是先开银行监管账户还是先有预售许可证呢？（房地产）

1. 是先开银行监管账户还是先有预售许可证呢？（房地产）

先有预售许可证。
开发企业只要“按揭供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，就可以向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，进而进行商品房预售。
抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
由于在建工程已经抵押给银行，如果银行同意开发企业进行预售，作为抵押物的土地连同房地产将被逐步地分割出去，银行的抵押权就逐步落空，而银行的债权尚未获得清偿，因此，银行如何同意、何时同意房地产开发企业进行商品房预售，成为银行防范风险的关键所在。

扩展资料：
预售许可法律法规：

依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：
一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二持有建设工程规划许可证；三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条：
一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二、持有建设工程规划许可证和施工许可证；三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：
商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
参考资料来源：百度百科—商品房预售许可证

2. 什么是预售资金监管银行？有什么作用?

预售资金监管银行是指监管预售资金的银行。　　预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本体建设，不得随意支取、使用。预售资金监管银行的作用：1、防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼；2、而一旦预售款不得他用，一些开发商可能会因为资金链紧张而快速推盘或促销，尽快回笼资金，使房价平稳。商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款（包括定金、首付款、后续付款、按揭付款）。拓展资料：投资房产要注意什么？1、小户型是适合投入资本的。小户型总价较低，易购买也易出手。大户型承担的风险比较大，将来不容易出手。商铺的投入资本较大，回报也高，方式也较为灵活，但是商铺需要考虑的综合因素很多，还要承担商业风险，所以投入资本商铺需要谨慎。2、房产投入资本周期长、环节多，是相当复杂的过程，对此，在房地产开发一章已经进行了一定的阐述，房地产投入资本过程与开发过程是类似的，不过其侧重点不同。房地产投入资本过程大体可分为投入资本分析、土地开发权获得、房地产生产开发及房地产销售经营这四个大的阶段。房地产预售资金监管，这个第三的监管作用就是防止修建房屋的资金被另作他用，这种监管对房屋修建上有至关重要的作用，防止资金被挪用，这样能在房屋建设上较少烂尾楼的出现。也在某种意义上限定了房屋的售卖价格。有些开发上因为资金回笼的问题而折扣售房金额。朋友们投资房产的时候，要注意商铺的回报率哦。

3. 要领取《商品房预售证》需到银行开立专用账户，需提供哪些资料给银行？流程咋样？

　　根据《人民币银行结算账户管理办法》第十七条的规定，存款人申请开立基本存款账户,应向银行出具下列证明文件：
　　（一）企业法人，应出具企业法人营业执照正本。
　　（二）非法人企业，应出具企业营业执照正本。
　　（三）机关和实行预算管理的事业单位，应出具政府人事部门或编制委员会的批文或登记证书和财政部门同意其开户的证明；非预算管理的事业单位，应出具政府人事部门或编制委员会的批文或登记证书。
　　（四）军队、武警团级(含)以上单位以及分散执勤的支（分）队，应出具军队军级以上单位财务部门、武警总队财务部门的开户证明。
　　（五）社会团体，应出具社会团体登记证书，宗教组织还应出具宗教事务管理部门的批文或证明。
　　（六）民办非企业组织，应出具民办非企业登记证书。
　　（七）外地常设机构，应出具其驻在地政府主管部门的批文。
　　（八）外国驻华机构，应出具国家有关主管部门的批文或证明;外资企业驻华代表处、办事处应出具国家登记机关颁发的登记证。
　　（九）个体工商户，应出具个体工商户营业执照正本。
　　（十）居民委员会、村民委员会、社区委员会，应出具其主管部门的批文或证明。
　　（十一）独立核算的附属机构，应出具其主管部门的基本存款账户开户登记证和批文。
　　（十二）其他组织，应出具政府主管部门的批文或证明。
　　本条中的存款人为从事生产、经营活动纳税人的，还应出具税务部门颁发的税务登记证。
　　希望能帮到你！

4. 什么是预售资金监管银行？有什么作用?

预售资金监管银行是指监管预售资金的银行。预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本体建设，不得随意支取、使用。预售资金监管银行的作用：1、防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼；2、而一旦预售款不得他用，一些开发商可能会因为资金链紧张而快速推盘或促销，尽快回笼资金，使房价平稳。商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款（包括定金、首付款、后续付款、按揭付款）。