物业管理市场的形成发展

1. 物业管理市场的形成发展

(一)物业管理市场的概念市场，是指商品交易的场所或商品行销的区域，它“至天下之民，聚天下之货”，使人们得以“交换而还，各得其所”。市场即在一定的时间、一定的地点进行商品交换的场所。这是对市场的狭义 理解，是对市场局部特点和某种外在表现的概括，它仅仅把市场看作流通行为的载体。按照马克思主义政治经济学关于市场的广义理解，市场是指商品交换和商品买卖关系的 总和。它不仅包括作为实体的商品交换的场所，更重要的是，它包括一定经济范围内商品交换的活动。生产者与消费者就是通过市场形成相互联结的纽带。列宁指出：哪里有分工和商品生产，哪里就有市场。随着分工的扩大和商品生产的发展 ，市场也在发展。它不仅表现在市场主体的增加、市场客体数量和种类的增加、市场规模的扩大和市场场所的增多，而且表现在不同职能市场的出现。从市场发展的历史轨迹来看，先 有消费商品市场，再有生产资料市场；随着简单商品经济发展到扩大商品经济，便出现了劳动市场、资本市场。由于生产要素全面商品化，在商品市场中又派生出各种特殊的市场，如 技术市场、信息市场、产权市场、文化市场、房地产市场、物业管理市场等等。在各种各类市场中，又可以根据交换客体的形态，将市场分为有形的商品市场和无形的商品市场两大类 。(二)物业管理市场的特点由于物业管理市场交换的是无形的管理服务，是市场细分的结果，因此它有着与其他商 品市场不同的特点：1.非所有权性物业管理服务必须通过服务者的劳动向需求者提供服务，这种服务劳动是存在于人体之 中的一种能力，在任何情况下，没有哪种力量能使这种能力与人体分离。因此，物业管理市场交换的并不是物业管理服务的所有权，而只是这种服务的使用权。2.“生产”与消费同步性物业管理服务是向客户提供直接服务，服务过程本身既是“生产”过程，也是消费过程，劳动和成果是同时完成的。例如保安服务，保安员为业主提供值岗、巡查等安全保卫服务 ，当保安员完成安全保卫服务离开岗位时，业主的安全服务消费亦就同时完成。3.品质差异性物业管理服务是通过物业管理企业员工的操作，为业主直接服务，服务效果必然受到员 工服务经验、技术水平、情绪和服务态度等因素的影响。同一服务，不同的操作，品质的差异性都很大。如不同的装修工程队，装修的款式及工艺就有很大的差异，即使是同一工程队 ，每一次服务的成果质量也难以完全相同。4.服务综合性与连锁性物业管理服务是集物业维护维修、治安保卫、清扫保洁、庭园绿化、家居生活服务等多 种服务于一体的综合性服务。这种综合性服务的内容通常又是相互关联、相互补充的。业主或使用者对物业管理服务的需求在时间和空间及形式上经常出现相互衔接，不断地由某一种 服务消费引发出另一种消费。例如，业主在接受汽车保管的同时，会要求提供洗车及维修服务。5.需求的伸缩性业主或使用者对物业管理服务的消费有较大的伸缩性，客户感到方便、满意时，就会及 时或经常惠顾；感到不便或不理想时，就会延缓，甚至不再购买服务。特别是在物业管理的专项服务和特色服务上，如代购车、船、机票，代订代送报刊等，客户可以长期惠顾，也可 以自行解决或委托其他服务商。二、物业管理市场的形成与结构随着我国的经济体制从计划经济向市场经济转变，传统的政府行为模式的房屋管理方式 逐渐被打破，出现了一种新的专业化、经营型的物业管理模式。物业管理的健康发展和规范运作离不开市场。物业管理市场作为一个独立的市场形态，并纳入到整个经济的市场体系之 中，是社会主义市场经济发展的必然产物。(一)物业管理市场的形成1.物业的特殊性使物业管理服务成为独立交换对象具备了 可能性物业本身是一种特殊的商品，它在空间上固定不变，时间上长期使用，供给有限，价格高昂。但在其消费阶段，随着物业的使用，必然出现陈旧、破损和功能的退化。为了保 证物业的正常使用和消费期的延长，就需要进行科学的管理、维修和养护。同时，随着科学技术的发展，高层建筑及相当规模的小区不断增多，功能复杂的设备大量使用，使物业设施 与功能复杂化和多样化。要管理好这些设备，就必须有专门知识和技能的管理人员进行管理和维护。因此，物业管理服务便成为独立的交换对象而存在，使物业管理市场的形成具备了 可能性。2.社会对物业管理服务需求的日益增加促使了物业管理市场的形成社会对物业管理服务的需求是多方面的：首先，是业主对物业管理的需求。业主为了使自己所拥有的物业得到正常的使用和保值 增值，需要有专业的物业管理机构料理自己名下的物业，对物业及各种设备、设施进行养护、维修，对环境进行美化，对治安进行维护等。通过对物业的专门化管理，业主获得了一个 舒适的生活或工作环境，从而提高了生活质量。其次，是房地产开发商对物业管理的需求。优质优价的楼宇加上良好的物业管理，现在 已成为开发商推出新楼盘的新卖点。随着人民生活水平的提高，消费者在购买房产的时候，除了质量、价格、地理位置等基本因素外，对环境及售后服务亦提出了更高的要求。开发商 将引入优秀的物业管理作为提供良好售后服务的一项重要的措施，并接纳物业管理的提前介入，既顺应消费者的需求，又对售后的房产进行妥善的保养，减少返修量，这样，亦使开发 商在房地产销售竞争中取得更多的优势。再次，是城市管理的要求。城市规划与城市管理是社会文明进步中的一项主要内容。城 市管理需要对各类住宅小区、商业楼宇和工业区进行全面有序的管理。要达到这一目的，非常重要的一条，就是通过各个小区自身的物业管理来配合实现，将物业管理与社会文明建设 结合起来，创建出文明小区与文明城市。(二)物业管理市场的结构物业管理市场与其他专业市场一样，由市场主体、市场客体和市场环境三个方面构成。1.市场主体市场主体是指在市场中进行交换的个人或组织。一种商品或劳务之所以成为交换的对象 ，是因为有对这种商品或劳务的需求，以及相应于这种需求的供给，因而市场主体包括需求主体和供给主体。物业管理市场的需求主体是物业的所有权者和使用者；供给主体是物业管 理的经营者，即通过合法手续取得物业管理经营资格的人或组织。2.市场客体市场客体是指在市场中被进行交换的对象。一个市场区别于另一个市场的主要标志在于 它们所交换的对象不同。市场客体可以分为有形的商品和无形的商品(即劳务)两大类。物业管理市场上的交换对象是物业管理服务，是一种无形的劳务。这种劳务具体体现在：房屋及 其附属设备、设施的维修、养护、管理，安全保卫，清扫保洁，环境绿化，代理租赁，以及应业主或使用人的要求提供的各种服务，等等。3.市场环境市场环境是指进行交换的环境。需要明确的是，这里所指的“环境”并不是进行交换的具体场所，而是指使交换赖以进行的社会制度以及各种相关的法律、法规。就物业管理市场 来说，主要包括：基本的社会制度、市场经济体制及国家大法——宪法；与物业管理相关的各种专门性法律，如民法、经济法、合同法、企业法等；具体有关物业管理的法规和政策； 各类物业管理的契约或合同。上述各种制度与法规共同制约着物业管理市场的具体交换行为。

2. 物业管理市场的介绍

物业管理是有偿出售智力和劳力的服务性行业，所出售的是无形的商品，其核心是服务 。这种以物业为对象的管理服务如同其他商品一样，具有价值和使用价值。物业管理服务进入商品交换领域，便构成了物业管理市场。所谓物业管理市场，是指出售和购买以物业为对 象的管理服务这种无形劳动的场所和由此而引起的交换关系的总和。具体地说，就是把物业管理服务纳入到整个经济活动中，使其进入流通、交换，使物业管理经验与服务得以传递、 应用，并渗透到生产、生活领域，改善生产与生活环境，提高生产与生活质量，从而实现其应有的价值。

3. 物业管理的基本特征是

物业管理的基本特征如下：
      根据我国《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规的规定，物权决定管理权。
      也就是说，物业管理是业主（产权所有者）按照合同的约定，根据合同内容和条款，对物业管理区域进行的公共秩序维护、环境维护、景观绿化养护、物业档案管理、业主关系协调的一项活动。
       物业管理的特征如下：
       1、市场化。随着我国经济和社会发展的步伐加快，物业管理从原来的后勤管理，到现在的社会化管理，已经成为我国国民经济发展中特别是服务业的重要支柱。
       2、专业化。由于物业管理牵涉到对建筑物、公共设备设施、场地场所、业主关系四种硬件和形态的管理，所以要求物业从业者具有经济学、心理学、植物学、建筑学、工商管理、互联网管理等方面的专业知识，这样才能服务好业主，满足业主需求。
      3、商业化。中国的物业管理是从香港引进的，中国的第一家物业管理公司成立于深圳，这几年随着房地产市场的发展，物业管理更多的是朝着商业化的脚步在开展。诞生了很多有口皆碑的物业商业管理公司。物业管理从传统的保安、保洁、维保、保绿的“四保”，到现在已经发展到商业楼盘的管理、前期介入、商业策划、商业布局、空间管理、办公优化等高级阶段。
      4、网络化。任何一种行业目前都离不开互联网，互联网成为三年来物业管理行业的热门话题。很多物业公司也利用互联网的便利性开展了智慧社区建设脚步，与国家的智慧社区战略紧密相联。物业公司也纷纷利用互联网，开展办公、特约服务、物业金融等方面的创新。、
      5、公益化。物业公司虽然是服务行业，但是牵涉到千家万户的幸福和安康，物业在履行自己企业使命的同时，也在履行着一部分政府相关机构的职能和职责。比如人口调查、经济普查、代表选举、民意调查、计划生育、犯罪跟踪等多方面的工作，都由物业参与协助政府相关部门完成。
      6、低利润化。虽然目前诞生了全国性的物业公司如万科物业、金地物业、彩生活物业、长城物业，还有一批上市的物业公司，他们在向资本市场迈进的同时，也获取了一定的经济利益，得到了社会和市场的广泛认可。但是大部分的物业公司，还是徘徊在低利润的水平，这个主要原因，大部分与开发公司的产品质量、周围配套、公共设施配备、交通等方面的影响，还是处于一种开发商的助手作用，很多物业公司由开发公司进行补助得以生存。
      7、恒定化。虽然从事物业管理行业的人都认为和调侃自己是上辈子作孽，今生做了物业管理。但是从就业安全性、稳定性、潜力性来说，物业管理属于可以打造百年企业的行业，因为业主的产权最少的是40年，住宅的产权可以达到70年。只要物业公司真正诚信经营、品质为先，还是可以做到在这个行业内的相对恒定。
       上述论证纯属个人观点，是自己从事了12年物业管理所提出来的，如果其他专家有更好的意见，请采纳。
       如有任何疑问，可以发送问题至我个人邮箱进行解答。973051905@qq.com

4. 物业管理的基本特点

物业管理的基本特点:①业主自治自律。业主是物业的主人，掌管着自己财产的占有、使用和支配权。物业管理的好坏直接关系到每一个业主和使用人自身的利益。业主自治自律主要有两个关键环节，一是要有一个全体业主共同遵守的业主公约，这也是实行业主自治的前提;二是要成立业主委员会，这是业主自治的关键。②物业管理企业的统一专业化管理。物业管理涉及到方方面面，有各种矛盾和关系需要协调和处理，且工作的管理性、技术性又很强，所以必须对物业实行统一的专业化的管理。

5. 市场物业管理主要负责什么

你好
指导、监督、服务等的管理工作。物业管理市场的管理是对物业管理服务交易中各种经济活动的管理，其管理的范围比较广，管理的内容也较为丰富。主要包括以下几方面的管理。[1]
1．物业管理市场交易主体的管理2．物业管理市场交易客体的管理【摘要】
市场物业管理主要负责什么【提问】
你好
指导、监督、服务等的管理工作。物业管理市场的管理是对物业管理服务交易中各种经济活动的管理，其管理的范围比较广，管理的内容也较为丰富。主要包括以下几方面的管理。[1]
1．物业管理市场交易主体的管理2．物业管理市场交易客体的管理【回答】

6. 物业管理的特点有哪些

物业管理适应了城市房屋管理的特点，这些特点包括：房屋产权的多元化要求管理机构的权威性；住宅小区功能的多样化带来了管理内容的复杂性；住宅小区设施的系统化要求管理形式专业性和统一性；住宅小区居民追求生活方便而对相关服务提出的综合性要求。同时，物业管理又是房地产综合开发的派生物，它作为房地产市场的消费环节，实质上是房地产综合开发的延续和完善。良好的物业管理，既有利于促进房地产的销售，又有利于扩大其经营服务范围。
一、地下停车场的产权归谁所有
住宅小区地下停车位的产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，住宅小区地下停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。也就是住宅小区地下停车位的产权应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。
二、小区物业私自开一个机动车出入口违法吗
违法，什么是物业管理广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。狭义的物业管理则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。物业管理理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。物业管理是与建筑物使用有关的管理服务，他的目的在于使建筑物使用者享用安全、健康、舒适、清洁、环保、便利及良好生活机能的生活空间。物业管理是物业的一种增值服务。除了提供建筑物内劳务与服务外，以延续了建物生命与使用的基本需求外，更应借由营运管理增加收入，以提升不动产与土地的价值。物业服务项目包括：警卫保全、清洁劳务及设备设施类如电力、空调、升降机、给排水、安全系统等维护、修理、保养等三大类工作。
二、物业管理的主要对象物业管理的主要产业对象是住宅小区，包括高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准工业厂房、仓库等。它的管理范围相当广泛，服务项目多元化。除房屋的使用及出租的管理、房屋及附属设备设施的维修养护外，还有房屋室外即住宅小区内的清扫保洁、治安保卫、交通疏导及车辆停泊、环境绿化以及为居民生活提供方便的各种服务。

7. 专业化物业管理最大的市场是

我国的京津冀、长三角、珠三角、长江中游以及成渝城市群将成为未来中国最具发展潜力的地区。是中国经济最活跃、潜力最突出的地区，其衍生出巨大的住房和物业管理需求。【摘要】
专业化物业管理最大的市场是【提问】
我国的京津冀、长三角、珠三角、长江中游以及成渝城市群将成为未来中国最具发展潜力的地区。是中国经济最活跃、潜力最突出的地区，其衍生出巨大的住房和物业管理需求。【回答】
我国的京津冀、长三角、珠三角、长江中游以及成渝城市群将成为未来中国最具发展潜力的地区。是中国经济最活跃、潜力最突出的地区，其衍生出巨大的住房和物业管理需求。【回答】
传统的物业管理服务多集中于办公楼、购物中心、住宅等业态。但近年来高新园区、数据中心、学校、医院、公共交通设施等多种类型物业的专业管理需求不断增加，使得物业管理的服务业态已呈现多元化发展趋势，相关服务的个性化需求也将日益增多。未来，物业管理企业将更为主动探索贴近业主需求的特色定制化服务，加快行业内服务业态和服务内容多元化、差异化的趋势。【回答】
对物业管理服务企业来说，将基础业务外包是利用专业服务公司提供的优质服务，实现专业化、集约化管理。为提高服务质量与服务效率，除将基础业务外包外，物业管理服务企业还更多地将信息化、智能化等新技术应用在物业管理服务中，例如目前已开发使用的产业物联网智能物管系统和智能社区服务平台等。对于物业管理服务企业而言，不断拓展创新解决方案并增加在前沿科技和智能应用方面的投资势在必行。【回答】

8. 物业管理的基本特征是什么？

1、市场化。随着我国经济和社会发展的步伐加快，物业管理从原来的后勤管理，到现在的社会化管理，已经成为我国国民经济发展中特别是服务业的重要支柱。
2、专业化。由于物业管理牵涉到对建筑物、公共设备设施、场地场所、业主关系四种硬件和形态的管理，所以要求物业从业者具有经济学、心理学、植物学、建筑学、工商管理、互联网管理等方面的专业知识。
3、商业化。中国的物业管理是从香港引进的，中国的第一家物业管理公司成立于深圳，这几年随着房地产市场的发展，物业管理更多的是朝着商业化的脚步在开展。
诞生了很多有口皆碑的物业商业管理公司。物业管理从传统的保安、保洁、维保、保绿的“四保”，到现在已经发展到商业楼盘的管理、前期介入、商业策划、商业布局、空间管理、办公优化等高级阶段。
4、网络化。任何一种行业目前都离不开互联网，互联网成为三年来物业管理行业的热门话题。很多物业公司也利用互联网的便利性开展了智慧社区建设脚步，与国家的智慧社区战略紧密相联。5、公益化。物业公司虽然是服务行业，但是牵涉到千家万户的幸福和安康，物业在履行自己企业使命的同时，也在履行着一部分政府相关机构的职能和职责。比如人口调查、经济普查、代表选举、民意调查、计划生育、犯罪跟踪等多方面的工作，都由物业参与协助政府相关部门完成。