房地产信托的发展现状

1. 房地产信托的发展现状

当人们对高房价已经感觉到无奈的时候，“集体焦虑”就出现了。当这种“集体焦虑”出现之后，一切与房地产沾边的东西都会刺激人们的这种焦虑，房地产信托也自然“被焦虑”，被情绪化地关注。事实上，在我们的生活中，已经多次出现一个传言击垮一家企业的案例。信用社会中，“压倒骆驼的最后一根稻草”表面看也许就是一个传言或是无意的误读，但其背后是“集体焦虑”中的非理性。网络时代，当信息的传播更加便捷之时，对于信息的辨别也更重要了。房地产信托可谓屋漏偏逢连夜雨，房地产企业紧张的资金链使得房地产信托兑付风险加大，而绿城事件以及沪京房地产企业兑付问题更是引起了市场的担忧。这也使得很多投资者对房地产信托望而生畏。 尽管房地产信托产品面临众多问题，但并不能一概否定此类产品。相关专业人士给出了建议，从来看，房地产信托产品收益率还是比较高的，投资者在购买的时候一定要审慎：首先要看项目本身的好坏，其次要房地产信托计划的风控措施，第三还要看信托公司的资质。房地产信托依然具有投资价值 。不过专家建议，在购买房地产信托计划的时候一定要擦亮眼睛。除了要考察项目的好坏之外，也要严格把握产品的风控措施，不要片面追求高收益而忽视了项目和产品风险。此外在信托公司的选择上，要尽量选择那些股东背景、资金实力较为雄厚的国有控股信托公司发行的产品。从投资品种来看，股市屡创新低，外围环境负面消息不断，反弹迹象并不明确，风险难以把控。而房地产投资受到严控，且受到限购令影响，投资房地产风险加大。相比较下来，前发行的房地产信托计划预期年化收益率大都在10%以上，尽管同样受到调控，但是投资者能详细了解房地产信托项目，作为资产配置的一种，不失为一个理想的选择。

2. 房地产投资信托的规模

美国大约有300个REITs，它们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在国家级的股票交易所上市。有一些REITs并没有上市，但通常所说的REITs是指上市的。 REITs的发展 REITs的概念可追溯到1880年。1960年，国会设立REITs，以使小投资者可以投资于大规模的收益型房地产。国会认为使一般投资者能够投资于大型商业房地产的惟一方法就是采用合伙投资安排，设立一个经济体来持有商业房地产，进行融资和经营活动。 在其后的三十多年间，REITs在房地产投资方面扮演着很有限的角色。这主要是由于在早期对REITs有很大的限制。它们只能拥有房地产，而不能进行经营和管理，必须聘请第三方，而第三方与REITs在经济利益方面有较大的分歧。市场不接受这种所有权和经营权的安排，投资不很活跃。1986年的税收改革法案在两个重要的方面极大地改变了房地产的景观。该法案通过限制利息的抵扣作用、延长折旧期限、限制“非积极活动亏损”等方法，降低了房地产作为避税港的作用，使得房地产投资不得不具有好的经济效益，并为收入导向型。该法案也赋予REITs一些权利，允许其经营和管理其资产。这促进了REITs的发展。20世纪80年代的很多事件导致了房地产市场的萧条：SavingsandLoan危机、1986年的税收改革法案、和20世纪80年代的过度建设。房地产市场的萧条造就了REITs的繁荣。很多私营的房地产公司认识到，在不利的市场情况下，最有效的获得资本的方法就是运用REITs这种形式进入到公共资本市场。而且，萧条之后经常是繁荣，20世纪90年代房地产市场和REITs都回升。我认为回升同美国宏观经济的繁荣亦密切相关。虽然有20世纪90年代初期和末期的两个低潮，在整个20世纪90年代中，REITs发展非常迅猛，REITs的数量和市场价值增长迅速。1990年，共有119家挂牌REITs，股票市值为87亿美元。到1999年时，共有210家挂牌REITs，股票市值为1307亿美元。数量翻了约一番，股票市值增加为原来的15倍。

3. 房地产信托的发展前瞻

银监会从2011年5月开始针对房地产信托业务逐步开始调控，屡次通过窗口指导的方式降低房地产业务的发行。6月要求房地产信托项目由事后报备改为事前报备，可以看出银监会逐步将主动权掌控在自己手中，并开始主动出击。从9月开始，要求逐个监测存量项目的兑付风险。而之后就爆发了绿城事件，这系列措施可以看出银监会对于整治房地产信托业务的决心和力度。而这次四家信托公司被叫停可谓再次给行业敲响了警钟。在监管部门的严控信托网的主动调整之下，房地产信托业务已经呈明显降温态势。根据信托研究机构普益财富昨日发布的9月份信托市场月报，9月份房地产领域的信托产品发行量为49款，环比下降25款，占比下降2.57个百分点。这次叫停是银监会释放的一种继续严控的信号，至于房地产信托业务是否会被叫停，尚无消息，但可以看出，调控政策逐步向各个信托公司开始发难。由于之前房地产信托过快的发展，这也使得风险积聚，银监会此举也是出于风控角度考虑。

4. 房地产信托发展对房地产业的影响有哪些

　　一、房地产信托的概念
　　
　　房地产信托是房地产业发展到一定阶段的必然产物。房地产信托业的兴起，使金融业和房地产业相互渗透，它不仅为房地产业的发展提供了大量的资金和手段，同时也使信托业得到了良好和迅速的发展。
　　房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投资对象的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。
　　
　　二、房地产信托的特征
　　
　　（一）收益稳定
　　据调查，房地产信托的年收益率波动范围在15%左右，相对于其它理财产品，收益较稳定。
　　
　　（二）保值性强
　　作为房地产信托价值基础的房地产，具有很强的保值功能。一方面，通货膨胀来临时物价上扬，房地产物业的价值更是升值得很快，以房地产物业为资产基础的房地产信托股票价值也会随之上升；另一方面，在通货膨胀时期，房地产信托的收益水平也会比平时高，这使其能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。因此，房地产信托是一种很好的保值类投资工具。
　　
　　（三）便于融资
　　房地产业的繁荣使其对投资者充满吸引力，而房地产信托作为一种较为理想的投资工具，更利于投资者选择。房地产信托利用其独特的运行机制能够很好的集中投资者的资金用来投资于房地产。

5. 房地产信托投资基金的发展

1.房地产信托产品尚不是国际意义上的REITs。我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。然而，市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异，运营模式较单一，规模较小，利率缺少弹性，期限较短，流动性较差。国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。2.我国房地产业融资过度依赖银行贷款。投资领域，用于房地产开发的银行信贷逐年上升，根据中国人民银行统计，1997年以来，房地产开发资金来源中银行贷款的比重高达55%以上。房地产开发资金的三大来源分别为房屋销售“定金和预收款”、开发企业自筹资金以及银行贷款，分别占全部资金来源的43%、30%和18%。但实际上，考虑到房地产自筹资金主要来源于房屋销售收入，按首付30%计算，自筹资金中有70%来自购房者的银行按揭贷款；此外，“定金和预收款”中也有30%的资金来自银行贷款。3.REITs在国内已具备较为巨大的市场需求。央行采取的限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措，旨在降低日益增加的房地产贷款风险。然而就房地产投资的资金渠道来讲，如果仅单纯地“节流”而不注意“开源”的话，则不利于房地产市场的持续健康发展。因此，无论是从维护经济稳定的宏观政策角度出发，还是从解决房地产开发商资金来源的微观企业角度出发，房地产投资信托基金在中国已具备较为巨大的市场需求环境。4.我国急需完善REITs相关立法。目前国内有信托法、信托投资公司管理办法、信托公司基金信托管理暂行办法等相关条例。但是这些严格来讲都只是基础，还没有一个真正房地产投资信托基金法出现，对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制，致使国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段，缺乏统一的标准和经营守则。目前最主要的工作是加速房地产投资信托基金的立法，促使投资于房地产的信托基金和专业房地产基金转变为比较标准的房地产信托投资基金。

6. 房地产信托产品发展态势

随着房地产行业的迅速发展，房地产信托产品逐渐成为目前国内信托产品市场的重要组成部分。房地产行业的发展也为房地产信托产品的较高预期收益率和良好运作奠定了基础。
从目前国内房地产信托产品运行情况来看，绝大多数产品均能顺利兑付，加之房地产信托产品的预期收益率较高，产品发行均较为顺利。这也在一定程度上增强了投资者的投资信心。
一、房地产信托产品主要分类
根据目前国内房地产信托产品的运作方式，房地产信托产品可以分为贷款类、股权投资类、组合投资类、权益投资类等四种类型。
其中贷款类是指由房地产开发商将土地使用权、在建工程或现房作为抵押后申请信托借款，开发商在产品到期后还本付息的融资方式。股权投资类是指信托公司通过收购或增资获得项目公司股权，并通过项目顺利销售进而实现本金回收及投资收益实现。组合投资类则兼有股权投资及信托贷款等多种运作方式。权益投资类是国外较为流行的房地产信托运作方式，该类产品将持有的物业作为信托财产，以物业自身租金收入或经营收入等多种形式的稳定现金流作为投资收益来源。
国外房地产信托产品目前主要是由物业出租为基础的REITS权益类信托产品为主组成。与此不同的是，国内房地产信托产品的发行重点则是贷款类、股权投资类及组合投资类这三类房地产信托产品，而这也是与国内以项目开发为重点的房地产行业发展现状相适应的。
在这三类产品中，贷款类产品设计简单、抵押关系清晰，产品在本质上与银行房地产开发贷款类似，只是资金来源为信托公司募集资金，属于典型的信用类产品。
鉴于篇幅所限，本文的讨论重点是股权投资类及组合投资类房地产信托产品。为了便于进行讨论分析，本文将这两类产品统称为开发型房地产信托产品。

7. 房地产投资信托的信托性

从给REITs的优惠和对REITs的要求上，我们可以看得出来政府大力扶持其发展，规范其运作、用其来发展和稳定房地产市场，而又限制其垄断市场、防止其滥用经营收益、限制其干涉其它实体经营的目的。如果REITs每年均有高比例现金分派，说明其有良好的经营业绩，因为即使利润可以造假，现金收入是无法造假的。严格的分派制度实际是对REITs经营的一种高明的监督，同时也可限制REITs滥用资金。信托业发展的关键在于信用、规范运作、和成熟的金融基础设施。

8. 房地产信托融资的特点？

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

如果将房地产资金信托简单分类的话，可按负债关系划分为债务型信托和权益型信托:

（一）房地产开发贷款融资模式。
即债权型融资方式，这是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模式。
虽然债权型信托贷款融资模式有操作简单、运行成本较低等特点，但技术含量低，以前主要在一些结合部做“擦边”性的业务，“46号”文件和“212号”文件出台后该类业务已成 “雷区”。如在合规领域开展此类业务又与商业银行具有强烈的重合性，显然与商业银行等金融机构此类业务相比较具有明显的局限性，在激烈的市场竞争中，不占任何优势，加之该类信托基本属于点对点式的项目融资性质，信托公司的预期收益与实际承担的潜在风险极不对称，因此，今后应逐渐减少该类模式的比重。

（二）房地产股权投资信托
该类信托是权益型信托投资方式之一，指信托投资公司通过发行集合资金信托产品，将所募集的信托资金直接投资于某房地产企业或房地产项目，形成实质性股权投资，并以一定方式直接或间接参与投资产企业或房地产项目的经营与管理，并将在房地产企业中根据所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得的经营所得，作为委托人信托投资的信托收益。

（三）股权回购型信托
该类信托表面看属于权益性股权投资信托，但实质上是一种结构性信托融资安排。信托投资公司在将信托资金以股权投资方式进行投资之前，实现与资金需求方签署一个股权回购协议，信托公司与房地产开发企业双方约定，在规定期间内（通常是在房地产信托计划终止时），由信托资金的使用方或者其关联公司及其指定的其他第三方，承诺按照一定的溢价比例，全额将信托公司以信托资金投资持有的股权全部回购，进而确保委托人信托财产的归还和信托收益的实现。

（四） “夹层”信托融资模式
“夹层”（mezzaninefinancing）指介于股权与优先债权之间的投资形式。从资金费用角度来分析，夹层融资低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点；从权益角度来分析，其低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。这样在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。在我国的房地产信托业务中最初表现为混合融资，即以权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资。实际上，夹层融资信托”也就是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的信托融资投资形式。

（五） 财产收益权信托融资模式
该类信托模式几乎等同于资产证券化产品。不同之处是缺乏标准化，没有在证券市场公开发行和交易流通。与前几种模式都具有较为明显的资金信托性质不同，该类产品更多的具有财产信托的特点。该类模式的信托，是将存量的持有性物业或出租性物业作为信托财产，将该类物业自身日常产生的租金收入或经营收入等稳定的现金流作为前提，发行财产收益权转让信托，房地产企业将信托受益权转让给投资者并取得相应对价实现融资，或者将受益权抵押进行债务融资。然后，将募集的信托资金交由该类物业所有人，按照信托合同约定的信托目的或投资方向加以运用。将固化、积压、沉淀的资产盘活、变现，因此具有极为强烈资产证券化功能，也是我国迄今房地产信托所有模式中，最接近国外发行的房地产信托基金(REITs)的一种信托产品。