房地产的代建房行为

1. 房地产的代建房行为

法律分析：代建房是房屋开发公司(受托方)承办国家机关、企事业单位(委托方)的统建房。代建房的条件是要求委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件[指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务]。在建设过程中施工方、设计方、监理等不与房屋开发公司(受托方)签订合同，而直接与委托方签订合同，受托方只收取一定代理费的房地产开发方式。【摘要】
房地产的代建房行为【提问】
法律分析：代建房是房屋开发公司(受托方)承办国家机关、企事业单位(委托方)的统建房。代建房的条件是要求委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件[指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务]。在建设过程中施工方、设计方、监理等不与房屋开发公司(受托方)签订合同，而直接与委托方签订合同，受托方只收取一定代理费的房地产开发方式。【回答】
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。【回答】

2. 房地产的代建房行为

法律分析：代建房是房屋开发公司(受托方)承办国家机关、企事业单位(委托方)的统建房。代建房的条件是要求委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件[指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务]。在建设过程中施工方、设计方、监理等不与房屋开发公司(受托方)签订合同，而直接与委托方签订合同，受托方只收取一定代理费的房地产开发方式。
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

3. 房地产代建项目的几种模式

在房地产行业，从拿地-施工-销售-交付的全生命周期，通常由一家开发商完成闭环。但是，随着行业的不断发展和衍变，开发商之间开展合作，实现1+1＞2的结果。其中，又有一种合作模式“代建”，成为当前众多开发模式中比较常见的一种。 
  
  一、房地产代建的定义 
  
 由拥有土地的委托方方发起诉求，由拥有项目开发建设经营的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。代建方通常是品牌房企，其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。
  
  二、房地产代建的分类 
  
 从国内房地产代建的发展来看，我国的代建兴起于最初的政府代建，整个行业先后经历了政府代建、商业代建、资本代建等不同阶段的演化，当前已发展成三种代建模式并存的状态。
  
 （一）政府代建
  
 代建方与政府相关部门合作，承接安置房、限价房等保障性住房和大型公共服务配套的建设管理和服务，依据项目的投资、销售或利润总额收取佣金。政府代建项目的利润较低，但也可获得更多的社会资源。
  
 （二）商业代建
  
 由非政府类委托方委托，代建方进行开发建设或同时负责销售的代建模式。具体由可分为：纯收取服务费的商业代建与股权式商业代建。
  
 1、单纯收取服务费的商业代建
  
 代建方与已经或计划取得标的地块土地所有权证的委托方合作，由委托方承担全部或部分资金，代建方无任何股权占比，根据双方签订的代建委托协议中的契约关系负责项目全过程开发管理服务，通过管理和品牌输出，满足委托方在代建项目中的经营与效益目标等，并依据合同约定条款，收取一定比例服务费的代建模式。
  
 在项目代建运作过程中，委托方负责筹措项目开发所需全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目的风险。代建方主要负责项目管理团队组建、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。
  
 2、股权式商业代建
  
 又称“小股操盘”，是指房地产企业在合作项目中只占有较小比例的股份，虽然按照房地产开发的相关规则，小股介入不能直接获得项目实际操盘的权利，但根据委托方和代建方的相关委托协议，项目仍然由持小股的团队操盘，使用公司品牌、产品体系和管理，共享企业的信用资源和采购资源，提升项目回报。
  
 （三）资本代建
  
 资本代建与传统的项目代建的运作模式大体相同，其不同之处主要在于，资本代建的委托方多为外部资本，不一定存在实际经济主体，且可能并未获得标的地块的土地使用权，因而代建方的管理范畴中也会相应的增加投资咨询、项目公司组建、前期管理等方面的内容。
  
 其中，外部资本多指各类具备房地产投资能力的金融机构，包括信托公司、保险公司等，目前业内的资本代建也可以建立在房地产企业与资本“联姻”之后，开发企业依靠多年的项目投资经营经验，甄别具备投资价值的房地产项目，为资金实力雄厚的金融机构寻找房地产投资项目，并为其项目提供全过程房地产开发服务，实现“资本+代建”双赢模式。
  
  三、房地产代建项目的优势与不足 
  
  （一）优势 
  
 1、对于委托方
  
 （1）实现品牌溢价。通过与大房企的合作，实现楼盘销售的溢价，较周边楼盘售价会有不同程度的提高。
  
 （2）开发能力提升。
  
 （3）融资能力提高。
  
 2、对于代建方
  
 （1）收益相对稳健，风险较小。主要收入来源为管理费用、代建费用及销售溢价，除销售溢价外，另外都比较稳定，过程中加强费用支出、成本管理，出现亏损的情况较少。
  
 （2）实现规模快速扩张。一般项目，通常从投资发展即拿地段起算，代建项目可大大缩短开发周期，快速实现项目的变现，保障公司规模发展。
  
  （二）不足 
  
 1、代建单位性质和委托方式尚需明确。代建单位性质的确定将直接影响代建制整体规范制定，不同的定性下，代建制具备运行模式和相关控制机制都会有所不同，涉及的代建单位进入项目的时间、进入方式、委托授权内容、代建取费标准等诸多方面都会有所差距，此外，选择哪一类机构更适合代建工程，看法不同，争议也较大；代建制管理费无统一规定，给推行代建制带来了服务竞争上的无序。
  
 2、在建设市场方面，全国还没有一个统一的指导代建制的规范性文件，代建单位履行职责的法律环境尚不健全，在国家基本建设程序中没有法律授予的地位，代建制与现行投资计划、预算下达、资金拨付、财务管理等有关制度的具体衔接，各地各部门做法不一致，比较混乱。因此，代建机构总体实力薄弱，没有形成成熟、规范、竞争成分的代建商市场，有的代建机构总体资质不高，很多代建机构都是从原来的建设单位、工程咨询机构、建设监理公司、工程承包公司等转型过来，一些单位经济实力、工作制度、人员队伍等各方面还不能完全达到代建机构应有的水平。有的代建机构数量不足，有效竞争的代建市场要求每一行业都有合理数量的代建商，但我国目前符合资质要求的代建机构数量还十分有限，尚需培育、发展。
  
 3、代建制的相关配套政策措施尚不完善，缺乏对代建工程的严肃考核，监管制度不够严格、规范；代建保险制度还没有完全建立，如果按照代建合同，代建单位要承担突破投资的赔付责任，但若赔付金额过大，代理单位可能无法承受，需要有相应的保险制度转移赔付风险。这方面在我国还很少探索，缺乏可操作的指导性文件。
  
 （部分内容从互联网摘取）

4. 房地产的代建和联建有什么区别

首先，房地产代建这一开发模式起源于外国，是由拥有土地的委托方发起。拥有项目开发建设经验的专业代建方承接。双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利。
代建方通常是品牌房企，其在品牌，产品成本，融资，管理团队等方面积累的成熟的经验。可谓委托方提供项目定位规划设计，工程管理，成本管理，招投标管理。营销管理，品牌管理，交付管理等开发全过程服务。
而房地产的联建，是指一方提供土地使用权，他方提供资金进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。我们通常所说的联建协议，合作开发合同，联合开发合同都属于联建合同。
两者在形式上存在许多相似之处，比如两者所涉及主体均为两个或两个以上企业、事业单位，都是从事房地产开发行为，要求合作一方主体具有房地产开发经营资格等等。又加之两者在称呼上又有相似之处。所以在现实生活中，人们往往将两者等同起来，称呼上也互相混用。

5. 房地产代建的税收标准

法律分析：
为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，房地产开发企业征收所得税。

法律依据；
《房地产开发企业征收所得税有关问题通知》 如下：
    一、关于开发产品销售收入确认问题，：房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
    1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
    2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
    3.采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
    4.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
    1.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实
现。
    2.将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。

6. 为什么说代建是可能改变中国房地产开发模式的探索？

理论上来说，中国目前的房地产开发是“香港模式”，即开发商完成资金、土地、开发、运营、物业的纵全产业链开发模式，当然也是最大利益的拥有者；

而代建，来自欧美，尤其是美国。在美国，房地产开发模式专业分工细致，每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的幕后主导是资本，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。

这种投资与开发分离的房地产发展模式，也符合国内房地产行业转型与改革的趋势。据代建蓝皮书统计数据显示：未来房地产代建有望占据地产行业10%以上的市场份额，房地产代建累计规模将达17亿方，累计可实现销售额将达13万亿，或将诞生千亿收入的房地产代建企业，未来市场发展可期。

7. 目前，有哪些知名的开发商在做代建？_

代建模式早已经突破原有政府保障房的范畴，介入到了整个房地产开发链条的诸多环节。代建的轻资产优势和规避调控风险的红利增长优势，使得代建成为了众多房地产开发商的新蓝海。
目前进入代建行业的品牌公司很多，除了绿城管理，还有以"小股操盘”模式探索代建道路的万科，以绿色地产为代建特色的朗诗，其他还有建业、滨江集团、中航里城、绿地、当代置业、阳光城、万达、保利、金隅、昆仑、沿海、富富、招商地产、天房集团、联发、新城控股等优秀房地产代建企业。
以绿城、中海、万科、朗诗、建业等房企为代表的代建业务，都在区域和全国形成了代建布局，甚至部分开发规模逐渐与开发规模相抗衡。

西方工程代建制主要模式工程代建制最早起源于美国的建设经理制（CM制），即由业主委托建设经理人来负责整个工程项目的管理，包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，但不承包工程费用。
建设经理作为业主的代理人，在业主委托的业务范围内以业主名义开展工作，如有权自主选择设计师和承包商，业主则对建设经理的一切行为负责。
采用CM制进行项目管理，关键在于选择建设经理，要选择精通管理、商务、法律、设计、施工等知识和技能，并具有丰富经验和良好信誉的建设经理。
根据美国"设计·施工（D/B）"学会的报告，采用设计·施工总承包合同方式的比例在2000年已达到30％，并预计2005年将上升到45％。
国际上项目代建制的运用已十分普遍，美国、加拿大等国家的大型工程公司主要业务形式均为项目代建服务，其中工程总承包业务占60％至85％，工程项目管理业务占5％至15％，项目组织实施委托专业性公司运作已是一种通行的做法。

8. 选择房地产委托代建模式的4点理由

 你可能要问，公司有土地，直接开发建设就好了， 为什么要委托别人代建？ 也就是什么情境时，公司会采用委托代建模式？
   公司有土地，没有房地产开发经验，或者说没有丰富的房地产开发经验，于是委托房地产开发公司代为开发建设，也就有了委托代建模式。
   你可能又问，既然没有建房子的经验，那找一个建筑总包，甚至由建筑总包采用EPC模式（设计施工一体化）不就行了？
   但是，房地产的开发全过程，不仅仅是设计、施工等工程建设的事，还包括项目前期的规划、报批报建，后期办证、销售、运营，甚至包括对建筑总包的监督。
   土地方需要找一家有经验的开发商，代替自己行使开发商的职责，于是委托代建模式孕育而生。
    首先，委托代建不是房屋买卖。 
   有人说，我们单位想集资建个宿舍楼，但是没有土地，于是和开发商商议，委托开发商建设，到时整体过户给我们单位，是委托代建吗？
   那是房屋买卖，或者称为房屋团购，不属于委托代建，因为委托代建有一个前提，委托方是土地权利人，也就是 委托方必须得有地。 
    其次，委托代建也不是合作建房。 
   又有人说，我们公司出地，开发商出钱建个小区，是委托代建吗？
   那是合作建房。
   委托代建是不需要开发商出资的，也许会帮你融资，但那也是以项目公司名义融资。
   也就是， 委托方不仅得有地，还得有钱。    
                                           
   那委托代建模式下， 代建方一不出地，二不出钱，出什么？ 
    出人。 
   代建方组建团队，利用开发经验、管理经验和组织系统，帮你对开发项目进行管理。
   当然，人也不会白请，代建方能做什么？
   至少帮委托方达成四个大目标：
    质量、工期、成本、安全。 
   如果你觉得还不够具体，那就看看这家深圳丰盛公司，这一个代建项目的委托管理目标。
    第一，质量管理目标： 设计、工程均符合验收规范且合格。
   这似乎是底线。
    第二，工期目标： 两年半竣工验收。
   承诺的时间不算长。
    第三，成本目标： 投资总额不超过委托方批准的工程概算成本。
   这个老板最关心，不超预算。
    第四，安全目标： 无重大伤亡事故，市级文明工地标准。
   这一点谁也不敢掉以轻心。
   简单点说， 既能省钱省时间，还能保质保安全。 
   若能帮委托方省心省力达成开发目标，代建服务费贵么？
   以丰盛公司为例，仅为项目实际投资成本的7%，并且是分阶段支付。
   比如，一个4亿元投资成本（不含地价）的项目，聘请代建方3年，不到3000万元搞定，还能保证达到上述四大目标，这个费用的确不算高。
                                           代建项目有什么特点？代建项目如何分类？那不得说说代建模式的“前世今生”。
   委托代建模式，其实生于“官宦之家”，生于2014年。
   代建来源于一纸文书——《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号），规定“对非经营性政府投资项目加快推行‘代建制’”。
   随着“代建制”的不断尝试，也 “飞入寻常百姓家”。 
   由此，可以将 委托代建项目区分为两类： 
    一类是政府投资项目，一类是非政府投资项目。 
    一个姓“官”，一个姓“民”。 
   前者既然是政府项目，当然“监控”较严格。
   而后者，作为非政府投资项目，则是市场行为，毕竟 “自己的土地自己作主”。 
   与政府投资代建项目相比，非政府投资代建项目有四大特点，或者称为“四点不同”：
    1、资质要求：有资质VS无资质 
   政府项目一般规定了资质要求，甚至设置了代建单位名库。而非政府项目没有资质规定要求。
   然而，即使没有法律强制性规定，为保证开发资质，委托方最好还是选择有相关开发资质的开发商，有丰富代建经验的品牌开发商代建。
    2、是否招标：必须招标VS可能招标 
   政府项目，当然必须通过招标方式选择代建人，而非政府投资项目，按理无需进行招标。
   然而，在司法实践中， “代建”是否属于《招标投标法》界定的“工程/与工程建设有关的服务”仍然存在不确定性。 
   最稳妥的办法是，向项目所在地主管部门核实，并结合项目性质和规模，再判断是否需要招标。
   比如广东高院的一个案件，就让人不敢掉以轻心。
   这是代建方江南公司，起诉委托方常元公司一个案件。
   起诉的目的也很简单，就是要求支付代建费。
   但是，双方对于《委托代建管理合同》是否有效——这个根本问题产生了分歧。
   代建方江南公司认为，《委托代建管理合同》涉及的项目一不属于国有资产，二不属于国家融资项目，属于委托合同，不属于建设工程合同范畴，无需进行招投标，合同当然有效。
   但法院认为，委托方所开发的涉案工程，虽是住宅工程项目，但包含公共配套建设，属于涉及公共利益及公众安全的建设项目，必须进行招投标。
   因合同未进行招投标，违反了法律强制性规定，《委托代建管理合同》无效。
    3、签约模式：代建人签署VS业主／代建人签署 
   政府项目一般由代建人与项目相关方签署。
   而非政府投资项目可能代建人与项目相关方签署，也可能由业主、代建人、项目相关方签署三方协议，还有可能由业主和项目相关方直接签署协议。
    4、资金支付：专户VS专户／代付 
   政府项目一般要求设立专项资金账户，实行财政集中支付。
   而非政府投资项目业主可与代建人协商确定建设资金的支付方式，可以由业主支付，也可由代建人支付。