贴现率估值法你知道吗？

1. 贴现率估值法你知道吗？

2. 贴现率估值法你知道吗

3. 资产估值的两种方法：贴现法和市盈率

最近我们公司在考察一些停车场，在考察的过程中发现一个很有意思的现象。就是收购停车场的资方和出售停车场的开发商对于停车场的估值是不一样的。
  
 刚好学了香帅的金融课，了解了资产估值的两种方法，分享给大家。
  
  资产的估值有两种常用的方法：绝对估值和相对估值。 
  
 绝对估值是一种关于内在价值的估算方法。一项资产的内在价值是什么呢？就是这个资产在生命周期里所产生的预期现金流，还有这些现金流的确定性。
  
 以我们考察的停车场为例，会估算一个停车场每年的收益，再按照一定折现率来反推当前这个停车场值多少钱。
  
 具体可以使用的方法是 DCF（Discounted Cash Flow）现金流贴现法。通过确定增长率和确定贴现率，来测算出资产的估值。 
  
 这个模型的结果主要取决于我们估计的增长率和贴现率的数值。假设宏观或者企业的基本面发生很大的改变，整个结果就可能发生巨大改变。
  
 比如未来停车场收费的政策，或者该停车场的人流量等。
  
 相对估值很好理解，就是说你要根据类似资产的定价来估值。比如很多创业公司的估值，就是对标美国同类公司来估值的。也就是我们常说的PE，市盈率。
  
  市盈率就等于一个金融资产的市场价格除以利润。 
  
 很明显，市盈率越低，就意味着你的回本时间越短。作为投资决策来讲，就意味着这个投资是更划算的。除了回本时间以外，市盈率还代表着一个市场对一个企业的看好程度。对一个企业越看好，给出的市盈率会越高。
  
 市盈率计算中最大的难点，就是对盈利的增长，也就是分母的计算。如果一个企业能够持续地维持高盈利增长，像茅台、苹果，市盈率高一点，没有关系。但如果这种高增长维持不了，或者盈利实现不了，高市盈率就可能是个“海市蜃楼”。比如像京东，在没盈利前，市盈率维持着高位，在京东赚钱后，分母出来了，市盈率就会慢慢降下来。
  
 不过对停车场的估值， 开发商还有第三种方法，就是成本法。 就是这个停车场花了多少钱盖的，要保证一定的溢价，就得出了开发商的心理价。
  
 但实际上，按现金流贴现法算出的资产价格和开发商的成本法心理价有一个明显的落差，所以不差钱的开发商不会卖，现金流好的停车场也不会卖。
  
  应用到我们个人，我们的薪资也可以用绝对估值和相对估值。 
  
 用绝对估值就是，告诉公司，要是我来了，我能给公司带来多大的价值，我只收这个价值的10%的费用。假设你能证明你一年能给公司创造1000万的利润，你拿到100万，那也很合理。
  
 用相对估值就是，告诉公司，其他公司能给我开多少的offer，或者和我同类等级的人的市场价是多少。

4. 贴现率估值法