万达商业为什么选择从港股退市

1. 万达商业为什么选择从港股退市

研究港股的小伙伴们都知道，相对于A股市场而言，港股更加便宜。
对于此次私有化，最主要的原因是因为估值太低，香港市场万达商业的市盈率太低，如果在A股上市又保留港股，股价会被拖累。详细解释如下：
      港股的低估值由来已久，显然王健林王爸爸也不是第一次知道。所以万达商业一开始的上市计划就是“A+H”股模式。也就是在在香港和内地都上市。这种模式的好处除了可以搞两次IPO，更重要的是在香港的后续融资。
      不过“A+H”模式最大的缺点是低估值的H股成为木桶的“短板”，拖累A股，降低公司的整体估值水平。
      假如某公司净利润2亿，总股本1亿，在A股上市后市盈率为15倍，则股价30元、市值30亿。假如该公司发行了2000万H股，由于两地估值水平悬殊，投资人南下“捡便宜”。最终A股、H股价格分别稳定在20元和15港元，H/A比价为60%，总市值约合18.4亿，生生被拖累38.7%！
      以南方航空为例，A股价格为7.08元，H股是3.98港元，H/A比价为56%。中国人寿H/A比价是68%，比亚迪不到64%，广汽集团只有32%，房地产开发商“金隅股份”竟然只有25.52%……
在环证通平台进行跨市场证券互换交易交易的小伙伴，知道为啥买港股跟捡漏似的吧~
      A股上市的房地产企业市盈率一般为十几倍。2015年，万达商业净利润超过300亿，若在A股上市，按15倍市盈率，市值可达4500亿。而在提出私有化之前，万达商业H股价格对应市值约合1200亿人民币，市盈率仅为4倍！
      发行A股后，万达商业总股本将达47.77亿股，其中6.52亿H股占比13.66%。假如H股拖累A股20%，王健林将损失千亿身家，实在得不偿失。
（备注:本文援引自环证通 侵删 ）

2. 万达商业“被退市”，港股为什么给予其低估值

　　实际上，A股和H股这两个资本市场的专业度不一样，也因此，对万达的估值也不会一样，按照港股的价值理论，万达的估值是合理的。

　　主要有三点：第一，港股估值的逻辑不是看一家企业的资产增值有多快，因为一家企业的资产增值并不能证明该企业有能力，只是有资源而已，或是大势好，所以资产重估的价值在港股是不认可的；第二，港股是不愿意给通过一些政商关系而非纯粹的市场竞争所获得的利润给予价值；第三，港股主要是看一家公司的现金流，如果一家公司能有良好的现金流，才是具有盈利能力的公司。

　　在海外市场，较为认可的房地产模式是轻资产、重运营+金融，如铁狮门模式，其发展独立的基金作为GP，成为基金管理人，同时具备轻资产的运营能力，通过输出管理，输出服务，从而获得利润，是不依靠资产来赚钱。

　　有研究报告显示，在国内的一线城市，大多数物业的净租赁收入减去支出后，净租金回报率往往低于3%。这意味着如果投资者用财务杠杆收购资产时，会产生负杠杆效应。而万达的租金回报率只有3%多，这么低的租金回报率，市场是不会给予高估值的。

　　1、期待采用物业销售支持公司长期持有物业的商业模式是难以为继的，必须大举举债来补充现金流。这种模式由于商业地产2%-3%的租金回报率，不足以支持公司的借款利息，形成负杠杆，使非销售业务的运营现金流为负，而且投资物业大量占用了公司的投资现金流，使租金收入无法支付债务支出；

　　2、高昂的商业地产房产税和租赁税，商业地产出租中缴纳给ZF的税费达到租金金额的1/4，这使租金回报率大幅度降低，加上商业地产高昂的维护成本和运营成本使租金回报率在3%以下，长期持有商业地产是一项低回报的投资，对资本市场也是不吸引的投资，远低于资本市场期待的6%—7%的租金回报率；

　　3、商业地产的铁血军规是成熟的商圈和人流，在众多消费力较弱的城市低价拿地，开发城市综合体在即将到来的房地产下行通道中，将承受供求失衡的风险，这些风险将在未来显现出来。低价拿地就可以赚钱其实是建立在房地产将持续快速上涨的前提下。

　　4、很多人认为万达“懂ZF”，因此土地成本很低，但实际上，低土地成本应该已经反映到万达过去年份的毛利率上，且低土地成本被不断上升的建筑成本、人工成本、运营成本和财务成本蚕食殆尽；

　　5，万达的低土地成本是因为其选择了很多非主流城市，在三四线城市建造商业物业的成本和在一二线城市建造商业物业的成本在等同级别的情况下差别不会超过15%，但是租金回报率却相差几倍，出售的周转速度差很多，价格也可以差1-3倍。也就是说，如果你在不成熟的地方建造商业物业，那么其实真实的成本更高，因为少的只是土地收购的成本和少量的建筑成本，这部分的成本占物业出售成本的不超过一半，但是销售金额和租赁收入单价就差1-3倍。

　　万达曾计划于A股上市，但后来终止。终止的原因有多种，但其中很大程度上可能是因为其很高的资产负债率难以通过证监会审核。根据最新财报，其2015年负债率为73%，靠加杠杆及满负荷投资的运营模式，显然不会受到港股的认可。

　　不仅如此，近期，李兆基家族大幅抛售香港地产，伺机出售国内地产；瑞安停止新天地上市，要减持中国地产；李嘉诚据传也在减少投资，香港投资大鳄已对中国的房地产市场持有谨慎态度，更何况是没有现金流的价值重估。

　　总结

　　港股对房地产认可的模式每一样都与万达商业的现状背道而驰，港股认可的模式为：

　　1、价值产生高度依靠运营而非依靠资产，如喜达屋；

　　2、基本上不持有任何资产，依靠管理和运营输出赚钱，如戴德梁行、仲量联行；

　　3、往往在开发阶段获取大部分的价值，却不承担大部分的风险，利用资管和无风险的金融杠杆赚钱，如铁狮门，汉斯地产。

　　因此，万达商业估值偏低是有道理的。

3. 万达商业“被退市”，港股为什么给予其低估值

　　实际上，A股和H股这两个资本市场的专业度不一样，也因此，对万达的估值也不会一样，按照港股的价值理论，万达的估值是合理的。

　　主要有三点：第一，港股估值的逻辑不是看一家企业的资产增值有多快，因为一家企业的资产增值并不能证明该企业有能力，只是有资源而已，或是大势好，所以资产重估的价值在港股是不认可的；第二，港股是不愿意给通过一些政商关系而非纯粹的市场竞争所获得的利润给予价值；第三，港股主要是看一家公司的现金流，如果一家公司能有良好的现金流，才是具有盈利能力的公司。

　　在海外市场，较为认可的房地产模式是轻资产、重运营+金融，如铁狮门模式，其发展独立的基金作为GP，成为基金管理人，同时具备轻资产的运营能力，通过输出管理，输出服务，从而获得利润，是不依靠资产来赚钱。

　　有研究报告显示，在国内的一线城市，大多数物业的净租赁收入减去支出后，净租金回报率往往低于3%。这意味着如果投资者用财务杠杆收购资产时，会产生负杠杆效应。而万达的租金回报率只有3%多，这么低的租金回报率，市场是不会给予高估值的。

　　1、期待采用物业销售支持公司长期持有物业的商业模式是难以为继的，必须大举举债来补充现金流。这种模式由于商业地产2%-3%的租金回报率，不足以支持公司的借款利息，形成负杠杆，使非销售业务的运营现金流为负，而且投资物业大量占用了公司的投资现金流，使租金收入无法支付债务支出；

　　2、高昂的商业地产房产税和租赁税，商业地产出租中缴纳给ZF的税费达到租金金额的1/4，这使租金回报率大幅度降低，加上商业地产高昂的维护成本和运营成本使租金回报率在3%以下，长期持有商业地产是一项低回报的投资，对资本市场也是不吸引的投资，远低于资本市场期待的6%—7%的租金回报率；

　　3、商业地产的铁血军规是成熟的商圈和人流，在众多消费力较弱的城市低价拿地，开发城市综合体在即将到来的房地产下行通道中，将承受供求失衡的风险，这些风险将在未来显现出来。低价拿地就可以赚钱其实是建立在房地产将持续快速上涨的前提下。

　　4、很多人认为万达“懂ZF”，因此土地成本很低，但实际上，低土地成本应该已经反映到万达过去年份的毛利率上，且低土地成本被不断上升的建筑成本、人工成本、运营成本和财务成本蚕食殆尽；

　　5，万达的低土地成本是因为其选择了很多非主流城市，在三四线城市建造商业物业的成本和在一二线城市建造商业物业的成本在等同级别的情况下差别不会超过15%，但是租金回报率却相差几倍，出售的周转速度差很多，价格也可以差1-3倍。也就是说，如果你在不成熟的地方建造商业物业，那么其实真实的成本更高，因为少的只是土地收购的成本和少量的建筑成本，这部分的成本占物业出售成本的不超过一半，但是销售金额和租赁收入单价就差1-3倍。

　　万达曾计划于A股上市，但后来终止。终止的原因有多种，但其中很大程度上可能是因为其很高的资产负债率难以通过证监会审核。根据最新财报，其2015年负债率为73%，靠加杠杆及满负荷投资的运营模式，显然不会受到港股的认可。

　　不仅如此，近期，李兆基家族大幅抛售香港地产，伺机出售国内地产；瑞安停止新天地上市，要减持中国地产；李嘉诚据传也在减少投资，香港投资大鳄已对中国的房地产市场持有谨慎态度，更何况是没有现金流的价值重估。

　　总结

　　港股对房地产认可的模式每一样都与万达商业的现状背道而驰，港股认可的模式为：

　　1、价值产生高度依靠运营而非依靠资产，如喜达屋；

　　2、基本上不持有任何资产，依靠管理和运营输出赚钱，如戴德梁行、仲量联行；

　　3、往往在开发阶段获取大部分的价值，却不承担大部分的风险，利用资管和无风险的金融杠杆赚钱，如铁狮门，汉斯地产。

　　因此，万达商业估值偏低是有道理的。

4. 万达商业撤回A股IPO申请或谋求再回港股上市？

是的，3月24日，万达集团公告，撤回万达商业A股IPO申请。
公告称，基于对自身战略的研判，大连万达商业管理集团股份有限公司(以下简称“万达商业”)决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。
至此，万达商业历时5年之久的A股IPO排队之路终止。
早在2014年12月，万达商业登陆港交所，成为当年港交所最大IPO。但因估值较低，股价长期低迷，在登陆港交所一年多后的2016年3月，万达商业宣布退市，同时谋求回A。
实际上，据了解，在2015年9月，已经启动回A程序，当时万达商业拟上市的资产以商场(包含商场管理运营)、酒店(包含酒店管理运营)和文旅项目三类为主，房地产属性浓厚。此后，万达商业全面转型轻资产，经过调整，万达商业上市主体从三变一，变为以万达广场为主的商业部分。
2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司。从“商业地产”到“商业管理”，万达商业宣布不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

扩展资料：
尽管如此，万达商业A股IPO依然遥遥无期
此次万达商业主动撤回A股IPO申请，以尽快实现境内外上市，不难联想到目前港股对物业服务企业的高估值吸引力，而在此前上市的物业服务企业中，也不乏以商业管理能力见长者，例如华润万象生活、卓越商企服务、金融街物业等。
目前，香港资本市场对物业服务企业的估值显著高于对房地产开发企业的估值，经济观察网综合统计了港股上市的15家物业管理企业，及对应房地产开发母公司的2019年年报数据，物业管理企业的平均市盈率约为38倍，房地产开发母公司平均市盈率则为7倍，物业板块相对房地产开发母公司溢价超过5倍。
参考资料来源：证券之星－万达商业撤回A股IPO申请 或谋求再回港股上市