房地产投资问题

1. 房地产投资问题

　　个人觉得书本上的都是表面东西，用处不大，你只要搞清楚几个点：
　　1.投资回报率 如果回报率很低的，建议不用考虑，如果回报很高很诱人，拿就要好好掂量一下，以免受骗，不要买到烂尾楼。
　　2.升值空间 如果升值空间不大的，拿也没什么必要了，比如始终的超好地段的房子商铺，肯定介个也不菲，适合大投资，不适合你这样的小投资。你到是可以去新的开发区投资，一个是价格相对便宜，以后上涨的空间大。
　　3.地段  选择好的地段拿是最重要的，比如什么新城区的主干道，开发区的政府所在地、商业中心附近
　　4.项目定位  如果买住宅，要看小区规模、物业管理，不过新的房贷政策出台，现在买住宅不是很合适。可以去看看商铺。
　　上周国务院接连出台多项打击住宅市场投机的政策，这些政策出台不管是决策层是临时决定，还是长远政策，至少目前来说对于楼市的购买力是一个很大的打击，在短期遏制了房价持续高涨的可能性。
　　然而作为投资者也要清醒知道这几年房价涨得过快，这主要指住宅市场，商业地产却与同类地区的住宅楼盘形成商住倒挂的局面。随着城市化进程的不断推进，浩浩荡荡的农民进城转为市民，商业地产一定会带来勃勃生机。城市版图将不断扩大，集中商业将会如雨后春笋般不断崛起。
　　虽然在目前来看，商业地产的投资回报要慢于住宅市场，但从它的增值率与区域的不可再生来看，回报率是不可估量的。商业地产作为投资市场，在银行贷款的首付比例上早已有限制，所以现在住宅的二套房首付有了严格限制，反而对商业地产是一个投资的促进。
　　二套房限制，对住宅市场是短期利空，对商业地产却是利好，雨水不能总下在一个地方，商业地产大旱很久了，也该下点雨了。住宅市场的资本雨水下得太多了，已经泛滥成灾了，资本已经开始布局商业地产。

2. 房地产投资问题

亲亲您好，经营性欠款数量巨大。1997年以来，房地产投资的各种资金渠道中，国家预算内资金、债券、利用外资，以及外商直接投资均呈现回落趋势，而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。2022国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5％，三项总计12932.29亿元。2022年1－5月国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7％，而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元，占全部资金来源的61.1％。【摘要】
房地产投资问题【提问】
亲亲您好，经营性欠款数量巨大。1997年以来，房地产投资的各种资金渠道中，国家预算内资金、债券、利用外资，以及外商直接投资均呈现回落趋势，而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。2022国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5％，三项总计12932.29亿元。2022年1－5月国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7％，而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元，占全部资金来源的61.1％。【回答】

3. 投资性房地产问题

其实你计算的并没有错误，但是从题意可以知道，这个折旧的计提时间应该是每年年中，而截止到2008年底，折旧计提次数只有4次，也就是说尽管实际折旧已经达到112.5万元，但是账面折旧只有100万元。所以账面价值为500万元，没错！

4. 投资性房地产问题

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
下列各项不属于投资性房地产的有:
(1)自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;
(2)作为存货的房地产。 投资性房地产属于正常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动。

5. 在房价飙升的时候采取政府最高限制措施,同时不考虑其他情况,这会导致房地产市

房价的上涨大部分是由于经济上涨的带动力造成，我国的房地产项目主要集中在北京、上海、深圳、广州等一线大城市，其房价让人望而却步，尤其是近些年，房地产项目在这些一线城市几乎出现了饱和的状态。【摘要】
在房价飙升的时候采取政府最高限制措施,同时不考虑其他情况,这会导致房地产市【提问】
亲亲，你好很高兴为你解答【回答】
其实房价这个问题一直以来备受争议，房价高了老百姓不干，房价低了房地产公司不乐意。所以政府得协调这两方的矛盾【回答】
不会让房价过高也不会让房价过低【回答】
房价的上涨大部分是由于经济上涨的带动力造成，我国的房地产项目主要集中在北京、上海、深圳、广州等一线大城市，其房价让人望而却步，尤其是近些年，房地产项目在这些一线城市几乎出现了饱和的状态。【回答】
房价飙升，政府采取措施是对的，是为了房地产市场的平衡，毕竟政府考虑的肯定比我们多的多[嘻嘻]所以不用过于焦虑【回答】

6. （3）房地产开发投资高位持续增长，抑制投资过热成当务之急

2007年，房地产开发投资保持高速增长，房地产业过热态势进一步凸显：1～2月同比增幅24.3%,1～6月28.5%,1～11月31.8%，均远高于上年同期水平。2007年全年完成房地产开发投资25279.65亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点（图15）。在此期间，房地产开发投资增速均高于同期固定资产投资增速，且两者差距呈增大趋势，全年接近5个百分点，成为拉动经济增长的重要驱动力。
2007年房地产开发投资仍以商品住宅投资为主，商业营业用房与其他工程用途类投资增长较快，此外商品住宅投资同比增幅仍高于经济适用房投资增幅：全年商品住宅完成投资18010.25亿元，同比增长32.1%，增速比去年同期提高6.8个百分点，占同期房地产完成投资的71.2%，比去年同期提高 1个百分点；经济适用住房完成投资833.8亿元，同比增长19.7%，增速比去年同期提高16.1个百分点，占同期商品住房完成投资的3.3%。
图15　2007年全国房地产开发投资完成情况

2007年国土资源形势分析报告

分地区来看，全年东、中、西部地区房地产开发投资同比增长分别为26%、35.4%、39.5%，其中中部地区的经济适用房投资同比增幅更达到了48.6%。虽然我国房地产开发投资量仍以东部地区为主（占总投资的比例超过了60%），但近年来中西部地区房地产业发展相当迅速，同比增长速度明显高于东部，持续高速增长，成为拉动地方经济增长的主要驱动力。
从2003年以来的变化趋势来看（图16），2003年全国房地产开发投资增长29.7%,2004年投资增速则从年初奇高的50.2%一路走低到全年的28.1%,2005年则保持了继续下降的态势，全年房地产开发投资增幅跌破了20%,19.8%的增长率为近几年的最低点。2006年，房地产开发投资增速开始步入上行轨道，虽然全年房地产开发投资增速低于固定资产投资增速2.7个百分点，增长较为平稳，但同期住宅投资升温却十分明显：2006年全国共完成住宅投资13611.62亿元，同比增长25.3%，比上年同期提高3.4个百分点，比同期房地产开发投资增长率高3.5个百分点。进入2007年，房地产开发投资增速开始全面超越固定资产投资增速，并且差距越拉越大，全年差距达到4.4个百分点，房地产开发投资过热趋势明显。此外，住宅投资保持继续升温，全年同比增长32.1%，考虑到2004年中国的城镇化水平已经达到41.8%，尤其是自1998年以来年平均提高1.41个百分点，这表明住宅投资仍是新一轮房地产热的主要关注点，尤其是住宅新建投资和住宅改造投资，也反映了我国在城镇化加速时期较为客观的经济和社会需求。
当前，由于房地产开发投资仍然在高位运行，近几个月来增幅持续超过30%，预计国家将进一步采取更为严厉和有针对性的宏观调控政策来缓解投资过热的趋势。但从长期来看，国家宏观调控尤其是土地调控政策中针对房地产开发投资的目标应是有效抑制其快速增长、以维持在合理区间平稳运行，应避免对房地产调控的力度过猛，以免房地产投资增长速度下降过快，影响到各关联行业乃至整个国民经济的协调、持续、健康发展。
图16　近年来我国城镇固定资产、房地产和住宅投资增长率（自年初累计）

2007年国土资源形势分析报告

7. （3）房地产开发投资快速增长势头得到初步遏制，仍需抑制偏热倾向

2006年，全国累计完成房地产开发投资19382.46亿元，比去年同期增长21.8%，增幅比去年同期加快2个百分点（图9）。其中，完成商品住宅投资13611.62亿元，同比增长25.3%，增幅比去年同期加快3.4个百分点；完成经济适用房投资689.13亿元，同比增长32.7%。分地区来看，东、中、西部地区房地产开发投资同比增长分别为17.4%、30.8%、30.3%，中西部地区增长迅速。房地产整个行业的投资增速从总体上看变化比较平缓，继续维持其作为拉动经济增长的主要动力。
从年内变化情况来看，上半年房地产开发投资同比增长率一路猛涨，下半年则出现了放缓趋稳的迹象2月的投资增长率为19.7%,5月稳步上升到21.8%,6月则飙升到较高的24.2%；此后，增速开始有所回落，除9月略高外，7月、8月、10月、11月的房地产投资增速均稳定在24%的水平，12月则下降到21.8%（图9）。由于4、5月国家连续出台的土地调控政策要求加大对闲置土地的处置力度，同时坚决制止囤积土地行为，促使地方政府和房地产开发商对已有项目加大了开发投入力度以加快建设进程，导致6月的房地产开发投资同比增幅比5月猛增了2.4个百分比；与此同时，调控政策也对新项目的土地开发供应规模及结构进行了合理的调整和控制，有效地遏制了房地产开发商盲目用地的势头，因此投资增幅在下半年开始呈现平稳变化的趋势，房地产开发投资增速持续上升的势头得到初步遏制。
图9 2005～2006年我国房地产开发投资情况

2006年国土资源形势分析报告

从近几年的变化趋势来看（图10），2003年全国房地产开发投资增长29.7%,2004年则从年初奇高的50.2%一路走低到全年的28.1%,2005年则保持了继续下降的态势，全年房地产开发投资增幅跌破了20%,19.8%的增长率为近几年的最低点。2006年房地产开发投资增长速度有所上升，与此同时城镇固定资产投资同比增幅却呈下降态势，全年房地产开发投资增速比固定资产投资增速低为2.7个百分点；2006年房地产开发投资的涨幅虽然不大，但同期住宅投资升温却十分明显：1～12月累计，全国共完成住宅投资13611.62亿元，同比增长25.3%，比上年同期加快了3.4个百分点，比同期房地产开发投资增长率高3.5个百分点。考虑到2004年中国的城镇化水平已经达到41.8%，尤其是自1998年以来年平均提高1.4个百分点，因此近几年来新一轮的房地产热主要集中在住宅投资上，主要包括住宅新建投资和住宅改造投资，反映了我国在城镇化加速时期较为客观的经济和社会需求。
图10 2003～2006年我国城镇固定资产、房地产和住宅投资增长率

2006年国土资源形势分析报告

从今后较长一段时期来看，国家宏观调控尤其是土地调控政策中针对房地产开发投资的目标应是有效抑制其快速增长、以维持在合理区间平稳运行，应避免对房地产调控的力度过猛，以免房地产投资增长速度下降过快，影响到各关联行业乃至整个国民经济的协调、持续、健康发展。

8. 为控制商品房房价涨幅过大，国家将继续控制投资规模，促进房地产业健康发展。以下措施有利于实现这一目标

     D         ④会抑制该行业的发展，与促进房地产健康发展的目的不相符合，故含有④的选项不选。