个人收入偏低 申请住房贷款要注意了

1. 个人收入偏低 申请住房贷款要注意了

沪籍单身女子崔丽，因向银行申请住房按揭贷款未获通过，无法付清剩余购房款，只得请求法院判令解除二手房买卖协议。卖家张山夫妇反诉违约，索要130万元赔偿金。近日，市一中院作出终审判决，确认解除双方就房产买卖所签订的相关协议；崔丽因个人主观原因违约，须支付违约金25万元。
事件回放
2014年9月，崔丽与张山夫妇签订房地产买卖协议，约定以650万元的价格购买其位于长宁区一处二手房。当天，崔丽支付5万元定金。
两周后，双方又签订买卖合同，约定崔丽分三期付清购房款。前两笔购房款在12月1日前付清，第三期购房款以银行贷款方式支付，贷款审批后双方最迟须在2015年2月28日之前完成过户。
另外，双方还约定违约后果：如果崔丽逾期超过10日未履行合同约定，张山夫妇有权解除合同，崔丽承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；如果因为不可抗力因素导致贷款无法审批或者通过的金额不足120万元，则双方最晚在2015年2月28日之前解除原合同，崔丽赔偿3万元作为交易违约金。
协议签订后，崔丽支付首批购房款230万元，之后持工作单位出具的年收入7万元的收入证明，向银行申请贷款。因为收入不足还贷，银行方面不予受理。于是，崔丽诉至法院，要求解除房地产买卖协议和买卖合同，并要求退还已付房款。
张山夫妇在约定时间未收到第二期房款，亦向法院请求解除合同，同时认为崔丽违约在先，故要求其按照合同约定赔偿违约金。
案例解析
在这件住房交易纠纷中，崔丽因主观原因导致贷款不成，不具有合同约定的解除权，张山夫妇主动解除合同的请求是合理的。但对于20%房价款的违约金，法院未予支持，酌情判令崔丽支付违约金25万元。
崔丽和张山夫妇均不服，上诉至市一中院。崔丽称，银行以收入不足为由拒绝贷款请求，加上自己母亲癌症复发，都是不能预见的，属于合同里提到的“不可抗力因素”，故自己有权解除合同并承担3万元违约金。张山夫妇则以一审判定的违约金过低、不具有惩罚性为由，坚持自己的主张。
法院审理后认定，崔丽提供的收入证明不符合银行受理条件，导致贷款未获批准，这一因素不属于完全不能预见的客观情形，不构成“不可抗力因素”。崔丽的母亲生病，非贷款不成的原因。崔丽未在约定期限支付后续房款，张山夫妇主动解除合同当属合理，同时应退还已收取的房款。至于违约金数额，法院考虑签约成本、另行出售房屋可能增加的费用、兼顾违约金补偿性和惩罚性等因素，酌定为25万元并无不当。据此，法院驳回上诉、维持原判。
置业建议
看了以上案例，提醒购房者要事先了解住房贷款政策，咨询公积金中心贷款的限制条件，并不是付得起首付银行就会批贷。一般情况下，申请住房公积金贷款时，地方的银行对住房公积金的余额、交纳月份、交纳额度都是有要求的，若是商业贷款也会对个人收入有严格的审查，以避免购房者因收入不足不能偿还贷款的风险。通常情况下，住房公积金贷款额只能是帐户余额的多少倍之内，而且是截止申请贷款时间为止的。
像上海地区住房公积金贷款就有如下要求：
1、不高于按照借款人、配偶和共同借款人各自住房公积金账户储存余额的倍数(住房公积金余额的40倍，补充住房公积金余额的20倍)确定的贷款限额；
2、不高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额；
3、不高于按照还款能力确定的贷款限额，其计算公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例(50%)×12个月×贷款期限；
4、不高于最高贷款额度。

如上表所示，也就是说购买首套自住住房，个人最高贷款额度由30万元调整至50万元，家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元;缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元，家庭最高贷款额度在100万元基础上增加20万元。购买改善性第二套普通商品房，参照购买首套住房政策执行。
（以上回答发布于2015-08-07，当前相关购房政策请以实际为准）
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2. 住房储蓄贷款来了 中低收入者买房不难

购房贷款，除了常见的商业贷款和公积金贷款，你知道还有3 .3%恒定利率住房储蓄贷款吗？近日，国内独家试点运营住房储蓄业务的中德住房储蓄银行已被纳入国家多层次住房政策体系，进而获准在全国开展业务，意味着这一政策将从重庆、天津等试点地走向全国。
什么是住房储蓄贷款  天津、重庆已开展
住房储蓄贷款到底什么样？简单地说，就是居民为获得银行贷款，需要以预先向银行储蓄为前提的一种贷款品种，与商业性住房贷款、住房公积金贷款，共同构成三大个人住房融资模式。
目前，我国居民对住房储蓄贷款还比较陌生，但在欧洲已成为普通百姓改善居住条件的重要手段。比如，在德国，大约每3个成年人中就有1人已经履行了住房储蓄贷款合同；66%的奥地利人是住房储蓄贷款的客户；45%的捷克人拥有住房储蓄合同；在斯洛伐克，每4个人中有一人通过住房储蓄贷款改善了居住条件。
住房储蓄贷款与商贷、公积金贷款区别
相比公积金贷款和商业贷款两种贷款方式，住房储蓄贷款更多依据储户的住房需求和储蓄能力来确定贷款额度。我国国内目前独家试点运营住房储蓄业务的专业性银行—中德住房储蓄银行，在天津、重庆地区提供该项业务。中德住房储蓄银行成立于2004年，由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行共同投资组建，总部设在天津，2011年进入重庆，是目前国内唯一一家专业经营住房信贷业务的商业银行。
相关业内人士分析，在解决中低收入者住房融资难方面，中德银行开展的住房储蓄业务提供了新的解决途径，该项业务的扩大推广必将在一定程度上改变目前传统的个人住房信贷模式。
什么是3 .3%恒定利率  如何运作住房储蓄贷款
与商业贷款和公积金打死款不同的是，我国目前的住房储蓄贷款是3.3%恒定利率。目前，商业住房贷款利率5年以上为5.15%，公积金贷款利率5年以上为3.25%，相比而言，住房储蓄贷款利率处于偏低水平，且恒定的利率有利于规避市场波动等带来的贷款风险。
这一贷款方式又是如何运作的？举例来说，李先生打算在两年后购买100万元的自住房，需要提前与银行签订合约性储蓄计划。他可以一次性存储50万元，也可每月规律性地存入一定数额，当存款达到50万元，即合同额的50%，且满足相关评价条件后，就可向银行申请50万元的购房贷款，同时，还可以将存储的50万元取出自用。
当然，购房者配偶或同一户口同住成员亦有住房储蓄存款的，则可以合并在一起加以计算，这样获得贷款时间将会缩短，贷款额度也会相应扩大。
住房储蓄贷款有什么不足之处
不利的地方是，住房储蓄贷款获得贷款时间长，还款时间短。由于有着严格的评价体系，根据规定，一次性存款客户，离存入时间最短要24月，最长需要49个月；规律性存款客户，离首次存入时间最短要44个月，最久要91个月，购房者等待时间较长，需要购房者对购房有清晰的规划。还款时，住房储蓄贷款年限最短为2年，最长为16年。
这一贷款方式是先存后贷，需要提前签署合同，并进行存款，达到一定条件后才可以申请贷款。不过，住房储蓄作为商业按揭和公积金的补充，可以与商业按揭或公积金进行组合贷款，有助于规避利率风险。
业内建议允许住房储蓄贷款和其他贷款组合贷
据了解，从2004年起，天津、重庆相继开展这一业务试点，申请该种贷款的市民不断增加。数据显示，中德银行2004年建立，经过10年，累计与市民签订了700多亿元住房储蓄合同，惠及14万居民。
据了解，近日中德银行已获得国务院批准，被纳入国家多层次住房政策体系，进而获准在全国开展业务。中德银行有关负责人介绍，天津和重庆的分支机构，都属于区域性银行，因而目前在其他地区的业务受到限制。但他们正在筹划下一步将试点扩大到其他城市。
业内人士表示，住房储蓄贷款将会是商业贷款和公积金贷款的有益补充，如果落地时也能和商业贷款或公积金贷款进行组合贷款，将大大提高住房储蓄贷款的作用。
（以上回答发布于2015-09-21，当前相关购房政策请以实际为准）
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3. 低收入怎么去买房贷款

房屋按揭贷款是指个人购买的房产具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。
一、办理按揭贷款需要提供的资料：
申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）；
购房协议书正本；
房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份；
申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等；
开发商的收款帐号1份。
二、按揭贷款的条件：
年龄 18-65周岁之间，具备完全民事行为能力；
交齐首期购房款；
有稳定合法收入，有还款付息能力；
借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物；
所购二手房的产权清晰，符合当地政府规定的可进入房地产上市交易流通的条件；
所购房屋不在拆迁公告范围内；
贷款银行要求的其他条件。
三、按揭贷款的流程：
贷款人准备相关资料，到银行填写贷款申请，并提交材料；
贷款银行接到申请后进行资料的确认和审核；
审核过后，贷款银行联系贷款人，签订相关合同；
银行放款，贷款人履行还款责任。

4. 低收入家庭应该怎么买房？

作为一个低收入家庭买房子这个问题应该量力而行，虽然现在房产单价很贵，但是还是有一些区域的房价能够被我们所接受，比如说在城乡结合处，或者在城市的边缘地方，房价还是比较便宜，本身收入比较低，我们可以通过贷款买房的方式总房款降低一些，这样每个月还取贷款的金额就要少一点。


在不同城市有着不同的福利政策，比如说在我们北方三线城市这个地方，就有一种非常好的福利，如果人均收入达到一个点的话，政府就会有廉租房供应给那些收入比较低的家庭，这种廉租房的租金非常便宜，一年只需要几百块钱的样子，但是这个房子你有使用权没有买卖权，环境还是可以的，地理位置也比较不错，所以应该根据自己的实际情况，到当地的市民服务中心去咨询一下是否有廉租房可以使用。


现在买房贷款非常的简便，不需要过多繁杂的手续，因为我们买房的时候是用房产证作为房产抵押给银行，首付只需要自己准备，但是首付现在已经不再是总房款的20%，已经上涨至30%。因此购买一套小户型还是能够接受，如果每个月挣的钱不多，可以拉长一下贷款的年限。


也就是说贷款的时间越长，每个月的月供越少，只不过在利息上能够增加一点，最起码我们个人能够承担，千万不要月供的金额超过于每个月工资的一半，这样会对你自身造成很大的压力。我个人选择的是30年的房贷，每个月还款在1200元左右，感觉很轻松，也没有太大的压力了。