房地产开发企业需防范哪些税务风险

1. 房地产开发企业需防范哪些税务风险

为此，本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析，以期达到帮助房地产开发企业防范税务风险的目的。
销售收入确认方面应注意的问题
1.价外收费、购房违约金、购房户更名费等未确认销售收入。如将水电一户一表开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户更名费等价外费用，作为代收代付款项核算；有的甚至不入公司账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。
2.购房定金、购房首付款等预收房款，确认营业税纳税义务发生时间滞后。企业在开发楼盘开盘前收取的购房定金，因未领取《商品房预售许可证》，公司采取个人借款形式入账或不入账，导致企业未及时申报营业税。
3.以物易物、以房抵债销售方式营业税入库不及时。目前，开发企业普遍存在将完工产品如营业用房（店面），抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开发企业未及时实现销售收入，建筑施工企业未及时体现营业收入，从而造成双方营业税申报不及时。
4.已售完工产品收入确认滞后。少数企业没有严格按照国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）的规定，及时将符合开发产品完工条件确认的已售完工产品预收账款，结转为销售收入，仅在办理房产产权证前开具《不动产销售专用发票》时，才将预收账款结转为销售收入，从而延迟体现利润，少缴企业所得税。
对于以上问题，税务机关通过检查企业账册、通过向购房户了解即可发现。对房地产开发企业将价外费用更名费等未确定销售收入的、以物易物、以房抵债销售的以及已售完工产品收入确认滞后等行为可认定为偷税行为。根据《税收征管法》第六十三条、《刑法》第二百零一条规定进行处罚。另外，房地产开发企业开盘前收取的购房定金、预付款属于违法行为，工商部门也要作出处罚。
开发成本确认方面应注意的问题
1.虚列或者虚增成本费用，挤占企业利润。（1）开发企业代施工企业缴纳的建筑业社会统筹养老保险费，计入开发成本。这不仅使施工企业少计应税收入，少缴建筑安装业营业税等税收，而且在建筑工程决算时，如果施工企业又将这笔代缴费用计入工程造价，并开具建筑业统一发票，将可能再次造成开发企业虚列开发成本，少计利润，少缴企业所得税。（2）多列融资成本。开发企业除银行贷款外，还向其他企业、个人进行大量民间借贷。有的企业往往出现无借款本金的利息支出，或用其他企业、个人（债权人）银行利息凭据直接入账，作为财务费用列支，以及支付借款的利率高于税收政策规定的利率上限，并计入开发成本。（3）虚开建筑业统一发票。由于取得的《建筑业统一发票》大部分未写明具体项目名称，往往只注明零星工程款，特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程，受专业知识、事后隐蔽工程量难以核实的限制，税务人员在较短时间内难以对工程项目进行计量、核查。开发企业利用这些工程，实现用4.43%或5.43%的建筑业营业税去侵蚀25%的企业所得税税基。（4）利用关联交易转移利润。由于关联方之间业务往来频繁，转移收入和费用的隐蔽性高等特点，往往成为企业转移利润、偷逃企业所得税的手段。（5）将与生产无关的费用计入成本。如有的企业将管理人员的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。目前，
税法没有这方面税前扣除标准的限制，税务人员又很难区分这类支出是否与生产经营有关，使得纳税人有机可乘。
2.未按配比原则结转成本。如将应分期摊销的费用一次性计入第一期项目的开发成本，造成前期开发成本多计，后期开发成本少计，通过项目的滚动开发，成本不断归集，不断消耗利润，最后将本应实现的企业所得税消耗殆尽。另外，成本分配标准发生变化，或者成本核算对象（可售房产）实测面积与规划面积出现差异时，企业未及时做出差异调整，也会造成多结转开发成本。
3.多列预提费用。一些企业利用预提费用、待摊费用等科目调整当期利润。特别是预提公共配套费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对预提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额。有的企业甚至在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提预提费用，借以偷逃税款。
4.未按规定取得发票。有的开发企业自行采购部分电器材料、建筑材料、绿化苗木等，未将这部分甲供材料成本并计施工企业的工程造价，侵蚀了建筑业营业税税基。有的企业违反营业税相关政策，将取得的外地建筑业发票入账，导致当地建筑业营业税流失。
对于以上问题，税务机关通过检查企业账册、凭证即可发现。对于开发商销售成本确认不实，虚开建筑业发票等行为，税务机关可根据《税收征管法》第六十三条认定为偷税行为。若税务机关将虚列融资成本，虚开建筑业发票认定为编造虚假计税依据，可根据《税收征管法》第六十四条纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款进行处罚。
纳税申报方面应注意的问题
1.未严格执行企业所得税预缴制度。开发企业未按规定预计毛利额。国税发[2009]31号文件规定，开发企业对开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。但企业预收账款科目存在大量贷方余额，而季度申报利润总额却不含按预收账款科目计算的预计毛利额，导致企业所得税季度预缴额少申报。
2.纳税申报前未对预计毛利额进行调整。国税发[2009]31号文件要求企业必须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告，但实际工作中，存在企业开发产品项目已完工并已结转收入成本，但未按规定出具差异调整情况的报告，造成少申报企业所得税的现象。
3.房产税和城镇土地使用税申报不实。企业在经营过程中，因销售开发产品相应进行土地使用权分割、转让，因此，在年度内企业所拥有的土地面积呈动态变化。企业未及时对存量开发产品实际占用土地面积进行信息登记，未按时准确计算、缴纳城镇土地使用税。另外，根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）的规定，企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，但很多企业在未结转至固定资产科目前，不申报房产税，造成少缴房产税。

2. 房地产开发企业需防范哪些税务风险

为此，本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析，以期达到帮助房地产开发企业防范税务风险的目的。
销售收入确认方面应注意的问题
1.价外收费、购房违约金、购房户更名费等未确认销售收入。如将水电一户一表开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户更名费等价外费用，作为代收代付款项核算；有的甚至不入公司账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。
2.购房定金、购房首付款等预收房款，确认营业税纳税义务发生时间滞后。企业在开发楼盘开盘前收取的购房定金，因未领取《商品房预售许可证》，公司采取个人借款形式入账或不入账，导致企业未及时申报营业税。
3.以物易物、以房抵债销售方式营业税入库不及时。目前，开发企业普遍存在将完工产品如营业用房（店面），抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开发企业未及时实现销售收入，建筑施工企业未及时体现营业收入，从而造成双方营业税申报不及时。
4.已售完工产品收入确认滞后。少数企业没有严格按照国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）的规定，及时将符合开发产品完工条件确认的已售完工产品预收账款，结转为销售收入，仅在办理房产产权证前开具《不动产销售专用发票》时，才将预收账款结转为销售收入，从而延迟体现利润，少缴企业所得税。
对于以上问题，税务机关通过检查企业账册、通过向购房户了解即可发现。对房地产开发企业将价外费用更名费等未确定销售收入的、以物易物、以房抵债销售的以及已售完工产品收入确认滞后等行为可认定为偷税行为。根据《税收征管法》第六十三条、《刑法》第二百零一条规定进行处罚。另外，房地产开发企业开盘前收取的购房定金、预付款属于违法行为，工商部门也要作出处罚。
开发成本确认方面应注意的问题
1.虚列或者虚增成本费用，挤占企业利润。（1）开发企业代施工企业缴纳的建筑业社会统筹养老保险费，计入开发成本。这不仅使施工企业少计应税收入，少缴建筑安装业营业税等税收，而且在建筑工程决算时，如果施工企业又将这笔代缴费用计入工程造价，并开具建筑业统一发票，将可能再次造成开发企业虚列开发成本，少计利润，少缴企业所得税。（2）多列融资成本。开发企业除银行贷款外，还向其他企业、个人进行大量民间借贷。有的企业往往出现无借款本金的利息支出，或用其他企业、个人（债权人）银行利息凭据直接入账，作为财务费用列支，以及支付借款的利率高于税收政策规定的利率上限，并计入开发成本。（3）虚开建筑业统一发票。由于取得的《建筑业统一发票》大部分未写明具体项目名称，往往只注明零星工程款，特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程，受专业知识、事后隐蔽工程量难以核实的限制，税务人员在较短时间内难以对工程项目进行计量、核查。开发企业利用这些工程，实现用4.43%或5.43%的建筑业营业税去侵蚀25%的企业所得税税基。（4）利用关联交易转移利润。由于关联方之间业务往来频繁，转移收入和费用的隐蔽性高等特点，往往成为企业转移利润、偷逃企业所得税的手段。（5）将与生产无关的费用计入成本。如有的企业将管理人员的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。目前，
税法没有这方面税前扣除标准的限制，税务人员又很难区分这类支出是否与生产经营有关，使得纳税人有机可乘。
2.未按配比原则结转成本。如将应分期摊销的费用一次性计入第一期项目的开发成本，造成前期开发成本多计，后期开发成本少计，通过项目的滚动开发，成本不断归集，不断消耗利润，最后将本应实现的企业所得税消耗殆尽。另外，成本分配标准发生变化，或者成本核算对象（可售房产）实测面积与规划面积出现差异时，企业未及时做出差异调整，也会造成多结转开发成本。
3.多列预提费用。一些企业利用预提费用、待摊费用等科目调整当期利润。特别是预提公共配套费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对预提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额。有的企业甚至在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提预提费用，借以偷逃税款。
4.未按规定取得发票。有的开发企业自行采购部分电器材料、建筑材料、绿化苗木等，未将这部分甲供材料成本并计施工企业的工程造价，侵蚀了建筑业营业税税基。有的企业违反营业税相关政策，将取得的外地建筑业发票入账，导致当地建筑业营业税流失。
对于以上问题，税务机关通过检查企业账册、凭证即可发现。对于开发商销售成本确认不实，虚开建筑业发票等行为，税务机关可根据《税收征管法》第六十三条认定为偷税行为。若税务机关将虚列融资成本，虚开建筑业发票认定为编造虚假计税依据，可根据《税收征管法》第六十四条纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款进行处罚。
纳税申报方面应注意的问题
1.未严格执行企业所得税预缴制度。开发企业未按规定预计毛利额。国税发[2009]31号文件规定，开发企业对开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。但企业预收账款科目存在大量贷方余额，而季度申报利润总额却不含按预收账款科目计算的预计毛利额，导致企业所得税季度预缴额少申报。
2.纳税申报前未对预计毛利额进行调整。国税发[2009]31号文件要求企业必须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告，但实际工作中，存在企业开发产品项目已完工并已结转收入成本，但未按规定出具差异调整情况的报告，造成少申报企业所得税的现象。
3.房产税和城镇土地使用税申报不实。企业在经营过程中，因销售开发产品相应进行土地使用权分割、转让，因此，在年度内企业所拥有的土地面积呈动态变化。企业未及时对存量开发产品实际占用土地面积进行信息登记，未按时准确计算、缴纳城镇土地使用税。另外，根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）的规定，企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，但很多企业在未结转至固定资产科目前，不申报房产税，造成少缴房产税。

3. 房地产开发企业需防范哪些税务风险

　　一、销售收入确认方面应注意的问题：
　　1、价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用，作为“代收代付”款项核算；有的甚至不入公司账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。   
　　2、购房定金、购房首付款等预收房款，确认营业税纳税义务发生时间滞后。企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金，因未领取《商品房预售许可证》，公司采取“个人借款”形式入账或不入账，导致企业未及时申报营业税。   
　　3、“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。目前，开发企业普遍存在将完工产品如营业用房（店面），抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开发企业未及时实现销售收入，建筑施工企业未及时体现营业收入，从而造成双方营业税申报不及时。   
　　4、已售完工产品收入确认滞后。少数企业没有严格按照国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，及时将符合开发产品完工条件确认的已售完工产品预收账款，结转为销售收入，仅在办理房产产权证前开具《不动产销售专用发票》时，才将“预收账款”结转为“销售收入”，从而延迟体现利润，少缴企业所得税。
　　二、开发成本确认方面应注意的问题：
　　1、虚列或者虚增成本费用，挤占企业利润。
　　（1）开发企业代施工企业缴纳的建筑业社会统筹养老保险费，计入开发成本。这不仅使施工企业少计应税收入，少缴建筑安装业营业税等税收，而且在建筑工程决算时，如果施工企业又将这笔代缴费用计入工程造价，并开具建筑业统一发票，将可能再次造成开发企业虚列开发成本，少计利润，少缴企业所得税。
　　（2）多列融资成本。开发企业除银行贷款外，还向其他企业、个人进行大量“民间借贷”。有的企业往往出现无借款本金的利息支出，或用其他企业、个人（债权人）银行利息凭据直接入账，作为财务费用列支，以及支付借款的利率高于税收政策规定的利率上限，并计入开发成本。
　　（3）虚开建筑业统一发票。由于取得的《建筑业统一发票》大部分未写明具体项目名称，往往只注明“零星工程款”，特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程，受专业知识、事后隐蔽工程量难以核实的限制，税务人员在较短时间内难以对工程项目进行计量、核查。开发企业利用这些工程，实现用4.43%或5.43%的建筑业营业税去侵蚀25%的企业所得税税基。
　　（4）利用关联交易转移利润。由于关联方之间业务往来频繁，转移收入和费用的隐蔽性高等特点，往往成为企业转移利润、偷逃企业所得税的手段。
　　（5）将与生产无关的费用计入成本。如有的企业将管理人员的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。目前，税法没有这方面税前扣除标准的限制，税务人员又很难区分这类支出是否与生产经营有关，使得纳税人有机可乘。   
　　2、未按配比原则结转成本。如将应分期摊销的费用一次性计入第一期项目的开发成本，造成前期开发成本多计，后期开发成本少计，通过项目的滚动开发，成本不断归集，不断消耗利润，最后将本应实现的企业所得税消耗殆尽。另外，成本分配标准发生变化，或者成本核算对象（可售房产）实测面积与规划面积出现差异时，企业未及时做出差异调整，也会造成多结转开发成本。   
　　3、多列预提费用。一些企业利用“预提费用”、“ 待摊费用”等科目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对预提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额。有的企业甚至在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，借以偷逃税款。   
　　4、未按规定取得发票。有的开发企业自行采购部分电器材料、建筑材料、绿化苗木等，未将这部分“甲供材料”成本并计施工企业的工程造价，侵蚀了建筑业营业税税基。有的企业违反营业税相关政策，将取得的外地建筑业发票入账，导致当地建筑业营业税流失。 
　　三、纳税申报方面应注意的问题：
　　1、未严格执行企业所得税预缴制度。开发企业未按规定预计毛利额。国税发〔2009〕31号文件规定，开发企业对开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。但企业“预收账款”科目存在大量贷方余额，而季度申报利润总额却不含按“预收账款”科目计算的预计毛利额，导致企业所得税季度预缴额少申报。   
　　2、纳税申报前未对预计毛利额进行调整。国税发〔2009〕31号文件要求企业必须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告，但实际工作中，存在企业开发产品项目已完工并已结转收入成本，但未按规定出具差异调整情况的报告，造成少申报企业所得税的现象。   
　　3、房产税和城镇土地使用税申报不实。企业在经营过程中，因销售开发产品相应进行土地使用权分割、转让，因此，在年度内企业所拥有的土地面积呈动态变化。企业未及时对存量开发产品实际占用土地面积进行信息登记，未按时准确计算、缴纳城镇土地使用税。另外，根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）的规定，企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，但很多企业在未结转至“固定资产”科目前，不申报房产税，造成少缴房产税。

4. 房地产开发企业如何规避税务风险？

房地产税是什么？房地产税所对应的为房地产行业，只要涉及房地产开发、交易、持有全链条环节的税，都属于房地产税。
在中国，房地产税包括增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。
提到房地产税就不得不说说房产税了，现在还是会有不少人将房产税和房地产税混淆。
房产税和房地产税虽只有一字之差，但概念还是不一样的。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
准确来说，房地产税包含房产税。
个人购房需要交什么税
个人购置新房，除了房款还需要承担相应的税费。
01 契税
契税，顾名思义，就是指对契约征收的税，是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

买房时按评估额1%-3%缴纳契税。根据我国最新税法规定：面积90平米内首次购房1%，面积90平方-144平米，首次1.5%，非首次购房或144平方以上按3%缴纳，由买方缴纳。
新房应纳税额＝计税依据×税率。
假如李明去年购置了一套90平的新房（首次购房），总房款为100万元，李明需要承担的契税=100万元*1.5%=1.5万元。
02 印花税
相比契税，印花税就是小数目了，印花税按照总房价的0.5‰交纳。
也就是说，100万的房子，只要交500元印花税就可以了。一般印花税跟首付款一起缴，也方便开发商统一办理合同登记和房产证。
房地产企业售房环节需要缴哪些税
为了防止开发企业通过故意延缓收入实现的确认时间，随意确定成本对象或混淆成本界限等方式递延或逃避纳税义务，保证国家税收及时足额入库以及不同纳税人之间税负和纳税时间的公平，税法对房地产企业取得预售收入的主要税种均作出了规定。
房地产开发企业在预售房屋环节主要涉及的税种有增值税、土地增值税、企业所得税、印花税等。
01 增值税（销售不动产）
《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第691号）第一条规定：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。
房地产企业预售开发产品，属于销售不动产的行为，当为增值税纳税义务人，税率为9%， 其纳税额为房地产开发企业销售不动产收取的全部价款和价外费用。
如房地产企业销售商品房是采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
涉税风险提示

1. 房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳增值税，自觉履行增值税纳税义务，否则存在涉税风险。
2. 为少交增值税，房地产开发企业可能还存在未按规定预提开发成本、成本费用确认时间不对、未按规定方式摊销梯度土地成本，甚至隐瞒建筑增加原设计成本扣除不该扣除的成本费用、虚列成本费用等违规做法，均存在巨大涉税风险。
02 土地增值税（预征）
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”
因此，土地增值税一般先自行申报，由税务机关进行清算，多退少补。
各地对土地增值税的预缴税率存在差异，一般来说，普通标准住宅按照预售收入的1.5%，除普通标准住宅以外的其他住宅为3.5%，其他房地产项目为4.5%。
涉税风险提示
1. 土地增值税的计算中也涉及收入、成本、费用的确认，在进行确认时候如处理不当也会有涉税风险。
2. 把握土地增值税预缴税款的时间。根据《税收征管法》第六十八条规定处理：纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照本法第四十条的规定采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。
03 企业所得税（未完工开发产品）
需要提醒大家的是，虽然房子是预售的，属于预收收入，但预收收入也有纳税义务。

房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入，因此，负有企业所得税纳税义务。
房地产开发企业销售未完工房屋取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
(1) 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%
(2) 开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%
(3) 开发项目位于其他地区的，不得低于5%
(4) 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%
涉税风险提示
在企业所得税方面，房地产开发企业在预售过程中可能会出现以下几类涉税风险。
1. 隐瞒销售收入。如提供虚假或者不完整的销售面积，以商品房抵债，例如冲抵施工费、材料费等。
2. 未及时确认收入。房地产开发企业的开发项目已经完工并开始销售，当满足要求时，需要及时结转收入，由于各种原因，常存在预收账款未能及时结转的问题。
例如，项目在年度内已经全部竣工，并取得了竣工备案表，根据企业所得税发要求，年底“预收账款”科目余额应全部结转，若未能全部结转即违反了企业所得税法规定。
3. 混淆预售收入相关的税金及附加税前扣除问题。在企业月度或季度申报企业所得税时，预售收入缴纳的营业税金及附加不能从当期利润额或所得额中扣除；在年度企业所得税汇算清缴时，与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。
04 印花税（商品房销售合同）
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，在预售商品房时，如签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。
提醒各位房地产企业主，房地产企业开发经营中链条较长，业务复杂，房产交易只是房地产企业经营众多链条环节中的其中一环。
一个房地产项目从土地获取、规划设计、融资，到建筑施工、房屋预售、营销、项目清算、物业管理等环节，每一项经济行为都会产生税金，涉税风险点多，不合规的操作容易加重涉税负担。

5. 房开企业税收管理风险

小编在多年的税收工作实践中发现,房地产开发企业通过各种手段偷税的问题确实在一定范围内存在,但有很多案件是因为企业对政策的不理解或理解有偏差而导致少缴税款,并非有意识偷税。为此,小编对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析,希望对你有所帮助。
      销售收入确认方面应注意的问题      1.价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用,作为“代收代付”款项核算;有的甚至不入公司账,直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。      2.购房定金、购房首付款等预收房款,确认营业税纳税义务发生时间滞后。企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金,因未领取《商品房预售许可证》,公司采取“个人借款”形式入账或不入账,导致企业未及时申报营业税。      3.“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。目前,开发企业普遍存在将完工产品如营业用房(店面),抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开发企业未及时实现销售收入,建筑施工企业未及时体现营业收入,从而造成双方营业税申报不及时。      4.已售完工产品收入确认滞后。少数企业没有严格按照国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)的规定,及时将符合开发产品完工条件确认的已售完工产品预收账款,结转为销售收入,仅在办理房产产权证前开具《不动产销售专用发票》时,才将“预收账款”结转为“销售收入”,从而延迟体现利润,少缴企业所得税。      对于以上问题,税务机关通过检查企业账册、通过向购房户了解即可发现。对房地产开发企业将价外费用更名费等未确定销售收入的、“以物易物、以房抵债”销售的以及已售完工产品收入确认滞后等行为可认定为偷税行为。根据《税收征管法》第六十三条、《刑法》第二百零一条规定进行处罚。另外,房地产开发企业“开盘”前收取的购房定金、预付款属于违法行为,工商部门也要作出处罚。      开发成本确认方面应注意的问题      1.虚列或者虚增成本费用,挤占企业利润。      (1)开发企业代施工企业缴纳的建筑业社会统筹养老保险费,计入开发成本。这不仅使施工企业少计应税收入,少缴建筑安装业营业税等税收,而且在建筑工程决算时,如果施工企业又将这笔代缴费用计入工程造价,并开具建筑业统一发票,将可能再次造成开发企业虚列开发成本,少计利润,少缴企业所得税。      (2)多列融资成本。开发企业除银行贷款外,还向其他企业、个人进行大量“民间借贷”。有的企业往往出现无借款本金的利息支出,或用其他企业、个人(债权人)银行利息凭据直接入账,作为财务费用列支,以及支付借款的利率高于税收政策规定的利率上限,并计入开发成本。      (3)虚开建筑业统一发票。由于取得的《建筑业统一发票》大部分未写明具体项目名称,往往只注明“零星工程款”,特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程,受专业知识、事后隐蔽工程量难以核实的限制,税务人员在较短时间内难以对工程项目进行计量、核查。开发企业利用这些工程,实现用或的建筑业营业税去侵蚀25%的企业所得税税基。      (4)利用关联交易转移利润。由于关联方之间业务往来频繁,转移收入和费用的隐蔽性高等特点,往往成为企业转移利润、偷逃企业所得税的手段。      (5)将与生产无关的费用计入成本。如有的企业将管理人员的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。目前,税法没有这方面税前扣除标准的限制,税务人员又很难区分这类支出是否与生产经营有关,使得纳税人有机可乘。      2.未按配比原则结转成本。如将应分期摊销的费用一次性计入第一期项目的开发成本,造成前期开发成本多计,后期开发成本少计,通过项目的滚动开发,成本不断归集,不断消耗利润,最后将本应实现的企业所得税消耗殆尽。另外,成本分配标准发生变化,或者成本核算对象(可售房产)实测面积与规划面积出现差异时,企业未及时做出差异调整,也会造成多结转开发成本。      3.多列预提费用。一些企业利用“预提费用”、“待摊费用”等科目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大,在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本,对预提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本,而是长期滚动使用,减少应纳税所得额。有的企业甚至在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”,借以偷逃税款。      4.未按规定取得发票。有的开发企业自行采购部分电器材料、建筑材料、绿化苗木等,未将这部分“甲供材料”成本并计施工企业的工程造价,侵蚀了建筑业营业税税基。有的企业违反营业税相关政策,将取得的外地建筑业发票入账,导致当地建筑业营业税流失。      对于以上问题,税务机关通过检查企业账册、凭证即可发现。对于开发商销售成本确认不实,虚开建筑业发票等行为,税务机关可根据《税收征管法》第六十三条认定为偷税行为。若税务机关将虚列融资成本,虚开建筑业发票认定为编造虚假计税依据,可根据《税收征管法》第六十四条“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处五万元以下的罚款”进行处罚。      纳税申报方面应注意的问题      1.未严格执行企业所得税预缴制度。开发企业未按规定预计毛利额。国税发[2009]31号文件规定,开发企业对开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。但企业“预收账款”科目存在大量贷方余额,而季度申报利润总额却不含按“预收账款”科目计算的预计毛利额,导致企业所得税季度预缴额少申报。      2.纳税申报前未对预计毛利额进行调整。国税发[2009]31号文件要求企业必须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告,但实际工作中,存在企业开发产品项目已完工并已结转收入成本,但未按规定出具差异调整情况的报告,造成少申报企业所得税的现象。      3.房产税和城镇土地使用税申报不实。企业在经营过程中,因销售开发产品相应进行土地使用权分割、转让,因此,在年度内企业所拥有的土地面积呈动态变化。企业未及时对存量开发产品实际占用土地面积进行信息登记,未按时准确计算、缴纳城镇土地使用税。另外,根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)的规定,企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税,但很多企业在未结转至“固定资产”科目前,不申报房产税,造成少缴房产税。      以上纳税申报不实问题,税务机关通过对企业的历年财务报表、楼盘销售进度及毛利率比对,并结合房管部门等第三方信息进行深入分析就能发现,按项目进行核实即可查证。对于房地产开发企业未分季度计算出预计毛利额,未按规定进行预计毛利额差异调整,而导致企业所得税季度预缴额少申报的,以及未对存量房占用面积准确计算、而少缴纳城镇土地使用税等,都可根据《税收征管法》第六十三条认定为偷税行为。      以上就是关于这方面的法律知识,希望能对您有所帮助。如果您不幸遇到一些比较棘手的法律问题,而您又有委托律师的想法,我们有许多律师可以给你提供服务,并且我们还支持线上指定地区筛选律师,并且都有相关律师的详细资料。

6. 房地产企业税务问题

一、房地产企业税收情况概述 
税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。在对房地产项目税收进行筹划之前，有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政、税收部门的规章、通知、批复等。因此，进行税务筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。

二、根据房地产企业的日常经营活动进行税务筹划
房地产企业从土地使用权的出让，一直到房产完工进行销售过程需要与其他企业发生交易行为，比如资金借贷、合作开发、投资入股等；同时房地产企业也会由于日常的经营需要，进行企业框架的重组，比如设立项目公司、销售公司、公司分立、合并等。在这些日常经营活动中，都涉及到税收方面的问题，由于采用不同的方式进行经营活动，所带来的税负是不一样，因此可以通过科学、合理的经营方式来取得合法合理节税、减轻企业税负的效果：
1、通过不同的投资方式进行税务筹划
根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。譬如A公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作，至于采用什么样的方式进行合作很有讲究，毕竟采用何种方式进行合作将直接对A公司的今后取得的合作收入的纳税活动产生决定性的影响。A公司主要可以采取三种方式与B公司进行合作：第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是通过金融机构将300万资金出借给B公司参与房产开发；第三种是采取投资入股方式参与房产开发。假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与B公司协商，分得现金60万。第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万元。第二种方式下，假设A公司通过金融机构将300万借给B公司，利率为5%。1年后A公司同样收回60万元，其作为利息收入，应缴纳金融业营业税及附加3.3万元，企业所得税18.71万元，税后利润37.99万元。在第三种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率相同，公司60万税后利润不需要补税，即A公司所获经济利益为60万元。从以上三种投资方式看第三种税负最轻，但要承担经营风险，而且B公司不负责还本。第一种与第二种相比，第一种投资方式税负较重，但是A公司直接参与了房产开发项目，获得开发经验。在实际操作中，由于经营收入、利息收入、以及分红收入在收入性质上可以相互转让，企业可以结合自己公司的实际情况、实际需求来确定经营投资方式以减轻税收负担。
2、合作建房的税务筹划
根据国税发[1995]156号文件的规定：合作建房是指一方提供土地使用权，另外一方提供资金，合作建房的行为。假如A企业有一土地，但是资金比较紧缺，而B企业则资金雄厚，但是苦于没有土地，这时双方走到一块，要合作建房，应该采取什么样的合作方式比较合理？根据国税发[1995]156号文件的规定，合作建设房屋可以分为二种方式：一是纯粹的“以物易物”，又可以分为二小类，一小类是用土地所有权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权，在这种情况下一方按照“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子税目征收营业税收，另一方按“销售不动产”征收营业税；还有一小类是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，在这种情况下，对一方按“服务业-租赁业”征收营业税，另一方按“销售不动产”税目征收营业税。还有一种合作方式是一方以土地使用权，另一方以资金合股，成立合营企业。建立合营企业这种合作方式，又分为三种情况征收营业说：(一)房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税"以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税"的规定,对一方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税，(二)房屋建成后提供土地使用权的一方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于其将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依"销售不动产"税目征收营业税，(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为.因此,首先对一方向合营企业转让的土地,按"转让无形资产"征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按"销售不动产"征税。另根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号），对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。因此，A公司与B公司采用建立合营企业，并共担风险, 共享利润，可以不用交纳5%的高额营业税，也可以免征土地增值税。当然共担风险，那就意味着A公司要承担一定的经营风险。

三、根据房地产企业的应缴纳的税种进行税务筹划
一般来说，房地产企业需要缴纳所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等。根据税种进行税务筹划，主要是通过减免税政策、税法的模糊性、选择性、数量性条文等进行税务筹划，还可以通过税基、税率、税额避税的方法进行节税。关于各税种的减免税规定在各个税种的单行暂行条例中都有规定，在这里就不重复了。房地产企业需要承担的税种主要是营业税以及企业所得税，而5%的营业税以及在此基础上附加的教育附加与城建是根据企业的销售额征收的，因而节税空间不大。接下来主要从企业所得税、土地增值税两个税种简单介绍一下税种的税务筹划。
1、企业所得税的税务筹划
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定在我国境内实行独立经济核算的企业或者组织，应当就其生产、经营所得和其他所得缴纳企业所得税。因此房地产企业从房地产开发经营和其他经营活动取得的所得，是企业所得税的征收对象，同时还包括对外投资产生的股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费等所得。目前，内资房地产企业的企业所得税为33%。
企业所得税的税务筹划可以通过利用税收优惠政策的税务筹划，比如选择有利的行业享受税收减免，选择有利的注册地享受税收减免，还可以通过纳税义务人构成的税务筹划，比如设立子公司，享受优惠税率。由于子公司是独立法人，如果盈利，其利润不能并入母公司利润，应当作为独立的纳税义务人单独交纳企业所得税。当子公司所在地税率较低时，子公司可以少纳企业所得税，使公司整体税负较低。但是采用设立分公司的话，就不能达到上述筹划效果，因为分公司不是独立法人，只能将其利润并入母公司交纳企业所得税，无论其所在地税负高低，均不能增减公司的整体税负。
现行调整房地产企业所得税的法规、规章主要是《所得税暂行条例》及其实施细则、《企业所得税税前扣除办法》等对所有类型企业都适用的法规、规章，专门针对房地产企业适用的税收依据是2006年1月1日开始实施的国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，而2003年颁布的国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》同时废止。由于国税发[2006]31号是2006年1月1日开始实施的，所以着重介绍一下该文件的内容。
（一）与[2003]83号文件相比，国税发〔2006〕31号文件作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%；非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地及地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%。
（二）对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定。
国税发〔2006〕31号文规定：新办的房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定。国税发〔2006〕31号文规定，开发企业只要能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用开发企业转借款支付的利息允许按税收有关规定扣除。
（三）规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。
对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目，国税发〔2006〕31号文规定了其核算和税前扣除原则。
（四）增加了防止资本弱化和关联交易的规定。
国税发〔2006〕31号文规定，依法借给全资企业的，全资企业支付的利息不得在税前扣除；依法借给全资企业以外其他关联企业的，关联企业借入资金金额在其注册资本50%以内(含50%)的部分，可在按金融机构同类同期贷款基准利率计算的标准以内据实扣除；超过注册资本50%的部分，其超过部分负担的利息支出，不得扣除。
（五）规定了开发产品的完工标准。
国税发〔2006〕31号文规定，凡符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象)；二是已开始投入使用的开发产品(成本对象)；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品(成本对象)。
（六）对新办房地产企业减免税作了限制。国税发〔2006〕31号文规定，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品(包括代理销售)为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。
2、土地增值税的税务筹划
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应缴纳土地增值税。该税种是针对房地产市场而设的特殊税种，因此更有必要进对土地增值税进行税务筹划。
（一）根据土地增值税的征税范围进行筹划
土地增值税的征税范围为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，像房地产中的代建房行为就是应该属于劳务行为，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。
（二）利用土地增值税起征点作税收筹划
土地增值税的起征点为：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。 
1.假如纳税人享受起征点优惠。某城区房地产开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100，当其销售这批商品房的价格为X时，相应的销售税金及附加如下： 5.5％X（5％的营业税、7％的城市维护建设税、3％的教育费附加。），这时其全都允许扣除项目金额如下：100＋5.5％X。根据有关起征点的规定该企业享受起征点的最高售价如下：X＝1.2×（100十5.5％X），解以上方程可知，此时的最高售价为128.48，允许扣除金额为107.0 7（100＋5.5％×128.48）。
2.假如纳税人提高售价。当增值率略高于20％时，即应适用“增值率在50％以下、税率为30％”的规定。假如此时的售价为128.48＋y.由于售价提高y，相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5％y.这时允许扣除项目的金额和增值额如下：允许扣除项目的金额＝107.07＋5.5％y，增值额＝128.48＋y－（107.07＋5.5％y），化简后增值额的计算公式如下：94.5％y＋21.41，所以，应纳土地增值税如下：30％×（94.5％y＋21.41），若企业欲使提价带来的效益，超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使：y＞30％×（94.5％y＋21.41），即y＞8.86。这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于137.3 4（128.48＋8.86）。
通过以上两种情况的分析：当转让房地产的纳税人，其销售项目除销售税金及附加外的全都允许扣除项目金额为100时，将售价定为128.48是该纳税人可以享受到起征点优惠的最高价位。在这一价格水平下，既可享受起征点照顾，又可获得较大收益。如果售价低于此数，虽能享受起征点照顾，却只能获取较低收益；如欲提高售价，则必须使价格高于137.34，否则，价格提高带来的收益，将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。
（三）利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。而增值率=增值额 / 扣除项目，因此适当增加分母，即扣除项目，可以降低增值率，适用较低的税率，达到降低税负的效果。
税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
总之，税务筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式来偷税、漏税。税务筹划的区别于偷税、漏税的最明显特征是合法性，其是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，通过不违法的方式对经营活动和财务活动精心安排，尽量满足税法条文所规定的条件，以达到减轻税负，提高企业利润的目的。
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7. 房地产企业税务问题都有哪些？

1.预售房款未按规定预缴税款，采取各种手段隐瞒或转移预收款收入，达到拖延纳税或不纳税的目的。  2.销售收入确认不及时，如对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认。  3.隐瞒收入，收入计算不准确，表现为低价开票，少计收入；提供虚假或不完整的销售面积；以收抵支，如以商品房抵付施工单位工程款，以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，以商品房抵付回租租金、职工奖励支出等；收取价外费用不计收入；利用关联方交易进行利润转移；挂靠企业开发，不申报纳税等。4.假代建、真开发。这种偷税方式实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权，双方均发生了纳税义务。

8. 房地产企业税务问题

契税好像和你关系不大吧 最多是代缴一下
销售普通标准住宅：
销售税金及附加及印花税 ①=5000×5%×（1+7%+3%+0.05%） =287.5万元
扣除项目金额合计=3400+287.5=3687.5万元
增值额=5000-3687.5=1312.5万元
增值率=1312.5÷3687.5×100%=35.6%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为 1312.5×30%=393.75万元
所得税：（5000-3400-393.75-287.5）*0.25=229.69
总税额为：287.5+393.75+229.69=910.94万元
销售豪华住宅：    
销售税金及附加①=5800×5%×（1+7%+3%+0.05%） =333.5万元
扣除项目金额合计=3400+333.5+800=4666.5万元
增值额=5800-4666.5=1133.5万元
增值率=1133.5÷4666.5×100%=24.3%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为 1133.5×30%=340.05万元
所得税=（5800-333.5-340.05-3400-800）*0.25=231.61
合计：333.5+340.05+231.61=905.16万元
　　通过上述计算可以看出，筹划后比筹划前少缴纳了5.78万元。