杭州市物业保修金管理办法

1. 杭州市物业保修金管理办法

各区、县(市)住建局,各相关单位:2021年修订的《杭州市物业管理条例》将于2022年3月1日起施行。为更好地贯彻落实《杭州市物业管理条例》,规范我市物业保修金和物业专项维修资金(以下简称两项资金)的交存、使用管理工作,现就有关事项明确如下:      一、落实两项资金交存核验把关责任      根据《杭州市物业管理条例》第六十六条和第七十条规定,各区、县(市)住建局在建设单位来窗口咨询办理物业服务用房缴交和工程竣工验收备案时,应当提示告知其按规定及时交存两项资金(告知书内容参考附件1),并在办理相关手续时核验两项资金交存情况。      各区、县(市)住建局应当建立相关业务审批部门与两项资金管理部门之间的信息共享机制,加强相互协同配合,确保两项资金及时归集到位。上城区、拱墅区、西湖区住建局可以通过市住保房管局SOAR业务系统核查辖区内建设项目的两项资金交存情况。      二、完善物业保修金退还公示内容      根据《杭州市物业管理条例》第六十八条规定,物业保修金管理机构应当在物业保修金存储期限届满前一个月内,将拟退还物业保修金事项在相关的物业管理区域内进行公示,公示内容应当明确“如有异议的,建设单位与异议提出人应当在6个月内通过协商、检测鉴定、诉讼、仲裁等方式解决争议;逾期未解决争议,且异议提出人未就争议事项提起诉讼或者申请仲裁的,物业保修金管理机构将物业保修金退还给建设单位”(公示内容参考附件2),提示异议提出人及时采取相应措施解决争议。      三、规范物业专项维修资金使用程序      根据《杭州市物业管理条例》第七十三条规定,紧急情况下按照简易程序使用物业专项维修资金的,维修方案和工程完成情况须经街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会确认并报区、县(市)市场监管、消防救援、城乡建设、房产等相关主管部门备案。申请人向维修资金管理机构申请物业专项维修资金使用业务时,应当提供相关确认意见(具体参考附件3、附件4),维修资金管理机构能够通过信息共享渠道获取的,可以不提供。      四、明确适用时间节点      1.2022年3月1日《杭州市物业管理条例》施行前资金管理机构已经受理的两项资金使用申请业务,仍按原《杭州市物业管理条例》等相关规定执行。按简易程序办理的物业专项维修资金使用业务,受理时间可以以市场监管部门、消防救援部门出具的书面确认意见的落款日期为准;物业保修金使用业务,受理时间可以以检测鉴定报告或者工程质量主管部门认定意见的落款时间为准。      2.自2022年3月1日之日起,维修资金管理机构不再受理应急维修专项资金使用申请,相关应急维修事项的资金使用业务可以按照《杭州市物业管理条例》第七十三条和本通知第三条办理。2022年3月1日前已经受理的应急维修专项资金使用业务,仍可以依据《杭州市物业应急维修专项资金管理办法(试行)》(杭房局〔2020〕53号)的规定办理,但原则上应当在2022年12月底前完成余款结算手续。      如有不明事宜或重要情况的,请及时与市物管中心联系。联系人:罗敏(资金交存、退还),联系电话:87023102;陈明华(资金使用),联系电话:87013995。

2. 浙江省物业保修金退还事项的通知

    　　工程质量保修金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定或施工单位在工程保修书中承诺，在建筑工程竣工验收交付使用后，从应付的建设工程款中预留的用以维修建筑工程在保修期限内和保修范围内出现的质量问题的资金。
         　　浙江省关于物业保修金退还有关事项的通知  
       　　各市、县(市、区)建设局，杭州市房管局：
       　　根据《浙江省物业管理条例》、《浙江省住宅物业保修金管理办法》(浙政发〔2007〕19号)等有关规定，现就物业保修金(以下简称保修金)退还有关事项通知如下：
        　　一、保修金退还的一般程序 
       　　(一)建设单位可以在物业区域内首套房屋交付满8年的前三个月内，凭首套房屋交付证明等材料向保修金管理机构提出保修金退还申请。
       　　(二)保修金管理机构应当在首套房屋交付满8年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业小区内予以公示，公示期限为一个月。
       　　(三)公示期限内业主、业主委员会、社区居民委员会或者物业服务企业等对物业保修相关事项有异议的，应当以书面形式向保修金管理机构提出。书面异议应当载明不予退还保修金的理由、异议人姓名(名称)及联系方式等内容。业主委员会、物业服务企业(未成立业主委员会或者未聘物业服务企业的为社区居民委员会)无异议的，应当在公示期限届满后出具无异议的书面证明。
       　　(四)保修金管理机构在公示期内未收到书面异议或者异议内容与物业保修没有直接关联的，应当自保修金存储期限届满之日起30日内向提出申请的建设单位退还保修金。
        　　二、保修金退还的异议处理 
       　　保修金管理机构在公示期内收到书面异议且异议内容与物业保修具有直接关联的，由建设单位和异议人通过协商、诉讼、仲裁、共同委托第三方鉴定等方式解决异议。
       　　建设单位提交材料证明具有下列异议解决情形之一的，保修金管理机构应当自收到证明材料之日起30日内向建设单位退还保修金;建设单位提交证明材料时保修金存储期限尚未届满的，保修金管理机构应当自保修金存储期限届满之日起30日内向建设单位退还保修金：
       　　(一)异议人书面同意撤回异议的`;
       　　(二)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书对异议内容涉及的物业保修相关事项已经作出认定和处理的;
       　　(三)具有相应资质的建设工程质量检测机构对异议内容涉及的物业保修相关事项已经出具结论的;
       　　(四)法律、法规规定或者合同约定的其他情形。
        　　三、保修金退还的特殊情形 
       　　物业区域内的所有房屋灭失的，建设单位可以在灭失情形发生后凭相关灭失证明向保修金管理机构提出保修金退还申请。保修金管理机构核实确认的，应当自收到申请之日起30日内向建设单位退还保修金。
       　　保修金存储期限内建设单位已注销，相关主体履行保修义务但未办理物业保修金变更手续的，物业保修金退还的具体办法由各地物业主管部门依法确定。
        　　四、保修金计息 
       　　保修金存储期限内每年结息一次，当年交存、使用或者退还的部分按照同期活期存款基准利率计息，其他按照当年1月1日的一年定期存款基准利率计息。
       　　本通知自2017年2月10日起施行。
       　　浙江省住房和城乡建设厅
       　　2017年1月4日
   

3. 浙江省住宅区物业维修专项资金管理暂行办法

第一条　为了加强物业维修专项资金的管理，规范物业维修专项资金的使用，维护住宅区业主的合法权益，根据浙江省人民政府令《浙江省住宅物业管理办法》（第113号）有关规定，制定本暂行办法。第二条　物业维修专项资金（住宅公用部位公用设施设备维修基金，下同）遵循全额储存，业主共同所有，合理使用的原则。实行统一缴交，专款专用，民主理财，接受监督的管理制度。第三条　本暂行办法所称房屋公用部位是指住宅主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　本暂行办法所指设备、设施是指住宅区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上（下）水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、楼道照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库文体设施和共用设施设备等。供水管道限于每幢总水表与每户分水表之间，供电线路限于每幢总电度表与每户分电度表之间，供电（水）一户一表、电信线路、管道煤气和有线电视线路除外。第四条　物业维修专项资金专项用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施保修期满后小修以上的维修、更新。第五条　物业维修专项资金由住宅区开发建设单位向购房者代为收取，不计入住宅销售收入。在住宅区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起15日内由开发建设单位向所在地物业主管部门预交。第六条　商品住宅物业维修专项资金按照当地上年综合平均建筑安装工程造价3－5％的比例缴交。高层建筑别墅等的物业维修专项资金缴交比例可提高到6％。具体比例由市县人民政府在省定范围内确定。
　　公有住房出售时，所收取的住房公用部位和共用设备维修养护基金也纳入物业维修专项资金管理范围，具体管理和使用办法，由市、县财政、物价、物业管理主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。第七条　物业维修专项资金由所在地物业主管部门以各业主委员会为管理单位，以各幢为资金核算单位，并建立明细帐。物业维修专项资金所有权属该业主委员会所属全体业主共同共有，不得分割给该住宅区个人或团体，包括迁出该住宅的个人和小团体，不得挪作于其它用途。第八条　物业维修专项资金由物业主管部门以业主委员会名义在当地银行专户存储，专项管理。物业维修专项资金自收（预）缴之日起5个工作日内开始按规定计息。维修资金利息净收益转作维修资金滚动使用和管理。
　　物业维修专项资金必须专款专用，增值额度不得低于人民银行规定的同期年定期存款率，除存入银行、购买国债外，严禁挪作他用。
　　未设立业主委员会的住宅区，物业维修专项资金由所在地物业主管部门设立专户代管。第九条　物业主管部门要加强物业维修专项资金的管理，提高管理透明度。在每年初向业主委员会公开本年可使用数额，上年未使用的按年度累计公布，同时汇总上报上级物业主管部门备案。第十条　物业维修专项资金由业主委员会或物业管理企业根据住宅区公用设施设备维修年度计划，提出物业管理维修专项资金使用方案，经业主大会批准后向当地物业主管部门提供使用申请。
　　每年每个住宅区可分两次申请物业维修专项资金使用方案。第十一条　凡符合本暂行办法第四条使用规定条件的，物业主管部门在受理使用申请后7个工作日内予以审批，并在3个工作日内予以划转资金。对于不符合或部分不符合第四条条件的，由物业主管部门在受理使用申请后3个工作日内书面告知申请单位。第十二条　对于日常维修，年度使用限额按照物业维修专项资金的增值部分即物业主管部门年初公开的年度可使用数额确定。
　　对于中修以上的维修、更新，计划费用在现值25％以上的，可以动用物业维修专项资金本金。
　　物业维修专项资金不敷使用时，经业主大会或业主代表大会决定，可以按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。第十三条　物业管理企业发生变换时，其使用的物业维修专项资金帐目经业主委员会审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起15日内送当地物业主管部门和业主委员会备案。第十四条　业主转让房屋所有权时，结余的物业维修专项资金不予退还，随房屋所有权同时过户。第十五条　因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，物业维修专项资金代管单位应当将该资金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

4. 温岭市住宅物业保修金管理办法

浙江省住宅物业保修金管理办法
实施时间
2007年4月20日
发布单位
浙江省人民政府
发布文号
浙政发〔2007〕19号
全文
第一条 为了加强物业保修金的管理，保障物业正常维修和使用，维护业主的合法权益，根据《浙江省物业管理条例》和国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省物业区域内住宅物业保修金（以下简称保修金）的交纳、使用、退还、管理和监督。
第三条 本办法所称的保修金是指建设单位按照规定比例向所在地物业主管部门交存的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。
第四条 保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。
第五条 设区的市、县（市、区，下同）物业主管部门应当建立健全保修金管理制度，并指定机构负责保修金的收存、核算、退还等日常管理工作。已有专项维修资金管理机构的，由该机构负责保修金的日常管理工作。
第六条 县级以上人民政府物业主管部门【摘要】
温岭市住宅物业保修金管理办法【提问】
浙江省住宅物业保修金管理办法
实施时间
2007年4月20日
发布单位
浙江省人民政府
发布文号
浙政发〔2007〕19号
全文
第一条 为了加强物业保修金的管理，保障物业正常维修和使用，维护业主的合法权益，根据《浙江省物业管理条例》和国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省物业区域内住宅物业保修金（以下简称保修金）的交纳、使用、退还、管理和监督。
第三条 本办法所称的保修金是指建设单位按照规定比例向所在地物业主管部门交存的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。
第四条 保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。
第五条 设区的市、县（市、区，下同）物业主管部门应当建立健全保修金管理制度，并指定机构负责保修金的收存、核算、退还等日常管理工作。已有专项维修资金管理机构的，由该机构负责保修金的日常管理工作。
第六条 县级以上人民政府物业主管部门【回答】
第六条 县级以上人民政府物业主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内保修金管理的指导和监督。
第七条 2006年10月1日以后，新建竣工的用于销售的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与住宅物业结构相连的非住宅物业，建设单位均应当按照本办法的规定交纳保修金。
第八条 建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当一次性向所在地保修金管理机构按照物业建筑安装总造价2%的比例交纳保修金，作为物业保修期内保修费用的保证,并存入按有关规定在指定的商业银行开设的专户内。
建设单位不按本办法的规定交纳或者补交保修金的，由物业主管部门责令限期交纳；逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并依法给予处罚。
第九条 保修金管理机构收取交存保修金时，应当开具省财政厅监制的专用票据。
第十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
正常使用条件下，住宅物业保【回答】
第十一条 因业主使用不当或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成物业质量问题，由业主依法承担相应的维修责任。
第十二条 建设单位对物业的保修可以自行组织，也可以委托物业服务企业保修。
建设单位委托物业服务企业保修的，应当在物业交付前与物业服务企业签订住宅物业委托保修协议，明确权利与义务，以及保修费用支付方式。保修协议的示范文本由设区的市物业管理主管部门制订。
第十三条 在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以按本办法第十四条的规定启动使用保修金：
（一）物业交付后，业主发现房屋建筑工程存在质量问题的；
（二）物业小区未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套的。
第十四条 出现本办法第十三条规定情形之一的，由相关业主或者业主委员会（未成立业主委员会的为社区居民委员会，下同）提出申请，经设区的市、县物业主管部门核实【回答】
你还没回答我的问题？时间多少年，什么时候开始按此例退？【提问】

根据《浙江省物业管理条例》、《浙江省住宅物业保修金管理办法》（浙政发〔2007〕19号）等有关规定，现就物业保修金（以下简称保修金）退还有关事项通知如下：

一、保修金退还的一般程序

（一）建设单位可以在物业区域内首套房屋交付满8年的前三个月内，凭首套房屋交付证明等材料向保修金管理机构提出保修金退还申请。　

（二）保修金管理机构应当在首套房屋交付满8年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业小区内予以公示，公示期限为一个月。

（三）公示期限内业主、业主委员会、社区居民委员会或者物业服务企业等对物业保修相关事项有异议的，应当以书面形式向保修金管理机构提出。书面异议应当载明不予退还保修金的理由、异议人姓名（名称）及联系方式等内容。业主委员会、物业服务企业（未成立业主委员会或者未聘物业服务企业的为社区居民委员会）无异议的，应当在公示期限届满后出具无异议的书面证明。

【回答】

5. 杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法

(2004年9月28日杭州市人民政府令第209号公布,根据2012年5月18日杭州市人民政府令第270号《杭州市人民政府关于修改〈杭州市外商投资企业土地使用费征管暂行规定〉等23件市政府规章部分条款的决定》修改)      第一章 总 则      第一条 为规范物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理,维护业主和使用人的合法权益,促进物业管理的健康发展,根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》的规定,结合本市实际,制定本办法。      第二条 杭州市市区范围内(不含萧山区、余杭区)物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理,适用本办法。      本办法所称的物业维修基金,仅指商品房物业维修基金。      第三条 本办法所称的物业共用部位和物业共用设施设备的范围,按照《杭州市物业管理条例》的规定执行。      物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备,不属于本办法所称的物业共用部位和共用设施设备。      第四条 新建物业应当设立物业共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称物业维修基金)。物业维修基金属于业主所有。      物业维修基金实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。      两个或两个以上产权人的新建物业应当依法配置物业管理用房。      第五条 杭州市房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门,负责本办法的组织实施。      杭州市房产行政主管部门所属的市物业维修资金管理机构负责市区范围内物业维修基金筹集、使用的监督和管理。      各区物业管理行政主管部门按照本办法规定,负责本辖区物业维修基金和物业管理用房的相关监督管理工作。      建设、规划、价格、财政等行政主管部门按照各自的职责,负责协同实施本办法。      第二章 物业维修基金的筹集      第六条 新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳,由建设单位在房屋销售(预售)时向购房人代收。代收的物业维修基金不含在售房款内,双方另有约定的除外。      前款所称新建物业包括城市房屋拆迁时对私房实行产权调换的安置用房。      物业维修基金的具体缴纳标准由市物业管理行政主管部门会同市价格行政主管部门根据杭州市实际建筑安装造价进行测算,并定期公布。      第七条 建设单位应在办理房屋产权初始登记之前,按物业总建筑面积将物业维修基金移交市物业维修资金管理机构;未售出的物业,由建设单位垫付相应的物业维修基金。      前款所称物业总建筑面积是指依法具有测绘资质的测绘单位测绘的总建筑面积。      第八条 物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时,应当续筹维修基金。      续筹维修基金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊,续筹维修基金的标准由业主委员会拟订,并经相关业主大会讨论通过。尚未售出的物业的维修基金,按其建筑面积比例,由建设单位分摊。续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。      维修基金的具体续筹工作由业主委员会或由业主委员会委托物业管理单位实施。业主委员会或其委托的物业管理单位应当及时将续筹的维修基金移交市物业维修资金管理机构。      第三章 物业维修基金的管理      第九条 物业维修基金由市物业维修资金管理机构存入银行维修基金专户,并以一个物业管理区域为管理单位,按幢设置,核算到户。      第十条 物业维修基金闲置期间,市物业维修资金管理机构应将其存放于银行,严禁挪作他用。      第十一条 市物业维修资金管理机构应当建立物业维修基金查询制度,接受业主查询。      第十二条 市物业维修资金管理机构应每年通过报刊、政府门户网站及其子网站等媒体,公布上一年度物业维修基金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修基金缴交、使用、增值收益、结余情况等。      第四章 物业维修基金的使用      第十三条 物业维修基金及其增值部分除去合理的管理费用以外,应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上(含中修)的维修和更新,禁止挪作他用。      第十四条 物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的,由物业管理单位提出使用方案,经三分之二以上相关业主同意,并由业主委员会审核后,报市物业维修资金管理机构审定。      第十五条 物业维修基金的使用应当履行下列程序:      (一)物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案,报市物业维修资金管理机构;      (二)市物业维修资金管理机构经核实后,拨付核实额度70%的维修费用;      (三)工程完工后,物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构,经核实后,拨付维修费用的余额:      1、经审计的工程决算单;      2、业主委员会审核签章的施工承包合同;      3、维修、更新工程的发票;      4、业主委员会验收合格证明。      第十六条 经房屋安全机构鉴定为危险房屋的,以及出现电梯故障、屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况,需要立即进行维修的,在征得业主委员会同意后,市物业维修资金管理机构可先予拨款,确保及时维修。相关维修费用的核定手续在维修后再予以办理。      第十七条 物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中支取:      (一)单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用,在该幢物业的维修基金及其增值部分中列支;其中,一幢物业有两个或者两个以上单元的,每个单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用,在该单元物业的维修基金及其增值部分中列支。      (二)物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用,在整个物业管理区域的维修基金及其增值部分中列支。      第十八条 使用物业维修基金应当先使用其增值部分,增值部分不足以支付维修费用的,可以使用基金本金部分,但一次性使用基金本金额的最大比例不得超过首期维修基金的70%。      第十九条 物业维修基金增值部分及相应比例的本金仍不足以支付维修费用的,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。      第二十条 物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用,从物业管理费、物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支,不得在物业维修基金中列支。      因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的,其费用由责任人承担,不得在物业维修基金中列支。      第二十一条 物业管理单位应每年在物业管理区域内公布物业维修基金的使用情况,接受业主的监督。      第二十二条 物业转让时,原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。      因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持有关证明材料,到市物业维修资金管理机构退回物业维修基金剩余款额。      第五章 物业管理用房的配置      第二十三条 建设单位应当将物业管理用房(包括物业管理办公用房、公共活动用房和物业管理商业用房)纳入建设配套项目计划,与建设项目同步设计、同步施工。      第二十四条 物业管理用房的具体位置,由规划行政主管部门在规划图纸中确定。      建设单位不得擅自变更规划图纸中所确定的物业管理用房位置,并不得擅自转让、抵押物业管理用房。      第二十五条 建设单位应在物业交付使用、办理房屋产权证前,按照规划图纸中确定的位置,提供物业总建筑面积3‰的物业管理办公用房(含公共活动用房)和总建筑面积4‰的物业管理商业用房,由市物业管理行政主管部门代为接收。      市物业管理行政主管部门接收物业管理用房后,将接收清单及相关资料交给物业管理用房所在地的区物业管理行政主管部门,由其负责日常监督管理。      建设单位办理物业管理用房交接手续时,应提交物业管理用房测绘成果文件。      第二十六条 建设工程竣工时,规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足本办法第二十五条规定面积标准的,建设单位应按照《杭州市物业管理条例》和本办法的规定补足;规划确定的物业管理用房实际建筑面积超过本办法第二十五条规定面积标准的,建设单位在提供不少于规定面积标准的物业管理用房后,在不影响物业管理用房合理使用的情况下,可对剩余部分面积进行处置。      第二十七条 因分期开发等原因,不能足额提供当期物业管理商业用房的,建设单位应向物业管理单位支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿,并在后期开发中及时补足物业管理商业用房。      经济补偿收入视作物业管理商业用房的经营收益,专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护,不得挪作他用。      第六章 物业管理用房的管理      第二十八条 物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主,其所有权不得分割、转让和抵押,其用途不得擅自改变。      第二十九条 业主委员会成立之前,物业管理用房由物业管理单位使用和经营。业主委员会成立之后,由各区物业管理行政主管部门将物业管理用房全部移交给业主委员会,业主委员会在保留必要的办公场所后,全部提供给物业管理单位使用和经营。      第三十条 业主委员会成立之前,前期物业管理单位出租物业管理商业用房时,其与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过业主委员会成立后3个月。      业主委员会成立之后,物业管理单位出租物业管理商业用房的,租赁合同应当经业主委员会同意。物业管理单位与承租方签定的租赁合同中,约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。      物业管理商业用房的使用必须符合消防、环保、卫生等方面的要求。      第三十一条 物业管理商业用房的经营性收入归全体业主所有,由物业管理单位在银行建立专户储存,专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护,不得挪作他用。      第三十二条 物业管理单位应每半年在物业管理区域内公布物业管理商业用房出租和经营收益等情况,接受业主的监督。      第三十三条 物业管理服务合同终止时,物业管理单位应及时将物业管理办公用房(含公共活动用房)和物业管理商业用房移交给业主委员会。      第三十四条 因拆迁致使物业管理用房灭失的,应当根据房屋拆迁方面的有关规定,由业主大会或业主代表大会决定补偿安置的方式。拆迁安置用房或货币补偿金额属于业主所有。      第七章 法律责任      第三十五条 业主不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的,业主委员会或其委托的物业管理单位可按法律法规或业主公约的规定采取相应的催缴措施。      经业主委员会或物业管理单位催缴,业主仍不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的,由市物业管理行政主管部门责令其限期缴纳。      第三十六条 建设单位不按规定代收或代缴物业维修基金的,由市物业管理行政主管部门责令其限期代收或代缴。      第三十七条 物业管理单位违反本办法规定,不公布物业维修基金和物业管理商业用房的相关情况的,由市物业管理行政主管部门责令其限期公布。逾期仍不公布的,可处以500元以上2000元以下的罚款。      第三十八条 建设单位未按规定面积标准配置物业管理用房的,由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十四条的规定进行处罚。      第三十九条 建设单位不按本办法规定时间交付物业管理用房的,由市物业管理行政主管部门责令其限期交付。逾期仍不交付的,可处以5000元以上50000元以下的罚款。      第四十条 建设单位擅自变更规划确定的物业管理用房的位置,或者擅自转让、抵押物业管理用房或采取其他手段擅自处分物业管理用房的所有权或使用权的,由市物业管理行政主管部门责令其限期改正,并可处以10000元以上50000元以下的罚款。      第四十一条 物业管理单位擅自改变物业管理用房用途的,由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十五条的规定进行处罚。      第四十二条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业维修基金的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。      第八章 附 则      第四十三条 物业管理区域内的单一产权物业,在变更为两个或两个以上多元产权时,应当按规定缴纳物业维修基金。      第四十四条 萧山区、余杭区及各县(市)物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理,可参照本办法执行。      第四十五条 本办法自2004年11月1日起施行。

6. 杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法

《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》已经2004年9月22日市人民政府第51次常务会议审议通过,现予公布,自2004年11月1日起施行。
杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法
第一章总则
第一条为规范物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理,维护业主和使用人的合法权益,促进物业管理的健康发展,根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条杭州市市区范围内(不含萧山区、余杭区)物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理,适用本办法。
本办法所称的物业维修基金,仅指商品房物业维修基金。
第三条本办法所称的物业共用部位和物业共用设施设备的范围,按照《杭州市物业管理条例》的规定执行。
物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备,不属于本办法所称的物业共用部位和共用设施设备。
第四条新建物业应当设立物业共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称物业维修基金)。物业维修基金属于业主所有。
物业维修基金实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
两个或两个以上产权人的新建物业应当依法配置物业管理用房。第五条杭州市房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门,负责本办法的组织实施。
杭州市房产行政主管部门所属的市物业维修资金管理机构负责市区范围内物业维修基金筹集、使用的监督和管理。
各区物业管理行政主管部门按照本办法规定,负责本辖区物业维修基金和物业管理用房的相关监督管理工作。
建设、规划、价格、财政等行政主管部门按照各自的职责,负责协同实施本办法。
第二章物业维修基金的筹集
第六条新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳,由建设单位在房屋销售(预售)时向购房人代收。代收的物业维修基金不含在售房款内,双方另有约定的除外。
前款所称新建物业包括城市房屋拆迁时对私房实行产权调换的安置用房。
物业维修基金的具体缴纳标准由市物业管理行政主管部门会同市价格行政主管部门根据杭州市实际建筑安装造价进行测算,并定期公布。
第七条建设单位应在办理房屋产权初始登记之前,按物业总建筑面积将物业维修基金移交市物业维修资金管理机构;未售出的物业,由建设单位垫付相应的物业维修基金。
前款所称物业总建筑面积是指依法具有测绘资质的测绘单位测绘的总建筑面积。
第八条物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时,应当续筹维修基金。
续筹维修基金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊,续筹维修基金的标准由业主委员会拟订,并经相关业主大会讨论通过。尚未售出的物业的维修基金,按其建筑面积比例,由建设单位分摊。续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。
维修基金的具体续筹工作由业主委员会或由业主委员会委托物业管理单位实施。业主委员会或其委托的物业管理单位应当及时将续筹的维修基金移交市物业维修资金管理机构。
第三章物业维修基金的管理
第九条物业维修基金由市物业维修资金管理机构存入银行维修基金专户,并以一个物业管理区域为管理单位,按幢设置,核算到户。
第十条物业维修基金闲置期间,市物业维修资金管理机构应将其存放于银行,严禁挪作他用。

7. 杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法

第一章　总则第一条　为规范物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，维护业主和使用人的合法权益，促进物业管理的健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条　杭州市市区范围内（不含萧山区、余杭区）物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，适用本办法。
　　本办法所称的物业维修基金，仅指商品房物业维修基金。第三条　本办法所称的物业共用部位和物业共用设施设备的范围，按照《杭州市物业管理条例》的规定执行。
　　物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备，不属于本办法所称的物业共用部位和共用设施设备。第四条　新建物业应当设立物业共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称物业维修基金）。物业维修基金属于业主所有。
　　物业维修基金实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
　　两个或两个以上产权人的新建物业应当依法配置物业管理用房。第五条　杭州市房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施。
　　杭州市房产行政主管部门所属的市物业维修资金管理机构负责市区范围内物业维修基金筹集、使用的监督和管理。
　　各区物业管理行政主管部门按照本办法规定，负责本辖区物业维修基金和物业管理用房的相关监督管理工作。
　　建设、规划、价格、财政等行政主管部门按照各自的职责，负责协同实施本办法。第二章　物业维修基金的筹集第六条　新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳，由建设单位在房屋销售（预售）时向购房人代收。代收的物业维修基金不含在售房款内，双方另有约定的除外。
　　前款所称新建物业包括城市房屋拆迁时对私房实行产权调换的安置用房。
　　物业维修基金的具体缴纳标准由市物业管理行政主管部门会同市价格行政主管部门根据杭州市实际建筑安装造价进行测算，并定期公布。第七条　建设单位应在办理房屋产权初始登记之前，按物业总建筑面积将物业维修基金移交市物业维修资金管理机构；未售出的物业，由建设单位垫付相应的物业维修基金。
　　前款所称物业总建筑面积是指依法具有测绘资质的测绘单位测绘的总建筑面积。第八条　物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时，应当续筹维修基金。
　　续筹维修基金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹维修基金的标准由业主委员会拟订，并经相关业主大会讨论通过。尚未售出的物业的维修基金，按其建筑面积比例，由建设单位分摊。续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。
　　维修基金的具体续筹工作由业主委员会或由业主委员会委托物业管理单位实施。业主委员会或其委托的物业管理单位应当及时将续筹的维修基金移交市物业维修资金管理机构。第三章　物业维修基金的管理第九条　物业维修基金由市物业维修资金管理机构存入银行维修基金专户，并以一个物业管理区域为管理单位，按幢设置，核算到户。第十条　物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理机构应将其存放于银行，严禁挪作他用。第十一条　市物业维修资金管理机构应当建立物业维修基金查询制度，接受业主查询。第十二条　市物业维修资金管理机构应每年通过报刊、政府门户网站及其子网站等媒体，公布上一年度物业维修基金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修基金缴交、使用、增值收益、结余情况等。第四章　物业维修基金的使用第十三条　物业维修基金及其增值部分除去合理的管理费用以外，应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上（含中修）的维修和更新，禁止挪作他用。第十四条　物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的，由物业管理单位提出使用方案，经三分之二以上相关业主同意，并由业主委员会审核后，报市物业维修资金管理机构审定。第十五条　物业维修基金的使用应当履行下列程序：
　　（一）物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案，报市物业维修资金管理机构；
　　（二）市物业维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度70%的维修费用；
　　（三）工程完工后，物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构，经核实后，拨付维修费用的余额：
　　1、经审计的工程决算单；
　　2、业主委员会审核签章的施工承包合同；
　　3、维修、更新工程的发票；
　　4、业主委员会验收合格证明。

8. 浙江省住宅区物业管理办法

第一章　总则第一条　为加强住宅区的物业管理，维护住宅区的公共秩序，保护业主的合法权益，创造良好的居住环境，根据有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。第二条　本办法适用于本省行政区域内城镇住宅区的物业管理。第三条　本办法所称的住宅区，是指住宅建设面积1万平方米以上、公用设施配套的居民生活区。
　　本办法所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公共设施和场地。
　　本办法所称业主，是指住宅区内房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托，享有权利，并承担义务。
　　本办法所称物业管理，是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、非业主使用人提供相关服务。第四条　县级以上人民政府房地产业行政主管部门（以下统称物业主管部门）主管本行政区域内住宅区的物业管理工作。
　　各级有关行政主管部门应当按照各自的职责分工，配合物业主管部门做好住宅区物业管理工作。第二章　业主大会与业主委员会第五条　实行物业管理的住宅区入住率达到60％以上的，应当召开业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。
　　业主大会由全体业主组成，业主代表大会由业主推选的代表组成。
　　第一次业主大会或业主代表大会，由住宅区所在地物业主管部门组织召开。第六条　业主大会或业主代表大会行使下列职权：
　　（一）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；
　　（二）审议业主委员会工作报告；
　　（三）选举、罢免业主委员会委员；
　　（四）决定聘用或解聘物业管理企业；
　　（五）审议通过住宅区物业管理方案；
　　（六）决定其他有关业主权益的重大事项。第七条　业主大会或业主代表大会每年召开一次；经业主委员会或10％以上业主提议，也可临时召开业主大会或业主代表大会。
　　业主大会或业主代表大会的决议，以全体业主或业主代表的过半数通过。第八条　业主委员会是业主的自治组织，应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
　　（一）召集和主持业主大会或业主代表大会；
　　（二）根据业主大会或业主代表大会的决定，签订、变更、终止物业管理委托合同；
　　（三）监督检查物业管理经费的使用情况；
　　（四）检查业主公我的执行情况；
　　（五）受理业主对物业管理企业的投诉；
　　（六）监督和协助物业管理企业的工作；
　　（七）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。第九条　业主委员会根据住宅区的规模由5至15人组成，设主任1人，副主任1至3人，每届任期3年。
　　业主委员会的决议，以组成人员的过半数通过。
　　已设立居民委员会的住宅区，业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担。第十条　业主公约对全体业主具有约束力。
　　业主公约的示范文本由省物业主管部门制定。第十一条　业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约，应当符合国家的有关规定，不得与法律、法规、规章相抵触。第三章　物业管理企业第十二条　住宅区交付使用而入住率不到60％的，由住宅区的开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理，并报物业主管部门备案。业主大会或业主代表大会产生后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘或改聘。第十三条　实施物业管理的住宅区，业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同（以下简称委托合同）。
　　物业管理企业应当自委托合同签订之日起15日内，将委托合同报住宅区所在地物业主管部门备案。
　　委托合同的示范文本由省物业主管部门、省工商行政管理部门共同制定。第十四条　物业管理企业实行资质管理制度，具体办法由省物业主管部门制定。第十五条　物业管理企业的权利：
　　（一）根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定，管理住宅区的物业；
　　（二）按照国家和省有关规定收取物业管理服务费；
　　（三）制止损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为。第十六条　物业管理企业根据委托合同提供下列服务：
　　（一）房屋公用部位、设备和住宅区公共设施的维修与养护；
　　（二）住宅区的清洁卫生；
　　（三）绿地、花草树木的养护、管理；
　　（四）车辆进出及停放的管理；
　　（五）配合公安部门维护住宅区内的公共秩序，做好安全防范工作；
　　（六）业主委员会与物业管理企业约定的其他服务事项。
　　物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务工作，并接受所在地街道办事处的监督。