今国内房地产正处于周期处于第一条“经济糟糕的时候……”但是国内外行情不一样，周期除了自行运行外，还受政策调控并且政策会严重影响周期运行轨迹。　　我们从政策和市场两个角度来分析，房地产未来发展。　　从政策角度来说：　　去除房地产杠杆，剥离房地产金融属性，使其从投资品、投机品成为商用品，势必会影响整个房地产走势。房价下跌，房地产公司收入减少。　　在整个行业不景气时，最先倒下的一定是那些垃圾公司但是靠着地产泡沫勉强度日的公司，行业大洗牌导致优胜劣汰，最后只剩下负债少、信誉高、现金流充足的龙头企业，从价值的角度来说提高了房地产长期价值，并且优化了行业发展。还记得我之前说的吗——“房地产投资回报最大的时期在萧条时代”，6-8月份的房地产公司集体暴雷、负债清算已经帮我们自动去除了垃圾公司，好的公司显而易见就那几家，这时候可以将它们加入自选，但是不着急买入。【回答】
城镇化人口建设是未来必定实施之路，它将提高城镇人口基数，拉动经济。如今常住城镇化人口为60%，户籍城镇人口为45%，还有15%的人口空间。因此市场还是很大，并且由于房企清算扫除，公司少了竞争也小了，业绩也会加速恢复。城镇化细节就不讨论了，房地产市场只能说是相对萎缩，现在成交量低迷，反映的是真实刚需量（去除了大量投机购房），对后续判断市场有了更好依据。　　再回到霍华德周期论中的“经济疲软的时候……”，如今新屋开工数量大幅下降，期房建设周期为3年，那么会导致3年后的房屋供给端减少。国内空置房屋没有代表性，例如北上广房屋紧缺，可三四线城市空置房屋过多，因此判断时需结合实际城市来看。在房屋建造的三年过程中，国家要推进城镇化建设，人口会增加，刚需也会增加，并且人们会有换房需求，老房子换新房。考虑到美国加息，2023年基本结束，2024-2025年世界经济缓慢复苏，国内经济也会复苏，那么又回到霍华德周期论中的“经济发展更好，房地产资产升值……”，叠加因为萧条时期新屋开建量减少，导致供需不平衡，房价会有一波拉升。房地产周期也开始新一波上扬，当然这都是极度乐观的推测。　　下面从市场的角度来分析：　　公司股价由基本面和投资者情绪决定，当大部分都不看好房地产行业的时候，房地产的估值已经被低估了，加上从2020年开始下跌到现在已经历经2年行业整体估值偏低。　　不过这个时候需要注意的时候，不能因为便宜而买入，不然极度容易陷入“价值陷阱”。负债是房地产最大的雷，所以选择公司时最先排除高负债的公司。随后需要关注的就是现金流，在环境很差的情况下手握大量现金流，既保证企业正常运行也可以抓住机会布局未来。从基本面上符合以上几点要求的公司没几家，我们筛选起来也容易。【回答】
我认为最重要的还需关注管理层，好的管理层比好的基本面更重要，特别是市场环境如此之差，管理层的每一个决策都会在不久的将来带来重大影响，甚至决定了企业的存亡。看看管理层干了什么，他们是否在股价下跌时增持，在中报、季报中对未来的应对策略和展望。　　我想这才是一个优秀的投资者真正需要具备的能力。前不久市场整体股价疯狂下跌，恐慌情绪蔓延，这让我突然想起了格雷厄姆先生所提到的市场先生，两者极其类似。　　我是该盲目跟风还是逆着千千万万资者逆着市场的惊涛骇浪，从着急卖出的投资者手中买入？犹豫中，开始计算公司内在价值，验算一遍现在买入处于低估，至少保证每年15%的收益率。巴菲特曾说“你支付的是价格，获取的是价值”。是的，不应该关注公司价格而应该关注买入的内在价值，毕竟股票的最低价由最后的傻子决定。　　“运气”很好，买了不久就反弹。我是一个很笨的人，只能用笨办法，笨办法因为笨重所以结果出来的慢，需要耐心等待。我都是个笨人了，多等一会儿有何不可呢？　　行业分析是客观的，公司基本面分析也是客观的，但是投资者却是个变量，投资情绪不断变换，会很大程度干扰市场。我们需要做的就是在价值和价格极度不平衡时，买入，然后当个笨蛋等待。您好，很荣幸为您答题【回答】