南京拟放松预售资金监管，可取比例最高达6成

1. 南京拟放松预售资金监管，可取比例最高达6成

4月14日，第一财经记者从多个渠道确认，日前，南京市住房保障和房产局与人行南京分行联合下发了《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》（以下简称《通知》），对预售资金的取用进行了一定程度的放松。
《通知》指出，房地产开发企业可凭银行出具的保函，等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金。同时，“开发企业申请等额资金保函替换后，预售资金账户监管额度内的余额，须满足项目后续1年内建设资金需求；且保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%。”
《通知》对企业资质也提出了要求。“开发企业在申请使用保函之日起前2年内，在我市无因违规使用商品房预售监管资金收到行政处罚的情况。拟申请的商品房项目应无司法冻结、违规资金划扣、拖欠工程款和拖欠农民工工资等情况。”
值得一提的是，《通知》规定，保函替换资金用途由监管机构认定，主要限于开发企业在南京市范围内的合理资金流动使用。
该《通知》显示，其印发时间为4月11日。南京市某区房管局的相关工作人员表示，目前尚未执行，具体细节仍在研究中，同时只向部分试点企业开放。
某华东房企内部人士表示，南京这一新规定意味着，资质好的企业可以通过保函的形式把监管资金提出来，的确是放松监管资金的一种方式。
亿翰智库研究总监于小雨向第一财经表示，“预计更多城市会在保障竣工交付的情况下，对预售资金监管‘不规范’的情况进行纠偏，过严的适当调整，过松的进行规范。”
不过，也有房企内部对此并不乐观。上述房企人士亦强调，“只有资质好的企业能用，这其实也是一种银行增信。”有某TOP30房企市场人士认为，“这个政策是好的，但是对银行来说，如果民企有债务违约风险，银行则要负责兜底。”
另有南京房地产业内人士分析，这一新规主要在于缓解开发商资金紧张，“南京一季度疫情影响比较大，开盘的项目大多卖得不怎么样，房企回款不多”，也利于南京接下来将进行的首轮集中供地。据了解，南京首轮将集中供应20宗地块，包括19宗涉宅地块及1宗商办地块，总起始价约267.23亿元，最高限价合计达303.56亿元。
这是自2月份全国性商品房预售资金监督管理办法出台以来，首次有地方给出较为明确的放松规定。此前，“郑州19条”关于“提供政务服务水平便利交易”的规定中也提到，房地产开发企业凭银行担保函、第三方担保函抵顶不高于保函金额的预售监管资金，但并无更详细的规定。
2月中旬时，全国性商品房预售资金监督管理办法已制定出台，并明确预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。
“但实际上，预售资金监管方面仍陆续有趋严的政策出台，如福州、厦门等，真正政策放松的城市则比较鲜见。”亿翰智库表示。
如海口在2月24日发布通知称，要进一步加强预售资金的监管，规范开发企业、监管银行的行为，其中强调所有房款应直接存入监管账户；3月中旬，长沙也下发通知，升级长沙市内五区新建商品房预售资金监管系统，包含定金、首付款、按揭款、分期付款、公积金贷款等所有新建商品房预售资金，须全额存入预售资金监管专用账户。
对预售资金的严监管起始于2021年下半年，个别房企陷入流动性危机，各地便在实际执行层面大幅加强了预售资金监管的力度，很多城市开始“因企施策”，对杠杆较高、信用资质较弱的房企，采取格外严格的预售资金监管措施。
浙商证券研报显示，监管资金分为重点监管资金和一般监管资金：重点监管资金用于确保项目工程建设进度的正常推进，一般以工程造价或预售款为基准乘以一定比例来提取。而一般监管资金（若有开发贷、按揭贷由银行、金融机构监管）指超过重点监管资金额度以外的监管资金，房企可按各城市规定提取，但应当优先用于监管项目的建设或开发贷的偿还。
“之前很多房地产企业把预售资金监管账户里的钱拿走了，没有留下工程款，”一位对房地产行业熟悉的债券投资人向第一财经表示，2021年地方政府加强监管之后，“有的地方政府比较严格，就会要求账户里留下高于项目后期所需的资金量。
这使得房企对预售资金的使用经历了从“可以任意使用”到“无法使用”的过程。
“实际上类似于突然从预售制向现房销售切换，本质上是一种一次性的流动性冲击。”太平洋证券研报指出，“如果房企能坚持到在建的房子封顶竣工，则预售资金监管户里的资金就能提取出来（不过还要先偿还项目上的开发贷或非标借款，剩余资金才能归集到集团总部）。”
许多房企的资金也因此沉淀在项目上无法取用，回笼到集团层面的资金大幅减少。
如今，随着预售资金监管逐渐松绑，对房企流动性压力的缓解无疑是一项利好。
“预售资金监管不搞‘一刀切’，因企施策，缩短支取审批时限，更加精细化差异化进行预售资金监管是大趋势。”于小雨判断，“这对于稳健经营的房地产企业，尤其是民营企业而言，是一项利好，缓解企业的资金压力，也是解决企业资金困局的主要方式之一，让经营业务趋于正常化。

2. 南京预售资金监管新规

继长沙、青岛、厦门等地下发调整政策后，南京市也迎来预售资金监管新规!
4月14日，中国证券报记者向相关人士确认，近日，南京市住房保障和房产局与中国人民银行南京分行营业管理部联合下发《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》，自印发之日起试行一年。
对于南京市此次政策调整，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这次政策的核心要点是商品房预售资金监管试点使用银行保函。通俗来说，银行可以提供担保，然后房企就可以把预售资金提取出去。换而言之，过去预售资金监管账户管控比较严，一些房企的销售资金是不能随便提取的。而现在有了可以提取的通道，可以缓解资金压力。
不超过预售资金监管额度的60%
文件称，该通知出台的背景，是为逐步建立商品房预售资金分类监管机制，提高预售资金使用效率，保障预售资金用于工程建设，促进南京市房地产市场平稳健康发展。
根据南京市新规，房地产开发企业可凭银行出具的保函，等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金。当出现索赔情形并发起索赔时，监管银行按照监管机构出具的书面索赔文书启动索赔，由保函出具银行将索赔资金存入监管账户或指定账户。
开发企业申请等额资金保函替换后，预售资金账户监管额度内的余额，须满足项目后续1年内建设资金需求;且保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%。
办理进度方面，经相关银行预审通过的项目，开发企业向监管机构提交项目保函意向申请表及资金监管补充协议，监管机构一般应在5个工作日内完成审核;审核通过的，对开发企业提供的资金监管补充协议予以确认，资金监管补充协议内容包含保函文本基本内容，作为保函出具银行后续工作依据。
通知要求，监管机构在接到银行保函开具通知后，完成相应备案手续，资金监管银行一般应在3个工作日内为开发企业办理相应额度保函资金拨付手续。
多城调整预售资金监管政策
3月中旬以来，长沙、青岛、厦门等重点城市已纷纷出台预售资金监管调整政策。
3月16日，长沙市房屋交易管理中心下发《关于长沙市商品房预售资金监管系统上线运行有关工作的通知》。其中明确，将于近期升级长沙市内五区新建商品房预售资金监管系统，包含定金、首付款、按揭款、分期付款、公积金贷款等所有新建商品房预售资金，须全额存入预售资金监管专用账户。
长沙市要求，新建商品房预售资金经由统一预售资金清算专户完成资金清算后，即时转入各项目对应预售资金监管专用账户。正常情况下，预售资金到达清算专户后，当天完成转入项目对应预售资金监管专用账户。各预售资金监管专用账户开户银行需认真做好预售资金流水审核，对不明资金进账，要及时进行清理清退，预售资金监管专用账户原则上只允许接收购房款项。
3月17日，青岛市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范我市商品房预售资金监管工作的通知(征求意见稿)》，进一步规范商品房预售资金监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，保障资金安全，优化营商环境，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
从青岛市的征求意见稿来看，监管资金额度有望覆盖项目竣工交付所需的资金。预售资金监管按照工程建设进度设置相应控制节点，控制节点及监管资金留存比例为：当建成层数达到规划总层数一半时，监管资金留存比例为60%;当主体结构封顶，取得《主体结构工程质量验收报告》时，监管资金留存比例为30%;当单体竣工验收合格，取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》时，监管资金留存比例为15%;当项目办理商品房现售备案或首次登记并按规定交存首期房屋专项维修资金后，终止监管。根据房地产开发企业信用评定结果，对等级较高的企业，适当降低商品房预售监管资金留存比例。
4月6日，厦门市住房保障和房屋管理局发布通知，就明确预售初始留存资金额度和后续留存资金额度有关事项予以通知：预售资金监管账户内的预售资金初始留存资金额度按预售项目工程总造价的120%计(其中包含工程总造价20%的风险金)。
厦门市规定，后续留存资金额度按照以下工程进度确定：完成主体结构工程四分之一以上的，留存资金额度为初始留存资金额度的75%;完成主体结构工程二分之一以上的，留存资金额度为初始留存资金额度的50%;主体结构封顶的，留存资金额度为初始留存资金额度的25%;完成外立面施工的，留存资金额度为初始留存资金额度的15%;项目竣工的，留存资金额度为初始留存资金额度的5%。