房屋评估报告

1. 房屋评估报告

 房屋评估报告
                    　　房屋评估报告，在生活中，房屋买卖交易买卖极为常见，可能很多人不清楚的是，房屋在买卖交易前会对房屋资产价值进行评估，然后出具房屋资产评估报告，那么房屋评估报告怎么写呢？
  　　房屋评估报告 1  　　 一、房产评估报告是怎么写的？ 
  　　 估价报告应包括下列部分： 
  　　 1、封面 
  　　封面应简明记载下列事项：
  　　A、估价报告名称;
  　　B、估价项目名称;
  　　C、估价委托人的名称或姓名;
  　　D、房地产估价机构的名称;
  　　E、注册房地产估价师的姓名和注册号;
  　　F、估价报告出具日期;
  　　G、估价报告编号。
  　　 2、致估价委托人函 
  　　致估价委托人函应包括下列事项：
  　　A、致函对象;
  　　B、估价目的;
  　　C、估价对象;
  　　D、价值日期;
  　　E、价值类型;
  　　F、估价方法;
  　　G、估价结果;
  　　H、与使用估价报告、估价结果有关的特别提示;
  　　I、致函日期。
  　　致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人可在其上签名或盖章。
  　　 3、目录 
  　　目录应按估价报告各个组成部分的前后次序列出其名称及对应的页码，以便估价委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其关注的内容。
    
  　　 4、注册房地产估价师声明 
  　　注册房地产估价师声明是注册房地产估价师对估价职业道德、专业胜任能力等所做的承诺和保证。
  　　 5、估价假设和限制条件 
  　　 估价假设和限制条件应说明下列内容： 
  　　A、一般假设：包括对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料在进行了审慎检查而未予以核实的情况下，对其合法性、真实性、准确性和完整性的合理假定;
  　　对建筑安全、环境污染等重大影响估价对象价值的因素予以了关注，在无理由怀疑存在安全隐患且无相应的专业机构检测或鉴定的情况下，对其安全性等的合理假定。
  　　B、不确定事项假设：对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。
  　　C、背离实际情况假设：因估价目的的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定。
  　　D、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限以及在使用中应注意的其他事项。其中，估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年。
  　　E、估价假设必须是针对估价前提所做的必要的、合理的、有依据的假定。严禁为了高估或低估、规避应尽的勤勉尽责义务等而滥用估价假设。
  　　经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询，对估价对象的建筑安全、环境污染、质量缺陷、完损状况等专业问题难以作出常规判断和相应假设的，应建议估价委托人聘请具有相应资质的专业机构进行检测或鉴定，以专业机构出具的检测或鉴定意见为依据进行估价。
  　　 6、估价结果报告 
  　　 估价结果报告应简要记载下列事项： 
  　　A、估价委托人的名称或姓名和住所;
  　　B、房地产估价机构的名称、法定代表人或执行合伙人、住所、估价资质等级和资质证书编号;
  　　C、估价目的;
  　　D、估价对象;
  　　E、价值日期;
  　　F、价值类型;
  　　G、估价原则;
  　　H、估价依据;
  　　I、估价方法;
  　　J、不同估价方法的测算结果和最终的.估价结果;
  　　K、注册房地产估价师;
  　　L、协助估价的人员;
  　　M、实地查勘期;
  　　N、估价作业期。
  　　7、估价技术报告
  　　估价技术报告应详细记载下列事项：
  　　A、估价对象描述与分析;
  　　B、市场背景描述与分析;
  　　C、估价对象最高最佳利用分析，但评估现状价值的可除外;
  　　D、估价方法适用性分析;
  　　E、估价测算过程;
  　　F、估价结果确定。
  　　房地产抵押估价报告还应记载估价对象变现能力分析。
  　　8、附件
    
  　　 附件应包括下列资料： 
  　　A、估价委托书复印件;
  　　B、估价对象的位置示意图、外观和内部状况照片、周围环境和景观照片、权属证明复印件;
  　　C、估价中引用的其他专用文件资料;
  　　D、房地产估价机构的营业执照和资质证书复印件;
  　　E、注册房地产估价师的注册证书复印件。
  　　F、房地产抵押估价报告还应包括法定优先受偿权等情况的书面查询资料和调查记录。采用比较法估价的，还应包括可比实例的外观照片。因第条第三款未能进入估价对象内进行实地查勘的，附件中可不包括估价对象内部状况照片，但应在附件中相应位置说明没有估价对象内部状况照片的具体原因。
  　　 二、撰写房产估价报告要遵守什么规则？ 
  　　1、真实，即应按事物的本来面目陈述事实、描述状况、说明情况，没有虚假记载;
  　　2、客观，即应不加个人偏见地进行叙述、分析和评论，得出的结论应有充分的依据，没有误导性陈述;
  　　3、准确，即估价基础数据应正确，用语应明确肯定、避免产生歧义，对未予以核实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项及其对估价结果的影响应予以说明，没有含糊其辞;
  　　4、完整，即应提供必要的信息，全面反映估价过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，不得隐瞒事实，没有重大遗漏;
  　　5、清晰：即应层次分明，用简洁的文字对有关情况和问题进行归纳总结，避免不必要的重复，便于估价报告使用者理解和使用;
  　　6、规范，即估价报告的制作应符合规定的格式，文字、图表等的使用应符合相应的标准，有关专业术语应采用相应专业明文规定或约定俗成的术语。
  　　 三、何为房产评估？ 
  　　房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法
  　　在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
  　　它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
  　　综上所述，我们知道了房地产的评估报告怎么写，房地产评估流程比较复杂，但是评估报告一定要遵守真实客观等原则。以上便是找法网我为您整理的“房产评估报告是怎么写的”全文。
  　　房屋评估报告 2  　　承蒙委托，对位于的**房产租赁价值进行评估，为居住目的的房产租赁提供价格参考依据。
  　　评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产租赁价格的各项因素，确定评估对象在评估时点20**年1月1日的评估结果如下:
  　　 一、评估对象 
  　　评估对象为坐落于沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰龙凤云洲，评估对象土地使用权类型为出让，证载用途为商品房，本次评估评估对象1个,实例2个。
  　　在评估时点，评估对象未设抵押、典当、担保等他项权利。
  　　 二、评估时点 
  　　20**年1月1日
  　　 三、估评目的 
  　　为居住目的的房产租赁供价格参考依据。
  　　 四、评估结果 
  　　评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点2015年1月1日的价值结果为:
  　　房产租金:光华阳光水城-人民币895元整
  　　华宇西城丽景-人民币1048元整
  　　俊峰龙凤云洲-人民币1081元整
  　　大写:光华阳光水城-人民币捌佰玖拾伍圆整
  　　华宇西城丽景-人民币壹仟零肆拾捌圆整
  　　俊峰龙凤云洲-人民币壹千零捌拾壹圆整
    
  　　 我们郑重声明: 
  　　1、我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。
  　　2、本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。
  　　3、我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
  　　4、我们依照中华人民共和国国家标准(GB/T 50291-1999)《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。
  　　5、评估人员王靖森、李亚洲、楚倩、胡琼丹、冉梦娜、王屹凤已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘，对其建筑、结构、设施的完好程度进行了评估，但建筑物及相关设备的质量状况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。
  　　6、本报告评估结果仅作为委托方在本次评估目的下使用，不得做其他用途。未经本评估机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
  　　参加本次评估的评估人签名:
  　　姓 名 签 字
  　　房屋评估报告 3  　　以下为房产过户协议格式的范本：
  　　卖方（甲方）：
  　　姓名：_______________ 身份证号码：___________________
  　　地址：_______________ 电 话：___________________
  　　买方（乙方）：
  　　姓名：_______________ 身份证号码：__________________
  　　地址：_______________ 电 话：__________________
  　　甲、乙双方在平等、自愿、诚信的基础上，就乙方向甲方购买房屋产权事项达成协议，现一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。
  　　一、甲方将其位于 房屋产权一次性有偿转让给乙方，转让方式为出售。出售金额为人民币 大写 。付款方式：自合同签订之日起一次性付清。该房产系还建房屋，建筑面积约 平方米。
  　　二、甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，该转让房产产权无争议（包括不被抵押、查封，不被第三人追索），若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的责任，与乙方无关。
    
  　　三、由于是还建房，自乙方从甲方购买产权之日起到乙方入住房屋和获得房屋产权证为止，甲方有责任通知和乙方房屋有关的一切事宜并予协助。乙方也必须遵守和履行还建房的相关政策和法规。
  　　四、本协议在履行中发生争议，由甲、乙双方自行协商解决。协商不成，可交区人民法院处理。
  　　五、本协议自甲、乙双方签字之日起生效。
  　　六、本协议一式三份，效力等同，甲、乙双方各执一份，见证人留存一份。
  　　甲方： 乙方：
  　　年 月 日 年 月 日
  　　证明人：
  　　年 月 日
  　　年 月 日
  　　我们应当知道，房产过户并不是两人私下签订房产过户协议就可以生效的，还需双方带好相关材料到指定地点办理房产过户登记才能发生法律效力。房产过户协议的效力只能发生在两人之间，并不能对抗善意第三人。

2. 房地产估价报告怎么写

　　房地产资产评估报告或房地产估价报告一般都有个格式：

　　估价报告的规范格式
　　A.0.1  封面：
　　（标题：）房地产估价报告
　　估价项目名称：（说明本估价项目的全称）
　　委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名）
　　估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
　　估价人员：（说明参加本估价项目的估价人员的姓名）
　　估价作业日期：（说明本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）
　　估价报告编号：（说明本估价报告在本估价机构内的编号）
　　A.0.2  目录：
　　（标题：）目录
　　一、致委托方函
　　二、估价师声明
　　三、估价的假设和限制条件
　　四、估价结果报告
　　（一）
　　（二）
　　…
　　五、估价技术报告（可不提供给委托方，供估价机构存档和有关管理部门查阅等）
　　（一）
　　（二）
　　…
　　六、附??Br>    （一）
　　（二）
　　…
　　A.0.3  致委托方函：
　　（标题：）致委托方函
　　致函对象（为委托方的全称）
　　致函正文（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）
　　致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章）
　　致函日期（为致函的年月日）
　　A.0.4  估价师声明：
　　（标题：）估价师声明
　　我们郑重声明：
　　1  我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
　　2  本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
　　3  我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。
　　4  我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
　　5  我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘）。
　　6  没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。
　　7  （其他需要声明的事项）
　　参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章（至少有一名）
　　A.0.5  估价的假设和限制条件：
　　（标题：）估价的假设和限制条件
　　（说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件）
　　A.0.6  估价结果报告：
　　（标题：）房地产估价结果报告
　　（一）委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）
　　（二）估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级）
　　（三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）
　　（四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）
　　（五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）
　　（六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）
　　（七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）
　　（八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）
　　（九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）
　　（十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）
　　（十一）估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）
　　（十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）
　　（十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）
　　A.0.7  估价技术报告：
　　（标题：）房地产估价技术报告
　　（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）
　　（二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）
　　（三）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）
　　（四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）
　　（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）
　　（六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）
　　（七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）
　　A.0.8  附件：
　　（标题：）附件
　　估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。

3. 房地产评估报告

　　房地产评估报告范例

　　一、房屋产权人(单位)：×××

　　二、估价目的：拆迁补偿价格评估

　　三、估价日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日

　　四、估价时间：二00二年四月十五日(趋于拆迁日)

　　五、估价依据

　　1.中华人民共和国《城市房地产管理法》

　　2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;

　　3.评估委托书：

　　4估价评估人员勘察了解的情况;

　　5.房屋所有权证(新北全字00311100号);

　　6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。

　　六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。

　　七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。

　　八、估价结果

　　本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：

　　人民币小写：206247元

　　大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元

　　九、评估价格有效期

　　本报告评估时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。

　　十、评估价格应用范围

　　该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。

　　十一、估价的假设和限制条件

　　1.估价假设条件

　　我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：

　　(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;

　　(2)该物业可以在公开市场上自由转让;

　　(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;

　　(4)不考虑特殊买家的额外出价。

　　2.限制条件

　　(1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。

　　(2)本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。

　　(3)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。

　　十二、特别声明

　　1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

　　5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

　　估价分析说明部分

　　一、估价物概况
　　本报告评估的标的物为一座位于新乡市胜利路XX号的房地产，房屋所有权属于XXX，该人持有新乡市人民政府颁发的房屋所有权证(新房权证字XXXXX号)，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。

　　2.位置座落及环境状况

　　评估标的物座落于新乡市胜利路XX号(XX号与XX交叉口)，该房屋南临XXX、北临XX商业铺面，门前为我市主干道胜利路，属新乡市二级区段(按原划分区域标准)该建筑后面(即东侧)为住宅房，监卫河河道。评估房地产属于正在出租的营业性用房，地处新乡市市级商业服务，房屋利用率极高，是理想的房地产投资、经商场所。

　　3.建筑物基本状况描述

　　评估标的物为一幢二层砖混结构建筑物。建筑时间为1981年，目前底层为出租商业经营场所，前墙粘贴古式仿砖瓷片，二层是前墙挂招牌，双开玻璃弹簧门，一层地面铺设花岗岩地板，墙壁贴纹布，顶层为轻钢龙骨吊顶，后为了经营方便设方格木棚，门框已经装饰修饰，并有磨砂单开门。二层目前为商业经营人的住所、属于出租，地面铺设普通地板砖，内墙888涂料抹平，部分粘贴壁纸，空间经磨砂玻璃隔开，予制过梁，现浇顶，二层设室外楼梯，由于该建筑物曾改造过，为经营和使用方便，楼梯靠南及二层东墙已经全封闭(含顶层临时)经评估人的现场勘测及调查了解，评估房产北墙长为8.35米，临街前墙为6.45米，建筑总面积(产权证)为78.90平方米于该幢建筑物经过二次装修使用及维护情况较好，根据新乡市人民政府《房屋拆迁补偿标准》之规定，房屋成新率为九成新。

　　二、估价程序

　　1.专业人员组织评估小组，拟定评估工作方案。

　　2.核定与估价对象有关的图纸、资料等有关文件。

　　3.对评估标的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑结构等进行勘察。

　　4.评估测算，撰写提交评估报告。

　　三、评估方法的选择

　　因目前市场上同类型房地产交易安全较多，选用市场比较法进行评估较好。又因为该营业房目前为出租收益房屋，所以又可以采用还原法进行评估，最后将上述两种方法的估价结果加以权重并计算，便得出拆迁标的物的价格。

　　四、评估测算过程

　　(一)市场比较法

　　1.市场比较法公式：市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为：

　　待估房地产价格=交易实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正

　　2.选择可比案例

　　经筛选，确定以A、B、C、D四个交易为可比案例。

　　案例

　　项目位置及所处区域类别用途建筑结构所在层次交易时间售价

　　(元/平方米)

　　A平原路及劳动路交叉口营业砖混六层1-2/62000.43250

　　B胜利路与姜庄街交叉口营业砖混六层1/61999.83100

　　C人民路东段营业砖混六层1/62000.42900

　　D新乡市旧城区东关大街营业砖混六层1/62000.82600

　　3. 估价计算

　　(1)交易情况修正

　　可比实例A、C、D的交易价格均属产开发公司售价，价格较正常，可比实例B为非正常交易，应作适当修正，设估价对象的交易价格指数为100，得出可比实例A、C、D的交易价格指数为100，B的交易价格指数为95。

　　(2)交易日期修正

　　实例A、C、D的交易日期均为2000年，实例B的交易日期为1999年，由于近一年来2000-2001年房地产营业房销售市场基本无变化，无需进行交易日期修正，设估价对象交易日期修正指导为100，则A、C、D交易日期修正指数为100，由于实例B发生交易时间较早，其交易日期修正指数为98。

　　(3)区域因素修正

　　因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通达程度、繁华程度、居民区，周围环境等因素各不相同，应将其修正。经比较分析，可比实例A位于劳动路与平原路交叉口，地段和繁华程度比评估对象稍强，周围环境较适合经营，道路通达程度较好。可比实例B位于胜利路与姜庄交叉口，地段和繁华程度比评估对象较优，但交通通达程度不如评估对象，周围环境和评估对象相似。可比实例C位于人民路东段，地段和繁华程度不如评估对象，但交通通达，可比实例D位于原新乡市旧城区东关街，地段、繁华程度和交通通达程度不如评估对象，所处居民区这一因素比估价对象较优，设估价对象所在地段区域因素修正指数为100，通过列下表分析，得出可比实例A为105、B为106、C为97、D为89.5。

　　区域因素修正表

　　区域因素权数估价对象实例A实例B实例C实例D

　　地段0.1100110110110110

　　交通通达程度0.21001109510085

　　繁华程度0.41001051109085

　　居民区0.1100100110110115

　　周围环境0.21001051059580

　　小计11021051069789.50

　　个别因素

　　因构成房地产本身的使用功能，质量好坏等因素方面的差异所产生的价格差别，如临街状态、建筑结构、装饰装修，使用性质、面积、形状等各有不同，从而影响交易价格。经比较分析，A、B、C、D都为未经装修的新建房屋，其结构都比估价对象优，使用性质都是营业出租，面积及形状都比估价对象好。设估价对象的个别因素修正指数为100，通过列下表可得出A、B、C、D的个别修正因素指数分别为118、115、110、109。

　　个别因素修正系数表

　　个别因素权重估价对象实例A实例B实例C实例D

　　建筑结构0.3100140140140140

　　装饰装修0.210095959595

　　使用性质0.2100100100100100

　　临街状态0.21001201109085

　　面积形状0.1100130120110110

　　小计1100118115110109

　　比准价格计算

　　根据市场比较法计算公式，比准价格计算如下表：

　　项目交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格

　　(元/平方)

　　A3250100/100100/100100/105100/1182623

　　B3100100/95100/98100/106100/1152731

　　C2900100/100100/100100/97100/1102718

　　D2600100/100100/100100/89.5100/1092655

　　由于以上四个比准价格较接近，求其算术平均值即为对象价格：

　　2632+2732+3718+2655

　　估价对象单价=———————————=2682元/平方米

　　4

　　估价对象价格=2682×78.9=211609

　　收益还原法

　　1.收益还原法(称收益法)是一种运用恰当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法，其基本公式为：

　　V=a/r[1-1/(1+r)n]

　　式中：V为房地产价格

　　r为还原利率

　　n为未来可取得收益的年限

　　运用此方法评估时，其纯收益和还原利率的确定十分关键，在确定纯收益时，我们既考虑物业的实际，更考虑物业的客观收益，即排除实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。

　　2.资料的收集及参数的选择

　　通过调查，分析收集有关资料如下：

　　(1) 按照新乡市不同区段房屋租赁状况，测算房屋租金水平，确定房地产总租金2300元。

　　(2) 房地产税(房产税、营业税、城建税教育费附加)取提总收入的17.5%。

　　(3) 修缮费按房屋现值的3%。

　　(4) 年折旧费按房屋重置价的1.5%计算。

　　(5) 保险费为房屋现值的3‰。

　　(6) 管理费按年租金的3%计算。

　　3.计算总收益=12×2300元/月=27600元

　　4.计算总费用

　　(1) 房地产税

　　房地产税=56400×17.5%=4830元

　　(2)管理费：

　　管理费=56400×3%=828元

　　(3)修缮费：

　　房屋折旧费=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米

　　房屋现值=830×78.9-20628=44859元

　　修缮费=44859×2%=897元

　　(4)折旧费:

　　折旧费=830×1.5%×78.5=982元

　　(5) 保险费:

　　保险费=44859×3%=134元

　　(6) 总费用:

　　总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元

　　5.年纯收益

　　年纯收益(a)=年总收益-年总费用=27600-7671=19929元

　　6. 确定房地产的综合还原利率

　　还原利率的确定我们采用安全利率加风险调整值的办法确定.根据中国人民银行近期发布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影响评估对象的各种社会经济因素确定低风险下的土地风险调整系数为7%，房屋风险调整系数为8%，利用公式：

　　风险调整系数=Xγ1+Yγ2

　　其中X为土地价格在房地产价格中的比重，Y为房产价格在房地产价格中的比重。

　　风险调整系数=7%×0.6+8%×0.4=7.4%

　　γ=安全利率+风险调整系数=1.89%+7.4%=9.29%

　　7. 计算房地产价格

　　选用计算公式

　　a　　　　　　　　1

　　V=— × [ 1 —　———— ]

　　r　　　　　　　(1+r)n

　　n为房屋使用年限，该拆迁评估房屋为砖混结构，非生产用房按规定经济耐用年限为50年，该房屋建于1981年，已使用21年，则尚可使用年限n=50-21=29。将上述有关参数代入公式可得：

　　119　　　　　　　　　　1

　　V=——— × [ 1 —　—————— ]=198204

　　9.29%　　　　　　(1+9.29%)29

　　(三)通过以上两种估价方法的不同运用，用市场比较法评估得出的房地产价值为211609元，用收益还原法评估得出的房地产价值为198204元。根据房地产估价规范的要求，取市场比较法估价结果权重值为0.6，取收益还原法评估结果权重值为0.4，综合得出评估房地产价值为：

　　211609×0.6+198204×0.4=206247

4. 房屋质量评估报告怎么写?

房屋质量评估报告的写法：应当依次写明写明工程名称、监理单位、发出日期、说明以及工程概况、土建工程质量情况、补充说明及材料附件等。一般被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
一、非居住房房屋拆迁的赔偿标准是怎样的
非居住房主拆迁补偿标准是货币补偿金额应当根据被拆除房屋房地产市场价确定；实行价值标准房屋调换的，应当按照货币补偿金额与安置房屋的房地产市场价结算差价。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
二、对征收拆迁评估结果不满意怎么办
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
三、拆迁时房子的价值如何计算
拆迁时房屋的价值是找房地产价格评估机构评估确定的。房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
【本文关联的相关法律依据】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
第十九条
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

5. 房屋质量评估报告怎么写

房屋质量评估报告首先在首页写明工程名称、监理单位、发出日期等，其次，写明填写说明以及工程概况、土建工程质量情况等，最后，写明有关补充说明及材料，以及单位法定人等的签名，签发日期。
一、男方自愿净身出户离婚协议书怎么写
男方净身出户协议书的内容主要包括：
1、首先写双方的姓名、年龄、身份证号、住址等详细信息;
2、其次写明双方自愿离婚;
3、写明双方对共同财产的处理，如果男方净身出户，可以写明全部财产归女方所有;
4、最后，标注日期、双方签名。
5、涉及孩子抚养权问题的，还应写明孩子抚养权的归属以及抚养费的相关事项。
二、责任田证明怎么写
责任田证明书写如下：1、土地承包合同或二轮延包土地证；2、写明经营起始期限、单位、发包人等信息的村组证明；3、写明委托事项，委托人因为什么情况不能办理什么事宜将委托被委托人办理。4、注明委托的权限，是全权委托还是仅委托一部分事项；5、落款处要记得注明委托书有效日期；6、最后委托人签名以及写委托书的日期。
三、建筑专业承包合同担保书怎么写
工程合同担保书的写法：
1、写明保证事由，由保证人某某对某工程施工合同、变更文件和补充协议自愿向遵义城建建筑工程有限责任公司提供担保保证。
2、写明保证内容，如税、费，质量、安全、文明施工、工期、违约责任等；
3、保证责任,即是连带保证责任还是一般保证责任；
4、最后由当事人签名并注明日期。
【本文关联的相关法律依据】
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

6. 房地产评估报告

 房地产评估报告
                    　　房地产评估报告，报告具有成文事后性的特点，随着社会的发展，越来越多的事务都会使用到报告，不管是在校社工还是职场人都需要学会写报告，以下为大家分享房地产评估报告。
  　　房地产评估报告1  　　 一、 委估项目 
  　　*公司所属房产抵押贷款估价项目
  　　二、 委托方
  　　 名称：*公司 
  　　地址：
  　　 三、 估价方 
  　　名称：*房地产评估咨询有限公司
  　　地址：
  　　证书号： 资质等级：
  　　法定代表人：
  　　 四、 估价对象概况 
  　　估价对象位于，其合法产权人为*公司，建筑面积共9687.69平方米。
  　　其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于20xx年，于20xx年底重新改造装修，外观成新，房屋所有权证号码为。
  　　副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于20xx年，外观九成新，房屋所有权证号码为。
    
  　　 五、 估价目的 
  　　为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
  　　 六、 估价时点 
  　　20xx年8月15日
  　　 七、 价值定义 
  　　采用公开市场价值标准
  　　 八、 估价原则 
  　　本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：
  　　1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
  　　2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。
  　　3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
  　　4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
  　　 九、 估价依据 
  　　1. 委托方提供的资料
  　　(1)委托书;
  　　(2)委托方企业营业执照复印件;
  　　(3)房屋所有权证复印件。
  　　2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
  　　3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。
  　　4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。
    
  　　 十、 估价方法 
  　　估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。
  　　 十一、 估价结果 
  　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。
  　　 十二、变现能力分析 
  　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。
    
  　　估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格范围为：估价结果±10%，变现时涉及以下税费：
  　　①中介服务费：5%--6%
  　　②契税：4%
  　　③营业税、城市维护建设税及教育费附加：5.5%
  　　④所得税：20%
  　　⑤过户手续费：2%左右
  　　⑥印花税：0.5‰
  　　⑦其它费用
  　　 十三、估价人员 
  　　中国注册房地产估价师
  　　注册号：
  　　中国注册房地产估价师
  　　注册号：
  　　 十四、估价作业时间 
  　　20xx年8月12日—
  　　 十五、估价报告有效期限 
  　　本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从20xx年8月18日至20xx年8月17日止。
  　　 评估人： 
  　　20xx年XX月3日
  　　房地产评估报告2  　　 一、委托方 
  　　单位名称：XXXXX
  　　单位住址：
  　　联系电话：XXXXX
  　　 二、估价方 
  　　机构名称：XX房地产评估有限公司
  　　单位住址：XX市X路X号X大厦22楼
  　　法定代表人：XX
  　　联系电话：X
  　　 三、估价对象 
  　　 一 物质实体状况 
  　　 1.建筑物状况 
  　　⑴委估建筑物于一九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为369.97m2，其中含公摊面积99.2924m2。
  　　⑵XXXXX位于XX市XXXXX，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象属第12层B8号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。XXXXX外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖;
  　　内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项;电照线路暗设;每层设公共卫生间，装修中档;XXXXX配置两部客梯、一部货梯，电梯间装修一般;设地下停车场。
  　　 2.委估对象利用现状 
  　　委估房地产现作写字楼用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。
    
  　　 3.周围环境 
  　　估价对象位于XX市XXXXX第12层B8号，正南方靠XXX方向，街对面是百货大楼，正西方靠新华街方向，委估对象地处XX市商业中心，繁华程度高，交通方便，人流量大，但周围环境一般，目前是XX市一般的办公地段。
  　　 二 权益状况 
  　　委估对象位于XX市XXXXX第12层B8号，《房屋所有权证》证号为邕房权证字第XXX号，权属XXXXX所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。
  　　 四、估价目的 
  　　为确定房地产拍卖底价提供价格参考依据。
  　　 五、估价时点 
  　　XX年X月X日。
    
  　　 六、价值定义 
  　　本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、XX市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格;采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
  　　委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用6年，尚可使用44年;委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到2044年9月)
  　　即委估宗地剩余使用年限为41年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限41年计的市场价格;建议拍卖底价为市场价格的80%。
  　　七、估价依据
  　　一 行为依据
  　　《委托评估函》。
  　　 二 法律法规依据 
  　　1.《中华人民共和国土地管理法》。
  　　2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
  　　3.《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)。
  　　4.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。
  　　 三 取价依据 
  　　《全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》。
    
  　　 四 产权依据 
  　　《房屋所有权证存根》邕房权证字第XXX号.
  　　 八、估价原则 
  　　一 合法原则。
  　　二 公平原则。
  　　三 最高最佳使用原则。
  　　四 替代原则。
  　　五 估价时点原则。
  　　六 综合分析原则及多种方法比较原则。
  　　 九、估价方法 
  　　估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和XX市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。
    
  　　 十、估价结果 
  　　房地产价格及单价 小写 大写
  　　房地产正常价格 1136000元 壹佰壹拾叁万陆仟圆整
  　　房地产正常单价 3070元/m2 叁仟零柒拾圆整每平方米
  　　房地产拍卖底价 909000元 玖拾万零玖仟圆整
  　　房地产拍卖单价 2457元/m2 贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米
  　　 十一、估价作业日期 
  　　XX年X月X日至X月X日。
  　　 十二、估价报告应用的有效期 
  　　本估价报告有效期为壹年，即从XX年X月X日至X年X月X日。
  　　 十三、估价人员 
  　　估价师签名 资格证书号 估价师签名
  　　XXX XXXXX
  　　XXX XXXXX
  　　房地产评估报告3  　　 一、委托方与产权持有者概况及其他评估报告使用者 
  　　1、委托方：XX市XX区人民法院
  　　2、产权持有者：XXX。产权归属最终需由XX市XX区人民法院确定。
  　　3、评估报告使用者：委托方及委托方指定的其他报告使用者
  　　 二、评估目的 
  　　因XXX与YYY的执行纠纷一案.，需确定委估机器设备的市场价值。本次评估目的为该行为提供价值参考依据。
  　　三、评估对象和评估范围
  　　评估范围和评估对象根据XX市XX区人民法院司法鉴定委托书、查封扣押清单，经现场勘查盘点，制作盘点清单，并由经办法官、申请执行人和被执行人代表确认签字。具体为
  　　 机器设备详细情况如下： 
  　　共6套设备,分别为LH450/13铜大拉链退火机组、JLK-630/6+12+18+24+30框式绞线机、CCV 500KV XLPE 交联电缆生产线、35KV三层共挤干法交联生产线、RN-A绝缘生产线和Φ1600/1+1+3成缆机,详见《机器设备清查评估明细表》
    
  　　 四、价值类型及其定义 
  　　根据评估目的，确定本次评估对象的价值类型为市场价值。
  　　市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的'情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
  　　 五、评估基准日 
  　　本项目评估基准日是20XX年8月11日。
  　　评估基准日的选择是委托方根据评估目的、评估要求及评估目的所对应的经济行为所定的交易时点确定。
  　　 六、评估依据 
  　　 (一)经济行为依据 
  　　XX市XX区人民法院司法评估委托书(20XX)甬海法评字第110号。
  　　 (二)准则依据 
  　　1. 《资产评估准则——基本准则》(财企[2004]20号);
  　　2. 《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企[2004]20号);
  　　3. 《资产评估准则——评估报告》(中评协[2007]189号);
  　　4. 《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189号);
  　　5. 《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2007]189号);
  　　6. 《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189号);
  　　7. 《资产评估准则——机器设备》(中评协[2007]189号);
  　　8. 《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214号);
  　　9. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号)。
    
  　　 (三)产权依据 
  　　产权归属最终需由XX市XX区人民法院确定。
  　　 (四)取价依据 
  　　1、相关网站;
  　　2、评估人员现场勘察记录;
  　　3、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
  　　 七、评估方法 
  　　根据本次评估特定目的，结合被评估资产的实际状况以及评估数据的可搜集性，本次评估将对机器设备项目采用重置成本法、对动产项目采用市场法予以确定资产价值。并充分考虑期后司法处置整体变现因素。
  　　成本法是以取得被评估资产的重置成本为基础，扣除资产的.实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值等因素确定资产评估价值。
  　　市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
  　　 八、评估程序实施过程和情况 
  　　评估人员于20XX年8月11日对纳入此次评估范围内的资产进行了评估。主要评估过程如下：
  　　接受委托：20XX年8月11日，接受委托后，根据评估目的、评估对象及其分布情况和计划安排，经与委托方协商，拟定了相应的评估计划。
  　　现场实地勘察：包括查验评估范围内的机器设备等实物状态。
  　　评定估算：评估人员根据企业实际情况确定委估资产的评估方案，明确具体评估参数和价格标准，进行评估结论的分析、撰写评估报告和说明的初稿。
  　　内部审核、征求意见及出具报告：项目负责人在完成一审后，将报告初稿提交公司审核，审核包括部门二级审核、稽核部三级审核以及公司主管领导的最终审核。经过公司内部审核后，将评估结果与委托方进行沟通和汇报。根据沟通意见进行修改、完善后，将正式评估报告提交给委托方。
    
  　　 九、评估假设 
  　　本次评估除了以企业持续经营为假设前提外，还包括：
  　　 1. 一般假设 
  　　国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成的重大不利影响。
  　　 2. 特殊假设 
  　　有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
  　　根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
  　　 十、评估结论 
  　　评估结论：经评估，委托评估的机器设备评估价值为人民币14,4XX,230.00元(大写壹仟肆佰肆拾壹万伍仟贰佰叁拾元整)。
  　　以上评估结论详见评估明细表。
  　　上述评估结论是根据我们的评估工作而得出的，不包括下述“十一、特别事项说明”中所披露的相关事项对其可能产生的影响。

7. 房屋质量评估报告怎么写

法律分析：房屋质量评估报告首先在首页写明工程名称、监理单位、发出日期等，其次，写明填写说明以及工程概况、土建工程质量情况等，最后，写明有关补充说明及材料，以及单位法定人等的签名，签发日期。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十二条 市县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

8. 房屋质量评估报告如何写

法律分析：房屋质量评估报告首先在首页写明工程名称、监理单位、发出日期等，其次，写明填写说明以及工程概况、土建工程质量情况等，最后，写明有关补充说明及材料，以及单位法定人等的签名，签发日期。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条  市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。